Історія справи

Постанова

Іменем України

13 червня 2018 року

м. Київ

справа № 594/298/17-ц

провадження № 61-530 св 17

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Стрільчука В. А.,

суддів: Кузнєцова В. О. (суддя-доповідач), Олійник А. С., Погрібного С. О., УсикаГ.І.,

учасники справи:

позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Мрія Центр»,

відповідачі: ОСОБА_4, Товариство з обмеженою відповідальністю «Борщівська аграрна компанія»,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Мрія Центр» на рішення Борщівського районного суду Тернопільської області від 20 вересня 2017 року у складі судді Зушман Г. І. та ухвалу апеляційного суду Тернопільської області від 21 листопада 2017 року у складі колегії суддів: Бершадської Г. В., Гірського Б. О., Ткач О. І.,

ВСТАНОВИВ:

У березні 2017 року товариство з обмеженою відповідальністю «Мрія Центр» (далі - ТОВ «Мрія Центр») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_4, товариства з обмеженою відповідальністю «Борщівська аграрна компанія» (далі - ТОВ ««Борщівська аграрна компанія») про визнання недійсним договору оренди землі та визнання договору оренди землі поновленим.

Позовні вимоги мотивовано тим, що 10 травня 2009 року між ТОВ «Мрія Центр» та ОСОБА_4 укладено договір оренди землі загальною площею 1,75 га строком на п'ять років, який зареєстровано 10 грудня 2009 року.

Після отримання земельної ділянки в оренду товариство належним чином виконувало всі договірні зобов'язання, вчасно сплачувало орендну плату. Після закінчення строку дії договору, ТОВ «Мрія Центр» мало намір скористатися своїм переважним правом перед іншими особами на поновлення договору оренди землі, тому двічі, не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку договору, 05 березня та 07 серпня 2014 року, направляло орендодавцю листи-повідомлення від 04 березня та 07 серпня 2014 року про наміри скористатися своїм переважним правом на поновлення договору на новий строк, долучивши до них відповідні додаткові угоди.

Також після закінчення строку дії договору оренди землі ТОВ «Мрія Центр» продовжувало користуватись земельною ділянкою, обробляло її у 2015 році та сплатило ОСОБА_4 орендну плату за користування землею.

Проте 01 червня 2015 року ОСОБА_4 уклав з ТОВ «Борщівська аграрна компанія» новий договір оренди цієї земельної ділянки, а в липні 2015 року за цим товариством було зареєстроване право оренди земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Таким чином, відповідачі своїми діями щодо укладення між собою нового договору оренди землі порушили переважне право ТОВ «Мрія Центр» на поновлення договору оренди землі.

Ураховуючи викладене, ТОВ «Мрія Центр» на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі» просило суд визнати поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договір оренди землі від 10 травня 2009 року, укладений між ОСОБА_4 та ТОВ «Мрія Центр» та визнати недійсним договір оренди землі від 01 червня 2015 року, укладений між ТОВ «Борщівська аграрна компанія» і ОСОБА_4

Рішенням Борщівського районного суду Тернопільської області від 20 вересня 2017 року в задоволенні позовних вимог ТОВ «Мрія Центр» відмовлено.

Відмовляючи в задоволенні позову ТОВ «Мрія Центр», суд першої інстанції виходив із того, що позивач у порушення вимог частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», маючи достатньо часу до дня укладення оспорюваного договору оренди землі, не уклав з ОСОБА_4 додаткової угоди про поновлення договору оренди землі та не надав суду доказів направлення орендодавцю повідомлення про намір скористатись переважним правом щодо укладення договору оренди землі на новий строк, доказів продовження користуватись земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди.

Крім того, умови, передбачені оспорюваним договором оренди землі, є більш вигідними для орендодавця, ніж умови, визначені попереднім договором, укладеним з позивачем.

Ухвалою апеляційного суду Тернопільської області від 21 листопада 2017 року рішення Борщівського районного суду Тернопільської області від 20 вересня 2017 року залишено без змін.

Апеляційний суд, залишаючи рішення суду першої інстанції без змін, виходив із того, що подані позивачем списки відправлення простих поштових відправлень не можуть бути доказом належного повідомлення ОСОБА_4 про намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди землі, оскільки вони не підтверджують факт відправлення кореспонденції останньому. При цьому під повідомленням слід розуміти не тільки направлення, а й отримання орендодавцем відповідного листа - повідомлення.

Також позивач не подав жодних доказів укладення у місячний строк додаткової угоди про поновлення договору оренди, що є обов'язковою умовою, визначеною законом, для поновлення договору оренди землі з підстав, визначених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі».

11 грудня 2017 року ТОВ «Мрія Центр» подало до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило скасувати оскаржувані судові рішення й ухвалити нове рішення про задоволення позову.

Касаційна скарга мотивована тим, що суди першої та апеляційної інстанцій дійшли помилкового висновку про недотримання ТОВ «Мрія Центр» встановленої процедури реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі на підставі частин першої - шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки у зазначеній нормі законодавства не передбачено та не вимагається надсилання листів - повідомлень рекомендованими, цінними та/або з повідомленнями про вручення поштовими відправленнями.

Також суди не врахували, що ТОВ «Мрія Центр» запропонувало у надісланому орендодавцю проекті додаткової угоди покращені умови оренди, а в листі - повідомленні зазначило, що у разі незгоди із запропонованими умовами оренди, він має право надати прийнятні для нього умови або власний проект додаткової угоди.

Крім того, посилається на те, що суди не врахували обов'язкових до застосування правових позицій Верховного Суду України щодо застосування частин першої - п'ятої, а також шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Відзив на касаційну скаргу іншими учасниками справи не подавався.

29 грудня 2017 року ухвалою Верховного Суду відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ТОВ «Мрія Центр».

Ухвалою Верховного Суду від 07 лютого 2018 року справу призначено до судового розгляду.

Ухвалою Верховного Суду від 28 лютого 2018 року касаційне провадження у цій справі зупинено до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи № 594/376/17-ц.

Ухвалою від 13 червня 2018 року поновлено касаційне провадження у справі.

Перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, Верховний Суд дійшов наступних висновків.

Частинами першої та другої статті 400 ЦПК України визначено, що під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до частин першої та другої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Судами встановлено, що Франків М. І. на підставі державного акта на право приватної власності на землю, виданого 05 лютого 2002 року Циганською сільською радою Борщівського району Тернопільської області, є власником земельної ділянки площею 1,75 га, розташованої на території вказаної сільської ради.

10 травня 2009 року між ТОВ «Мрія Центр» та ОСОБА_4 укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки площею 1,75 га строком на 5 років з моменту його державної реєстрації. Державну реєстрацію зазначеного договору здійснено 10 грудня 2009 року.

Пунктом 8 цього договору передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

За пунктом 9 цього договору орендар вносить орендну плату у формі та розмірі 3 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки на рік, у тому числі 384,74 грн у грошовій формі, або в натуральній формі 5 ц зерна щорічно.

01 червня 2015 року між ТОВ «Борщівська аграрна компанія» та ОСОБА_4 укладено договір оренди землі спірної земельної ділянки строком на 7 років, державну реєстрацію якого проведено 14 липня 2015 року.

Пунктом 8 оспорюваного договору встановлено орендну плату в розмірі 4 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік у грошовій формі або в натуральній формі.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі -ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного Кодексу України (далі -ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Відмовляючи в задоволенні повних вимог ТОВ «Мрія центр» суди виходили з того, що позивачем не надано належних та допустимих доказів відправлення орендодавцю відповідних листів-повідомлень з проектом додаткової угоди та з урахуванням вищезазначених вимог закону дійшли правильного висновку, що позивач не скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі.

Аналогічний викладеному вище висновок міститься й у постановах Верховного Суду України від 18 березня 2015 року (№ 6-3цс15), 10 червня 2015 року (№6-70цс15), 23 березня 2016 року (№6-146цс16), 13 квітня 2016 року (№6-2027цс15) та інші на які послався суд ухвалюючи рішення.

Не суперечать йому й постанови Верховного Суду України від 23 листопада 2016 року (№ 6-2540цс16) та 6 вересня 2017 року (№6-2539цс16) проте в них встановлені інші фактичні обставини, зокрема те, що товариство з метою реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі дотрималось процедури та строків передбачених статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Такий висновок суду відповідає правовому висновку Великої Палати Верховного Суду, висловленому у постанові від 10 квітня 2018 року № 14-65цс18.

З урахуванням наведеного Верховний Суд дійшов висновку, що рішення судів першої та апеляційної інстанцій ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права, а доводами касаційної скарги ці висновки не спростовуються.

Відповідно до частини першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Керуючись статтями 400, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Мрія Центр» залишити без задоволення.

Рішення Борщівського районного суду Тернопільської області від 20 вересня 2017 року та ухвалу апеляційного суду Тернопільської області від 21 листопада 2017 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий: В. А. Стрільчук Судді:В. О. Кузнєцов А. С. Олійник С. О. Погрібний Г. І. Усик