Історія справи

Постанова КЦС ВП від 25.09.2024 року у справі №192/1878/20
Постанова КЦС ВП від 25.09.2025 року у справі №192/1878/20

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 вересня 2025 року

м. Київ

справа № 192/1878/20

провадження № 61-2305св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: Фаловської І. М. (суддя-доповідач), Карпенко С. О.,

Сердюка В. В.,

учасники справи:

позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Ауріс-Авто», відповідачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Кокосадзе Лілія Вячеславівна,розглянувши у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_2 , в інтересах якого діє адвокатка Бут Наталія Вікторівна, на постанову Дніпровського апеляційного суду від 21 січня 2025 року у складі колегії суддів Никифоряка Л. П., Гапонова А. В., Новікової Г. В.,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У листопаді 2020 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Ауріс-Авто» (далі - ТОВ «Ауріс-Авто») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Кокосадзе Л. В. (далі - приватний нотаріус Дніпровського МНО), про визнання недійсним договору купівлі-продажу, переведення прав покупця та визнання права власності, припинення права власності та скасування запису про право власності.

Позовну заяву обґрунтовано тим, що 21 квітня 2010 року між ОСОБА_1 і ТОВ «Ауріс-Авто» укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого в оренду останньому передано земельну ділянку, площею 1,00 га, з кадастровим номером 1225081500:01:081:0002, яка розташована на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області.

13 липня 2015 року укладено додаткову угоду до вказаного договору оренди, якою строк дії договору продовжено на 10 років з урахуванням періоду ротації основної сівозміни. Після закінчення строку дії договору позивач отримав переважне право на укладення договору оренди на новий строк.

Протягом тривалого часу сторони належно виконували договірні зобов`язання, однак, із 2018 року ОСОБА_1 як орендодавець почала ухилятись від отримання орендної плати за укладеним договором оренди.

Позивач неодноразово письмово звертався до орендодавця з метою проведення розрахунків, однак на направлені листи ТОВ «Ауріс-Авто» відповіді від ОСОБА_1 не отримало.

05 жовтня 2020 року відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно позивачеві стало відомо про відчуження ОСОБА_1 орендованої земельної ділянки ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу від 26 червня 2017 року, який посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського МНО Кокосадзе Л. В. за № 1288.

ОСОБА_1 не мала права відчужувати земельну ділянку без попередження та надання пропозиції про її придбання ТОВ «Ауріс-Авто», яке як орендар за аналогією закону та відповідно до статті 362 ЦК України має переважне перед іншими право на придбання орендованої земельної ділянки.

Посилаючись на вказане вище, ТОВ «Ауріс-Авто», з урахуванням уточнених позовних вимог, просило суд:

визнати недійсним договір купівлі-продажу від 26 червня 2017 року, посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського МНО Кокосадзе Л. В. та зареєстрованим в реєстрі за № 1288, щодо земельної ділянки, загальною площею 1,00 га, в тому числі ріллі - 1,00 га, кадастровий номер 1225081500:01:081:0002, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області, що укладений між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 ;

перевести на ТОВ «Ауріс-Авто» права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу від 26 червня 2017 року, посвідченого приватним нотаріусом Дніпровського МНО Кокосадзе Л. В. та зареєстрованого у реєстрі за № 1288, щодо земельної ділянки, загальною площею 1,00 га, в тому числі ріллі - 1,00 га, кадастровий номер 1225081500:01:081:0002, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області, що укладений між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 , визнавши право власності на вказану земельну ділянку за ТОВ «Ауріс-Авто»;

припинити право власності ОСОБА_2 на земельну ділянку, загальною площею 1,00 га, в тому числі ріллі - 1,00 га, кадастровий номер 1225081500:01:081:0002, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області;

визнати недійсним та скасувати запис про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 21114300, внесений приватним нотаріусом Дніпровського МНО Кокосадзе Л. В. на підставі рішення про державну реєстрацію прав і їх обтяжень від 26 червня 2017 року, індексний номер 35874362.

Короткий зміст судових рішень судів першої, апеляційної та касаційної інстанцій і мотиви їх ухвалення

Солонянський районний суд Дніпропетровської області ухвалою від 10 березня 2021 року до участі у цій справі як співвідповідача залучив ОСОБА_2

Солонянський районний суд Дніпропетровської області рішенням від 20 липня 2021 року у задоволенні позову ТОВ «Ауріс-Авто» відмовив.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що переважне право орендаря на отримання у власність земельної ділянки не є абсолютним, а може бути реалізовано лише відповідно до закону.

Тобто, спірна земельна ділянка з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства відповідно до встановлених законом вимог може лише використовуватись ТОВ «Ауріс-Авто» для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що і здійснюється позивачем за договором оренди.

Водночас без зміни цільового призначення спірної земельної ділянки ТОВ «Ауріс-Авто» не могло бути стороною (покупцем) оспорюваного договору купівлі-продажу, враховуючи підприємницький характер діяльності ТОВ «Ауріс-Авто».

Суд дійшов висновку, що позивач не довів, що укладеним договором купівлі-продажу були порушені (не визнані чи оспорені) його цивільні права та інтереси, оскільки не можна порушити (не визнавати чи оспорювати) право, яким особа не наділена.

Тому відсутні підстави і для задоволення похідних вимог щодо переведення прав покупця та визнання за позивачем права власності, припинення права власності відповідача та скасування запису про право власності ОСОБА_2 на підставі вказаної угоди в Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Дніпровський апеляційний суд постановою від 28 березня 2023 року рішення Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 20 липня 2021 року скасував та ухвалив нове рішення, яким позов ТОВ «Ауріс-Авто» задовольнив частково.

Перевів з ОСОБА_2 на ТОВ «Ауріс-Авто» права та обов`язки покупця у договорі купівлі-продажу, який укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 та посвідчений 26 червня 2017 року приватним нотаріусом Дніпропетровського МНО Кокосадзе Л. В. за № 1288 щодо земельної ділянки, площею 1,00 га, з кадастровим номером 1225081500:01:081:0002, з цільовим призначенням - для ведення особистого селянського господарства, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області.

Стягнув з ТОВ «Ауріс-Авто» на користь ОСОБА_2 вартість земельної ділянки, площею 1,00 га, з кадастровим номером 1225081500:01:081:0002, з цільовим призначенням - для ведення особистого селянського господарства, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області, за договором купівлі-продажу, який укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 та посвідчений 26 червня 2017 року приватним нотаріусом Дніпропетровського МНО Кокосадзе Л. В., у розмірі 34 800,00 грн, що згідно з платіжним дорученням від 16 березня 2021 року № 146 внесено ТОВ «Ауріс-Авто» на депозитний рахунок Солонянського районного суду Дніпропетровської області шляхом перерахування 34 800,00 грн Територіальним управлінням Державної судової адміністрації України в Дніпропетровській області з депозитного рахунку суду ОСОБА_2 .

В іншій частині позову відмовив.

Вирішив питання про розподіл судових витрат.

Не погодившись з постановою Дніпровського апеляційного суду від 28 березня 2023 року, ОСОБА_2 оскаржив її в касаційному порядку.

Верховний Суд постановою від 25 вересня 2024 року касаційну скаргу ОСОБА_2 задовольнив. Постанову Дніпровського апеляційного суду від 28 березня 2023 року скасував, справу направив на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, з огляду на неналежне повідомлення ОСОБА_2 про розгляд справи в суді апеляційної інстанції.

Дніпровський апеляційний суд постановою від 21 січня 2025 року апеляційну скаргу ТОВ «Ауріс-Авто» задовольнив частково.

Рішення Солонянського районного суду Дніпропетровської області

від 20 липня 2021 року скасував та ухвалив нове судове рішення, яким позов ТОВ «Ауріс-Авто» задовольнив частково.

Перевів з ОСОБА_2 на ТОВ «Ауріс-Авто» права та обов`язки покупця у договорі купівлі-продажу, який укладений між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 , посвідчений 26 червня 2017 року приватним нотаріусом Дніпровського МНО Кокосадзе Л. В. за № 1288, щодо земельної ділянки, площею 1,00 га, кадастровий номер 1225081500:01:081:0002, з цільовим призначенням - для ведення особистого селянського господарства, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області.

Стягнув з ТОВ «Ауріс-Авто» на користь ОСОБА_2 вартість земельної ділянки, площею 1,00 га, кадастровий номер 1225081500:01:081:0002, з цільовим призначенням - для ведення особистого селянського господарства, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області, за договором купівлі-продажу, укладеним між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 та посвідченим 26 червня 2017 року приватним нотаріусом Дніпровського МНО Кокосадзе Л. В. за № 1288, у розмірі 34 800,00 грн, які згідно з платіжним дорученням від 16 березня 2021 року № 146 внесені ТОВ «Ауріс-Авто» на депозитний рахунок Солонянського районного суду Дніпропетровської області шляхом перерахування Територіальним управлінням Державної судової адміністрації України в Дніпропетровській області з депозитного рахунку суду ОСОБА_2 .

В іншій частині позову відмовив.

Вирішив питання про розподіл судових витрат.

Постанову апеляційного суду мотивовано тим, що цивільне законодавство не регламентує процедуру реалізації переважного права на викуп об`єкта оренди, передбаченого частиною другою статті 777 ЦК України, а тому відповідно до частини першої статті 8 ЦК України (аналогія закону) до спірних правовідносин застосовуються положення статті 362 ЦК України як до подібних за змістом правовідносин, що виникають при реалізації переважного права на купівлю частки у справі спільної часткової власності. Відповідно до частини першої статті 362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

Отже, закріплене наведеною нормою правило покликане гарантувати права інших співвласників щодо переважної купівлі частки у праві спільної часткової власності. Водночас, будучи наділеними правом на переважну купівлю частки у праві спільної часткової власності, інші співвласники тим не менш не мають жодних привілей щодо ціни та інших умов, на яких має намір продати свою.

Умовами задоволення позову наймача про переведення на нього прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу майна, яке він наймає, є наступні обставини: наймач належним чином виконував свої обов`язки за договором найму; власник (наймодавець) продав майно іншій, третій особі, з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна; наймач вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До подібних висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 22 травня 2019 року у справі № 201/10030/17 (провадження № 61-39220св18).

Водночас, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 909/337/19 (провадження № 12-35гс20) зазначила, що вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу речі сама по собі не може вважатися ефективним способом захисту порушеного переважного права наймача (орендаря) на придбання такої речі, оскільки в результаті задоволення такої вимоги право такої особи захищене не буде, що змусить наймача (орендаря) звертатися до власника з пропозицією відчуження речі на тих самих умовах, що були передбачені договором купівлі-продажу, який визнаний недійсним, а в разі незгоди власника - до суду із новим позовом.

Отже, належним способом захисту переважного права наймача (орендаря) на купівлю орендованого нерухомого майна, який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця відповідної речі.

Суд апеляційної інстанції встановив, що ТОВ «Ауріс-Авто» належним чином виконувало свої зобов`язання за чинним договором оренди земельної ділянки від 21 квітня 2010 року.

Суд апеляційної інстанції взяв до уваги ненадання відповідачами доказів повідомлення орендаря про намір продати земельну ділянку, внесення позивачем на депозитний рахунок суду компенсації вартості ОСОБА_2 як покупцю земельної ділянки за договором купівлі-продажу від 21 квітня 2010 року у сумі 34 800,00 грн та дійшов висновку про наявність підстав для часткового задоволення позову шляхом переведення з ОСОБА_2 на ТОВ «Ауріс-Авто» прав та обов`язків покупця у договорі купівлі-продажу від 21 квітня 2010 року щодо земельної ділянки з кадастровим номером 1225081500:01:081:0001.

Апеляційний суд виснував, що інші вимоги задоволенню не підлягають, оскільки не є ефективним способом захисту порушеного переважного права наймача (орендаря) на придбання земельної ділянки.

Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнені доводи особи, яка її подала

У касаційній скарзі, поданій у лютому 2025 року, ОСОБА_2 , в інтересах якого діє адвокатка Бут Н. В., просить скасувати постанову суду апеляційної інстанції, справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

Як на підставу касаційного оскарження судових рішень заявник посилається на:

на пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України, оскільки відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, а саме статей 362 777 ЦК України;

на пункт 3 частини третьої статті 411 ЦПК України суд необґрунтовано відхилив клопотання про витребування, дослідження або огляд доказів або інше клопотання (заяву) учасника справи щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи.

Касаційну скаргу мотивовано тим, що апеляційний суд необґрунтовано відмовив у клопотанні про витребування доказів, які б підтвердили факт того, що позивачу було відомо про продаж земельної ділянки ще у 2017 році, що відповідно дало б змогу застосувати наслідки спливу позовної давності.

Апеляційний суд відмовив у повторному виклику ОСОБА_1 та не надав оцінки її відзиву на апеляційну скаргу щодо обставин обізнаності позивача про відчуження земельної ділянки з 2017 року.

У провадженні Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду перебуває аналогічна справа № 192/553/21 (провадження № 61-16526сво23),вирішення якої впливає на правильне вирішення спору у справі, що переглядається.

Доводи інших учасників справи

У квітні 2025 року ТОВ «Ауріс-Авто»подало відзив на касаційну скаргу, зазначаючи про те, що оскаржуване судове рішення є законним і обґрунтованим, висновки апеляційного суду відповідають встановленим обставинам справи, а тому підстав для його скасування немає.

Інші учасники справи не скористались правом подати відзив на касаційну скаргу, заперечень щодо її вимог і змісту до суду не надіслали.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Земельна ділянка з кадастровим номером 12:150:815:00:01:081:0002, розташована на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області, площею 1,00 га, з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства належала на праві власності ОСОБА_1 на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку від 03 березня 2005 року серії ДП, № 077591 (т. 1, а. с.16).

21 квітня 2010 року між ОСОБА_1 і ТОВ «Ауріс-Авто» укладено договір оренди землі, відповідно до якого ОСОБА_1 передала, а ТОВ «Ауріс-Авто» прийняло в строкове платне володіння та користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області, загальною площею 1,00 га, з кадастровим номером 12:250:815:00:01:081:0002, зі строком дії договору - 5 календарних років (т. 1, а. с. 5, 6).

Згідно з договором оренди землі від 21 квітня 2010 року, зокрема, погоджено що ОСОБА_1 зобов`язана протягом трьох календарних днів письмово повідомити орендаря про передання права власності на орендовану ділянку (її частину) третім особам, із зазначенням усіх їх реквізитів (підпункт «в» пункту 29 договору).

Також узгоджено, що ТОВ «Ауріс-Авто» має право відповідно до чинного законодавства України у переважному порядку отримати у власність орендовану земельну ділянку (підпункт «з» пункту 30 договору).

Договір оренди землі від 21 квітня 2010 року зареєстрований у Солонянському відділі ДРФ «ЦДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 24 грудня 2010 року № 041013202039 (т. 1, а. с. 6).

13 липня 2015 року між ОСОБА_1 і ТОВ «Ауріс-Авто» укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки, за умовами якої строк дії договору оренди продовжено на 10 календарних років з дня реєстрації угоди (т. 1, а. с. 7).

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень від 05 листопада 2015 року № 47047940, право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1225081500:01:081:0002, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, площею 1,00 га, за договором від 21 квітня 2010 року зареєстровано 05 листопада 2015 року строком на 10 років за ТОВ «Ауріс-Авто» (т. 1, а. с. 8).

Згідно з витягом з Державного земельного кадастру від 09 червня 2017 року щодо земельної ділянки з кадастровим номером 1225081500:01:081:0002, власником якої була ОСОБА_1 , 05 листопада 2015 року зареєстровано право оренди за ТОВ «Ауріс-Авто» на вказану земельну ділянку строком на 10 років (т. 1, а. с. 37, 38).

26 червня 2017 року між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером 1225081500:01:081:0002, площею 1,00 га, для ведення особистого селянського господарства, що посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського МНО Кокосадзе Л. В. за реєстровим № 1288, відповідно до якого ОСОБА_2 прийняв у власність цю земельну ділянку (т. 1, а. с. 33; т. 2, а. с. 60).

Відповідно до пункту 3 договору купівлі-продажу від 26 червня 2017 року продаж земельної ділянки здійснюється за домовленістю сторін за ціною 34 800,00 грн.

Згідно з Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 05 жовтня 2020 року № 226872844 право власності на земельну ділянку з кадастровим номером 1225081500:01:081:0002 зареєстровано за ОСОБА_2 26 червня 2017 року на підставі договору купівлі-продажу від 26 червня 2017 року № 1288 (т. 1, а. с. 9).

Відповідно до листа Відділу у Солонянському районі ГУ Держгеокадастру у Дніпропетровській області від 22 червня 2021 року земельна ділянка з кадастровим номером 1225081500:01:081:0002 для ведення особистого селянського господарства, яка розташована на території Солонянської селищної ради (раніше Василівська сільська рада) Солонянського району Дніпропетровської області не відноситься до земель пайового фонду та не підпадає під дію мораторію на відчуження (т. 1, а. с. 180).

Згідно з довідкою ТОВ «Ауріс-Авто» від 17 січня 2023 року № 17/01-1 на виконання договору оренди землі від 21 квітня 2010 року на користь ОСОБА_1 здійснено такі виплати:

у 2010 році нараховано орендну плату в загальному розмірі 540,50 грн, утримано 70,50 грн податку на доходи фізичних осіб, що становить 15% від нарахованого доходу, 13 листопада 2010 року сплачено орендну плату в загальному розмірі 470,00 грн;

у 2011 році нараховано орендну плату в розмірі 805,46 грн, утримано 105,06 грн податку, 19 серпня 2011 року сплачено орендну плату в загальному розмірі 700,40 грн;

у 2012 році нараховано орендну плату в загальному розмірі 805,46 грн, утримано 105,06 грн податку, 27 березня 2012 року сплачено орендну плату в загальному розмірі 700,40 грн;

у 2013 році нараховано орендну плату в загальному розмірі 931,43 грн, утримано 125,97 грн податку, 11 вересня 2013 року сплачено орендну плату в загальному розмірі 839,80 грн;

у 2014 році нараховано орендну плату в загальному розмірі 1 381,15 грн, утримано 180,15 грн податку, 11 вересня 2014 року сплачено орендну плату в загальному розмірі 1 201,00 грн;

у 2015 році нараховано орендну плату в загальному розмірі 2 049,43 грн, утримано 334,43 грн податку, 18 жовтня 2015 року сплачено орендну плату в загальному розмірі 1 715,00 грн;

у 2016 році нараховано орендну плату в загальному розмірі 2 246,60 грн, утримано 366,60 грн податку, 17 серпня 2016 року, 26 серпня 2016 року сплачено орендну плату в загальному розмірі 1 880,00 грн;

у 2017 році нараховано орендну плату в загальному розмірі 2 868,00 грн, утримано 468,00 грн, 05 грудня 2017 року сплачено орендну плату в загальному розмірі 2 400,00 грн. (т. 2, а. с. 149, 150).

Вказані вище виплати орендної плати підтверджуються також копіями видаткових касових ордерів від 17 серпня 2016 року на суму 1880,00 грн, від 26 серпня 2016 року - 80,00 грн, від 05 грудня 2017 року - 2 400,00 грн про отримання ОСОБА_1 коштів як орендної плати (т. 1, а. с. 10, 11).

Позивач 03 грудня 2018 року, 13 листопада та 09 грудня 2019 року направляв на адресу відповідачки листи-повідомлення про необхідність отримання орендної плати за договором оренди землі від 21 квітня 2010 року, які адресат отримала 13 грудня 2018 року, 15 листопада та 20 грудня 2019 року відповідно, що підтверджується копіями рекомендованих повідомлень про вручення поштових відправлень (т. 1, а. с. 12-14).

За змістом наявної в матеріалах справи заяви від 20 лютого 2023 року ОСОБА_1 визнає обставини належного виконання ТОВ «Ауріс-Авто» протягом усього строку дії договору оренди обов`язків за договором оренди землі від 21 квітня 2010 року (т. 1, а. с. 158).

Згідно з копією платіжного доручення від 16 березня 2021 року № 146 ТОВ «Ауріс-Авто» внесло на депозитний рахунок Солонянського районного суду Дніпропетровської області № UA158201720355229002000017442 в ДКС України, м. Київ кошти в сумі 34 800,00 грн з призначенням платежу - в рахунок грошової компенсації припинення права власності ОСОБА_2 на земельну ділянку з кадастровим номером 1225081500:01:081:0002 (т. 1, а. с.127, 128; т. 2, а. с. 159).

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення з таких підстав.

Частиною першою статті 402 ЦПК України визначено, що у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Відповідно до частин першої, другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону постанова апеляційного суду відповідає.

Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України (стаття 2 Закону України «Про судоустрій і статус суддів»).

Відповідно до статті 10 ЦПК України при розгляді справи суд керується принципом верховенства права. Суд розглядає справи відповідно до Конституції України, законів України, міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України. Суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року (далі - Конвенція) і протоколи до неї та практику Європейського суду з прав людини як джерело права (далі - ЄСПЛ). Забороняється відмова у розгляді справи з мотивів відсутності, неповноти, нечіткості, суперечливості законодавства, що регулює спірні відносини.

Процесуальний порядок провадження у цивільних справах визначається ЦПК України та іншими законами України, якими встановлюється зміст, форма, умови реалізації процесуальних прав і обов`язків суб`єктів цивільно-процесуальних правовідносин та їх гарантій.

Згідно з частинами першою та другою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

У статті 15 ЦК України передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до частини другої статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Згідно з частинами першою, другою статті 9 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки) орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається, а в разі продажу на аукціоні - якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону. Орендодавець зобов`язаний повідомити в письмовій формі орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається.

Конституційний Суд України у пункті 3.5 Рішення у справі за конституційним зверненням приватного підприємства «Автосервіс» щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760, частини другої статті 777 ЦК України (справа про переважне право наймача на придбання військового майна), від 10 грудня 2009 року № 31-рп/2009 зазначив, що у статті 777 ЦК України визначено два переважних права наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, перед іншими особами, а саме: на укладення договору найму на новий строк та на придбання майна у разі його продажу.

У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік (частина четверта статті 362 ЦК України).

Верховний Суд у постанові від 22 травня 2019 року у справі № 201/10030/17 (провадження № 61-39220св18) зробив такі висновки: «чинне цивільне законодавство не регламентує процедуру реалізації переважного права на викуп об`єкта оренди, передбаченого частиною другою статті 777 ЦК України, а тому відповідно до частини першої статті 8 ЦК України (аналогія закону) до спірних правовідносин застосовуються положень статті 362 ЦК України, як до подібних за змістом правовідносин, що виникають при реалізації переважного права на купівлю частки у справі спільної часткової власності.[…] Умовами задоволення позову наймача про переведення на нього прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу майна, яке він наймає, є наступні обставини: наймач належним чином виконував свої обов`язки за договором найму; власник (наймодавець) продав майно іншій, третій особі, з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна; наймач вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. Зважаючи на те, що ТОВ «Аеротех ЛТД» належно виконувало свої обов`язки за договором найму, на виконання приписів частини четвертої статті 362 ЦК України внесло на депозитний рахунок Жовтневого районного суду м. Дніпропетровська вартість спірного нерухомого майна у визначеному в договорі купівлі-продажу розмірі 149 840,00 грн, а також те, що ТОВ «Віндзор» не повідомило ТОВ «Аеротех ЛТД» та ТОВ «Камелот і Ко» про свій намір продати нерухоме майно та про умови його продажу, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про порушення ТОВ «Віндзор» положень статті 362, частини другої статті 777 ЦК України, що призвело до порушення переважного права ТОВ «Аеротех ЛТД» на придбання спірного нерухомого майна, а тому обґрунтовано задовольнив позовні вимоги про переведення на ТОВ «Аеротех ЛТД» прав і обов`язків покупця за договором купівлі-продажу нерухомого майна з розстроченням платежу від 30 січня 2017 року, укладеного між ТОВ «Віндзор та ОСОБА_3».

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 909/337/19 (провадження № 12-35гс20) дійшла висновку, що до правовідносин щодо захисту передбаченого частиною другою статті 777 ЦК України переважного права наймача (орендаря) на придбання предмета найму (оренди) за аналогією закону підлягають застосуванню положення частини четвертої статті 362 цього Кодексу, яка регулює подібні правовідносини, а саме визначає порядок захисту переважного права співвласника майна на придбання частки іншого співвласника при її відчуженні останнім.

Велика Палата Верховного Суду у вказаній постанові зазначила: «Вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу речі сама по собі не може вважатися ефективним способом захисту порушеного переважного права наймача (орендаря) на придбання такої речі. Адже в результаті задоволення такої вимоги право такої особи захищене не буде, що змусить наймача (орендаря) звертатися до власника з пропозицією відчуження речі на тих самих умовах, що були передбачені договором купівлі-продажу, який визнаний недійсним, а в разі незгоди власника - до суду із новим позовом.

78. Вирішуючи спір про визнання права власності на підставі статті 392 цього Кодексу, слід враховувати, що за змістом вказаної норми права судове рішення не породжує права власності, а лише підтверджує наявне у позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, якщо відповідач не визнає, заперечує або оспорює його.

84. Натомість відповідно до частини п`ятої статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки можуть виникати з рішення суду лише у випадках, встановлених актами цивільного законодавства. Однак цивільне законодавство не передбачає права орендаря звернутись до суду за визнанням права власності, яке він бажає набути в порядку захисту переважного права на придбання предмета оренди згідно із частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України. Договір оренди частини спірного павільйону, укладений позивачкою та відповідачем, також не закріплює права орендаря звернутись до суду з позовом про визнання права власності».

Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 02 червня 2025 року у справі № 192/553/21 (провадження № 61-16526сво23), що ухвалена після подання касаційної скарги у аналогічній справі запозовом ТОВ «Ауріс-Авто» до ОСОБА_2 , Солонянської селищної ради про переведення прав та обов`язків покупця та визнання права власності на земельну ділянку, зазначила, що переважне право наймача на купівлю речі, яка передана в найм (частина друга статті 777 ЦК України) є організаційним, відносним та вторинним.

Переважне право на купівлю предмета договору найму є організаційним, оскільки завдяки йому створюється передумова для набуття його носієм права власності на предмет найму внаслідок укладення договору купівлі-продажу. Саме по собі переважне право не надає його суб`єктові будь-яких майнових прав (речових, зобов`язальних та ін.), які зумовлювали б виникнення або перехід права власності. Причому відповідне майнове право виникає тільки в результаті переведення прав та обов`язків за договором купівлі-продажу. Відносність переважного права співвласника полягає в тому, що це право реалізується в організаційних відносинах, учасники яких є персоніфікованими. Вторинність переважного права проявляється в тому, що його виникнення зумовлене «перебуванням» у відносинах найму, завдяки чому особа має статус наймача. За умови припинення правовідносин найму припиняється й переважне право.

Оскільки у частині другій статті 777 ЦК України не визначено процедуру здійснення та способу захисту переважного права купівлі предмета договору найму наймачем. Як наслідок це потребує застосування на підставі аналогії закону (частини першої статті 8 ЦК України) правил, що регулюють подібні за змістом відносини (стаття 362 ЦК України).

Умовами задоволення позову наймача про переведення на нього прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу майна, є такі факти:

наймач належним чином виконував свої обов`язки за договором найму;

власник (наймодавець) продав майно іншій особі з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна;

наймач вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець, що є гарантією отримання коштів за таким договором для продавця.

У справі, що переглядається, апеляційний суд встановив, що з 2010 року до 2017 року ТОВ «Ауріс-Авто» нараховувало та сплачувало на користь ОСОБА_1 орендну плату за договором оренди від 21 квітня 2010 року ( т. 1, а. с. 10, 11; т. 2, а. с. 149, 150).

03 грудня 2018 року, 13 листопада та 09 грудня 2019 року за договором оренди від 21 квітня 2010 року ТОВ «Ауріс-Авто» направляло на адресу ОСОБА_1 листи-повідомлення про необхідність отримання орендної плати за договором оренди землі від 21 квітня 2010 року, які адресат отримала 13 грудня 2018 року, 15 листопада та 20 грудня 2019 року відповідно (т. 1, а. с. 12-14).

Крім того, у своїй заяві від 20 лютого 2023 року ОСОБА_1 визнає обставину належного виконання ТОВ «Ауріс-Авто» протягом усього строку дії договору оренди обов`язків за договором оренди від 21 квітня 2010 року (т. 1, а. с. 158).

Згідно з копією платіжного доручення від 16 березня 2021 року № 146 ТОВ «Ауріс-Авто» внесло на депозитний рахунок Солонянського районного суду Дніпропетровської області 34 800,00 грн з призначенням платежу - грошова компенсація припинення права власності ОСОБА_2 на земельну ділянку з кадастровим номером 1225081500:01:081:0002 (т. 1, а. с.127, 128; т. 2, а. с. 159).

З урахуванням наведеного апеляційний суд, задовольнивши позовні вимоги про переведення на ТОВ «Ауріс-Авто» прав і обов`язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки від 21 квітня 2010 року, укладеного між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 правильно виснував, що:

ТОВ «Ауріс-Авто» належно виконувало свої обов`язки за договором оренди;

ОСОБА_1 як власник (наймодавець) продала земельну ділянку іншій, третій особі, ОСОБА_2 з порушенням переважного права ТОВ «Ауріс-Авто» як наймача на купівлю цієї земельної ділянки;

на виконання приписів частини четвертої статті 362 ЦК України ТОВ «Ауріс-Авто» внесло на депозитний рахунок Солонянського районного суду Дніпропетровської області вартість спірного нерухомого майна у визначеному в договорі купівлі-продажу розмірі 34 800,00 грн,

тому є обґрунтовані підстави для задоволення позову права ТОВ «Ауріс-Авто» як наймача про переведення на нього прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу майна.

Апеляційний суд також правильно керувався тим, що належним способом захисту переважного права наймача (орендаря) на купівлю орендованого нерухомого майна, який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця відповідної речі, тому інші вимоги є неефективними, та задоволенню не підлягають.

Такі висновки апеляційного суду узгоджуються із висновками, викладеними у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 02 червня 2025 року у справі № 192/553/21 (провадження № 61-16526сво23), що ухвалена після подання касаційної скарги, що є підставою для виходу за межі доводів касаційної скарги відповідно до частини третьої статті 400 ЦПК України.

Також апеляційний суд, оцінюючи заяву ОСОБА_2 та його представника щодо застосування позовної давності, зазначив, що у матеріалах справи відсутні будь-які докази, які б свідчили про те, що позивачу було відомо про укладення відповідачами спірного договору купівлі продажу земельної ділянки, а отже, і відсутні будь-які обставини, які б вказували про те, що позивачу було відомо про порушення його прав раніше, ніж у жовтні 2020 року.

Доводи касаційної скарги про те, що апеляційний суд відмовив у задоволенні клопотання ОСОБА_2 про витребування доказів, що перешкодило йому довести факт спливу позовної давності за позовом ТОВ «Ауріс-Авто», є необґрунтованими з огляду на таке.

Під час нового розгляду справи в суді апеляційної інстанції ОСОБА_2 , в інтересах якого діє адвокатка Бут Н. В., подав клопотання про витребування доказів (т. 3, а. с. 243-245), до якого додано відповідь Міністерства юстиції України на ухвалу Дніпровського апеляційного суду від 07 серпня 2024 року у справі № 197/1877/20 та відповідь Державного підприємства «Центр держаного земельного кадастру» на запит ОСОБА_2 про надання інформації (т. 3, а. с. 248-250).

ТОВ «Ауріс-Авто»подало заперечення на клопотання про витребування доказів (т. 4, а. с. 67-71), у яких зазначало, що ОСОБА_2 не обґрунтував неможливість подання витребовуваних доказів до суду першої інстанції.

Крім того, позивач посилався на те, що ОСОБА_2 не надав доказів неможливості самостійно отримати витребовувані докази саме у цій справі.

Суд апеляційної інстанції протокольною ухвалою від 21 січня 2025 року відмовив у задоволенні клопотання ОСОБА_2 про витребування доказів(т. 4, а. с. 125 зворот).

У відповіді Державного підприємства «Центр держаного земельного кадастру» на запит ОСОБА_2 про надання інформації є посилання на те, що власник земельної ділянки може отримати таку інформацію самостійно через електронні ресурси Державного земельного кадастру «Е-Сервіси», а розпорядником такої інформації є не державне підприємство, а Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру.

Доказів того, що ОСОБА_2 вживав такі заходи апеляційному суду не надано.

За змістом технічного запису судового засідання від 21 січня 2025 року (час аудіозапису 14:05:12 - 14:22:27) апеляційний суд, оцінюючи позиції ТОВ «Ауріс-Авто» і ОСОБА_2 щодо заявленогоклопотання ОСОБА_2 про витребування доказів, урахувавши обґрунтування представника позивача, попередньо викладені у запереченнях на клопотання (т. 4, а. с. 67-71) та озвучені в судовому засіданні, дійшов висновку про відмову у задоволенні клопотання про витребування доказів.

Отже, апеляційний суд відмовив ОСОБА_2 у задоволенні клопотання про витребування доказів, оцінивши зміст клопотання ОСОБА_2 , особливості предмета спору, взявши до уваги заперечення позивача, складність справи, судову практику розгляду справ у подібних правовідносинах, застосувавши принцип пропорційності у цивільному судочинстві.

Тому доводи касаційної скарги про порушення апеляційним судом норм процесуального права за наслідком відмови у задоволенні клопотання ОСОБА_2 про витребування доказів не знайшли свого підтвердження під час касаційного перегляду цієї справи.

Верховний Суд також відхиляє доводи касаційної скарги, що апеляційний суд необґрунтованого відмовив у задоволенні клопотання про виклик ОСОБА_1 , оскільки матеріали справи не містять доказів подання такого клопотання до апеляційного суду. Крім того, ОСОБА_1 , яка є стороною у справі та користується правами, передбаченими статтями 43 49 ЦПК України, не зверталась з апеляційною чи касаційною скаргами з підстав порушення норм процесуального права.

Доводи касаційної скарги, що апеляційний суд, вирішуючи клопотання ОСОБА_2 про застосування позовної давності, безпідставно не взяв до уваги інформацію, викладену у відзиві ОСОБА_1 на апеляційну скаргу, є безпідставними з огляду на таке.

У матеріалах справи відсутні заперечення ОСОБА_1 на апеляційну скаргу, зокрема і під час нового апеляційного розгляду.

Водночас у відзиві на касаційну скаргу ОСОБА_1 зазначала, що у 2017 році повідомляла директору ТОВ «Ауріс-Авто» про намір продати належну їй земельну ділянку (т. 3, а. с. 91 зворот), що не може вважатися належним доказом того, що позивачу було відомо про укладення договору купівлі-продажу від 26 червня 2017 року.

Крім того, заперечуючи проти доводів заявника про те, що позивач міг ще у 2017 році дізнатися про порушення свого права, ТОВ «Ауріс-Авто»в суді апеляційної інстанції зазначало, що ні ОСОБА_1 , на ОСОБА_2 не повідомили товариство про укладення договору купівлі-продажу від 26 червня 2017 року.

Верховний Суд зауважує, що заявник не спростував вказані доводи позивача, не надав доказів того, що відповідно до частини п`ятої статті 31 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі - у редакції, чинній на час укладення договоруоренди) виконав обов`язок протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на земельну ділянку повідомити про це ТОВ «Ауріс-Авто»як орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 ЗК України.

Матеріали справи також не містять доказів того, що ОСОБА_1 належно виконала передбачений частиною другою статті 9 Закону України «Про оренду землі» та підпунктом «в» пункту 29 договору оренди землі від 21 квітня 2010 року обов`язок письмово повідомити орендаря про передання права власності на орендовану ділянку третім особам, матеріали справи не містять.

Будь-яких доказів, які б свідчили про те, що позивачу було відомо про укладення відповідачами спірного договору купівлі продажу земельної ділянки у 2017 році, матеріали справи не містять.

Інші наведені заявником доводи фактично зводяться до незгоди з висновками апеляційного суду стосовно установлених обставин справи та зводяться виключно до переоцінки доказів.

Верховний Суд керується тим, що у справі, яка переглядається, було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають під час кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені в касаційній скарзі, висновків суду не спростовують.

Також Верховний Суд враховує, що, як неодноразово відзначав Європейський суд з прав людини, рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (пункти 29-30 рішення від 09 грудня 1994 року у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain), заява № 18390/91). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (пункт 2 рішення від 27 вересня 2001 року у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії» (Hirvisaari v. Finland), заява № 49684/99).

Щодо судових витрат

Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

Оскільки касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої та апеляційної інстанцій, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

З підстав вищевказаного, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а судове рішення - без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків суду не спростовують.

Керуючись статтями 400 401 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

УХВАЛИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_2 , в інтересах якого діє адвокатка Бут Наталія Вікторівна, залишити без задоволення.

Постанову Дніпровського апеляційного суду від 21 січня 2025 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді І. М. Фаловська

С. О. Карпенко

В. В. Сердюк