Історія справи

Ухвала КЦС ВП від 10.03.2019 року у справі №272/439/18

Постанова

Іменем України

04 лютого 2020 року

м. Київ

справа № 272/439/18

провадження № 61-3913св19

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

Усика Г. І. (суддя-доповідач), Гулейкова І. Ю., Ступак О. В.,

учасники справи:

позивач - Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Хлібороб»,

відповідач - ОСОБА_1 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Жива Нива»,

третя особа - Житомирська обласна філія комунального підприємства «Центр державної реєстрації»,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» на постанову Житомирського апеляційного суду від 05 лютого 2019 року у складі колегії суддів:

Павицької Т. М., Трояновської Г. С., Миніч Т. І.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

У квітні 2018 року Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» (далі - СТОВ «Хлібороб») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива» (далі - ТОВ «Жива Нива»), третя особа - Житомирська обласна філія комунального підприємства «Центр державної реєстрації» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, скасування рішення про його державну реєстрацію, визнання поновленим договору оренди земельної ділянки та визнання укладеною додаткової угоди від 12 вересня 2017 року.

На обгрунтування позовних вимог зазначало, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 2,5423 га, кадастровий номер 1820388600:05:000:0149, розташованої на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області.

21 вересня 2007 року між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 укладений договір оренди зазначеної земельної ділянки строком на десять років, зареєстрований Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії «Центр державного земельного кадастру» у Державному реєстрі земель 17 жовтня

2007 року за № 040720200157.

Пунктом 8 договору передбачено, що після закінчення договору, орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

12 вересня 2017 року СТОВ «Хлібороб» направило відповідачу лист-повідомлення про намір скористатися переважними правом оренди та про поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди, якою передбачено строк дії договору оренди - до 17 жовтня 2027 року, орендна плата визначена у розмірі 10 процентів від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11 106,64 грн. Пунктом 4 додаткової угоди визначено, що орендар протягом трьох банківських днів з моменту її державної реєстрації, передає орендодавцю разовий платіж у розмірі 3 000,00 грн, як додаткову винагороду за її підписання.

Однак, 14 вересня 2017 року, тобто ще до отримання від позивача зазначеного листа-повідомлення, ОСОБА_1 направив на адресу СТОВ «Хлібороб» заяву, у якій повідомив про бажання припинити дію договору оренди землі

від 21 вересня 2007 року.

У подальшому СТОВ «Хлібороб» стало відомо, що 22 листопада 2017 року ОСОБА_1 уклав договір оренди спірної земельної ділянки з ТОВ «Жива Нива».

Посилаючись на те, що укладенням зазначеного договору, відповідачі порушили його переважне право на поновлення договору оренди землі від 21 вересня

2007 року, позивач просив визнати недійсним договір оренди землі

від 22 листопада 2017 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Жива Нива», скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень

від 28 листопада 2017 року, прийняте державним реєстратором Житомирської обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації»; визнати поновленим договір оренди землі від 21 вересня 2007 року, укладений між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 ; визнати укладеною додаткову угоду

від 12 вересня 2017 року до договору оренди землі від 21 вересня 2007 року між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 .

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Андрушівського районного суду Житомирської області

від 27 листопада 2018 року позов СТОВ «Хлібороб» задоволено частково.

Визнано недійсним договір оренди землі від 22 листопада 2017 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Жива Нива».

Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень

від 28 листопада 2017 року № 38376427, прийняте державним реєстратором Житомирської обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації».

Визнано поновленим договір оренди землі від 21 вересня 2007 року, укладений між ОСОБА_1 та СТОВ «Хлібороб» щодо земельної ділянки площею 2,5423 га, кадастровий номер 1820388600:05:000:0149, зареєстрований у Державному реєстрі земель 17 жовтня 2007 року за № 040720200157.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що СТОВ «Хлібороб» у строки та в порядку передбаченому статтею 33 Закону України «Про оренду землі» направило орендодавцю повідомлення про намір продовжити дію укладеного між ними договору оренди землі та проект додаткової угоди, докази неналежного виконання позивачем умов договору оренди відсутні, а тому відповідно до імперативної норми, передбаченої частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 вважається поновленим той самий строк і на тих самих умовах, що визначені у договорі від 21 вересня 2007 року. З огляду на наведене, суд першої інстанції дійшов висновку про обгрунтованість вимог щодо визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 22 листопада 2017 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Жива Нива», та скасування рішення про його державну реєстрацію.

Оскільки волевиявлення ОСОБА_1 на внесення змін до договору оренди землі від 21 вересня 2007 року, згідно з додатковою угодою від 12 вересня 2017 року, відсутнє, суд першої інстанції виходив з того, що вимога про визнання укладеною додаткової угоди від 12 вересня 2017 року задоволенню не підлягає, а договір оренди землі між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 є поновленим на умовах раніше укладеного між ними договору.

Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції

Постановою Житомирського апеляційного суду від 05 лютого 2019 року апеляційну скаргу ТОВ «Жива Нива» задоволено, рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 27 листопада 2018 року скасовано та ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позову СТОВ «Хлібороб» відмовлено.

Рішення апеляційного суду мотивовано тим, що задовольняючи вимоги СТОВ «Хлібороб» про поновлення договору оренди землі від 21 вересня 2007 року, укладеного між ним та ОСОБА_1 на новий строк, суд першої інстанції не звернув уваги, що переважне право орендаря може бути реалізоване за умови дотримання процедури, визначеної статтею 33 Закону України «Про оренду землі», та за наявності волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди землі, тоді як ОСОБА_1 до закінчення терміну дії договору оренди землі направив СТОВ «Хлібороб» заяву від 14 вересня 2017 року про відмову у поновленні вказаного договору на новий строк, тим самим повідомивши про намір припинити його дію після закінчення строку, на який було укладено договір.

Узагальнені доводи касаційної скарги та позицій інших учасників справи

У касаційній скарзі, поданій до Верховного Суду у лютому 2019 року, СТОВ «Хлібороб» просило скасувати постанову Житомирського апеляційного суду

від 05 лютого 2019 року та залишити в силі рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 27 листопада 2018 року, посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

Касаційна скарга обгрунтована посиланням на те, що скасовуючи рішення суду першої інстанції, апеляційний суд не врахував, що відповідачем ОСОБА_1 грубо порушено переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк, яким позивач мав законні сподівання скористатися, добросовісно виконав вимоги чинного законодавства щодо реалізації свого переважного права оренди, належно виконуючи умови договору оренди землі, з дотриманням строків та процедури повідомлення орендодавця про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк.

Апеляційний суд помилково вважав заяву ОСОБА_1 від 14 вересня 2017 року про його бажання припинити дію договору оренди землі від 21 вересня

2007 року, такою, що стосується відмови відповідача від продовження дії договору, оскільки орендодавець її надіслав за два дні до отримання ним відповідної пропозиції позивача щодо пролонгації договору. Крім того, звернув увагу на порушення апеляційним судом норм процесуального права, посилаючись на те, що суд допустив до участі у розгляді справи представника ТОВ «Жива Нива» Долганова Ю. В., який не є адвокатом.

Рух справи у суді касаційної інстанції

Відповідно до статті 388 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), який набрав чинності з 15 грудня 2017 року, судом касаційної інстанції є Верховний Суд.

Згідно частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій

Судами попередніх інстанцій установлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею

2,5423 га, кадастровий номер 1820388600:05:000:0149, розташованої на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області.

21 вересня 2007 року між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 укладений договір оренди зазначеної земельної ділянки строком на десять років. Зазначений договір зареєстрований Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії «Центр державного земельного кадастру» у Державному реєстрі земель 17 жовтня 2007 року за № 040720200157.

Пунктом 8 договору передбачено, що після закінчення договору, орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

12 вересня 2017 року СТОВ «Хлібороб» направило відповідачу лист-повідомлення про намір скористатися переважними правом оренди землі, та про поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди, якою передбачений строк договору оренди - до 17 жовтня 2027 року, орендна плата визначена у розмірі 10 процентів від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11 106,64 грн. Пунктом 4 додаткової угоди визначено, що орендар протягом трьох банківських днів з моменту її державної реєстрації, передає орендодавцю разовий платіж у розмірі 3 000,00 грн, як додаткову винагороду за її підписання.

14 вересня 2017 року ОСОБА_1 направив на адресу СТОВ «Хлібороб» заяву про припинення дії договору оренди землі від 21 вересня 2007 року після закінчення строку, на який його було укладено - 17 жовтня 2017 року.

22 листопада 2017 року між ТОВ «Жива Нива» та ОСОБА_1 укладений договір оренди спірної земельної ділянки строком на 7 років.

Позиція Верховного Суду та нормативно-правове обгрунтування

Установлено й це вбачається з матеріалів справи, що оскаржуване судове рішення ухвалено з дотриманням норм матеріального і процесуального права, доводи касаційної скарги висновків суду апеляційної інстанції не спростовують.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України)).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначені статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою - п'ятою цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).

Обгрунтовуючи позов СТОВ «Хлібороб» посилалося на те, що позивач належним чином виконував умови договору оренди землі, та 12 вересня 2017 року, тобто до закінчення строку його дії, з метою реалізації свого переважного права щодо поновлення договору оренди землі направив орендодавцю ОСОБА_1 лист-повідомлення з пропозицією про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове судове рішення про відмову у задоволенні вимог СТОВ «Хлібороб», апеляційний суд обгрунтовано виходив з того, що за місяць до закінчення строку дії договору

від 21 вересня 2007 року орендодавець повідомив позивача про його бажання припинити дію договору після закінчення строку, на який його було укладено, що спростовує наявність підстав, передбачених частинами другою - п`ятою цього Закону України «Про оренду землі», для визнання за орендарем переважного права на поновлення договору.

Посилання заявника на те, що орендодавцем не були розглянуті умови, на яких СТОВ «Хлібороб» пропонувало укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі та не було відмовлено в укладенні такої угоди, оскільки заява від 14 вересня 2017 року була направлена ним до отримання від СТОВ «Хлібороб» листа-повідомлення про намір скористатися переважними правом оренди та про поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди, не спростовують правильність висновків апеляційного суду, оскільки у разі незгоди орендодавця у поновленні договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Верховний Суд також вважає за необхідне зауважити, що у додатковій угоді до договору оренди землі, СТОВ «Хлібороб» зазначив інші умови, ніж у договорі оренди землі від 21 вересня 2007 року, зокрема запропонував збільшити нормативну грошову оцінку земельної ділянки та розмір орендної плати. На зміну вказаних умов також необхідна згода сторін, що узгоджується зі змістом частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі», тоді як між сторонами така згода не досягнута.

Інші доводи касаційної скарги зводяться до незгоди з висновками суду апеляційної інстанції щодо установлених обставин справи, містять посилання на факти, що були предметом дослідження та належної оцінки суду, а також на порушення норм процесуального права, що не вплинули на законність й обгрунтованість оскаржуваного судового рішення, та його правильність по суті спору. В силу статті 400 ЦПК України суд касаційної інстанції не вправі встановлювати нові обставини, надавати оцінку та здійснювати переоцінку доказів.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Ураховуючи зазначене, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що оскаржуване судове рішення є законним та обгрунтованим, доводи касаційної скарги правильності висновків суду апеляційної інстанції не спростовують, а тому касаційну скаргу необхідно залишити без задоволення.

Керуючись статтями 400, 401, 415, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» залишити без задоволення.

Постанову Житомирського апеляційного суду від 05 лютого 2019 року залишити без змін.

Постанова є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді: Г. І. Усик

І. Ю. Гулейков

О. В. Ступак