Незазначення у договорі оренди земельної ділянки чіткого розміру орендної плати, як істотної умови договору, є підставою для визнання його недійсним (ВС/КЦС справа № 282/422/20 від 28.10.2021 р.)

Фабула судового акту: Судова практика у спорах щодо визнання договору оренди землі недійсним досить поширена. Як відомо, відсутність однієї із істотних умов у договорі оренди землі може бути підставою для визнання такого договору недійсним. Перелік істотних умов договору оренди землі передбачений у ст. 15 ЗУ «Про оренду землі». Для визнання договору оренди недійсним суд встановлює, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси сторін договору. Якщо відсутність у договорі однієї з істотних умов не унеможливила виконання договору, зокрема в частині проведення розрахунків, і сторони протягом певного часу виконували договір погодженим способом, то незгода однієї із сторін з умовою договору не може бути підставою для визнання її прав порушеними та визнання договору недійсним.

Від того, яким чином сторони пропишуть умови договору оренди землі, багато що залежить. Оскільки при виявленні тої чи іншої неясності у договорі, що дасть можливість трактувати її на власний розсуд, можна визнати такий договір недійсним. На це звернув увагу Верховний Суд у справі № 282/422/20 від 28.10.2021 р. за позовом особи про визнання додаткової угоди до договору оренди землі недійсною.

Позовна заява мотивована тим, що сторони 2005 року уклали договір оренди землі, відповідно до якого позивач передав в оренду строком на 5 років належну йому земельну ділянку площею 2,3301 га та призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Позивач та відповідач 15 лютого 2010 року уклали додаткову угоду до договору оренди землі, відповідно до якої строк оренди продовжено до 1 березня 2020 року.

2019 року сторонами підписано додаткову угоду до договору оренди землі в якій не були погоджені істотні умови договору оренди, а саме: не чітко визначений відсотковий розмір орендної плати - «понад 3 %», який, у свою чергу, пов’язаний з розміром грошової оцінки земельної ділянки. При цьому, грошова оцінка земельної ділянки не зазначена у цій угоді.

Відповідно, одна із сторін просить визнати недійсною додаткову угоду до договору оренди землі.

Рішенням районного суду позов задоволено частково. Визнано недійсною додаткову угоду до договору оренди землі на земельну ділянку площею 2,3301 га.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що зазначений у п. 4.1 додаткової угоди від 14 серпня 2019 року розмір орендної плати - «понад 3 %», є незрозумілим та не є чітко визначеним, оскільки сторони не зазначили конкретний відсоток. Тобто з указаних положень угоди неможливо визначити суму орендної плати, щодо якої сторони досягли згоди, що свідчить про невідповідність угоди вимогам ЗУ «Про оренду землі». Інші положення цієї угоди також не дають підстав дійти розуміння такої істотної умови, як розмір орендної плати. Оспорювана додаткова угода до договору оренди землі не містить істотних умов, передбачених ч. 1 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі», що виступає безумовною підставою для визнання даної додаткової угоди недійсною.

Житомирський апеляційний суд залишив рішення першої інстанції без змін. Апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції, а також зазначив, що зміст спірної угоди свідчить про те, що визначений у п. 4.1 розмір орендної плати «понад 3 %» від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю) не відповідає положенням ЗУ «Про оренду землі», що, у свою чергу, є підставою для визнання цієї угоди недійсною. Положення угоди щодо визначення орендної плати у розмірі «понад 3 %» від нормативної грошової оцінки земельної ділянки надає орендарю право за власним волевиявленням визначати орендну плату, розмір якої не може бути меншим від зазначеної межі, проте щороку може бути різним і залежить від волі відповідача, внаслідок чого орендодавець не отримує того, на що він розраховував при підписанні додаткової угоди.

Не погоджуючись із рішеннями першої та апеляційної інстанцій ПСП оскаржило їх до Верховного Суду.

Касаційна скарга мотивована тим, що у справі про визнання недійсним додаткового договору оренди землі суди повинені були виходити з принципу свободи договору, викладеному в ст. 627 ЦКУ, згідно з якою сторони є вільними в укладенні договору та визначенні умов договору, тому, виклавши у договорі розмір орендної плати - «понад 3 %», сторони діяли на власний розсуд і жодних норм закону порушено не було.

Позивачем не наведено та не надано жодних доказів, у чому полягає порушення його прав внаслідок зазначення у тексті договору розміру орендної плати «понад 3 % від нормативної грошової оцінки». Позивач отримував орендну плату без заперечень. Незазначення в додатковій угоді розміру нормативної грошової оцінки землі не є підставою для визнання договору недійсним. Суди не встановили, у чому полягало порушення прав позивача, на що саме розраховував останній при укладенні оспорюваного правочину.

Верховний Суд погодився з рішеннями судів першої та апеляційної інстанцій та зазначив таке.

Предметом спору у цій справі є визнання додаткової угоди до договору оренди землі недійсною з підстав відсутності істотної умови, – нормативної грошової оцінки, та невизначеність в угодах чіткого відсоткового розміру орендної плати, що унеможливлює проведення індексації, визначення її розміру та відповідної виплати. Відповідно до ст. 15 ЗУ «Про оренду землі істотними умовами договору оренди землі є: об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, є підставою для визнання договору недійсним відповідно до закону. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

У справі про визнання недійсним договору оренди землі з підстав відсутності у ньому істотної умови, суд повинен установити: чи дійсно порушуються права орендодавця у зв’язку з відсутністю в договорі умов, передбачених ст. 15 ЗУ «Про оренду землі», визначити істотність цих умов, а також з’ясувати, у чому саме полягає порушення його законних прав.

Установивши відсутність у змісті додаткової угоди розміру орендної плати, який, не відповідає вимогам законодавства, порушує права власника земельної ділянки на отримання орендної плати, суди дійшли обґрунтованих висновків про визнання додаткової угоди недійсною. Подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 30 червня 2021 року у справі № 282/180/20, від 20 вересня 2021 року у справі № 506/132/20.

Не заслуговують на увагу доводи касаційної скарги, що, виклавши у договорі розмір орендної плати - «понад 3 %», сторони діяли на власний розсуди і жодних норм закону порушено не було, оскільки відповідач як юридична особа - орендар не повинен включати у договори умови, які є несправедливими та всупереч принципу добросовісності мають наслідком істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду фізичної особи орендодавця. Разом з тим, суди встановили, що вказана умова суперечить вимогам ч. 1 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі».

Аналізуйте судовий акт: У члена фермерського господарства не виникає право користування земельною ділянкою, яка була надана власником громадянину (засновнику) у користування для створення такого господарства (ВС КАС справа № 817/1911/17 від 03.11.2021р.)

У яких випадках не виникає автоматичне право на землю у разі купівлі нерухомості на ній – роз’яснив Верховний Суд (ВС КЦС справа № 173/1744/19 від 22.09.2021 р.)

Державний акт на землю не може бути визнано недійсним лише з підстави непогодження меж земельної ділянки (ВС у складі КЦС, справа № 709/809/17 від 04.03.2021 р)

Постанова

Іменем України

28 жовтня 2021 року

м. Київ

справа № 282/422/20

провадження № 61-15203св20

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: Фаловської І. М. (суддя-доповідач), Карпенко С. О.,

Мартєва С. Ю.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідач - Приватне сільськогосподарське підприємство ім. Пархоменка,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Пархоменка на рішення Любарського районного суду Житомирської області від 28 липня 2020 року в складі судді Вальчука В. В. та постанову Житомирського апеляційного суду від 29 вересня 2020 року

в складі колегії суддів: Талько О. Б., Шевчук А. М., Коломієць О. С.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

У квітні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Пархоменка (далі - ПСП ім. Пархоменка) про визнання додаткової угоди до договору оренди землі недійсною. Позовна заява мотивована тим, що сторони у справі 25 березня 2005 року уклали договір оренди землі, відповідно до якого ОСОБА_1 передав в оренду ПСП ім. Пархоменка строком на 5 років належну йому земельну ділянку площею 2,3301 га, яка розташована на території Вигнанської сільської ради Любарського району Житомирської області та призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Позивач та відповідач 15 лютого 2010 року уклали додаткову угоду до договору оренди землі, відповідно до якої строк оренди продовжено до 01 березня 2020 року.

Зазначав, що 14 серпня 2019 року ОСОБА_1 підписав додаткову угоду до договору оренди землі. При підписанні цієї угоди не були погоджені істотні умови договору оренди, а саме: не чітко визначений відсотковий розмір орендної плати - «понад 3 %», який, у свою чергу, пов`язаний з розміром грошової оцінки земельної ділянки. При цьому, грошова оцінка земельної ділянки не зазначена у цій угоді.

На підставі викладеного ОСОБА_1 просив визнати недійсною додаткову угоду до договору оренди землі, укладену між ним та ПСП ім. Пархоменка 14 серпня 2019 року, стягнути з відповідача витрати на правову допомогу.

Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій і мотиви їх ухвалення

Рішенням Любарського районного суду Житомирської області від 28 липня 2020 року позов задоволено частково.

Визнано недійсною додаткову угоду від 14 серпня 2019 року до договору оренди землі від 25 березня 2005 року на земельну ділянку площею 2,3301 га, з кадастровим номером 1823182400:03:002:0014, укладену між

ПСП ім. Пархоменка та ОСОБА_1 , речове право якого зареєстровано державним реєстратором Чуднівської міської ради Житомирської області 18 вересня 2019 року, номер запису про інше речове право - 33373221, індексний номер рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень - 48842558, від 24 вересня 2019 року.

Стягнуто з ПСП ім. Пархоменка на користь ОСОБА_1 понесені ним судові витрати, пов`язані зі сплатою судового збору, в розмірі 840,80 грн.

У задоволені вимоги щодо стягнення на користь ОСОБА_1 витрат на надання правничої допомоги відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що зазначений у пункті 4.1 додаткової угоди від 14 серпня 2019 року розмір орендної плати - «понад 3 %», є незрозумілим та не є чітко визначеним, оскільки сторони не зазначили конкретний відсоток. Тобто з указаних положень угоди неможливо визначити суму орендної плати, щодо якої сторони досягли згоди, що свідчить про невідповідність угоди вимогам Закону України «Про оренду землі». Інші положення цієї угоди також не дають підстав дійти розуміння такої істотної умови, як розмір орендної плати. Оспорювана додаткова угода до договору оренди землі не містить істотних умов, передбачених частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі», що виступає безумовною підставою для визнання даної додаткової угоди недійсною.

Позивачем не подано до суду у встановлені ЦПК України строки докази щодо понесення витрат на надання правничої допомоги.

Постановою Житомирського апеляційного суду від 29 вересня 2020 року рішення суду першої інстанції залишено без змін. Апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції, а також зазначив, що зміст спірної угоди свідчить про те, що визначеній у пункті 4.1 розмір орендної плати «понад 3 %» від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю) не відповідає положенням статей 15, 21, 22 Закону України «Про оренду землі», що, у свою чергу, є підставою для визнання цієї угоди недійсною. Положення угоди щодо визначення орендної плати у розмірі «понад 3 %» від нормативної грошової оцінки земельної ділянки надає орендарю право за власним волевиявленням визначати орендну плату, розмір якої не може бути меншим від зазначеної межі, проте щороку може бути різним і залежить від волі відповідача, внаслідок чого орендодавець не отримує того, на що він розраховував при підписанні додаткової угоди.

Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнені доводи особи, яка її подала

У касаційній скарзі ПСП ім. Пархоменка просило скасувати рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду, ухвалити нове судове рішення про відмову в задоволенні позову, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

У касаційній скарзі як на підставу оскарження судових рішень відповідач посилається на пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України.

Зокрема, у касаційній скарзі зазначає, що суди попередніх інстанцій не врахували висновки щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладені у постановах: Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц; Верховного Суду

від 10 травня 2018 року у справі № 322/1008/16, від 03 вересня 2018 року

у справі № 482/2215/15-ц, від 20 лютого 2019 року у справі № 535/856/16-ц,

від 13 травня 2019 року у справі № 171/1351/17-ц, від 23 жовтня 2019 року

у справі № 562/2026/16-ц, від 16 березня 2020 року у справі № 922/1658/19; Верховного Суду України від 09 грудня 2015 року у справі № 6-849цс15.

Також у касаційній скарзі ПСП ім. Пархоменка як на підставу оскарження судових рішень посилається на пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України, зокрема вказує, що відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах щодо нечіткості такої істотної умови договору оренди землі, як розмір орендної плати.

Касаційна скарга мотивована тим, що у справі про визнання недійсним додаткового договору оренди землі суди повинені були виходити з принципу свободи договору, викладеному в статті 627 ЦК України, згідно з якою сторони є вільними в укладенні договору та визначенні умов договору, тому, виклавши у договорі розмір орендної плати - «понад 3 %», сторони діяли на власний розсуд і жодних норм закону порушено не було.

Позивачем не наведено та не надано жодних доказів, у чому полягає порушення його прав внаслідок зазначення у тексті договору розміру орендної плати «понад 3 % від нормативної грошової оцінки». Позивач отримував орендну плату без заперечень. Незазначення в додатковій угоді розміру нормативної грошової оцінки землі не є підставою для визнання договору недійсним. Суди не встановили, у чому полягало порушення прав позивача, на що саме розраховував останній при укладенні оспорюваного правочину.

Доводи іншого учасника справи

ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Макаренко І. Я., подав до суду відзив на касаційну скаргу, в якому просив рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції залишити без змін, оскільки вони

є законними та обґрунтованими.

Вказував, що оспорювана додаткова угода не містить чіткого визначення розміру орендної плати, що суперечить статті 15 Закону України «Про оренду землі» та є підставою для визнання недійсним спірного правочину. Відповідач платить різні суми оренди, кожного разу визначаючи розмір орендної плати на свій розсуд, що порушує законні права та інтереси позивача. Разом з тим, суміжні орендарі виплачують орендодавцям оренду в розмірі не менше 14 % від нормативної грошової оцінки землі, позивач і розраховував на таку саму орендну плату, проте відповідач виплачував не більше 8 % від нормативної грошової оцінки землі.

Провадження у суді касаційної інстанції

Касаційна скарга подана до Верховного Суду ПСП ім. Пархоменка у жовтні 2020 року. Ухвалою Верховного Суду від 04 листопада 2020 року відкрито касаційне провадження у справі.

Встановлені судами першої та апеляційної інстанцій обставини справи

Суди встановили, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 2,3301 га, яка розташована на території Вигнанської сільської ради Любарського району Житомирської області.

Сторони у справі 25 березня 2005 року уклали договір оренди землі, відповідно до якого ОСОБА_1 передав в оренду ПСП ім. Пархоменка строком на 5 років належну йому земельну ділянку площею 2,3301 га, яка розташована на території Вигнанської сільської ради Любарського району Житомирської області та призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Орендна плата погоджена сторонами у розмірі 1,5 % від грошової оцінки земельної ділянки (31 020 грн), що становить 465 грн у рік. ОСОБА_1 та ПСП ім. Пархоменка 15 лютого 2010 року уклали додаткову угоду до договору оренди землі, відповідно до якої строк договору оренди землі продовжено до 01 березня 2020 року. Даною угодою також погоджено розмір орендної плати, а саме 3 % від грошової оцінки земельної ділянки, що становить 1 141 грн у рік.

14 серпня 2019 року між сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди землі, відповідно до якої строк оренди пролонговано на 10 років - до 01 березня 2030 року, а також викладено в новій редакції окремі положення договору оренди землі. Зокрема, зазначено, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі «понад 3 %» нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю); розмір орендної плати у грошовій формі у гривнях (готівкова та безготівкова); можлива оплата виробленою продукцією за окремою домовленістю.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладання спірної угоди не була визначена. Так, у пункт 2.3 даної угоди відсутній розмір, яким визначено нормативно грошову оцінку земельної ділянки на дату укладення цього правочину.

Право оренди ПСП ім. Пархоменка на належну позивачу земельну ділянку на підставі договору оренди землі від 25 березня 2005 року та додаткової угоди до договору оренди землі від 14 серпня 2019 року було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 18 вересня 2019 року.

Позиція Верховного Суду, застосовані норми права та мотиви, з яких виходить суд при прийнятті постанови

Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Підстави касаційного оскарження судових рішень визначені у частині другій статті 389 ЦПК України.

Так, частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Згідно з частинами першою та другою статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Задовольняючи позовну вимогу про визнання додаткової угоди до договору оренди землі недійсною, суди виходили з того, що зміст спірної угоди свідчить про те, що визначений у пункті 4.1 розмір орендної плати «понад 3 %» від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю) не відповідає положенням статей 15, 21, 22 Закону України «Про оренду землі», що, у свою чергу, є підставою для визнання цієї угоди недійсною. Положення угоди щодо визначення орендної плати у розмірі «понад 3 %» від нормативної грошової оцінки земельної ділянки надає орендарю право за власним волевиявленням визначати орендну плату, розмір якої не може бути меншим від зазначеної межі, проте щороку може бути різним і залежить від волі відповідача, внаслідок чого орендодавець не отримує того, на що він розраховував при підписанні додаткової угоди.

Колегія суддів погоджуються з вказаними висновками судів попередніх інстанцій, враховуючи наступне.

Предметом спору у даній справі є визнання додаткової угоди до договору оренди землі недійсною з підстав відсутності істотної умови, передбаченої пунктом першим частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» - нормативної грошової оцінки, та невизначеність в угодах чіткого відсоткового розміру орендної плати, що унеможливлює проведення індексації, визначення її розміру та відповідної виплати.

Відповідно до частин першої-п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно з частинами першою та другою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно з частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення оскаржуваної угоди) істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею є підставою для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 20 вересня 2021 року у справі № 506/132/20 (провадження № 61-10304св21).

Відповідно до частини першої, другої статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Статтею 152 ЗК України визначено, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані із позбавленням права володіння земельною ділянкою. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, у тому числі, шляхом визнання угоди недійсною.

Згідно з частиною першою статті 4 ЦПК України та частиною першою статті 15 ЦК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення вимог або відмову в їх задоволенні.

У справі про визнання недійсним договору оренди землі з підстав відсутності в ньому істотної умови, передбаченої частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі», суд повинен установити: чи дійсно порушуються права орендодавця у зв`язку з відсутністю в договорі таких умов, передбачених статтею 15 указаного Закону, визначити істотність цих умов, а також з`ясувати, у чому саме полягає порушення його законних прав.

Встановивши відсутність в змісті оспорюваної додаткової угоди до договору оренди землі істотних умов, передбачених статтею 15 Закону України «Про оренду землі» - розміру орендної плати, який, виходячи з положень цього договору, не відповідає вимогам законодавства, порушує права власника земельної ділянки на отримання орендної плати, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, дійшов до обґрунтованого висновку про визнання додаткової угоди недійсною.

Подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 30 червня 2021 року у справі № 282/180/20 (провадження № 61-2248св21), від 20 вересня 2021 року у справі № 506/132/20 (провадження № 61-10304св21).

Безпідставним є посилання у касаційній скарзі на неврахування судом апеляційної інстанції висновків, які були викладені у постановах: Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц; Верховного Суду від 10 травня 2018 року у справі № 322/1008/16, від 03 вересня 2018 року у справі № 482/2215/15-ц, від 20 лютого 2019 року у справі № 535/856/16-ц, від 13 травня 2019 року у справі № 171/1351/17-ц, від 23 жовтня 2019 року у справі № 562/2026/16-ц, від 16 березня 2020 року у справі № 922/1658/19; Верховного Суду України від 09 грудня 2015 року у справі № 6-849цс15, оскільки висновки у цих справах і у справі, яка переглядається, а також встановлені судами фактичні обставини, що формують зміст правовідносин, є різними, у кожній із зазначених справ суди виходили з конкретних обставин справи та фактично-доказової бази, з урахуванням наданих сторонами доказів, оцінюючи їх у сукупності.

Подібність правовідносин означає, зокрема, тотожність об`єкта та предмета правового регулювання, а також умов застосування правових норм. Зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності в різних рішеннях суду касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи.

При цьому під судовими рішеннями у справах зі спорів, що виникли з подібних правовідносин, необхідно розуміти, зокрема такі, де аналогічними є предмет спору, підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також має місце однакове матеріально-правове регулювання спірних відносин.

Так, у справі № 145/2047/16-ц фізична особа звернулася до суду з позовом до селянського фермерського господарства про визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними з тих підстав, що жодних договорів оренди він не укладав і не підписував, волевиявлення та наміру на їх укладення він не мав, а підписи в зазначених договорах та актах приймання передачі земельних ділянок вчинені іншою особою. Змінюючи судові рішення судів першої та апеляційної інстанції про відмову в позові в частині мотивів, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 16 червня 2020 року зазначила, що у позові слід відмовити саме з підстав обрання позивачем неефективного способу захисту, а не з підстав застосування наслідків пропуску позовної давності.

Предметом первісних позовних вимог товариства з обмеженою відповідальністю до трьох фізичних осіб у справі № 322/1008/16 є визнання нового договору оренди недійсним з тих підстав, що смерть попереднього орендодавця та перехід права власності на орендовану земельну ділянку до спадкоємця не є підставою для розірвання першого договору оренди, який, до того ж, не припинено і не розірвано. Предметом зустрічних позовних вимог двох фізичних осіб до товариства з обмеженою відповідальністю є визнання договору оренди землі недійсним з тих підстав, що: у договорі не зазначено кадастровий номер земельної ділянки, яка передана в оренду; відсутня нормативна грошова оцінка земельної ділянки, що унеможливлює ідентифікацію земельної ділянки та визначення збільшення її вартості з роками; обчислення розміру орендної плати за землю здійснено без урахування індексації; у договорі не вказано, в які строки може переглядатися розмір орендної плати; пункт 5 договору, що оскаржується, не відповідає вимогам статті 33 Закону України «Про оренду землі». Залишаючи без змін рішення суду першої інстанції та ухвалу апеляційного суду про задоволення первісного позову та відмову в задоволенні зустрічного позову, Верховний Суд у постанові від 10 травня 2018 року зазначив, що спадкоємці первісного орендодавця після смерті останнього уклали новий договір оренди з іншою фізичною особою до закінчення дії договору оренди цієї ж земельної ділянки, укладеного з товариством з обмеженою відповідальністю (позивачем за первісним позовом), тому спірний договір порушує право останнього.

У справі № 482/2215/15-ц фізична особа як спадкоємець первісного орендодавця звернулася до суду з позовом до іншої особи про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, витребування земельної ділянки та відшкодування збитків з тих підстав, що у спірному правочині відсутні усі його істотні умови, зокрема, умови збереження стану об`єкта оренди. Крім того, відповідач незаконно відмовляється повернути належну позивачу на праві власності земельну ділянку, що перешкоджає здійснювати обробку землі та завдає йому збитків. У постанові від 03 вересня 2018 року Верховний Суд зазначив, що на час укладення спірного договору оренди земельної ділянки його сторони не допустили таких порушень правових норм, які б давали підстави для визнання вказаного правочину недійсним та відшкодування у зв`язку з цим завданих збитків, а також про порушення прав позивача, що свідчить про безпідставність таких вимог останнього. При цьому, закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки є підставою для повернення її орендодавцю.

За результатом розгляду справи № 535/856/16-ц суди дійшли висновку про відмову в задоволенні позову двох фізичних осіб до фермерського господарства про визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок та зобов`язання повернути земельні ділянки. Позивачі обґрунтовували свої вимоги тим, що вони не підписували акти приймання-передачі спірних земельних ділянок. Верховний Суд у постанові від 20 лютого 2019 року зазначив, що належних та допустимих доказів порушення законних прав позивачів у результаті непідписання ними актів прийому-передачі спірних земельних ділянок не надано та матеріали справи не містять.

Предметом позовних вимог фізичної особи до товариства з обмеженою відповідальністю у справі № 171/1351/17-ц є визнання недійсним договору оренди землі та додаткової угоди, повернення земельної ділянки. Позовні вимоги мотивовано тим, що договір оренди та додаткова угода до договору оренди підписані неповноважною особою, а також не містять умови збереження, у них не зазначено площу, умови передачі у заставу, розмір пені, тому вони є недійсними. Залишаючи без змін рішення суду першої інстанції та ухвалу апеляційного суду про відмову в задоволенні позову, Верховний Суд у постанові від 13 травня 2019 року зазначив, що позивач не надав суду жодного належного та допустимого доказу про те, що укладений між товариством з обмеженою відповідальністю та спадкодавцем позивача договір оренди земельної ділянки, яку успадкував позивач, порушує його права.

У справі № 562/2026/16-ц фізичні особи звернулися до суду з позовами до приватного сільськогосподарського підприємства про визнання недійсними договорів оренди землі. Підставою визнання недійсними договорів оренди землі позивачі зазначали, що їм для підпису було надано бланки договорів з незаповненими графами. Позивачі вказували, що копії договорів оренди землі їм ніхто не вручав, у цих договорах вказано, що вони укладені строком на 10 років, хоча при підписанні мова йшла про строк дії договору, як однієї із істотної умов - 5 років. Акти приймання-передачі до таких договорів складені всупереч вимогам чинного на час їх укладення законодавства, оскільки не містять жодних реквізитів орендарів, а також не зазначено невід`ємною частиною яких саме договорів оренди є такі акти. Залишаючи без змін рішення апеляційного суду про відмову в задоволенні позовів, Верховний Суд у постанові від 23 жовтня 2019 року погодився з судом апеляційної інстанції про те, що позивачами не доведено належними та допустимими доказами, що при складанні оспорюваних договорів були допущені порушення, а саме: підписання орендодавцями чистих бланків договорів, відсутність досягнутої згоди щодо строків дії договорів. Не доведено також позивачами того, що відсутність кадастрових номерів земельних ділянок порушило їх права як орендодавців. Не є підставою для визнання договорів недійсними обставини, на які посилались позивачі у позовах, зокрема, що відповідач, орендуючи їхні земельні ділянки, не вносив органіку в поля, не проводив належним чином сівозміни, оскільки такі обставини виникли під час дії договору та не існували на час його укладення.

Предметом позовних вимог міської ради до товариства з обмеженою відповідальністю у справі № 922/1658/19 є стягнення заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

Скасовуючи рішення місцевого суду та постанову апеляційного суду, направляючи справу на новий розгляд, Верховний Суд у постанові від 16 березня 2020 року зазначив, що суди попередніх інстанцій під час розгляду справи належним чином не спростували доводів орендаря про те, що позивач не надав суду доказів законності та обґрунтованості зміни істотних умов договору оренди в частині збільшення розміру орендної плати внаслідок індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки, здійснення якої не передбачено умовами первісної редакції договору оренди та додатковою угодою, оскільки за умовами договору оренди передбачено лише обчислення розміру орендної плати з урахуванням індексу інфляції, що не є тотожним індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

У справі № 6-849цс15 фізична особа звернулася до суду з позовом до сільськогосподарського виробничого кооперативу, треті особи: відділ Держземагентства у Калинівському районі Вінницької області, реєстраційна служба Калинівського районного управління юстиції Вінницької області, про визнання недійсним договору оренди землі та повернення земельної ділянки. Позовні вимоги мотивовано тим, що сторонами не погоджено об`єкт оренди, відсутній план або схема земельної ділянки й акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), відповідач користується земельною ділянкою без достатньої правової підстави. За результатом перегляду судових рішень судів попередніх інстанцій Верховний Суд України у постанові від 09 грудня 2015 року зазначив, що суди апеляційної та касаційної інстанцій залишили поза увагою зміст пунктів 1, 2 договору оренди землі про передання позивачем в оренду земельної ділянки; не з`ясували, у чому саме полягає порушення законних прав позивача, а лише зазначили, які права позивача порушено; не надали належної оцінки висновку суду першої інстанції про фактичну відсутність порушень прав позивача.

Таким чином, відсутні підстави вважати, що апеляційний суд у справі, що переглядається, не врахував висновки щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладені у наведених як приклад постановах касаційного суду, оскільки у цих постановах, та у справі, що є предметом перегляду, відмінними є, зокрема, предмет спору, підстави позову, зміст позовних вимог, встановлені фактичні обставини, а також матеріально-правове регулювання спірних відносин.

Також не може бути підставою для скасування оскаржуваних у цій справі судових рішень посилання у касаційній скарзі на пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України, оскільки за результатом вирішення спорів у подібних правовідносинах, зокрема у справах № 282/180/20, № 282/423/20, Верховний Суд виклав висновок щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.

Не заслуговують на увагу доводи касаційної скарги, що, виклавши у договорі розмір орендної плати - «понад 3 %», сторони діяли на власний розсуд і жодних норм закону порушено не було, оскільки відповідач як юридична особа - орендар не повинен включати у договори умови, які є несправедливими та всупереч принципу добросовісності мають наслідком істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду фізичної особи орендодавця. Разом з тим, суди встановили, що вказана умова суперечить вимогам частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі».

При цьому, суд касаційної інстанції є судом права, а не факту, тому з огляду на вимоги процесуального закону, не здійснює оцінку доказів, у зв`язку з тим, що це знаходиться поза межами його повноважень.

Європейський суд з прав людини вказав, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі «Серявін та інші проти України», заява № 4909/04, від 10 лютого 2010 року).

Наявність обставин, за яких відповідно до частини першої статті 411 ЦПК України судові рішення підлягають обов`язковому скасуванню, касаційним судом не встановлено.

За таких обставин суд касаційної інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для скасування оскаржуваних судових рішень.

Щодо судових витрат

Частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України передбачено, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки касаційну скаргу залишено без задоволення, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у судах першої та апеляційної інстанцій, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.

Керуючись статтями 400 401 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Приватного сільськогосподарського підприємства

ім. Пархоменка залишити без задоволення.

Рішення Любарського районного суду Житомирської області від 28 липня 2020 року та постанову Житомирського апеляційного суду від 29 вересня 2020 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною

і оскарженню не підлягає.

Судді: І. М. Фаловська

С. О. Карпенко

С. Ю. Мартєв