На підставі ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» слід подавати позов про визнання укладеної додаткової угоди до договору оренди з/д із викладенням її змісту, а не позов про визнання договору оренди з/д поновленим (ВС/КГС, №908/2484/17 від 19.03.19р)

Фабула судового акту: Характерна постанова ВС щодо орендо-земельних відносин, яка ще раз нагадує наскільки є важливим правильно обрати спосіб захисту порушеного права при формулюванні позовних вимог, що можливо лише при зверненні до компетентного юриста.

У приватного сільськогосподарського підприємства закінчується строк дії договору оренди земельної ділянки. Треба якимось чином оренду подовжити. У відповідному органі Держгеокадастру в усній розмові показали комбінацію із трьох пальців, письмово звернення проігнорували і далі, після закінчення стоку дії договору оренди з/д також нічого не робили. Проте, для нормальної робити аграрію все ж таки потрібно мати документ, який підтверджує дійсність прав на землю. Ось і треба звертатися до суду.

Треба сказати, що законодавець багато попрацював над описаною проблемою, і як результат ми маємо статтю 33 ЗУ «Про оренду землі» - «поновлення договору оренди землі», яку на практиці часто складно реалізувати для захисту прав учасників орендно-земельних відносин.

Як підкреслив ВС у цій справі стаття 33 ЗУ «Про оренду землі» передбачає дві різні правові конструкції, які не слід плутати: переважне право орендаря на поновлення договору оренди з/д – частини 1-5 цієї статті та так звана «мовчазна згода» власника на поновлення договору оренди з/д - частина 6 цієї статті.

Як було встановлено судами, аграрій не доводив порушення свого переважного права на поновлення договору оренди з/д, а посилався саме на відсутність будь-яких заперечень щодо поновлення договору оренди з/д з боку органу Держгеокадасту протягом місяця з дня закінчення строку дії спірного договору.

Хоча аграрій і звертався до органу Держгеокадастру із проектом додаткової угоди щодо поновлення договору оренди з/д це відбулося до закінчення строку його дії, тобто тоді, коли мовчазна згода з боку органу Держгеокадастру на поновлення договору оренди з/д ще не наступила.

Після того, як мовчазна згода відбулася, тобто через місяць після закінчення строку дії договору оренди з/д, аграрій до органу Держгеокадасту із проектом додаткової угоди не звертався. Тому процедура викладена у частині 6, статті 33 ЗУ «Про оренду землі» для поновлення договору оренди землі шляхом укладання додаткової угоди з боку аграрія не була дотримана. Таким чином, органом Держгеокадасту не було порушено право аграрія на поновлення договору оренди з/д шляхом укладання додаткової угоди на підставі мовчазної згоди.

Отже, ВС наголошує, що відповідно до частини 6, ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» після настання мовчазної згоди власника з/д правильним способом захисту прав орендаря буде спочатку звернення орендаря до власника із пропозицією укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди з/д, а після відмови чи ігнорування –звернення до суду із позовом про визнання укладеної додаткової угоди до договору оренди з/д із викладенням її змісту.

Позовна вимога орендаря про визнання договору оренди з/д поновленим є по сутті встановленням юридичного факту, не відновлює порушене право та Є НЕПРАВИЛЬНОЮ.

Аналізуйте судовий акт: Новому власнику з/д для того щоб розірвати договір оренди укладений старим власником на цю з/д необов’язково звертатися з письмовою вимогою до орендаря попередньо до подання позову (ВС/КЦС у справі справа № 583/9/17 від 20 лютого 2019 р.)

Закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки не може бути підставою для обмеження права на нерухомість, що на ній розташована (ВС/КГС від 14.03.2019 р. у справі № 902/341/17)

Відсутність доказів про отримання орендодавцем листів – повідомлень від орендаря про намір поновити договір оренди землі не припиняє переважного права орендаря на поновлення такого договору (ВСУ у справі № 6-2539цс16 від 6 вересня 2017р.)

Переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі припиняється, якщо орендодавець повідомить про наявність заперечень щодо поновлення протягом місяця з моменту звернення орендаря (ВГСУ від 12 січня 2017р. у справі № 912/1857/16)

Переважне право орендаря для поновлення договору оренди землі реалізується шляхом направлення ним орендодавцю листа із проектом додаткової угоди за місяць до спливу строку (ВСУ від 23 березня 2016 року № 6-146цс16)

Незважаючи на опір орендодавця договір оренди землі визнається поновленим, якщо орендар доведе у суді свій намір скористатись переважним правом, передбаченим ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» (ВСУ від 23 листопада 2016 р. у справі № 6-2540цс16)

Орендодавець (орган місцевого самоврядування) після закінчення строку дії договору оренди землі має право відмовити орендарю в поновленні такого договору (Одеський апеляційний господар. суд, судді Бойко Л. І., Величко Т. А., Таран С. )

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 березня 2019 року

м. Київ

Справа № 908/2484/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Дробтової Т. Б. - головуючого, Пількова К. М., Чумака Ю. Я.,

секретар судового засідання - Підгірська Г. О.,

за участю представників:

позивача - не з'явився,

відповідача - Гурильова А. С.,

розглянувши у режимі відеоконференції касаційну скаргу Приватного сільськогосподарського підприємства Агрофірма "Росія"

на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 16.01.2019 (судді: Іванов О. Г., Дармін М. О., Антонік С. Г.) у справі

за позовом Приватного сільськогосподарського підприємства Агрофірма "Росія"

до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області

про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст і підстави позовних вимог

1.1. У грудні 2017 року Приватне сільськогосподарське підприємство Агрофірма "Росія" (далі - ПСП Агрофірма "Росія") звернулося до Господарського суду Запорізької області з позовом до Головного управління Держгеокадастру в Запорізькій області (далі - Головне управління Держгеокадастру) про визнання поновленим на 5 років договору оренди земельної ділянки від 13.11.2009 № 041028100026 (далі - договір оренди), зареєстрованого 24.03.2010 Токмацьким міськрайонним відділом Запорізької регіональної філії Державного підприємства "Центр ДЗК", на тих самих умовах, які було передбачено договором оренди.

1.2. Позовні вимоги із посиланням на положення статті 764 Цивільного кодексу України, частини 4 статті 284 Господарського кодексу України та частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" обґрунтовано повідомленням орендодавця про необхідність поновлення договору, користуванням орендарем земельною ділянкою після закінчення строку договору за відсутності заперечень орендодавця щодо продовження договору оренди землі.

2. Короткий зміст судових рішень у справі

2.1. Рішенням Господарського суду Запорізької області від 02.04.2018 позовні вимоги ПСП Агрофірма "Росія" до Головного управління Держгеокадастру задоволено. Визнано поновленим на 5 (п`ять) років договір оренди земельної ділянки від 13.11.2009 № 041028100026, зареєстрований 24.03.2010 Токмацьким міськрайонним відділом Запорізької регіональної філії ДП "Центр ДЗК" на тих самих умовах, які було передбачено договором оренди земельної ділянки від 13.11.2009.

Суд першої інстанції дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення позову на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", установивши факт своєчасного повідомлення позивачем орендодавця про поновлення договору, користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку договору за відсутності заперечень орендодавця протягом установленого законом строку.

2.2. Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 16.01.2019 рішення Господарського суду Запорізької області від 02.04.2018 скасовано, прийнято нове рішення про відмову у задоволенні позову.

Аргументуючи постанову, суд апеляційної інстанції зазначив, про залишення поза увагою судом першої інстанції під час ухвалення рішення, що позивач не звертався до Головного управління Держгеокадастру після закінчення дії договору оренди із пропозицією укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди на тих самих умовах і на той самий строк на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", а отже якщо орендар не звертався до орендодавця щодо поновлення договору оренди з наданням проекту додаткової угоди, відповідач об'єктивно не міг відмовити або зволікати в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі. Таким чином, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про недоведення позивачем, що відповідач порушив його право на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", а отже і на укладення додаткової угоди до договору.

Суд апеляційної інстанції дійшов висновку про відмову у задоволенні позову з підстав недоведення позивачем порушення його права на поновлення договору оренди на новий строк саме на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", а також у зв'язку із тим, що із вимогою визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди на тих самих умовах і на той самий строк позивач до суду не звертався, а договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди. Отже, як зазначив суд апеляційної інстанції, задоволення позовних вимог про поновлення договору оренди без визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди на тих самих умовах і на той самий строк суперечить положенням частинам 6, 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

3. Короткий зміст вимог касаційної скарги

3.1. Не погоджуючись із постановою Центрального апеляційного господарського суду від 16.01.2019, ПСП Агрофірма "Росія" у касаційній скарзі просить її скасувати, а рішення Господарського суду Запорізької області від 02.04.2018 залишити в силі.

Так, скаржник зазначає, що суд апеляційної інстанції дійшов помилкового висновку про неналежність обраного позивачем способу захисту, зауважуючи, що на переконання позивача, наголос на необхідності укладення додаткової угоди до договору оренди землі як підстави для його поновлення є дещо застарілим, оскільки з 2013 року державній реєстрації підлягають не правочини, а речові права на відповідні об'єкти.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції, апеляційний суд акцентував, що саме орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк, проте статтею 33 Закону України "Про оренду землі" не встановлено, хто саме (орендодавець чи орендар) ініціює укладення додаткової угоди та вчиняє для цього відповідні дії.

ПСП Агрофірма "Росія" у касаційній скарзі також зазначило, що у відповідь на адвокатський запит відповідач повідомив, що у період із 24.03.2015 по 24.04.2015, тобто у визначений частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" місячний строк із дня закінчення дії договору оренди землі, позивачеві вихідних листів про припинення чи зміну договорів оренди землі направлено не було, що є безумовною підставою для поновлення договору оренди землі шляхом скасування постанови Центрального апеляційного господарського суду і залишення в силі рішення суду першої інстанції у цій справі.

3.2. Головне управління Держгеокадастру не скористалося правом надати відзив на касаційну скаргу.

4. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду

4.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника відповідача у режимі відеоконференції, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

4.2. Суди попередніх інстанцій установили, що 13.11.2009 між ПСП Агрофірма "Росія" (орендар) і Чернігівською районною державною адміністрацією Запорізької області (орендодавець) укладено договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер 2325555100:04:011:0007), зареєстрований Токмацьким міськрайонним відділом Запорізької регіональної філії ДП "Центр ДЗК" 24.03.2010, про що у Державному реєстрі земель зроблено відповідний запис № 0410228100026.

Договором передбачено такі умови:

- орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, надану на підставі розпорядження голови Чернігівської районної державної адміністрації від 10.11.2009 № 429, розташовану на території Чернігівської селищної ради Чернігівського району Запорізької області, за рахунок земель державної власності в контурі № 698 (ділянка Р2) (пункт 1);

- договір укладено на 5 років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 8);

- зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. Цей договір підлягає перегляду кожні три роки у зв'язку зі зміною законодавства. Пропозиції сторін затверджуються додатковими угодами. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку (пункт 36);

- дія договору припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено (пункт 37).

4.3. Суд апеляційної інстанції установив, що спірний договір оренди землі від 13.11.2009 сторонами укладено строком на 5 років і зареєстровано у встановленому законодавством порядку 24.03.2010, отже з урахуванням пункту 8 договору строк його дії становить із 24.03.2010 до 24.03.2015, чого не оспорюють і учасники справи.

4.4. Згідно з Положенням про Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області, затвердженим наказом Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 17.11.2016 № 308, управління є територіальним органом Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру та їй підпорядковане.

Оскільки земельна ділянка, яка є предметом спірного договору, розташована на території Запорізької області, належить до категорії земель сільськогосподарського призначення державної форми власності, повноваження з розпорядження такою земельною ділянкою віднесено до компетенції Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області.

4.5. Предметом спору у цій справі є вимога ПСП Агрофірма "Росія" до Головного управління Держгеокадастру про визнання поновленим на 5 років договору оренди земельної ділянки від 13.11.2009 № 041028100026 на тих самих умовах, які було передбачено договором оренди, на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

4.6. За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами за умови дотримання порядку, визначеного частинами 2- 5 цієї норми, так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).

Отже, стаття 33 Закону України "Про оренду землі" містить дві різні правові конструкції, а зміст права, підстави і обставини для захисту переважного права орендаря, яке виникає відповідно до частин 1- 5 зазначеної статті, не є тотожними змісту та підставам захисту його права, яке виникає згідно з частиною 6 цієї норми.

Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).

Суть поновлення договору оренди за змістом частини 6 статті 33 зазначеного Закону полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі.

У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав і обов'язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.

4.7. Як установив суд апеляційної інстанції, ПСП Агрофірма "Росія" простою кореспонденцією, що підтверджується відбитком поштового штемпеля на реєстрі кореспонденції, направило на адресу Головного управління Держземагентства лист-повідомлення № 135 із доданими до нього трьома примірниками проекту додаткової угоди про поновлення спірного договору оренди строком на 5 років на тих самих умовах, яке зареєстровано у журналі реєстрації вихідної кореспонденції ПСП Агрофірма "Росія" за 2014 рік.

Водночас суд апеляційної інстанції установив, що лист-повідомлення ПСП Агрофірма "Росія" від 09.10.2014 № 135 про поновлення договору оренди землі на новий строк виготовлено позивачем до закінчення дії договору оренди у порядку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами на підставі частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", а не на підставі частини 6 статті 33 цього Закону. Зазначених обставин сторони не спростували.

4.8. Крім того, як установив суд апеляційної інстанції, а також убачається з матеріалів справи, ПСП Агрофірма "Росія" після закінчення строку дії договору оренди продовжує користуватися земельною ділянкою та сплачувати орендну плату, а Головне управління Держгеокадастру протягом одного місяця після закінчення дії договору не надіслало позивачеві лист-повідомлення про заперечення щодо поновлення спірного договору оренди земельної ділянки відповідно до частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Отже, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що оскільки орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і Головне управління Держгеокадастру не надало заперечень проти такого користування протягом одного місяця після закінчення дії договору, ПСП Агрофірма "Росія" мало право звернутися до Головного управління Держгеокадастру із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк.

4.9. Поновлення договору оренди землі в судовому порядку, у передбачений статтею 33 Закону України "Про оренду землі" спосіб, вимагає укладення додаткової угоди між сторонами як єдиної підстави продовження орендних прав і обов'язків.

Колегія суддів погоджується із висновком суду апеляційної інстанції, що належним способом захисту порушеного права у цьому випадку є позов про визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту, оскільки сама по собі вимога про визнання договору оренди землі поновленим за своєю суттю є встановленням факту, який має юридичне значення, і не може забезпечити захисту порушеного права позивача в силу імперативного припису про обов'язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, що, власне, і може бути предметом розгляду в суді.

Аналогічну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, від 15.01.2019 у справі № 922/1464/18.

Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин.

5. Висновки Верховного Суду

5.1. Відповідно до статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

5.2. Частиною 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Згідно зі статтею 300 цього Кодексу, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

5.3. За змістом пункту 1 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

5.4. Відповідно до частини 1 статті 309 цього Кодексу суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

5.5. З урахуванням меж перегляду справи в касаційній інстанції колегія суддів вважає, що постанову суду апеляційної інстанції прийнято із додержанням норм матеріального і процесуального права, тому підстав для її скасування не вбачається.

5.6. Доводи, викладені у касаційній скарзі, про порушення і неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваної постанови не отримали підтвердження, не спростовують обставин, на які послався суд як на підставу для відмови у позові, ґрунтуються на переоцінці доказів, зібраних у справі, що за змістом статті 300 Господарського процесуального кодексу України не належить до повноважень суду касаційної інстанції, у зв'язку з чим підстав для зміни чи скасування оскарженої у справі постанови суду апеляційної інстанції не вбачається.

6. Розподіл судових витрат

6.1. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України).

Керуючись статтями 300, 301, пунктом 1 частини 1 статті 308, статтями 309 314 315 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Приватного сільськогосподарського підприємства Агрофірми "Росія" залишити без задоволення.

2. Постанову Центрального апеляційного господарського суду від 16.01.2019 у справі № 908/2484/17 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Т. Б. Дроботова

Судді К. М. Пільков

Ю. Я. Чумак