Присоединяйтесь к нам в социальных сетях: telegram viber youtube

Стаття 21. Орендна плата за землю

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

{Частина перша статті 21 із змінами, внесеними згідно із Законом № 191-VIII від 12.02.2015}

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

{Частина друга статті 21 із змінами, внесеними згідно з Законами № 2505-IV від 25.03.2005, № 2756-VI від 02.12.2010, № 191-VIII від 12.02.2015}

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

{Частину четверту статті 21 виключено на підставі Закону № 2756-VI від 02.12.2010}

{Частину п’яту статті 21 виключено на підставі Закону № 2756-VI від 02.12.2010}

У разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається.

{Частину сьому статті 21 виключено на підставі Закону № 2756-VI від 02.12.2010}

КОММЕНТАРИЙ от ресурса "ПРОТОКОЛ": 

Аналізуйте судовий акт: Формулювання "з урахуванням індексів інфляції", зобов‘язує орендаря сплачувати плату помножену на коефіцієнт індексації (ВС КЦС справа №540/544/18 від 26.05.2021 р.)

Разом із тим, оскільки у спірному договорі оренди землі не було чітко зазначено правил обчислення орендної плати з індексом інфляції, та не було прописано, що при обчисленні розміру орендної плати враховується сукупний індекс інфляції з першого року дії договору, то з урахуванням принципів цивільного права, зокрема, добросовісності, справедливості та розумності і тлумачення умов договору оренди, на користь його дійсності, чинності та виконуваності, колегія суддів ВС КЦС встановила свій порядок розрахунку індексу інфляції - лише враховуючи показники інфляції за період встановлений для внесення оплати за останній рік.

Фабула судового акту: Індексація орендної плати - тема, яка часто викликає суперечності між сторонами, особливо, при стягненні заборгованостей. В кожному конкретному випадку необхідно брати до уваги регулюючі норми (вид договору) та умови погоджені сторонами. У цій справі, мова піде про індексацію оренди в договорі оренди землі.

Позивач та Відповідач уклали договір оренди земельної ділянки у 2005 році, строком на 10 років. Погоджено було, що орендна плата вноситься з 01 березня до 01 грудня кожного року, а обчислення розміру орендної плати за землю “здійснюється з урахуванням індексів інфляції”(пункт 10 договору). Разом із цим, було погоджено, що розмір орендної плати переглядається раз у два роки, при цьому - уточнено в іншому пункті, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, а у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку (пункт 36 договору).

Орендар, порушуючи умови договору, припинив сплачувати орендні платежі з 2014 року. У жовтні 2015 року - строк дії договору сплив. Таким чином, орендодавець (позивач), подав до суду позов, де нарахував борг за 2014-2015 рік, пеню, інфляційні втрати та 3 відсотки річних - і просив стягнути їх з боржника.

Але, цікаво те, що керуючись пунктом про врахування при оплаті оренди індексів інфляції, позивач вирішив перерахувати орендну плату за весь строк дії договору. Таким чином, він здійснив добуток індексів інфляції з дати укладення договору (з 2005 р.) до дати його завершення (до 2015 року) та порахував основну суму боргу з орендної плати, враховуючи отриманий коефіцієнт інфляції за 2005-2015 роки. Потім - саме ця (а не фіксована в договорі) сума використовувалась ним при розрахунках санкцій за порушення грошового зобов’язання (пені, інфляційних втрат, 3 відсотків річних). Контраргументами орендаря були факти відсутності письмових домовленостей сторін про зміну орендної плати, в тому числі у зв’язку із інфляцією.

Суд першої інстанції, як і апеляційний суд - задовольнили позов частково. По-перше, було застосовано позовну давність і відмовлено в частині вимог за 2014 рік (позов подавався в 2018). По-друге, суди не погодились з урахуванням індексів інфляції на суму орендної плати із початку дії договору, погодившись із відповідачем, що письмових домовленостей про зміну ціни не було. По-третє, суди перерахували санкції відповідно до фіксованої ціни оренди за останній рік дії договору.

ВС КЦС, розглянувши касаційну скаргу орендодавця, частково прийняв наведені і ній доводи та змінив рішення судів попередніх інстанції в резолютивній та мотивувальній частинах (в тому числі, по-своєму порахувавши суму боргу).

Отже у цій справі, варті уваги наступні доводи колегії суддів ВС КЦС:

  1. Аналіз частини третьої статті 762 ЦК Українидозволяє стверджувати, що договором найму або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Це правило розраховано на те щоб на майбутнє можна було змінювати або навіть забезпечити автоматичну зміну розміру плати за користування.Зокрема, сторони в договорі найму можуть встановити, що: розмір плати за користування за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць; плата за користування підлягає індексації. Індексація проводиться наймачем шляхом множення розміру орендної плати, на коефіцієнт індексації, що розраховується як добуток індексів інфляції за 12 календарних місяців, що передують місяцю, в якому виплачується плата за користування.
  2. За загальним правилом обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (частина третя статті 21 Закону України «Про оренду землі»). У пункті 10 договору оренди сторони домовилися про те, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.Тому з урахуванням принципу належного виконання зобов’язання орендар був зобов`язаний сплатити орендодавцеві орендну плату за 2015 рік з індексом інфляції, як про це домовилися сторони в договорі. Таке твердження також було висловлено у правовому висновку у подібному спорі відповідно до постанови Верховного Суду № 732/1799/17 від 10 квітня 2019 року.
  3. Однак, аналіз умов договору оренди свідчить, що сторони не передбачили в договорі оренди правил обчислення орендної плати з індексом інфляції. Позивач наполягає на тому, що орендна плата за 2015 рік становить = фіксовану ціну помножену на сукупний індекс інфляції з жовтня 2005 року (дата реєстрації договору) по грудень 2015 року (дата виконання зобов`язання). Натомість відповідач вважає, що відповідно до умов договору орендар не був зобов'язаний самостійно змінювати розмір орендної плати, а письмових погоджень не було.
  4. Оскільки сторони не передбачили в договорі оренди, що при обчисленні розміру орендної плати враховується сукупний індекс інфляції з 2005 року, то з урахуванням принципів цивільного права, зокрема, добросовісності, справедливості та розумності і тлумачення умов договору оренди, на користь його дійсності, чинності та виконуваності, колегія суддів вважає, що коефіцієнт інфляції має обчислюватися для орендної плати за 2015 рік як добуток індексів інфляції з березня 2015 року по листопад 2015 року (тобто протягом періоду встановленого для внесення орендної плати відповідного року). У зв’язку із цим підлягають перерахуванню і санкції за невиконання грошових зобов’язань, передбачені як в договорі так і законом (стаття 625 ЦК України).

Аналізуйте судовий акт: Розмір орендної плати регулюється виключно договором оренди землі, тому ЛИШЕ зміна індексації нормативної грошової оцінки ділянки не створює додаткових податкових зобов’язань для орендаря (ВС/КАС, №813/3819/17, від 20 червня 2018 р.)

Мабуть кожен рік фіскали, як раніше і податківці, виступають з однією і тією ж ідеєю «подоїти» орендаря земельної ділянки після проведення індексації нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки і звичайно бездумно оскаржують свій програш в суді першої інстанції аж до касаційного суду.

Так, в цій справі між платником податків і органом місцевого самоврядування був укладений договір оренди землі, який серед іншого встановлював розмір орендної плати у грошовій формі в сумі 30 047,52 грн. за квартал. Окрім цього договір також визначав суму н/г оцінки земельної ділянки на момент укладення договору 600 950,50 грн. та визначав, що орендна плата на момент укладання договору складає 5% від н/г землі.

Після індексації н/г оцінки фіскали вдалися до хибного трактування податкового законодавства та умов договору оренди землі. Так, фіскали наполягали на тому, що оскільки у договорі міститься «…5% від н/г» (на момент укладення договору), то орендна плата підлягає автоматичній індексації, тобто збільшенню до розміру 5% від н/г оцінки у звітному періоді.

Суди першої, апеляційної та касаційної інстанцій з цим не погодились, і податкове повідомлення – рішення про визначення платнику податків додаткового податкового зобов'язання зі сплати орендної плати було скасовано.

Зокрема, судом касаційної інстанції було дано чіткий аналіз статті 288 ПК України. Так, пункт 5 ст. 288 ПК України визначає тільки обмеження щодо максимального та мінімального розміру орендної плати за землю. За цим виключенням, питання щодо розміру орендної плати регулюються виключно договором оренди. Аналогічне положення міститься також в ст. 21 ЗУ «Про оренду землі".

Сам по собі фіскальний орган не в праві втручатися у відносини між орендодавцем і орендарем та не може змінювати умови договору оренди землі, згідно ст. 654 ЦК України, це можуть зробити тільки сторони.

Водночас зміна індексації нормативної грошової оцінки є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати шляхом внесення відповідних змін до договору оренди землі його сторонами. Проте, зазначене НЕ тягне автоматичну зміну умов діючого договору оренди землі щодо розміру орендної плати, тому оскаржуєме податкове повідомлення – рішення є протиправним.

0
Комментариев
Оставьте Ваш комментарий:

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь для добавления комментария.

Популярные судебные решения
Популярные события
ЕСПЧ
Название события
Загрузка основного изображения
Выбрать изображение
Текст описание события:
1