Стаття 33. Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк

Аналізуйте судовий акт: Несвоєчасне повідомлення орендаря про намір поновлення договору є самостійною та достатньою підставою для відмови в поновленні договору оренди землі (ВС/КГС у справі № 910/7864/20 від 03.11.2021р)
 Під час виконання сторонами договору оренди землі своїх обовязків потрібно бути дуже пильними до строків, що в у ньому вказані. Недотримання цих строків може стати причиною втрати орендарем землі. Час звернення до орендодавця за поновленням договору оренди повинен відповідати тим строкам, які вказані в договорі оренди землі, або слід застосовувати ч. 2 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі".

Предметом розгляду справи було порушене право на поновлення договору оренди, відповідно позовні вимоги обґрунтовані визнанням договору оренди земельної ділянки поновленим, а додаткової угоди до нього укладеною.

Між ТОВ «Будівельна компанія "Міськжитлобуд" та Київською міськрадою укладено договір оренди земельної ділянки. Товариство користувалося земельною ділянкою комунальної форми власності на праві договору оренди, укладеного строком на 5 років. Відповідно до підпункту 11.7 договору оренди землі строк оренди сплив 24.03.2020. Відповідно до його умов, після закінчення строку договору орендар має переважне право на його поновлення на новий строк. Для цього орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

 За два місяці до спливу строку оренди, орендар звернувся до орендодавця з клопотанням про продовження строку договору. Читати повністю

Аналізуйте судовий акт:  Правильно обраний спосіб захисту порушених прав у суді – одна із гарантій поновлення договору оренди земельної ділянки (ВП, справа №378/596/16-ц від 29 вересня 2020 року)

 Підприємство звернулось до орендодавців та ТОВ «Інтерагроінвест» з позовом про визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок та визнання договорів оренди земельних ділянок поновленими.

Суть спору полягала в тому що станом на час, коли договори оренди між власниками землі та позивачем, ще були чинні, відповідачі уклали та зареєстрували договори оренди земельних ділянок з іншим підприємством.

При цьому, позивач завчасно до закінчення визначеного законом строку повідомив орендодавців про намір продовжити договори оренди земельних ділянок, надіславши додаткову угоду.

Рішенням суду першої інстанції позовні вимоги задоволено в повному обсязі, спірні договори за участю ТОВ «Інтерагроінвест» визнані недійсними, а договори оренди за участю позивача (ТОВ «Журавлиське») - поновленими.

Постановою суду апеляційної інстанції скаргу ТОВ «Інтерагроінвест» задоволено частково: змінено рішення суду першої інстанції у частині стягнення судового збору з відповідачів, в іншій частині рішення залишено без змін.

ТОВ «Інтерагроінвест» подало до касаційну скаргу в якій просило ці судові рішення скасувати та направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

Касаційну скаргу відповідача задоволено частково, рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду у частині вимог про визнання недійсними договорів оренди землі та договорів емфітевзису залишити без змін. Натомість, в частині вимог про визнання поновленими договорів оренди землі скасовано та прийнято в цій частині нове рішення про відмову в задоволенні позову.

Фабула судового акту: як показує практика, укладення договору оренди землі з іншими орендарями в той час як строк чинності договору оренди з попереднім не закінчився, є досить поширеним явищем.

Особисто моя позиція з приводу дійсності таких новоукладених договорів (яка наразі ґрунтується не на фактичних обставинах, викладених в рішенні суду, що аналізується) полягає в наступному. Сам факт наявності зареєстрованого договору не є порушенням права користування земельною ділянкою діючого орендаря. Крім того, в самому договорі оренди з новими орендарями сторони можуть викласти застереження щодо набрання чинності і сплати орендної плати з моменту передачі земельною ділянки за відповідним актом. До того, як діючий договір припинить свою дію, передати земельну ділянку за актом прийому-передачі неможливо, а відповідно – право діючого орендаря на користування землею не порушено.

Щодо позиції про порушення переважного права на поновлення договору оренди, то опираючись на судову практику, однією із головних підстав для пролонгації договору оренди, є волевиявлення сторін.

Суд відмовляє у задоволенні позову про поновлення договору оренди землі з підстав відсутності волевиявлення, зокрема, орендодавця на поновлення договору оренди землі, а також відсутності досягнення згоди щодо істотних умов договору.

(Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 08 жовтня 2019 року у справі № 904/3167/18, Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 22 травня 2019 року у справі № 233/844/18, Постанова Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 16 вересня 2019 року у справі № 908/2314/18).

В такому випадку, знову ж таки, на мою суб’єктивну думку, укладення і реєстрація договору оренди з іншими орендарями під час строку дії попереднього договору оренди, свідчить про відсутність волевиявлення орендодавця на поновлення договору оренди, а відповідно є ймовірність, що суд не поновить договір оренди землі.

Проте, якщо повернутись до рішення, то відмічаємо, що суд касаційної інстанції погодився із позиціями щодо того, що укладені орендодавцем (власником орендованої земельної ділянки) нового договору оренди земельної ділянки під час дії договору оренди цієї земельної ділянки з іншим орендарем суперечить законодавству та порушує права та інтереси первинного орендаря щодо поновлення договору оренди.

Однак, не задовольнив вимоги щодо поновлення договору оренди земельних ділянок, так як позивачем було обрано неналежний спосіб захисту.

Суд касаційної інстанції зазначив, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Це право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Поновлення договору оренди землі в судовому порядку у передбачений статтею 33 Закону України «Про оренду землі»спосіб, вимагає укладення додаткової угоди між сторонами як єдиної підстави продовження орендних прав і обов`язків на новий строк.

Укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі кореспондує передбаченому пунктом 6 частини другої статті 16 ЦК України способу захисту порушеного права шляхом зміни правовідношення та відповідає підставам виникнення, припинення та зміни прав та обов`язків сторін за статтею 11 цього Кодексу.

Право сторони на оскарження в суді відмови або зволікання з укладенням додаткової угоди в контексті спірних правовідносин означають право сторони на звернення до суду для укладення додаткової угоди.

Додаткова угода до договору оренди землі, зміст якої зафіксований у рішенні суду, відповідно до пункту 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Таким чином, належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди саме із викладенням її змісту.

Отже, задовольняючи позовні вимоги, суди попередніх інстанцій вказаних приписів та висновків не врахували та помилково дійшли висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог у частині визнання договорів оренди поновленими, що фактично є констатацією судом обставин продовження орендних правовідносин, а не зміною правовідношення судом та поновленням договору в судовому порядку в розумінні статей 16 та 651 ЦК України.

Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин.

Аналізуйте судовий акт: Належний спосіб захисту у випадку відмови чи ухилення орендодавця від укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі (ВП/ВС у справі № 908/299/18 від 26 травня 2020 р.)

У лютому 2018 року позивач звернувся суду з позовом, у якому просив визнати поновленим договір оренди землі.

Так, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. З цього випливає обов`язок орендодавця передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на новий строк. Відповідно до частини восьмої статті 33 названого Закону таке передання здійснюється шляхом укладення сторонами додаткової угоди до договору оренди землі. Зазначена додаткова угода відповідно до пункту 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

У даній справі позивач дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, надавши проект додаткової угоди за п`ятдесят днів до закінчення строку дії договору, належним чином виконавши свій обов`язок щодо повідомлення орендодавця про намір його поновити. Крім цього, позивач продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору.

На думку ж скаржника (відповідача), суд повинен був розглянути позовні вимоги та відмовити у задоволенні позову, зокрема, з огляду на невідповідність обраного позивачем способу його захисту, визначеним законодавством.

Позиція Великої Палати Верховного Суду: Якщо орендодавець відмовляється чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі», то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту.

Аналізуйте судовий акт: У разі поновлення договору оренди земельної ділянки на підставі частини 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», волевиявлення сторін при зміні істотних умов договору обов’язкове. (ВС/КГС, справа № 917/130/19 від 22 вересня 2020 року)

ВC погодився із вже наявною судовою практикою та прийняв рішення про часткове задоволення касаційної скарги Головного управління Держгеокадастру у позові про поновлення договору оренди земельної ділянки.

Касаційна інстанція вкотре прийшла до висновків, що умови договору оренди землі можуть бути змінені лише за згодою сторін, а у разі недосягнення такої домовленості щодо істотних умов переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється; недосягнення сторонами домовленостей щодо істотних умов договору при їх зміні виключає поновлення договору оренди землі з підстав переважного права (частина 4 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у справі № 908/2314/18 (постанова від 16.09.2019) та Верховним Судом у справі № 923/925/18 (постанова від 27.06.2019).

Судом наголошено, що при вирішенні спору між сторонами договору оренди землі, який стосується реалізації орендарем переважного права на поновлення договору, з`ясуванню судом підлягає, зокрема, обставина, чи досягнуто між сторонами згоди в процесі погодження нових істотних умов.

Зокрема, під час розгляду вказаної справи і суд першої інстанції, і апеляційний господарський суд встановили, що позивач звернувся із пропозицією про поновлення спірного договору оренди землі та проєктом додаткової угоди про поновлення договору, фактично запропонувавши при цьому інші (нові) істотні умови договору оренду землі, зокрема розмір орендної плати.

Фактичні обставини справи: Варто вказати, що рішення цікаве в першу чергу внаслідок встановлених фактичних обставин.

До суду звернувся фермер з позовною заявою до територіального органу Держгеокадастру про поновлення договору оренди землі, визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивачем вжито всіх необхідних та можливих заходів для поновлення договору оренди землі, визначених частинами 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», у той час як територіальний орган Держгеокадастру безпідставно ігнорує процедуру поновлення договору оренди землі та ухиляється від укладення додаткової угоди щодо продовження дії договору оренди землі на нових погоджених умовах.

В комплексі, ситуація стосується спору щодо поновлення договору оренди земельної ділянки, яка в процесі судового провадження, була поділена територіальним органом Держгеокадастру на декілька новосформованих земельних ділянок, внаслідок чого скасовано запис про її державну реєстрацію. Як наслідок, предмет договору оренди перестав існувати, що і стало підставою для відмови у задоволенні позовних вимог судом першої інстанції.

Суд першої інстанції зазначив, що зміна фактичних площ і меж земельних ділянок з присвоєнням їм нових кадастрових номерів, що відбулося в справі, після укладення договору оренди земельних ділянок, унеможливлює пролонгацію укладеного раніше договору у порядку, передбаченому частинами 1-6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки такі зміни мають наслідком укладання договору оренди земельних ділянок із дотриманням вимог закону щодо порядку одержання земельної ділянки на праві оренди. (правова позицію, викладену Верховним Судом України у постанові від 25.05.2016 у справі № 3-312гс16).

Натомість, суд апеляційної інстанції, задовольняючи позовні вимоги зазначив, що суд першої інстанції безпідставно не надав оцінки доводам позивача про дотримання ним процедури поновлення договору оренди землі та права позивача на поновлення договору, хоча їх встановлення є обов`язковим зважаючи на предмет спору.

Суд касаційної інстанції акцентував увагу, що судами попередніх інстанцій було встановлено, що позивач разом із клопотанням про поновлення договору оренди землі подав додаткову угоду, якою пропонувалась зміна істотних умов договору, а саме плати за землю.

Як визначено судом касаційної інстанції, суд апеляційної інстанції залишив поза увагою, що продовження договірних відносин на підставі положень частин 1- 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» необхідно волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди щодо продовження договору із застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах.

Таким чином, суд касаційної інстанції погодився із касаційною скаргою відповідача та наголосив на необхідності досягнення згоди між сторонами щодо поновлення договору оренди землі на нових умовах, у разі застосування до відносин процедури, визначеної частинами 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Касаційну скаргу задоволено частково, Постанову Східного апеляційного господарського суду від 06 травня 2020 у справі № 917/130/19 скасовано та передано на новий розгляд до Східного апеляційного господарського суду, який зобов’язаний під час нового розгляду урахувати викладене в рішенні касаційної інстанції та надати належну оцінку всім доводам учасників справи із детальним обґрунтуванням прийняття або неприйняття відповідних доводів і доказів, а отже і встановити обставини щодо наявності або, навпаки, відсутності підстав для задоволення позову у наведеній частині.

Аналізуйте судовий акт: На підставі ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» слід подавати позов про визнання укладеної додаткової угоди до договору оренди з/д із викладенням її змісту, а не позов про визнання договору оренди з/д поновленим (ВС/КГС, №908/2484/17 від 19.03.19р)

Характерна постанова ВС щодо орендо-земельних відносин, яка ще раз нагадує наскільки є важливим правильно обрати спосіб захисту порушеного права при формулюванні позовних вимог, що можливо лише при зверненні до компетентного юриста.  

У приватного сільськогосподарського підприємства закінчується строк  дії договору оренди земельної ділянки. Треба якимось чином оренду подовжити. У відповідному органі Держгеокадастру в усній розмові показали комбінацію із трьох пальців, письмово звернення проігнорували і далі, після закінчення стоку дії договору оренди з/д також нічого не робили.  Проте, для нормальної робити аграрію все ж таки потрібно мати документ, який підтверджує дійсність прав на землю. Ось і треба звертатися до суду.

Треба сказати, що законодавець багато попрацював над описаною проблемою, і як результат ми маємо статтю 33 ЗУ «Про оренду землі» - «поновлення договору оренди землі», яку на практиці часто складно реалізувати для захисту прав учасників орендно-земельних відносин.

Як підкреслив ВС у цій справі стаття 33 ЗУ «Про оренду землі» передбачає дві різні правові конструкції, які не слід плутати: переважне право орендаря на поновлення договору оренди з/д – частини 1-5  цієї статті та так звана «мовчазна згода» власника на поновлення договору оренди з/д - частина 6 цієї статті.

Як було встановлено судами, аграрій не доводив порушення свого переважного права на поновлення договору оренди з/д, а посилався саме на відсутність будь-яких заперечень щодо поновлення договору оренди з/д з боку органу Держгеокадасту протягом місяця з дня закінчення строку дії спірного договору.

Хоча аграрій і звертався до органу Держгеокадастру із проектом додаткової угоди щодо поновлення договору оренди з/д це  відбулося до закінчення строку його дії, тобто тоді, коли мовчазна згода з боку органу Держгеокадастру на поновлення договору оренди з/д ще не наступила.

Після того,  як мовчазна згода відбулася, тобто через місяць після закінчення строку дії договору оренди з/д, аграрій до органу Держгеокадасту із проектом додаткової угоди не звертався. Тому процедура викладена у частині 6, статті 33 ЗУ «Про оренду землі» для поновлення договору оренди землі шляхом укладання додаткової угоди з боку аграрія не була дотримана. Таким чином, органом Держгеокадасту не було порушено право аграрія на поновлення договору оренди з/д шляхом укладання додаткової угоди на підставі мовчазної згоди.      

Отже, ВС наголошує, що відповідно до частини 6, ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» після настання мовчазної згоди власника з/д правильним способом захисту прав орендаря буде спочатку звернення орендаря до власника із пропозицією укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди з/д, а після відмови чи ігнорування –звернення до суду із позовом про визнання укладеної додаткової угоди до договору оренди з/д із викладенням її змісту. 

Позовна вимога орендаря про визнання договору оренди з/д поновленим є по сутті встановленням юридичного факту, не відновлює порушене право та Є НЕПРАВИЛЬНОЮ.   

Аналізуйте судовий акт: Відсутність доказів про отримання орендодавцем листів – повідомлень від орендаря про намір поновити договір оренди землі не припиняє переважного права орендаря на поновлення такого договору (ВСУ у справі № 6-2539цс16 від 6 вересня 2017р.)

Переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі досі багатьма не сприймається серйозно. Хоча 33 ЗУ «Про оренду землі» вже широко застосовуються судами для захисту прав орендаря особливо у сільському господарстві.

В цій справі добросовісний орендар намагався реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди з/д у встановлений ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» спосіб і зробив все правильно. Орендар двічі надіслав орендодавцю листи – повідомлення з пропозицією укласти договір оренди з/д на новий строк: перший раз за місяць перед закінченням строку дії договору (разом із проектом додаткової угоди) , а другий – після закінчення строку дії договору, коли згідно ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» у випадку відсутності письмових заперечень з боку орендодавця протягом місяця підписання  додаткової угоди вже є обов’язковим для сторін.  Окрім цього орендар належним чином виконував договірні обов’язки орендарю, зокрема своєчасно та в повному обсязі сплачував орендодавцю орендну плату , в тому числі і після закінчення строку дії договору оренди.     

Натомість орендодавець проігнорував всі листи орендаря та уклав договір оренди ті є ж самої земельної ділянки із третьою особою.  

Орендар звернувся до суду із вимогою про визнання недійсним договору оренди з/д між орендодавцем та третьою особою та із вимогою про визнання поновленим договору оренди землі.

Суд першої інстанції задовольнив вимоги орендаря посилаючись саме на 31 ЗУ «Про оренду землі». Проте,  суд апеляційної інстанції, з яким погодився суд касаційної інстанції, скасував це рішення та відмовив у задоволенні позову. Підставою для скасування рішення суду першої інстанції стала відсутність в матеріалах справи доказів про те, що орендодавець отримував листи –повідомлення разом із проектом додаткової угоди про намір орендаря скористатися своїм переважним право на поновлення договору оренди з/д.

ВСУ скасував акти суду апеляційної та касаційної інстанцій і залишив в силі рішення суду першої інстанції ухвалене на користь орендаря. ВСУ підкреслив, що «права наймача, встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.» 

Переважне право орендаря (наймача) може бути реалізоване лише тоді, коли орендодавцю стало відомо про намір орендаря реалізувати своє право за встановленою законом процедурою. В даному випадку відправлення орендарем листів – повідомлень орендодавцю, фактичне продовження користування орендарем з/д та перерахування орендодавцю орендної  плати після закінчення строку дії договору є конклюдентними діями, які  підтверджують, що орендодавець був обізнаний у намірах  орендаря скористатися своїм переважним правом. 

Аналізуйте судовий акт: Переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі припиняється, якщо орендодавець повідомить про наявність заперечень щодо поновлення протягом місяця з моменту звернення орендаря (ВГСУ від 12 січня 2017р. у справі № 912/1857/16)

Органи місцевого самоврядування як орендодавці земельних ділянок  часто просто не мають бажання продовжувати з орендарями строк дії договору оренди землі на попередніх умовах або взагалі. Орендарі звичайно всіляко намагаються змусити орган місцевого самоврядування це робити, в тому числі і за допомогою суду. Одним із напрямків боротьби є намагання реалізації орендарем свого переважного права на поновлення строків дії договору оренди в порядку, передбаченому ст. 3У 33 «Про оренду землі». Так, виникла практика укладання додаткової угоди до договору оренди землі через суд в редакції позивача (орендаря).

В цій постанові ВГСУ перелічив юридичні факти, які необхідні для визнання судом переважного права орендаря на поновлення договору оренди землі: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

У цій справі орендар за місяць до закінчення строку дії договору оренди землі направив орендодавцю заяву та проект додаткової угоди про продовження строку дії договору оренди землі, а орендодавець листами повідомив про наявність заперечень щодо умов додаткової угоди.

На жаль аргумент орендаря, про те що листи не є рішеннями органу місцевого самоврядування, і листи не можна вважати відмовною позицією органу місцевого самоврядування щодо продовження строку дії договору оренди землі, не отримав підтримки ні у суді апеляційної інстанції, ні в суді касаційної інстанції. Так суди не прийняли довід орендаря, про те що у випадку офіційної відмови "повинен бути не лист, а відмовне рішення прийняте на сесії".

У підсумку суди остаточно відмовили орендарю у реалізації переважного права на поновлення строку дії договору оренди землі через суд, в порядку передбаченому ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», оскільки прийшли до висновку, що воно припинилось після направлення орендодавцем зазначених листів.   

ВГСУ також підтвердив у цій постанові, що строк дії договору оренди землі рахується від дати його підписання, а не державної реєстрації, пославшись на позиції ВСУ

Аналізуйте судовий акт: Переважне право орендаря для поновлення договору оренди землі реалізується шляхом направлення ним орендодавцю листа із проектом додаткової угоди за місяць до спливу строку (ВСУ від 23 березня 2016 року № 6-146цс16)

 Конфліктна ситуація між орендарем та органом місцевого самоврядування щодо поновлення строку дії договору оренди землі виникає постійно. Часто для такого поновлення орендаря треба занести чималий хабар або підписати нову редакцію договору вже на зовсім інших умовах, зокрема щодо орендної плати.

Ця проблема не нова і законодавець намагається вирішити її шляхом забезпечення на практиці переважного права орендаря на поновлення строку дії договору оренди землі перед потенційними іншими орендарями. Проте досі у орендодавця залишається багато формальних підстав обминути це право. Стаття 33 ЗУ «Про оренду землі» передбачає перелік умов, які повинні бути виконані орендарем для поновлення договору оренди землі.  

В цій справі ВСУ наголошує, що орендар за місяць до закінчення строку дії договору оренди повинен направити орендодавцю лист про намір поновити строк дії договору та додати проект додаткової угоди і тільки, якщо орендодавець письмово не буде заперечувати проти цього, договір оренди вважається поновленим.

ВСУ не вважає за потрібне глибоко занурюватись у цю проблему, але далі є декілька сценаріїв подій:

- орендодавець ігнорує лист, і начебто договір оренди вважається поновленим, проте для цього треба отримати відповідне судове рішення, оскільки все одно орендодавець ось так просто не підпише додаткову угоду. (у випадку органу місцевого самоврядування це питання не розглядалось на сесії).

- орендодавець надсилає орендарю лист сумнівного змісту (наприклад «з усіма документами для вирішення цього питання треба зайти в 33 кабінет), і тоді треба в суді з’ясовувати наскільки це законна відмова або взагалі відмова чи це, або бездіяльність, і що робити далі; чи пропущений строк у орендодавця ввідмовити орендарю у  поновленні договору?

- орендодавець виносить питання на сесію і рішенням сесії відмовляє або погоджує поновлення строку дії. Тут у випадку відмови орендарю залишається спостерігати за земельної ділянкою, і, якщо ця сама земельна ділянка буде передана іншій особі, звертатись із позовом про переведення на себе прав орендаря. Хоча, якщо на цій земельній ділянці знаходиться нерухоме майно орендаря, то відмова орендодавця фактичний стан річей не змінить. 

  ПРАВОВА ПОЗИЦІЯ ВСУ у справі № 6-146цс16: Частинами першою–п’ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування частини першої статті 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов’язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі»,  необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов’язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що  переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушеним у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.

Аналізуйте судовий акт: Незважаючи на опір орендодавця договір оренди землі визнається поновленим, якщо орендар доведе у суді свій намір скористатись переважним правом, передбаченим ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» (ВСУ від 23 листопада 2016 р. у справі № 6-2540цс16)

Незважаючи на мораторій боротьба за землю, за права на земельні ділянки посилюється із кожним роком. Особливо на землях сільськогосподарського призначення де немає будівель. В таких умовах все актуальніше стає переважне право орендаря на поновлення договору оренди на підставі ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» та ст. 777 ЦК України, з яким дуже часто не згоден орендодавець. Більш того орендодавець свідомо іде на порушення переважного права, оскільки може мати бажання передати земельну ділянку в оренду третій особі.   

ВСУ в цій постанові чітко визначив порядок доведення орендарем наміру скористатись своїм переважним правом на поновлення договору. Такими доказами є: фактичне продовження користування без порушень умов договору оренди, сплата орендної плати після закінчення строку дії договору та вчасно відправлені листи – повідомлення про намір поновити строк дії договору оренди землі на тих самих умовах. Ці докази повинні розглядатись судами, і тільки після їх оцінки суд повинен приймати рішення про відмову у позові, а про поновлення строку дії договору оренди землі та за необхідності визнання недійсним договору оренди цієї ж землі із новим орендарем.

Отже, реалізовуємо своє переважне право через суд, особливо коли оперативний контроль за нерухомістю залишається за орендарем.

Правова позиція ВСУ у справі №6-2540цс16: У частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов’язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Враховуючи зазначене, судам слід встановити наявність вчинення орендарем конклюдентних дій, а саме продовження користування носієм переважного права спірною земельною ділянкою та внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, які б свідчили про його намір скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився, що підтверджує наявність підстав визнання договору оренди з новим орендарем недійсним, а договір оренди землі з носієм переважного права поновленим.

Аналізуйте судовий акт: Орендодавець (орган місцевого самоврядування) після закінчення строку дії договору оренди землі має право відмовити орендарю в поновленні такого договору (Одеський апеляційний господар. суд, судді Бойко Л. І., Величко Т. А., Таран С. )

 Орендар звернувся до орендодавця  із заявою про поновлення  договору оренди землі заявляючи про своє переважне право в порядку, передбаченому ст. 33 ЗУ «Про оренду землі».  Орендодавець (орган місцевого самоврядування) за встановленою законом процедурою прийняв рішення, яким відмовив орендарю у поновленні договору оренди землі, про що повідомив орендаря. Орендар оскаржив відмову у поновленні договору оренди землі в суді. Суд встановив, що орендодавець має право відмовити в поновленні договору оренди землі у випадку неузгодження з ним істотних умов нового договору та наявності зауважень , при цьому переважне право орендаря в цьому випадку припиняється та відмовив у задоволенні позову.  

Враховуйте також: Постанову ВГСУ від 19 грудня 2013 року, якою постанова Одеського апеляційного господарського суду від 13 серпня  у справі № 923/561/13  залишено без змін.