Проблемні аспекти земель ОСББ

Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку – надалі також ОСББ, створюється з метою – не тільки – захисту та реалізації прав співвласників, а ще з метою належного утримання та використання майна співвласників багатоквартирного будинку. Якщо реалізація прав на спільне майно, як от приміщення загального користування, несучі чи інші конструкції, обладнання, більш-менш зрозуміла – то із землею законодавець заплутав так, що на практиці виникають «тупикові» ситуації. В чому полягають проблемні аспекти землі ОСББ – розберемось нижче.

Читайте статтю: Загальні збори ОСББ: проблемні аспекти скликання та проведення

Зміст:

• Що таке «земля ОСББ»?
• Як же визначається реальний розмір землі ОСББ?
• Чи є нормативні положення для визначення конкретних розмірів (меж) земель ОСББ?
• Право власності та право постійного користування: труднощі відведення державної/комунальної землі
• Детальніше про право постійного користування землею ОСББ
• Щодо земель державної власності
• Щодо земель комунальної власності
• Щодо судової практики із цих питань
• Щодо автоматичного переходу речових прав на землю внаслідок набуття права власності на житловий будинок, споруду

Що таке «земля ОСББ»?

В першу чергу варто зазначити, що поняття «земля ОСББ» не визначено ні профільним законом – «Про ОСББ», ні іншими.

Так, із частин 1,2 статті 42 Земельного кодексу України (надалі – «ЗК») можна зробити висновок, що у власність (постійне користування) співвласникам, або в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління будинками передаються наступні:

• земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки;
• земельні ділянки на яких розташовані належні до таких будинків будівлі, споруди;
• прибудинкові території. Поняття прибудинкові території міститься в Законі України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», так до прибудинкової відноситься - територія навколо багатоквартирного будинку, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у такому будинку. Розташовується осбб прибудинкова територія в межах першої і другої земельної ділянки із цього списку, а визначається (для конкретного будинку) на підставі містобудівної – та як наслідок – землевпорядної документації.

В сукупності такі землі можна назвати «землі ОСББ», хоча юридично така назва є умовною – оскільки належати на праві власності такі землі можуть далеко не всім ОСББ.

Мова йде про те, що у зв'язку із різними етапами реформ із управління багатоквартирними будинками, в деяких випадках, ОСББ створювалися на базі новобудов, забудовники яких передавали у власність ОСББ землі, якими володіли самі на праві приватної власності. У таких випадках земельні ділянки дійсно належать ОСББ на праві приватної власності тому й є «землями ОСББ».

Деякі новобудови створювалися на орендованих приватних землях – і відповідно – отримували можливість реалізувати своє право на землю через укладення договорів оренди приватних земель. При цьому вони ставали користувачами землі під будинками, допоміжними будівлями, спорудами та прибудинкової території ОСББ. Власник – при цьому – інший, але, керуючись безпосереднім користувачем землі можна також назвати їх «землі ОСББ».

Але, більшість будинків, все ж таки розташовані на землях державної або комунальної власності. Це стосується і новобудов, забудовники яких не придбавали землю, а отримували її на умовах оренди із земель державної/комунальної власності. Це ж стосується і ОСББ створених в уже давно існуючих будинках, співвласники яких отримали у власність житлові/нежитлові приміщення в таких - і у цьому випадку землі перебувають у державній власності, або ж у власності територіальних громад (комунальній власності). Існуючі наразі труднощі передачі таких земель у власність ОСББ, як юридичної особи, та труднощі передачі співвласникам, як фізичним особам, таких земель у власність чи у постійне користування - якраз і призводять до умовності поняття «землі ОСББ».

Втім, не дивлячись на різноплановість титулів володіння землями, чи передумов для їх набуття об'єднаннями, використовуватимемо поняття «землі ОСББ» для зручності розуміння матеріалу. Адже, як вказує Цивільний кодекс (стаття 382) та Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, прибудинкова територія – є спільним майном багатоквартирного будинку (п.6, ч.1, ст.1).

Цікава судова практика склалася з огляду можливості захистити свої права на прибудинкову територію, у випадках, якщо ОСББ не належить ні право власності (ні інше речове право) на землі. Так, зокрема, у Постанові ВС КГС від 17 квітня 2018 року, справа № 914/1521/17 - суд зазначив, що для захисту права власності або права користування земельною ділянкою у судовому порядку, зокрема у визначений спосіб, є наявність підтвердженого належними доказами права особи (власності або користування) щодо земельної ділянки, а також підтверджений належними доказами факт порушення (невизнання або оспорювання) цього права на земельну ділянку. У цій справі, ОСББ (будучи одним із позивачів) подало позов та доводило неправомірність рішення органу місцевого самоврядування, щодо відведення суміжної земельної ділянки певній ТОВ. На переконання ОСББ, земельна ділянка - яку бажало отримати ТОВ, і на яку було затверджено проект землеустрою - оскаржуваним рішенням органу місцевого самоврядування - містило територію, яка є заїздом до вказаного будинку. Це, на погляд ОСББ, порушувало права мешканців будинку.

Але суд вказав - що з огляду на те, що ні право власності, ні право користування ОСББ, у тому числі згідно із нормами статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України, земельною ділянкою, не встановлені, а також відсутні докази звернення ОСББ до місцевої Ради щодо оформлення землекористування за адресою на якій розташований цей будинок - отже у ОСББ відсутні будь-які матеріально-правові підстави заявляти про право на земельну ділянку, проект щодо відведення якої затверджений та яка надана ТОВ-ці, чи заявляти про порушення такого права та звертатись за захистом цього права.

Таким чином, однією із аргументів, чому варто піклуватись про оформлення землі ОСББ, є можливість захистити свої права на прибудинкову територію - чи навіть на землю ОСББ.

Користуйтесь консультацією: Протокол та голосування на загальних зборах ОСББ

Як же визначається реальний розмір землі ОСББ?

Земельний кодекс, у ч.4 ст.42 зазначає, що розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.

NB: відповідно до статті 79-1 ЗК, будь-яка земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав виключно з моменту її формування. Формування, якраз і передбачає визначення меж земельної ділянки (її розміру, конфігурації), виділ її в натурі – та присвоєння їй кадастрового номеру.

Для формування землі необхідною є землевпорядна документація, яка відповідно до містобудівної документації, з урахуванням розмежувань, наявності вільних земель, обмежень, вимог (в тому числі вимог з охорони земель) встановлює можливі розміри конкретної земельної ділянки.

Завершується процес формування земельної ділянки присвоєнням їй кадастрового номеру – і реєстрацією її в Державному земельному кадастрі.

Таким чином, основою для встановлення конкретних розмірів земельної ділянки є землевпорядна документація, втім, після завершення формування земельної ділянки – конкретні розміри визначаються правовстановлюючими документами на землю.

Користуйтесь консультацією: Роль ОСББ при призначенні та виплаті пільг та субсидій

Чи є нормативні положення для визначення конкретних розмірів (меж) земель ОСББ?

Треба відзначити, що універсальних встановлених розмірів для кожного багатоквартирного будинку передбачити просто неможливо – кожен відрізняється багатьма факторами, починаючи від кількості мешканців такого будинку – закінчуючи місцем розташування та наявністю вільних земель.

Для конкретного визначення прибудинкової території необхідним є розподіл мікрорайонів/кварталів – для чого керуються ДСТУ-Н Б Б.2.2-9:2013 «Настанова щодо розподілу територій мікрорайонів (кварталів) для визначення прибудинкових територій багатоквартирної забудови», затверджений наказом Мінрегіону від 26.02.2014 № 56.

Також, за наслідками Загальнодержавної програми реформування та розвитку житлово-комунального господарства України на 2009 - 2014 роки було прийнято Методичні рекомендацій щодо визначення прибудинкових територій багатоквартирних будинків. затверджені наказом № 389 Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 29.12.2011 р.

Основним правилом щодо розміру, яке можна виділити із цих актів (останній із яких є «рекомендацією») – це те що мінімально допустима величина прибудинкової території не повинна бути меншою за територію технічного обслуговування житлового будинку. Тобто не менше за територію яка забезпечує технічну безпеку виконання робіт з утримання, поточного ремонту будинку його інженерних мереж - та є необхідною для вільного доступу комунальних та інших служб для утримання будинку, ремонту інженерних мереж, ліквідації аварійних та надзвичайних ситуацій.

Користуйтесь консультацією: Статут ОСББ: на що варто звернути увагу

Право власності та право постійного користування: труднощі відведення державної/комунальної землі

Зупинимось на найбільш проблемному питанні – відведенні земель державної/комунальної власності у власність ОСББ.

Так, у частині 2 статті 42 ЗК України закріплено норму, за якою земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Нагадаємо, що співвласниками багатоквартирного будинку, відповідно до останнього абзацу частини 1 статті 1 Закону України «Про ОСББ» визнаються всі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку.

Тобто, законодавець встановив, що земля під багатоквартирним будинком, під допоміжними спорудами та прибудинкова територія - можуть бути передані у власність співвласникам – власникам квартир та нежитлових приміщень будинку. При цьому, жодним чином не зазначено про передання у власність юридичній особі - ОСББ

Необхідно сказати – що раніше, до внесення змін у цю ж частину 2 статті 42 ЗК – в ній було викладено, що відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників.

І ніби законодавець, приймаючи Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», що вніс зміни у цю частину 2 статті 42 ЗК - мав на меті надати можливість співвласникам отримувати у власність землі навіть за відсутності ОСББ, але результатом стала ще більша юридична плутанина.

Користуйтесь консультацією: Створення ОСББ: ціна, строки та основні правила

Детальніше про право постійного користування землею ОСББ

Можливість передачі земель державної чи комунальної власності у постійне користування також не оминула правова колізія.

Так, у частині 1 статті 42 ЗК зазначається: «Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.»

Однак у переліку суб'єктів, правомочних отримувати землі у постійне користування, спочатку взагалі не було згадки про об'єднання багатоквартирних будинків, а згодом, після змін, що актуальні і наразі було зазначено, знову «невтішний» суб'єктний склад.

Так, відповідно до пункту «д», частини 2 статті 92 ЗК - права постійного користування набувають співвласники багатоквартирного будинку.

Таким чином, за частиною 1 статті 42 ЗК набувати право постійного користування можуть підприємства, установи, організації, а за статтею 92 – співвласники багатоквартирного будинку. При чому, нова редакція частини 1 статті 42 та пункт «д» ч.2, ст. 92 ЗК (тобто ці обидві норми) –були прийняті в один час, одним законом, що вніс зміни до Земельного кодексу. Обидві мають рівну юридичну силу, бо прийняті ВР України. Якщо ж керуватися правилом вирішення колізій при якому застосовується спеціальна норма, то неможливо уникнути дискусій. Деякі будуть правомірно вважати, що якщо мова йде про набуття земельної ділянки на праві постійного користування слід керуватися спеціальною нормою статті 92 ЗК, деякі вважатимуть, що спеціальною є норма щодо земель багатоквартирних будинків (ст.42), адже набуття здійснюється саме цих земель.

Цікаво - що судова практика з цього приводу розглядає ОСББ правомочним суб’єктом на отримання дозволу на розробку проекту землеустрою.

Щодо земель державної власності

За відсутності порядку “відведення” земельної ділянки - а такий порядок передання безоплатно у власність або в постійне користування землі співвласникам багатоквартирного будинку, досі не прийнято Кабінетом Міністрів України - керуємося частиною 2 статті 42 ЗК.

Із буквального тлумачення норми частини 2 статті 42 ЗК - усю процедуру відведення (а це клопотати про надання дозволу на розробку проекту землеустрою, замовляти його розробку), безпосередні дії з отримання земельної ділянки - (а це подавати на затвердження проекту землеустрою), вчиняти інші дії у разі позитивного результату – подавати заяву про реєстрацію права власності на таку землю - мають всі співвласники разом. У багатоквартирних будинках де власників більше 50 це виглядає майже неможливим. Навіть якщо є можливість призначити представника – то питання, як домовитись щодо цього із всіма ними. Тим більше представництво припиняється у випадку відкликання довіреності, або ж у випадку смерті довірителя/ліквідації юридичної особи. Представник просто буде позбавлений можливості здійснювати дії без згоди хоча б одного співвласника.

Досвідчені управлінці такими об'єднаннями чудово знають, що в житлових будинках, щодо певних квартир можуть бути взагалі «відсутні» співвласники. Мова йде про спадкоємців квартир, які не прийняли спадщину, або ж якщо прийняли – не оформили її належним чином і юридично власниками квартири не виступають. І це вже не кажучи про тих співвласників, які взагалі категорично налаштовані проти ОСББ, або ж просто не бажають брати участі в управлінні будинком– не те що у процедурі отримання землі.

Навіть, якщо на цьому етапі співвласники можуть домовитись і провести процедуру відведення землі успішно – то як бути надалі – допустимо у випадку зміни співвласників (зокрема, при продажу квартир)? Адже у цих випадках особа співвласника в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно автоматично не зміниться. Для цього необхідне звернення до реєстратора (нотаріуса) за вчиненням відповідних дій вповноваженими та зацікавленими особами.

А що робити із необхідністю вчинення певних дій із землею – допустимо здійснити передачу певної частини землі в оренду третім особам? Чи може ОСББ продати землю?

Земельний кодекс, у статті 88 вказує, що володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх співвласників згідно з договором, а у разі недосягнення згоди - у судовому порядку. Іноді на загальних зборах співвласників складно досягти згоди, а що вже казати про одностайність при прийнятті таких рішень. Вирішувати кожного разу це питання в судовому порядку однозначно не найкращий механізм управління землею.

Таким чином, земельною ділянкою легше управляти, якщо її власником або користувачем виступає ОСББ.

Щодо земель комунальної власності

Неоднозначність формулювання частини 2 статті 42 ЗК, а саме відсутність положення про передачу землі під багатоквартирними будинками ОСББ, щодо земель комунальної власності часто вирішується на користь можливості - все ж таки, ОСББ розпочати процедуру відведення земель. Однак, у кожної місцевої ради можуть були власні “нюанси” процедури відведення таких земель.

Зокрема, деякі територіальні громади вже прийняли свої порядки передання земель комунальної власності безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку (назви варіюються). Зазвичай, встановлені ними процедури передбачають збір значного обсягу технічно складних документів - в деяких - участь всіх співвласників у етапах отримання землі.

Так, Львівська міська рада затвердила своєю ухвалою №3772 від 13.07.2018 р. Тимчасовий порядок надання об’єднанням співвласників багатоквартирних будинків земельних ділянок у постійне користування. При цьому подання і оформлення документів здійснюється за рішенням ОСББ прийнятому на його загальних зборах співвласників.

У місті Києві діє рішення Київської міської ради від 20 квітня 2017 року N 241/2463 «Про затвердження Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві». Однак тут є “відголоски” спільних дій співвласників, а не ОСББ - пункт 5.9. “у разі якщо на земельній ділянці розташований житловий будинок, господарські будівлі і споруди, що перебувають у спільній власності кількох громадян України, заява подається одночасно всіма співвласниками житлового будинку.” При цьому нічого не вказано про ОСББ.

Щодо судової практики із цих питань

На противагу буквальному тлумаченню статті 42 ЗК - судова практика, все ж таки визнає за ОСББ право отримати безоплатно у власність, або ж у користування земельну ділянку. Знаковим рішенням, з цих питань, вважається ВС КЦС № 263/68/17 від 18.03.2019 р. у якому Верховний Суд зазначив наступну правову позицію:

“Із аналізу цільового призначення земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, та норм статті 42 ЗК України випливає, що в разі приватизації громадянами квартир у такому будинку земельна ділянка як така, що входить до житлового комплексу, може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування лише об'єднанню співвласників будинку, створеному відповідно до Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» у порядку, передбаченому постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року № 1521 «Про реалізацію Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» (від авт. - наголошуємо, що ця Постанова КМУ втратила чинність на підставі Постанови КМУ № 711 від 05.09.2018 р.). У такому разі земельна ділянка належить співвласникам жилого будинку на праві спільної сумісної власності, яка разом із загальним майном і допоміжними приміщеннями є майном співвласників, які визначають порядок його використання. Нормами земельного законодавства не передбачено можливості передачі у власність чи користування окремим співвласникам багатоквартирних будинків земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний жилий будинок, або її частини”.

Тобто, ВС КЦС орієнтувався на те що земля входить до “житлового комплексу”. Цікаво, що саме скасована Постанова КМУ від 11 жовтня 2002 року № 1521 «Про реалізацію Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» містила поняття “житловий комплекс” у розрізі майнових прав ОСББ та встановлювала “Порядок передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс”. Тим не менш, вищенаведений правовий висновок ВС КЦС відображається і в подальших рішеннях ВС - в постановах від 28.05.2020 у справі № 608/1732/17, від 28.08.2019 у справі № 295/7193/15-ц, від 26.06.2019 у справі № 461/3647/16-ц, від 18.07.2018 у справі №381/1886/16-ц, від 21.02.2018 у справі № 296/138/16-ц.

Цікавим буде рішення ВС КАС від 17.04.2019 у справі №461/8315/17, в якому суд прийшов до наступних висновків:

1. ОСББ, як юридична особа, має право звернутися до уповноважених органів із клопотанням про надання дозволу на виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для обслуговування багатоквартирного будинку, а відповідний орган зобов'язаний прийняти відповідне рішення про надання або про відмову у наданні такого дозволу.
2. У міської ради відсутні можливості на власний розсуд визначати надання чи відмову у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою, якщо заінтересованою особою виконано всі необхідні умови для надання такого дозволу, у відповідності до вимог чинного законодавства.

Подібні висновки також відображені в Постанові ВС КАС від 17 червня 2020 року справа № 522/15253/16-а.

Разом з тим, у вищезазначених рішеннях ВС КАС основою яких стала Постанова Великої Палати Верховного Суду від 30 травня 2018 року у справі № 826/5737/16 зазначено про те що надання дозволу уповноваженим органом місцевого самоврядування на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки із земель комунальної власності ще не означає позитивного рішення про передачу її в користування.

Щодо автоматичного переходу речових прав на землю внаслідок набуття права власності на житловий будинок, споруду

Відповідно до статті 120 ЗК України та статті 377 Цивільного кодексу України, встановлюється автоматичне набуття речових прав на землю внаслідок переходу права власності на житловий будинок чи споруду. І ніби, що заважає ОСББ набути житловий будинок на тому ж речовому праві, що мав попередній власник? Розберемо далі.

Насамперед, має враховуватися те, що права на таку земельну ділянку не можуть перейти до ОСББ в тому обсязі та на тих умовах, які встановлені для попереднього землекористувача/власника, оскільки перехід права власності на частину житлового будинку (квартиру) здійснюється, все ж таки, на користь співвласника (-ів), які не мають статусу об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.

Крім того, зверніть увагу - стаття 377 Цивільного кодексу України передбачає виключення для багатоквартирних будинків, при переході прав на земельну ділянку, на якій розташований такий багатоквартирний будинок. А саме вказано “(крім багатоквартирного)”.

Таке ж виключення - “(крім багатоквартирного)”, міститься і у резонансному законопроекті №0850 “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об'єкта нерухомості)”, нещодавно (02.02.2021 року) прийнятого Верховною Радою України.

Щодо переходу права оренди - є цікаве судове рішення - Господарського суду Хмельницької області - 31" липня 2018 р.Справа № 924/267/18, відповідно до правових висновків якого - перехід прав на земельну ділянку від однієї особи до іншої можливий лише на тих же самих умовах, тобто змінюється лише суб'єктний склад правовідносин, а обсяг прав на земельну ділянку залишається незмінним. Тим більше земельна ділянка може бути передана ОСББ (на думку суду) лише на праві власності чи на праві постійного користування. Враховуючи ж те, що в даних правовідносинах земельна ділянка перебуває на праві користування, а саме: оренди, то її передача ОСББ не може бути здійснена на тих самих умовах та в тому ж обсязі, в яких вона перебуває у користуванні орендаря.

Враховуючи все вищенаведене, зверніть увагу на статтю 125 ЗК України, яка декларує, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Таким чином, розраховувати на автоматичний перехід, в буквальному сенсі слова - не треба.

Таким чином, відведення ОСББ земель, особливо із земель державної/комунальної власності, нормально не врегульований, викликає неоднозначну правозастосовчу практику та негайно потребує змін, чи хоча б - прийняття відповідних постанов Уряду.

Для отримання детальної інформації щодо земель ОСББ (рос. мовою - ОСМД), консультацій чи допомоги - можна скористатися послугою "Тендер на юридичну допомогу" від юридичного порталу Протокол, за посиланням https://protocol.ua/ua/yurydychni_posluhy/.

Автор консультації: адвокат Трофименко Ірина

Джерело: юридичний ресурс Протокол