Історія справи

Постанова від 14.01.2026 року у справі №916/5382/24
Постанова від 14.01.2026 року у справі №916/5382/24

?

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 січня 2026 року

м. Київ

cправа № 916/5382/24

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Рогач Л. І.

секретаря судового засідання - Кондратюк Л. М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Ізмаїльського товариства ім. Кирила та Мефодія на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.10.2025 (колегія суддів: Ярош А. І., Принцевська Н. М., Савицький Я. Ф.), рішення Господарського суду Одеської області від 17.04.2025 та додаткове рішення Господарського суду Одеської області від 20.05.2025 (суддя Рога Н. В.) у справі

за позовом фізичної особи-підприємця Браславської Олени Олександрівни до Ізмаїльського товариства ім. Кирила та Мефодія, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Фонд комунального майна Ізмаїльської міської ради про усунення перешкод у користуванні нежитловим приміщенням шляхом виселення,

за участю представника відповідача - Петрова В. С.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

1. Фізична особа-підприємець Браславська Олена Олександрівна (далі - ФОП Браславська О. О.) звернулася до Господарського суду Одеської області з позовом до Ізмаїльського товариства ім. Кирила та Мефодія про усунення перешкод позивачу у користуванні майном шляхом виселення відповідача із нежитлових приміщень № 1-№ 5, загальною площею 48,9 кв. м, які розташовані за адресою: Одеська обл., м. Ізмаїл, просп. Незалежності (Суворова), буд. № 33-а.

2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач є власником спірного нежитлового приміщення на підставі договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації від 26.07.2024. В свою чергу відповідач як колишній орендар цього приміщення в порушення умов договору оренди від 02.09.2019 орендовані ним нежитлові приміщення після закінчення строку договору оренди не звільнив та по акту приймання-передачі не повернув, що створює позивачу перешкоди у користуванні майном.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

3. 01.09.1993 між Управлінням житлово-комунального господарства (орендодавець) та Ізмаїльським товариством ім. Кирила та Мефодія (орендар) було укладено Типовий договір оренди нежилих приміщень, згідно з яким орендодавець передає, а орендар приймає на підставі рішення виконкому від 27.08.1993 № 1023 в орендне користування строком на 5 років нежитлові приміщення, розташовані на першому поверсі на просп. Суворова, буд. № 33, площею 43,4 кв. м з метою використання під клуб та бібліотеку.

4. 02.09.2019 між Фондом комунального майна Ізмаїльської міської ради (орендодавець) та Ізмаїльським товариством ім. Кирила та Мефодія (орендар) було укладено договір (нова редакція) оренди нерухомого або іншого індивідуально визначеного майна, яке є власністю міської громади в особі Ізмаїльської міської ради, предметом якого є нежитлові приміщення за адресою: м. Ізмаїл, просп. Суворова, буд. № 33-а, загальною площею 48,9 кв. м, в тому числі приміщення № 1-№ 5. Акт прийому-передачі підписаний при первісному підписанні договору оренди. Майно передано в оренду з цільовим використанням - розміщення громадської організації ( пункт 1.1 договору).

5. Згідно з пунктом 10.1 договору він укладений строком до 16.07.2022 включно.

6. Відповідно до пункту 10.4 договору у разі відсутності заяв однієї із сторін про припинення цього договору або зміну його умов після закінчення строку його дії протягом одного місяця договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

7. За умовами пункту 10.6 договору дія даного договору припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

8. У разі припинення або розірвання договору майно протягом трьох робочих днів повертається орендарем орендодавцю. У разі, якщо орендар затримав повернення майна, він несе ризик його випадкового знищення або випадкового пошкодження( пункт 10.8 договору). Майно вважається повернутим орендодавцю з моменту підписання сторонами акту прийому-передачі (пункт 10.9 договору).

9. 19.04.2022 Фонд комунального майна Ізмаїльської міської ради направив на адресу Ізмаїльського товариства ім. Кирила та Мефодія лист, у якому повідомив про закінчення строку договору оренди 16.07.2022 та про можливість його продовження на підставі заяви орендаря, поданої шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі, а також завантаження електронних копій документів, звіт про оцінку майна та рецензію на цей звіт. Крім того, у листі зазначено, що продовження договору оренди буде здійснюватися відповідно до діючого законодавства.

10. 26.05.2022 Ізмаїльське товариство ім. Кирила та Мефодія подало заяву на оренду об`єкта, включеного у перелік щодо об`єкту RGL001-UA-20211206-60146 на адресу https://sale-tbe.com.ua/registry/lease-reguests/view/26761.

11. Фонд комунального майна Ізмаїльської міської ради листом від 28.04.2023 № 01/04-47 повідомив голову Ізмаїльського товариства ім. Кирила та Мефодія, що строк дії договору оренди (в новій редакції) на нежитлове приміщення загальною площею 48,9 кв. м на просп. Незалежності (Суворова), буд. № 33-а, закінчився 16.07.2022. Також вказав, що відповідно до пункту 5.6 договору оренди орендар повинен своєчасно за свій рахунок здійснювати капітальний та поточний ремонт для забезпечення збереження орендованого майна, а також утримувати майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду. Водночас орендарем не виконувалися дані умови договору протягом тривалого часу, що призвело до пошкодження та псування орендованого майна (протікає дах, тощо). Зважаючи на вказане, орендодавець вимагав привести об`єкт оренди в належний стан та вказував, що надалі Фонд комунального майна не має наміру продовжувати договір оренди нежитлових приміщень на просп. Незалежності (Суворова), буд. № 33-а із Ізмаїльським товариством ім. Кирила та Мефодія.

12. 01.11.2023 Ізмаїльським міським головою було видано розпорядження "Про створення комісії з обстеження об`єкту комунальної власності на просп. Незалежності, буд. № 33-а у м. Ізмаїл Ізмаїльського району Одеської області" та у цей же день 01.11.2023 комісія обстежила об`єкт - нежитлові приміщення на просп. Незалежності, буд. № 33-а та встановила, що об`єкт знаходиться у жахливому незадовільному стані, орендарем - Ізмаїльським товариством ім. Кирила та Мефодія багато років не виконувався ремонт приміщення, основні конструкції, підлога та дах об`єкту знаходяться у аварійному стані, вхідні двері мають неестетичний вигляд. Комісія запропонувала Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради почати процедуру приватизації даного об`єкту згідно з рішенням Ізмаїльської міської ради від 05.05.2023 № 2401-УІІІ "Про внесення доповнень до рішення Ізмаїльської міської ради Ізмаїльського району одеської області від 23.12.2022 № 2152-УІІІ "Про перелік об`єктів комунальної власності, що підлягають приватизації".

13. 02.07.2024 Фондом комунального майна Ізмаїльської міської ради було видано наказ № 16, яким затверджено умови продажу об`єкта приватизації - частина нежитлової будівлі, що складається з нежитлових приміщень № 1- № 5, загальною площею 48,9 кв. м, за адресою: Одеська обл., Ізмаїльський р-н, м. Ізмаїл, просп. Незалежності, буд. № 33-а. Унікальний код об`єкта в електронній торговій системі RAS001-UA-20230511-51911.

14. Згідно з інформаційним повідомленням Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради були визначені наступні умови продажу: подальше використання об`єкта визначає покупець; при укладанні договору купівлі-продажу з переможцем аукціону на ціну продажу об`єкта нараховується ПДВ у розмірі 20 %; до підписання договору купівлі-продажу покупець відшкодовує витрати з проведення технічної інвентаризації та виготовлення технічного паспорту, витрати з проведення незалежної оцінки вартості нерухомого майна; оформлення та реєстрація договору купівлі-продажу за рахунок переможця аукціону.

15. Крім того, у інформаційному повідомленні Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради про проведення електронного аукціону з продажу об`єкта малої приватизації у відомостях про об`єкт зазначено, що нежитлові приміщення перебувають в оренді Ізмаїльського товариства ім. Кирила та Мефодія, цільове призначення: розміщення громадської організації. Строк дії договору оренди до 16.07.2022 (відповідно до пункту 5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 № 634 "Про особливості оренди державного та комунального майна" договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану). Орендна плата станом на 01.06.2024 складає 1298,53 грн.

16. 08.07.2024 Браславською О. О. надано згоду потенційного покупця щодо взяття на себе зобов`язань, визначених умовами продажу.

17. 26.07.2024 між Ізмаїльською міською радою (продавець) та Браславською О. О. (покупець) був укладений договір купівлі-продажу, згідно з яким якого Браславська О. О. придбала 7/20 часток у праві спільної часткової власності на нежитлову будівлю, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , а саме: приміщення № 1 - № 5, загальною площею 48,9 кв. м. Право власності позивачки підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав від 26.07.2024.

18. 08.08.2024 Браславською О. О. був проведений огляд придбаного нею об`єкту та встановлено, що об`єкт знаходиться у незадовільному стані, основні конструкції знаходяться у аварійному стані, приміщення не використовується багато років та потребує капітального ремонту (акт огляду приміщення від 08.08.2024).

19. Згідно з посвідченням на проведення заходу державного нагляду (контролю) № 42 від 19.08.2024, складеного Головним управлінням ДСНС України з надзвичайних ситуацій в Одеській області, на період з 23.08.2024 по 26.08.2024 було призначено позапланову перевірку, але згідно з актом від 26.08.2024 № 32 провести перевірку виявилося неможливим, у зв`язку із відсутністю доступу до приміщення, хоча Ізмаїльське товариство ім. Кирила та Мефодія було повідомлено про проведення перевірки повідомленням від 20.08.2024, яке було отримане Петровим В. С. 21.08.2024.

20. У зв`язку із неповерненням об`єкту оренди у добровільному порядку, позивачка вважає, що наявні правові підстави вважати, що відповідачем допущено порушення прав та охоронюваних законом інтересів Браславської О. О. , які підлягають захисту у судовому порядку.

Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

21. 17.04.2025 Господарський суд Одеської області ухвалив рішення, залишене без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.10.2025, про задоволення позову.

22. Задовольняючи позовні вимоги, суди попередніх інстанцій виходили з того, що орендар не дотримався передбаченого законодавством порядку продовження строку дії договору оренди нерухомого майна на той самий термін і на тих самих умовах, визначених договором, а саме: не подав у встановлені строки відповідної заяви про продовження договору встановленого зразка у визначеній законодавством формі та не додав передбачених документів (рецензію на цей звіт). Отже, спірний договір припинив чинність у зв`язку із закінченням строку, на який він був укладений.

23. При цьому суди вказали, що у строк, визначений пунктом 5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 № 634 "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану" (далі - постанова КМУ № 634), Фонд комунального майна Ізмаїльської міської ради як балансоутримувач повідомив орендодавця і орендаря про непродовження договору оренди з підстав, визначених у статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". Наведене свідчить про відсутність підстав для автоматичного продовження договору оренди відповідно до пункту 5 постанови КМУ № 634.

24. Оскільки наразі спірні нежитлові приміщення втратили статус об`єктів комунальної власності та стали приватною власністю позивача; строк дії договору, на підставі якого відповідач користувався спірним майном, закінчився; докази повернення відповідачем цього майна з орендного користування у порядку, передбаченому договором, відсутні - суди дійшли висновку про обґрунтованість вимоги позивача щодо виселення відповідача з займаних ним приміщень.

25. 20.05.2025 Господарський суд Одеської області ухвалив додаткове рішення, яким у задоволенні заяви ФОП Браславської О. О. про стягнення з Ізмаїльського товариства ім. Кирила та Мефодія витрат на професійну правничу допомогу у сумі 13 000,00 грн та витрат по сплаті судового збору у сумі 3028,00 грн - відмовив; у задоволенні заяви Ізмаїльського товариства ім. Кирила та Мефодія про стягнення з ФОП Браславської О. О. витрат на професійну правничу допомогу у розмірі 32 000,00 грн - відмовив.

26. Так, суд першої інстанції відмовив в задоволенні заяви Ізмаїльського товариства ім. Кирила та Мефодія про стягнення судових витрат у зв`язку із ухваленням судом рішення про задоволення позову.

27. Відмовляючи в задоволенні заяви ФОП Браславської О. О. в частині стягнення з відповідача судового збору у розмірі 3028,00 грн, суд вказав, що такі судові витрати були вже стягнуті на користь позивача на підставі рішення суду від 17.04.2025.

28. Стосовно стягнення витрат на правничу допомогу у розмірі 13 000,00 грн, суд першої інстанції вказав, що позивачкою пропущений встановлений законодавством строк для надання доказів на підтвердження розміру понесених судових витрат та не заявлено обґрунтованого клопотання про поновлення такого строку у випадку наявності поважних причин. У зв`язку з цим суд не прийняв в якості доказу наданий позивачкою договір про надання правової допомоги від 26.07.2024, укладений між адвокатом Сігнаєвським А. О. та ФОП Браславською О. О., та дійшов висновку про не підтвердження позивачкою витрат на правничу допомогу, понесених нею в ході розгляду цієї справи.

Короткий зміст касаційної скарги

29. Ізмаїльське товариство ім. Кирила та Мефодія звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить: скасувати рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції і прийняти нове рішення про відмову у позові; частково скасувати додаткове рішення суду першої інстанції про відмову у стягненні з ФОП Браславської О. О. на користь відповідача витрат на професійну правничу допомогу у розмірі 32 000,00 грн та стягнути вказану суму на користь скаржника.

30. Підставою касаційного оскарження скаржник визначив пункт 1 частини другої статті 287 ГПК України, наполягаючи на тому, що судом апеляційної інстанції:

- не враховано висновків Верховного Суду щодо застосування постанови КМУ № 634, викладених у постановах від 21.02.2024 у справі № 916/309/23, від 19.03.2024 у справі № 910/3272/23, від 26.11.2024 у справі № 920/478/23 та від 04.03.2025 у справі № 914/622/24;

- не застосовано висновок Верховного Суду щодо форми та змісту повідомлення балансоутримувача про відмову в продовженні договору оренди, який викладений у постанові від 04.03.2025 у справі № 914/622/24 (пункт 5.37).

Короткий зміст відзиву на касаційну скаргу

31. Позивач та третя особа не скористались своїм процесуальним правом на подання відзиву на касаційну скаргу, що відповідно до частини третьої статті 295 ГПК України не перешкоджає перегляду оскаржуваних судових рішень.

Позиція Верховного Суду

32. Предметом спору у даній справі є вимога позивача щодо усунення перешкоди у користуванні майном шляхом виселення Ізмаїльського товариства ім. Кирила та Мефодія з нежитлових приміщень № 1-№ 5, загальною площею 48,9 кв. м, які розташовані за адресою: Одеська обл., м. Ізмаїл, проспект Незалежності (Суворова), будинок 33-а.

33. Задовольняючи позовні вимоги, суди попередніх інстанцій виходили з того, що договір оренди від 02.09.2019 припинив свою чинність 16.07.2022 у зв`язку із закінченням строку, на який він був укладений, а підстави для його автоматичного продовження відповідно до пункту 5 постанови КМУ № 634 відсутні, оскільки балансоутримувач повідомив орендодавця і орендаря про непродовження договору оренди з підстав, визначених у статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

34. На обґрунтування підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, скаржник посилається на те, що судами обох інстанцій неправильно застосовано положення пункту 5 постанови КМУ № 634 без урахування висновків Верховного Суду у подібних правовідносинах.

35. Так, у пункті 5 постанови КМУ № 634 визначено, що договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, крім випадку, коли балансоутримувач з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавцю та орендарю про не продовження договору оренди з підстав, визначених статтею 19 Закону. Для продовження договору оренди на строк, передбачений цим пунктом, заява орендаря та окреме рішення орендодавця не вимагаються.

36. Пунктом 16 постанови КМУ № 634 орендодавцям державного та комунального майна постановлено забезпечити нарахування орендної плати орендарям згідно з пунктом 1 цієї постанови, а також продовження та припинення договорів оренди відповідно до пункту 5 цієї постанови, починаючи з 24.02.2022.

37. Як зазначив Верховний Суд у постанові від 15.10.2024 у справі № 920/910/23, за змістом визначених постановою КМУ № 634 положень автоматичне продовження договорів оренди державного та комунального майна, строк дії яких закінчується під час дії воєнного стану, починається з 24.02.2022, за таких умов:

- строк дії відповідних договорів завершується у період воєнного стану;

- відсутнє повідомлення балансоутримувача, з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, направленого за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди, орендодавцю та орендарю про непродовження договору оренди з підстав, визначених статтею 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

38. Судами попередніх інстанцій встановлено, що закінчення строку договору оренди від 02.09.2019 припало на час дії воєнного стану в Україні - 16.07.2022.

39. Підстави для відмови у продовженні договору оренди визначені статтею 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

40. Так, відповідно до частини першої статті 19 цього Закону рішення про відмову у продовженні договору оренди може бути прийнято: у випадках, передбачених статтею 7 цього Закону; якщо орендоване приміщення необхідне для власних потреб балансоутримувача, які обґрунтовані у письмовому зверненні балансоутримувача, поданому ним орендарю; якщо орендар, який бажає продовжити договір оренди майна в порядку, встановленому частиною другою статті 18 цього Закону, не надав звіт про оцінку об`єкта оренди у визначений цим Законом строк; якщо орендар порушував умови договору оренди та не усунув порушення, виявлені балансоутримувачем або орендодавцем у строк, визначений у приписі балансоутримувача та/або орендодавця; якщо орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців; якщо орендар станом на дату довідки балансоутримувача, передбаченої частиною шостою статті 18 цього Закону, має заборгованість зі сплати орендної плати або не здійснив страхування об`єкта оренди, чи має заборгованість зі сплати страхових платежів.

41. Відповідно до пункту 114 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, рішення про відмову в передачі в оренду відповідного об`єкта оренди може бути прийняте орендодавцем у випадку, зокрема, наявності обґрунтованих власних потреб уповноваженого органу управління та/або балансоутримувача, або потреб іншої бюджетної установи, що розміщена в будівлі, споруді, їх окремій частині.

42. Отже, відповідно до абзацу 2 частини першої статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у межах розумної та добросовісної поведінки орендодавець, може відмовити орендарю в продовженні договору оренди, повідомивши орендаря у строк за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди про наявність обґрунтованих власних потреб у використанні об`єкта оренди.

43. Форма такого повідомлення про відмову в продовженні договору оренди не визначена законодавством. Водночас за змістом наведених норм, таке повідомлення (звернення) у розумінні пункту 5 постанови КМУ № 634 повинно містити інформацію щодо волевиявлення орендодавця не продовжувати орендні відносини та обґрунтування необхідності використання об`єкта оренди саме для власних потреб з посиланням на конкретно визначені цілі такого використання, які повинні відповідати законодавству, а також статуту чи положенню. При цьому в розумінні наведених норм власними потребами можуть бути потреби у використанні об`єкта оренди з урахуванням його функціонального призначення для забезпечення здійснення статутної діяльності.

44. Повідомлення, в якому не зазначено про необхідність використання об`єкта оренди для власних потреб та не наведено обґрунтування необхідності такого використання, не відповідає вимогам абзацу 2 частини першої статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", оскільки орендар як більш уразлива сторона в таких правовідносинах має право вимагати дотримання щодо нього загальних засад цивільного законодавства, зокрема, справедливості, добросовісності та розумності.

Подібний висновок наведений у постанові Верховного Суду від 04.03.2025 у справі № 914/622/24, на яку посилається скаржник у касаційній скарзі.

45. На обґрунтування свого висновку про те, що спірний договір оренди є припиненим, суди попередніх інстанцій посилалися на: 1) лист Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради від 19.04.2022, у якому орендодавець повідомив Ізмаїльське товариство ім. Кирила та Мефодія про закінчення строку договору оренди 16.07.2022 та можливість його продовження на підставі заяви орендаря; 2) лист Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради від 28.04.2023, у якому орендодавець повідомив відповідача про те, що договір оренди від 02.09.2019 закінчився 16.07.2022, вимагав привести об`єкт оренди в належний стан та вказав, що надалі Фонд комунального майна не має наміру продовжувати договір оренди нежитлових приміщень на просп. Незалежності (Суворова), буд. № 33-а з Ізмаїльським товариством ім. Кирила та Мефодія.

46. Відповідно до статті 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.

47. В свою чергу, лист Фонду комунального майна від 19.04.2022 не відповідає вимогам статті 76 ГПК України щодо належності доказів, адже не містить відповідної інформації про відмову орендодавця від продовження орендних правовідносин з відповідачем з підстав, визначених статтею 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". Натомість, як встановили самі суди, у вказаному листі йдеться про умови продовження спірного договору оренди.

48. Разом з цим, за встановлених судами обставин справи, лист орендодавця від 28.04.2023 з відмовою у продовженні договору оренди був надісланий поза межами строку "за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди", адже таке повідомлення орендодавець мав надіслати орендарю у строк до 16.06.2022.

49. З наведеного вбачається, що рішення щодо непродовження спірного договору оренди було прийнято уповноваженим органом вже після встановленого 30-денного строку до дати закінчення договору оренди, а тому зазначений лист орендодавця від 28.04.2023 також не є належним доказом у справі.

50. При цьому судами не було встановлено обставин того, що Ізмаїльська міська рада як власник спірного майна, переданого в оренду за договором від 02.09.2019, у передбачений пунктом 5 постанови КМУ № 634 строк, тобто за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди приймала рішення про погодження непродовження договору оренди.

51. За наведеного, висновки судів попередніх інстанцій про непродовження дії договору оренди від 02.09.2019, а також про відсутність підстав для застосування до правовідносин сторін пункту 5 постанови КМУ № 634 є помилковими та зроблені на підставі неналежних доказів.

52. Верховний Суд зазначає, що ані лист орендодавця від 19.04.2022, ані лист орендодавця від 28.04.2023 не є доказом дотримання останнім визначених постановою КМУ № 634 положень про належне повідомлення орендаря про припинення договірних відносин в межах тридцяти денного строку до закінчення строку дії договору оренди, та відповідно не можуть бути підставою для припинення договору оренди.

53. При цьому Суд враховує, що в інформаційному повідомленні Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради про проведення електронного аукціону з продажу об`єкта малої приватизації від 05.07.2024 було визначено, що нежитлові приміщення перебувають в оренді Ізмаїльського товариства ім. Кирила та Мефодія, строк дії договору оренди до 16.07.2022 (відповідно до пункту 5 постанови КМУ № 634 договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану).

54. В свою чергу Браславська О. О. надала згоду щодо взяття на себе зобов`язань, визначених умовами продажу. 08.07.2024 Браславська О. О. письмово підтвердила, що ознайомлена з договором оренди від 02.09.2019, згодна, що цей договір автоматично пролонгований сторонами, та згодна продовжити договірні відносини до закінчення воєнного стану та протягом чотирьох місяців після його закінчення.

55. Однак суди, встановивши обставини обізнаності позивача з обтяженнями майна - умовами аукціону, які передбачали, що нежитлові приміщення перебувають в оренді, а строк дії договору продовжено на період дії воєнного стану відповідно до постанови КМУ № 634, залишили поза увагою те, що звернення позивача з позовом про виселення з підстав закінчення строку договору оренди, існування якого вона сама визнала при купівлі майна, є проявом суперечливої поведінки.

56. Така поведінка не узгоджується із засадами добросовісності (пункт 6 статті 3 ЦК України), оскільки попередні дії позивача (згода з умовами аукціону та визнання продовження оренди майна) сформували у відповідача обґрунтоване сподівання на збереження орендних відносин, яке згодом було порушене поданням цього позову.

57. Колегія суддів також вважає помилковими висновки судів попередніх інстанцій про те, що зміна форми власності на спірне майно (з комунальної на приватну) та укладення договору купівлі-продажу від 26.07.2024 припинили дію договору оренди або унеможливили його автоматичну пролонгацію, передбачену постановою КМУ № 634.

58. Так, відповідно до частини першої статті 770 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

59. Оскільки на момент приватизації договір оренди від 02.09.2019 був чинним та продовженим в силу приписів пункту 5 постанови КМУ № 634 на строк дії воєнного стану та чотирьох місяців після його припинення, зміна власника не перериває перебігу цього строку та не скасовує юридичного факту пролонгації договору, що відбувся раніше.

60. Отже, спірний договір оренди від 02.09.2019 зберігає свою чинність та є обов`язковим для Браславської О. О. як нової власниці орендованого відповідачем майна.

61. Оскільки за встановлених судами обставин договір оренди від 02.09.2019 на момент укладання між Ізмаїльською міською радою та Браславською О. О. договору купівлі-продажу від 26.07.2024 спірного нежитлового приміщення був чинний, суди дійшли помилкових висновків про те, що відповідач наразі користується спірним майном без достатніх правових підстав.

62. З огляду на наведене заявлені у цій справі позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Щодо додаткового рішення

63. Предметом касаційного оскарження є також додаткове рішення Господарського суду Одеської області від 20.05.2025 в частині відмови в задоволенні заяви Ізмаїльського товариства ім. Кирила та Мефодія про стягнення витрат на професійну правничу допомогу.

64. Відповідно до пункту 1 частини першої статті 287 ГПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, інтереси та (або) обов`язки, мають право подати касаційну скаргу на рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду апеляційної інстанції, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті.

65. Отже, учасник справи має право подати касаційну скаргу на судове рішення лише після його перегляду в апеляційному порядку.

66. У цьому випадку касаційна скарга подана відповідачем на додаткове рішення суду першої інстанції від 20.05.2025, однак це рішення суду не переглядалося в апеляційному порядку, а тому касаційну скаргу подано на судове рішення, що не підлягає касаційному оскарженню.

67. Згідно з пунктом 1 частини першої статті 293 ГПК України суд касаційної інстанції відмовляє у відкритті касаційного провадження у справі, якщо касаційну скаргу подано на судове рішення, що не підлягає касаційному оскарженню.

68. Отже, касаційна скарга на додаткове рішення Господарського суду Одеської області від 20.05.2025 не підлягає розгляду в касаційному порядку і прийнята до розгляду помилково.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

69. Згідно із пунктом 3 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.

70. Відповідно до частин першої, третьої статті 311 цього ж Кодексу суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.

71. Ураховуючи наведене, касаційна скарга на постанову суду апеляційної інстанції та рішення суду першої інстанції підлягає задоволенню, а оскаржувані судові рішення - скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у позові.

Судові витрати

72. Відповідно до частини чотирнадцятої статті 129 ГПК України якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

73. Згідно з частиною першою статті 129 ГПК України судовий збір покладається: 1) у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін; 2) у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

74. Оскільки в задоволенні позову слід відмовити, витрати по сплаті судового збору відповідача покладаються на позивача.

Керуючись статтями 293 300 301 308 311 314 315 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційне провадження за касаційною скаргою Ізмаїльського товариства ім. Кирила та Мефодія на додаткове рішення Господарського суду Одеської області від 20.05.2025 у справі № 916/5382/24 закрити.

2. В решті - касаційну скаргу Ізмаїльського товариства ім. Кирила та Мефодія задовольнити.

3. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.10.2025 та рішення Господарського суду Одеської області від 17.04.2025 у справі № 916/5382/24 скасувати та прийняти нове рішення, яким в задоволенні позову відмовити.

4. Стягнути фізичної особи-підприємця Браславської Олени Олександрівни (ідентифікаційний код НОМЕР_1 ) на користь Ізмаїльського товариства ім. Кирила та Мефодія (код ЄДРПОУ 20988232) судовий збір за подання апеляційної та касаційної скарг у розмірі 8478,40 грн.

5. Видачу наказу на виконання цієї постанови доручити Господарському суду Одеської області.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та не підлягає оскарженню

Суддя Є. В. Краснов

Суддя Г. М. Мачульський

Суддя Л. І. Рогач