Історія справи

ф

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 листопада 2025 року

м. Київ

справа № 420/37042/24

адміністративне провадження № К/990/26409/25

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду:

судді-доповідача Стеценка С.Г.,

суддів: Тацій Л.В., Гриціва М.І.,

розглянувши в письмовому провадженні в касаційному порядку адміністративну справу №420/37042/24

за позовом ОСОБА_1

до Приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Кобзаря Олександра Юрійовича

третя особа - Споживче товариство «Сузір`я Будова»

про визнання не чинною та анулювання реєстрації

за касаційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Одеського окружного адміністративного суду від 27.01.2025 (головуючий суддя: Стефанов С.О.) та постанову П`ятого апеляційного адміністративного суду від 19.05.2025 (колегія суддів у складі: головуючого судді Осіпова Ю.В., суддів Коваля М.П., Скрипченка В.О.), -

В С Т А Н О В И В:

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Короткий зміст позовних вимог

1. ОСОБА_1 (далі - позивач, ОСОБА_1 ) звернувся до суду із позовом до Приватного нотаріуса Одеського нотаріального округу Кобзаря Олександра Юрійовича (далі також - відповідач), за участю третьої особи Споживче товариство «Сузір`я Будова» (далі - третя особа, СТ «Сузір`я Будова»), в якому, з урахуванням уточнень, просив:

- визнати вчиненою з порушенням закону та анулювати реєстраційну дію від 01.02.2024 18:50:44 №71413222, вчинену суб`єктом державної реєстрації - Приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Кобзарем О.Ю. щодо закриття розділу відносно нерухомого майна - реєстраційний номер об`єкта 2695774051100, об`єкта незавершеного будівництва, а саме: підземний паркінг та наземний гараж відкритого типу, загальною площею 12 636, 3 (кв.м), відсоток готовності 78%, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці з кадастровим номером: 5110137500:44:001:0057, право власності на який було зареєстроване за СТ «Сузір`я Будова» (код ЄДРПОУ 40355181);

- відкрити новий розділ та сформувати нову реєстраційну справу щодо об`єкту незавершеного будівництва - підземний паркінг та наземний гараж відкритого типу, загальною площею 12 636, 3 кв.м, відсоток готовності 78%, розташований за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці з кадастровим номером: 5110137500:44:001:0057, право власності на який буде зареєстроване за СТ «Сузір`я Будова» (код ЄДРПОУ 40355181).

2. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що державний реєстратор - приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Кобзар О.Ю., вчиняючи вказану вище реєстраційну дію щодо закриття розділу відносно об`єкту нерухомого майна з реєстраційним номером №2695774051100, порушив вимоги частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а саме: не встановив відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства; не перевірив документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій; не отримав від заявника реєстраційної дії згоду власника спеціального майнового права або особи, яка сплатила частково ціну майбутнього об`єкта нерухомості, на проведення реєстраційної дії, як то передбачено підпунктом 7 частини дванадцятої статті 31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». При цьому, на думку позивача, відповідач вчинив реєстраційну дію щодо закриття розділу відносно нерухомого майна - реєстраційний номер об`єкта №2695774051100 лише тільки на підставі однієї довідки, виданої ТОВ «ІНПРОФ ПРОЕКТ» 29.01.2024, яка мала суто рекомендаційний характер.

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

3. Рішенням Одеського окружного адміністративного суду від 27.01.2025, яке залишено без змін постановою П`ятого апеляційного адміністративного суду від 19.05.2025, у задоволенні адміністративного позову відмовлено.

4. Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, виходив з того, що при дослідженні заяв про державну реєстрацію прав керівника СТ «Сузір`я Будова» ОСОБА_2 №59242182 та №59242286 від 01.02.2024, ні приватним нотаріусом, ні судами обох інстанції, не встановлена будь-яка невідповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства та відсутність дії відповідача щодо перевірки документів на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, наслідком чого повинно було бути, відповідно до пункту 2 частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», залишення заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень без руху, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та прийняття відповідного рішення.

Що ж стосується інших вимог позивача про відкриття нового розділу та формування нової реєстраційної справи щодо даного об`єкту незавершеного будівництва, право власності на який теж буде зареєстроване за СТ «СУЗІР`Я БУДОВА», то враховуючи висновки суду відносно правомірності реєстраційних дій відповідача від 01.02.2024 о 18:50:44 №71413222 щодо закриття розділу відносно цього нерухомого майна (реєстраційний №2695774051100), суди попередніх інстанцій вважали їх похідними від попередніх позовних вимог, а тому такі задоволенню теж не підлягають.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

5. 18.06.2024 до Верховного Суду через підсистему «Електронний суд» надійшла касаційна скарга ОСОБА_1 , в якій скаржник просить скасувати рішення Одеського окружного адміністративного суду від 27.01.2025 та постанову П`ятого апеляційного адміністративного суду від 19.05.2025, та прийняти нове рішення про задоволення позовних вимог.

6. В обґрунтування вимог касаційної скарги, позивач зазначає, що у даній справі голова СТ "Сузір`я Будова" ОСОБА_2 без проведення Загальних зборів членів СТ "Сузір`я Будова", за кошти яких здійснювалося будівництво об`єкту: підземний паркінг та наземний гараж відкритого типу, загальною площею 12 636, 3 (кв.м), відсоток готовності 78%, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці з кадастровим номером: 5110137500:44:001:0057, самостійно прийняв рішення щодо подальшої долі даного об`єкта будівництва та звернувся до Державного реєстратора із заявою щодо закриття розділу відносно нерухомого майна за реєстраційним номер 2695774051100, що повністю виходить за межі наданих йому повноважень.

Скаржник вважає, що зміни проектної документації на будівництво об`єкта нерухомості Споживчого товариства/Кооперативу, який був проінвестований членами Споживчого товариства/Кооперативу, без погодження з такими інвесторами призводять до потенційного позбавлення права на об`єкт нерухомості шляхом зменшення характеристик об`єкта будівництва під час будівництва, наприклад площі забудови або розміру певних приміщень.

ПРОЦЕСУАЛЬНІ ДІЇ У СПРАВІ ТА КЛОПОТАННЯ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

7. 18.06.2024 в автоматизованій системі документообігу Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду зареєстровано вказану касаційну скаргу.

8. Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями, визначено склад колегії суддів: головуючий суддя Стеценко С.Г., судді Тацій Л.В., Гриців М.І.

9. Ухвалою Верховного Суду від 24.06.2025 касаційну скаргу ОСОБА_1 залишено без руху та надано скаржнику десятиденний строк з дня вручення копії ухвали шляхом подання: уточненої касаційної скарги у відповідності до вимог статті 328 КАС України з доданими копіями.

10. 04.07.2025 на виконання вимог ухвали Верховного Суду від 24.06.2025 скаржником направлено до Верховного Суду через систему «Електронний суд» заяву про усунення недоліків шляхом надання уточненої касаційної скарги.

11. Ухвалою Верховного Суду від 22.07.2025 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Одеського окружного адміністративного суду від 27.01.2025 та постанову П`ятого апеляційного адміністративного суду від 19.05.2025 у справі №420/37042/24.

12. Ухвалою Верховного Суду від 25.11.2025 справу призначено до розгляду в порядку письмового провадження.

СТИСЛИЙ ВИКЛАД ОБСТАВИН СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНИХ СУДАМИ ПЕРШОЇ ТА АПЕЛЯЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЙ

13. Як встановлено судами попередніх інстанції, 11.04.2018 між громадянкою України ОСОБА_3 (пайовик) та СТ «Сузір`я Будова» було укладено Договір асоційованого членства в споживчому товаристві №130/М (а.с. 23-30), за умовами п. 4.1.2. якого пайовик зобов`язаний після здачі будинку в експлуатацію отримати машиномісце у володіння від СТ «Сузір`я Будова» і підписати Акт прийому-передачі нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 .

14. Зі змісту п.4.2.1 даного Договору №130/М, СТ «Сузір`я Будова» зобов`язано забезпечити будівництво будинку в строк - IV-й квартал 2021 року.

15. В період з 17.07.2018 по 13.10.2018 ОСОБА_3 здійснила внесення долі (паю) за договором №130/м від 11.04.2018, що підтверджується копіями квитанцій до прибуткових касових ордерів (а.с.31-33).

16. 13.10.2021 між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , зі згоди СТ «Сузір`я Будова», було укладено Додаткову угоду - про зміну «Сторони» у Договорі №130/М від 11.04.2018, за умовами якої громадянка України ОСОБА_3 , як первісний пайовик у Договорі асоційованого членства в споживчому товаристві №130/М, була замінена - на нового пайовика ОСОБА_1 (а.с.30).

17. Як видно зі змісту Інформаційної довідки №389214881 від 01.08.2024 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта (а.с.21-22) відносно об`єкта нерухомого майна з реєстраційним №2695774051100, а саме - об`єкта незавершеного будівництва - підземного паркінгу та наземного гаражу відкритого типу, загальною площею 12636,3 кв.м, відсоток готовності 78 %, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці з кадастровим №5110137500:44:001:0057, зазначено:

- 17.02.2023 о 17:01:33 приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Кобзар О.Ю. вчинив дії шляхом відкриття розділу, реєстрація об`єкта нерухомого майна. Підстава: інший тип договору, витяг з Державного реєстру речових прав, серія та номер: 75570115, видавник: державний реєстратор Молодіжненської сільської ради Овідіопольського району Одеської області Єфремова А.В.; Витяг з Реєстру будівельної діяльності ЄДЕССБ, серія та номер: ІУ113182261343, видавник: ЄДЕССБ, Документ отримано з ЄДЕССБ; технічний паспорт, серія та номер: T101:0086-5860-8881-8430, виданий 07.02.2023, видавник: ЄДЕССБ, Документ отримано з ЄДЕССБ; інший тип договору, договір про будівництво житла в порядку пайової участі (зі змінами та доповненнями), серія та номер: 227/УПБ-70Д. виданий 25.11.2004, видавник: ТОВ "УВГП-СИСТЕМА" та ПУКБ Міністерства оборони України; рішення органу або особи, уповноважених установчими документами юридичної особи або законом, документи заявника, серія та номер: бн, виданий 17.02.2023, видавник: ОСОБА_2. ; інший тип договору, договір про спільну діяльність (зі змінами та доповнениями), серія та номер: 1/Г-19, виданий 29.08.2016, видавник: ТОВ «УВГП-СИСТЕМА», СТ «СУЗІР`Я БУДОВА», ТОВ «БАУБУД»; відомості з ДЗК, серія та номер: 61264143, виданий 17.02.2023, видавник: Державний земельний кадастр. Відомості внесено до Реєстру 22.02.2023 16:25:38, приватний нотаріус Кобзар О.Ю., індексний номер рішення: 66519957;

- 01.02.2024 о 18:39:43 приватний нотаріус Кобзар О.Ю. вчинив дії шляхом закриття розділу. Підставою зазначено - виключення з проектної документації на будівництво, довідка щодо відповідності ТЕП, серія та номер: 29-01-01с/2024, виданий 29.01.2024, видавник: ТОВ «ІНПРОФ ПРОЕКТ». Відомості внесено до Реєстру 02.02.2024 15:50:11, приватний нотаріус Кобзар О.Ю., індексний номер рішення: 714112941. Припинення права власності здійснено 01.02.2024 о 18:39:43. Відомості внесено до Реєстру 02.02.2024 15:47:31, приватний нотаріус Кобзар О.Ю., індексний номер рішення: 71412941. Згідно деталізованої інформації про об`єкт речових прав з реєстраційний №2695774051100, станом на 01.02.2024 18:50:44 зазначено, що об`єкт нерухомого майна - закрито. Відомості внесено до Реєстру 02.02.2024 15:58:23, приватний нотаріус Кобзар О.Ю., індексний номер рішення: 71413222.

18. Як вбачається з Довідки №29-01-01с/2024 від 29.01.2024 щодо відповідності техніко-економічних показників об`єкта нерухомості, виданої ТОВ «ІНПРОФ ПРОЕКТ» відносно об`єкту незавершеного будівництва - підземний паркінг та наземний гараж відкритого типу, загальною площею (кв.м): 12 636,3, відсоток готовності (%): 78, в ній зазначено, що при проведенні технічного, візуального обстеження та вивченні правовстановлюючих документів на вище зазначений об`єкт нерухомого майна, було встановлено невідповідність фактичних техніко-економічних показників з зазначеними показниками у Державному реєстрі та проведеній технічній інвентаризації на об`єкт незавершеного будівництва, також невідповідність відсотку готовності об`єкта, що в свою чергу спричиняє невідповідність зазначеним даним в Державному реєстрі речових прав. Таким чином, вказано на проведення повторної технічної інвентаризації з визначенням чітких параметрів об`єкта нерухомості, визначенням загальної площі та визначенням відсотку готовності на поточний час, також скасовано попередню інвентаризаційну справу та подальшу перереєстрацію вищезазначеного об`єкта нерухомості у Державному реєстрі речових прав на нерухомість (а.с.40).

19. У серпні 2024 року представник позивача - адвокат Тарасенко О.Ю. звернулася до Міністра юстиції України зі скаргою, в якій просила доручити Центральній колегії Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, повторно розглянути скаргу ОСОБА_1 від 06.08.2024 №05/08/24-01-с (вх. № СК-4098-24 від 12.08.2024) на дії приватного нотаріуса Кобзаря О.Ю., однак на підставі висновку центральної Колегії Міністерства юстиції України від 17.09.2024 за результатами розгляду вказаної скарги було видано наказ Міністра юстиції України №2389/7 від 30.09.2024 - про залишення цієї скарги без розгляду по суті з підстав того, що дана скарга подана особою, права якої у зв`язку з оскаржуваним рішенням не порушено (а.с.42-75).

20. Вважаючи реєстраційну дію приватного нотаріусу Кобзара О.Ю. протиправною, позивач звернувся до суду із цим позовом.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

21. Верховний Суд, перевіривши доводи касаційної скарги, виходячи з меж касаційного перегляду, визначених статтею 341 КАС України, а також, надаючи оцінку правильності застосування судами норм матеріального і процесуального права у спірних правовідносинах, виходить з наступного.

22. Згідно зі статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом.

23. У рішенні Європейського суду з прав людини від 20.07.2006 у справі «Сокуренко і Стригун проти України» (заяви №29458/04 та № 29465/04) зазначено, що відповідно до прецедентної практики цього Суду термін «встановленим законом» у статті 6 Конвенції спрямований на гарантування того, «що судова гілка влади у демократичному суспільстві не залежить від органів виконавчої влади, але керується законом, що приймається парламентом» [див. рішення у справі «Занд проти Австрії» (Zand v. Austria), заява №7360/76]. У країнах з кодифікованим правом організація судової системи також не може бути віддана на розсуд судових органів, хоча це не означає, що суди не мають певної свободи для тлумачення відповідного національного законодавства. Фраза «встановленого законом» поширюється не лише на правову основу самого існування «суду», але й на дотримання таким судом певних норм, які регулюють його діяльність. У своїх оцінках цей Суд дійшов висновку, що не може вважатися судом, «встановленим законом», національний суд, що не мав юрисдикції судити деяких заявників, керуючись практикою, яка не мала регулювання законом.

24. Отже, поняття «суду, встановленого законом» зводиться не лише до правової основи самого існування «суду», але й дотримання таким судом певних норм, які регулюють його діяльність, тобто охоплює всю організаційну структуру судів, включно з питаннями, що належать до юрисдикції певних категорій судів.

25. Відповідно до частини другої статті 55 Конституції України кожному гарантується право на оскарження в суді рішень, дій чи бездіяльності органів державної влади, органів місцевого самоврядування, посадових і службових осіб.

26. Рішення, прийняті суб`єктами владних повноважень, дії, вчинені ними під час здійснення управлінських функцій, а також невиконання повноважень, встановлених законодавством (бездіяльність), можуть бути оскаржені до суду. Для реалізації кожним конституційного права на оскарження рішень, дій чи бездіяльності вказаних суб`єктів у сфері управлінської діяльності в Україні утворено систему адміністративних судів.

27. Завданням адміністративного судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів у сфері публічно-правових відносин з метою ефективного захисту прав, свобод та інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб від порушень з боку суб`єктів владних повноважень (частина перша статті 2 КАС України).

28. За змістом пунктів 1 та 2 частини першої статті 4 КАС України адміністративна справа - це переданий на вирішення адміністративного суду публічно-правовий спір, у якому: хоча б одна сторона здійснює публічно-владні управлінські функції, в тому числі на виконання делегованих повноважень, і спір виник у зв`язку із виконанням або невиконанням такою стороною зазначених функцій; або хоча б одна сторона надає адміністративні послуги на підставі законодавства, яке уповноважує або зобов`язує надавати такі послуги виключно суб`єкта владних повноважень, і спір виник у зв`язку із наданням або ненаданням такою стороною зазначених послуг; або хоча б одна сторона є суб`єктом виборчого процесу або процесу референдуму і спір виник у зв`язку із порушенням її прав у такому процесі з боку суб`єкта владних повноважень або іншої особи.

29. Велика українська юридична енциклопедія містить інформацію, відповідно до якої адміністративно-правовий спір тісно пов`язаний із публічним адмініструванням, бо виникає, як правило, у зв`язку з управлінською та сервісною діяльністю суб`єктів владних повноважень, що представляють державу. У більшості випадків обов`язковою стороною адміністративно-правового спору є владарюючий суб`єкт, уповноважений на виконання функцій управління. За законом він має право справляти керівний вплив на поведінку чи свідомість фізичних і юридичних осіб з тим, щоб перебіг відносин за їх участю відбувся відповідно до загальнообов`язкових правил. Владність повноважень такого суб`єкта виявляється в тому, що він вправі приймати рішення, що стосуються прав, свобод та інтересів осіб і мають обов`язково ними виконуватися. [Велика українська юридична енциклопедія : у 20 т. - Харків : Право, 2016- . Т. 5 : Адміністративне право / редкол.: Ю. П. Битяк (голова) та ін. ; Нац. акад. прав. Наук України ; Ін-т держави і права ім. В. М. Корецького НАН України ; Нац. юрид. ун-т ім. Ярослава Мудрого. - 2020. С. 86, 87].

30. Кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до адміністративного суду, якщо вважає, що рішенням, дією чи бездіяльністю суб`єкта владних повноважень порушені її права, свободи або законні інтереси, і просити про їх захист шляхом: 1) визнання протиправним та нечинним нормативно-правового акта чи окремих його положень; 2) визнання протиправним та скасування індивідуального акта чи окремих його положень; 3) визнання дій суб`єкта владних повноважень протиправними та зобов`язання утриматися від вчинення певних дій; 4) визнання бездіяльності суб`єкта владних повноважень протиправною та зобов`язання вчинити певні дії; 5) встановлення наявності чи відсутності компетенції (повноважень) суб`єкта владних повноважень (частина перша статті 5 КАС України).

31. Юрисдикція адміністративних судів поширюється на справи у публічно-правових спорах, зокрема, спорах фізичних чи юридичних осіб із суб`єктом владних повноважень щодо оскарження його рішень (нормативно-правових актів чи індивідуальних актів), дій чи бездіяльності, крім випадків, коли для розгляду таких спорів законом встановлено інший порядок судового провадження (пункт 1 частини першої статті 19 КАС України).

32. Отже, до справ адміністративної юрисдикції належать публічно-правові спори, ознакою яких є не лише спеціальний суб`єктний склад, але і їх виникнення з приводу виконання чи невиконання суб`єктом владних повноважень публічно-владних управлінських функцій, крім спорів, для яких закон установив інший порядок судового вирішення.

33. Велика Палата Верховного Суду неодноразово вказувала на те, що публічно-правовим вважається, зокрема, спір, в якому сторони правовідносин виступають одна щодо іншої не як рівноправні, і в якому одна зі сторін виконує публічно-владні управлінські функції та може вказувати або забороняти іншому учаснику правовідносин певну поведінку, давати дозвіл на передбачену законом діяльність тощо. Необхідною ознакою суб`єкта владних повноважень є виконання ним публічно-владних управлінських функцій саме у тих правовідносинах, в яких виник спір (постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі №914/2006/17, від 04.09.2018 у справі №823/2042/16, від 02.04.2019 у справі №137/1842/16-а та від 17.06.2020 у справі №826/10249/18).

34. Стосовно терміну «владні управлінські функції», то зміст поняття «владні» полягає в наявності у суб`єкта повноважень застосовувати надану йому владу, за допомогою якої він може впливати на розвиток правовідносин, а «управлінські функції» - це основні напрямки діяльності органу влади, його посадової чи службової особи або іншого уповноваженого суб`єкта, спрямовані на управління діяльністю підлеглого суб`єкта. З огляду на вказане до юрисдикції адміністративного суду належить спір, який виник між двома чи більше суб`єктами стосовно їх прав та обов`язків у правовідносинах, в яких хоча б один суб`єкт законодавчо вповноважений владно керувати поведінкою іншого (інших) суб`єкта (суб`єктів), а останній (останні), відповідно, зобов`язаний (зобов`язані) виконувати вимоги та приписи такого суб`єкта владних повноважень (такі висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі №914/2006/17 (пункт 5.7), від 04.09.2018 у справі № 823/2042/16 (пункти 28-30), від 18.09.2018 у справі №823/218/17 (пункти 24-25), від 12.03.2019 у справі №911/3594/17 (пункти 4.8-4.10), від 02.04.2019 у справі №137/1842/16-а, від 18.12.2019 у справі №826/2323/17 (пункти 18-19), від 18.12.2019 у справі №263/6022/16-ц (пункти 21-23), від 19.02.2020 у справі №520/5442/18 (пункти 18-20), від 26.02.2020 у справі №1240/1981/18 (пункти 16-17), від 01.04.2020 у справі №520/13067/17 (пункти 19-21), від 15.09.2020 у справі №469/1044/17 (пункт 21), від 29.09.2020 у справах №712/5476/19 (пункт 19) і №368/561/19 (пункт 22)).

35. Тому помилковим є застосування приписів статті 19 КАС України та поширення юрисдикції адміністративних судів на усі спори, стороною яких є суб`єкт владних повноважень. Для вирішення питання про розмежування компетенції судів щодо розгляду адміністративних і цивільних справ недостатньо застосування виключно формального критерію - визначення складу учасників справи. Визначальною ознакою для правильного вирішення спору є характер правовідносин, з яких виник спір.

36. Публічно-правовий спір, на який поширюється юрисдикція адміністративних судів, є спором між учасниками публічно-правових відносин і стосується саме цих відносин. Тоді як приватноправові відносини вирізняються наявністю майнового чи немайнового особистого інтересу учасника. Спір має приватноправовий характер, якщо він обумовлений порушенням або загрозою порушення, як правило, майнового приватного права чи інтересу (постанова Великої Палати Верховного Суду від 13.10.2020 у справі №640/22013/18).

37. Також згідно висновку Великої Палати Верховного Суду, сформульованого у постанові від 30.09.2020 у справі №815/6832/16, якщо порушення своїх прав особа вбачає у наслідках, які спричинені рішенням, дією чи бездіяльністю органу державної влади, органу місцевого самоврядування, їхньої посадової або службової особи, які вона вважає неправомірними, і ці наслідки призвели до виникнення, зміни чи припинення цивільних правовідносин, мають майновий характер або пов`язані з реалізацією її майнових або особистих немайнових інтересів, то визнання незаконними (протиправними) таких рішень є способом захисту цивільних прав та інтересів.

38. Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень регулюються Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

39. Відповідно до частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у цьому Законі терміни вживаються в такому значенні: державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (пункт 1); реєстраційна дія - державна реєстрація прав, взяття на облік безхазяйного нерухомого майна, а також інші дії, що здійснюються державним реєстратором у Державному реєстрі прав, крім надання інформації з цього реєстру (пункт 9).

40. За змістом статті 10 зазначеного Закону державним реєстратором є: 1) громадянин України, який має вищу освіту за спеціальністю правознавство, відповідає кваліфікаційним вимогам, встановленим Міністерством юстиції України, та перебуває у трудових відносинах з суб`єктом державної реєстрації прав; 2) нотаріус; 3) державний виконавець, приватний виконавець - у разі державної реєстрації обтяжень, накладених під час примусового виконання рішень відповідно до закону, а також у разі державної реєстрації припинення іпотеки у зв`язку з придбанням (передачею) за результатом прилюдних торгів (аукціонів) нерухомого майна, що є предметом іпотеки.

Державний реєстратор, зокрема:

- встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації;

- перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення;

- під час проведення реєстраційних дій обов`язково використовує відомості Державного земельного кадастру та Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, а також відомості інших реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем, держателем (розпорядником, володільцем, адміністратором) яких є державні органи, шляхом безпосереднього доступу до них чи у порядку інформаційної взаємодії з Державним реєстром прав, у тому числі відомості, що містять персональні дані особи.

41. Відповідно до вимог частини першої статті 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Державний реєстр прав містить записи про зареєстровані речові права на нерухоме майно, об`єкти незавершеного будівництва, їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав, відомості та електронні копії документів, поданих у паперовій формі, або документи в електронній формі, на підставі яких проведено реєстраційні дії, а також документи, сформовані за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав у процесі проведення таких реєстраційних дій. Записи, що містяться у Державному реєстрі прав, повинні відповідати відомостям, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії. У разі їх невідповідності пріоритет мають відомості, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії.

42. Згідно з положеннями статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якою регламентовано порядок та підстави закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи, реєстратор вчиняє відповідні реєстраційні дії.

43. Відповідно до приписів статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» за наявності визначених частиною першою цієї статті підстав державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав.

44. Встановлені судами обставини у цій справі свідчать про те, що виникнення спірних правовідносин було зумовлено незгодою ОСОБА_1 , як члена СТ «Сузір`я Будова», який сплатив ціну майбутнього об`єкта нерухомості: підземний паркінг та наземний гараж відкритого типу, загальною площею 12 636, 3 (кв.м), відсоток готовності 78%, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці з кадастровим номером: 5110137500:44:001:0057, право власності на який було зареєстроване за СТ «Сузір`я Будова», із реєстраційною дією від 01.02.2024 18:50:44 №71413222, яка вчинена відповідачем Приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Кобзарем О.Ю. щодо закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи відносно вказаного нерухомого майна.

45. Так, позивач вказує, що норми Законів України "Про кооперацію" та "Про споживчу кооперацію" передбачають виключну компетенцію Загальних зборів членів Споживчого товариства/Кооперативу у питаннях розпорядження об`єктами будівництва, які були зведені за кошти внесені асоційованими та іншими членами Споживчого товариства/Кооперативу. Втім, у даній справі склалась ситуація при якій Голова СТ «Сузір`я Будова» самостійно, без будь-якого погодження з членами СТ «Сузір`я Будова», за кошти яких здійснювалося будівництво, вирішив прибрати з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно інформацію про наявність у СТ «Сузір`я Будова» об`єкту нерухомого майна - підземного паркінгу, що є фактичним усуненням членів СТ "Сузір`я Будова" від можливості розпоряджатися майном споживчого товариства.

46. Також позивач звертає увагу, що зміни проектної документації на будівництво об`єкта нерухомості Споживчого товариства/Кооперативу, який був проінвестований членами Споживчого товариства/Кооперативу, без погодження з такими інвесторами призводять до потенційного позбавлення права на об`єкт нерухомості шляхом зменшення характеристик об`єкта будівництва під час будівництва, наприклад площі забудови або розміру певних приміщень.

47. Отже, оскільки позовні вимоги заявлено на захист порушеного, на думку позивача, права на об`єкт нерухомого майна, то цей спір стосується приватноправових відносин і не підлягає розгляду в порядку адміністративного судочинства.

48. Однак, суди, ухвалюючи судові рішення та вирішуючи спір по суті, не врахували, що цей спір є спором про цивільне право, тобто має приватноправовий характер й не має ознак публічно-правового, не відповідає нормативному визначенню адміністративної справи, як наслідок, не підпадає під юрисдикцію адміністративних судів.

49. Як зазначила Велика Палата Верховного Суду у справі №904/3657/18 у своїй постанові від 07 квітня 2020 року, спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно має розглядатися як спір, що пов`язаний з порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване речове право на це майно. Оскільки спір у цій справі стосується цивільних прав на спірне майно, то належним відповідачем у ній є особа, право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено відповідний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Державний реєстратор, до якого позивач пред`явив також позов, не є належним співвідповідачем у цій справі.

50. Згідно з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові від 04.09.2018 у справі № 823/2042/16, якщо позивач не був заявником стосовно оскаржуваних ним реєстраційних дій, які були вчинені за заявою іншої особи, такий спір є спором про цивільне право незалежно від того, чи здійснено державну реєстрацію прав на нерухоме майно з дотриманням державним реєстратором вимог законодавства та чи заявляються, окрім вимог про скасування оспорюваного рішення, запису в державному реєстрі прав, вимоги про визнання недійсними правочинів, на підставі яких прийнято оспорене рішення, здійснено оспорений запис.

51. Спір, що розглядається, не є спором між учасниками публічно-правових відносин, оскільки відповідач, здійснюючи оскаржувану реєстраційну дію, не мав публічно-правових відносин саме з позивачем. Оскаржувана реєстраційна дія вчинена відповідачем за заявою іншої особи, а не позивача.

52. За правилами пункту 6 частини першої статті 20 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) господарські суди розглядають справи у спорах щодо права власності чи іншого речового права на майно (рухоме та нерухоме, в тому числі землю), реєстрації або обліку прав на майно, яке (права на яке) є предметом спору, визнання недійсними актів, що порушують такі права.

53. За наведеного правового регулювання та встановлених у справі обставин, колегія суддів приходить до висновку про порушення судами попередніх інстанцій правил предметної юрисдикції.

54. Згідно з пунктом 5 частини першої статті 349 КАС суд касаційної інстанції за наслідками розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та (або) апеляційної інстанцій повністю або частково і закрити провадження у справі чи залишити позов без розгляду у відповідній частині.

55. Відповідно до частини першої статті 354 КАС суд касаційної інстанції скасовує судові рішення в касаційному порядку повністю або частково і залишає позовну заяву без розгляду або закриває провадження у справі у відповідній частині з підстав, встановлених відповідно статтями 238, 240 цього Кодексу.

56. Порушення правил юрисдикції адміністративних судів, визначених статтею 19 цього Кодексу, є обов`язковою підставою для скасування рішення із закриттям провадження незалежно від доводів касаційної скарги.

57. Пунктом 1 частини першої статті 238 КАС передбачено, що суд закриває провадження у справі, якщо справу не належить розглядати за правилами адміністративного судочинства.

58. Таким чином, рішення Одеського окружного адміністративного суду від 27.01.2025 та постанову П`ятого апеляційного адміністративного суду від 19.05.2025 слід скасувати, а провадження у справі - закрити.

59. Наслідки закриття провадження у справі передбачені статтею 239 КАС.

60. Так, якщо провадження у справі закривається з підстави, встановленої пунктом 1 частини першої статті 238 цього Кодексу, суд повинен роз`яснити позивачеві, до юрисдикції якого суду віднесено розгляд справи. Суд апеляційної або касаційної інстанції повинен також роз`яснити позивачеві про наявність у нього права протягом десяти днів з дня отримання ним відповідної постанови звернутися до суду із заявою про направлення справи за встановленою юрисдикцією, крім випадків об`єднання в одне провадження кількох вимог, які підлягають розгляду в порядку різного судочинства. Заява подається до суду, який прийняв постанову про закриття провадження у справі (абзац перший частини першої цієї статті).

Керуючись статтями 238 239 341 345 349 354 355 356 359 КАС України, Суд

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Одеського окружного адміністративного суду від 27.01.2025 та постанову П`ятого апеляційного адміністративного суду від 19.05.2025 скасувати.

Провадження у справі №420/37042/24 за позовом ОСОБА_1 до Приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Кобзаря Олександра Юрійовича, третя особа - Споживче товариство «Сузір`я Будова» про визнання не чинною та анулювання реєстрації - закрити.

Роз`яснити ОСОБА_1 , що справу належить розглядати в порядку господарського судочинства та що останній вправі протягом десяти днів з дня отримання ним відповідної постанови про закриття провадження у справі звернутися до суду із заявою про направлення справи за встановленою юрисдикцією.

Постанова набирає законної сили з дати її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

СуддіС.Г. Стеценко Л.В. Тацій М.І. Грицiв