Поняття ідентифікатора об’єкта будівництва та закінченого будівництвом об’єкта

У сучасних умовах цифровізації будівельної сфери постає питання: як забезпечити прозорість процесів і захист прав власників? Відповідь дає інститут ідентифікаторів об’єктів будівництва. Розберемося детальніше, яке значення мають ці «цифрові паспорти» нерухомості та які правові наслідки їх застосування.

В останні роки в Україні відбувається системна цифровізація сфери будівництва та реєстрації прав на нерухомість.

Важливим елементом цих процесів стало запровадження ідентифікаторів об’єктів будівництва та закінчених будівництвом об’єктів. Вони забезпечують єдину систему обліку, унеможливлюють маніпуляції з документами й значно спрощують процедури для забудовників, власників та державних органів.

Ідентифікатор об’єкта будівництва є унікальним набором даних (послідовність символів), що присвоюється об’єкту будівництва або закінченому будівництвом об’єкту автоматично програмними засобами Реєстру будівельної діяльності та використовується для ідентифікації такого об’єкта.

Він є подібним до РНОКПП фізичної особи, однак для об’єкта нерухомості, який використовується на всіх етапах її створення: від отримання містобудівних умов та обмежень до введення в експлуатацію.

Такий ідентифікатор дозволяє:

• фіксувати правові і технічні характеристики об’єкта;
• відслідковувати історію будівництва;
• уникати дублювання інформації в різних реєстрах;
• забезпечувати прозорість роботи забудовників;
• захищати права інвесторів та майбутніх власників від подвійних продажів чи «фіктивних» об’єктів;
• надавати можливість перевірки легальності будівництва через Єдину державну електронну систему у сфері будівництва (далі - ЄДЕССБ);
• створювати передумови для автоматизації дозвільних процедур.

Наприклад, якщо забудовник отримує дозвіл на будівництво багатоповерхового будинку, кожному будинку (як об’єкту) присвоюється ідентифікатор, який використовується у всіх документах: від містобудівних умов до декларації про готовність.

Фактично, ідентифікатор спрощує інтеграцію між ЄДЕССБ та іншими державними реєстрами.

Ідентифікатор об’єкта будівництва (закінченого будівництвом об’єкта) може бути присвоєний:

• будинку, будівлі, споруді (у тому числі в комплексі);
• складовим частинам будинку, будівлі, споруди: квартирам, гаражним боксам, машиномісцям, іншим житловим та нежитловим приміщенням, які після прийняття об’єкта в експлуатацію є самостійними об’єктами нерухомого майна;
• лінійному об’єкту інженерно-транспортної інфраструктури.

Ідентифікатор об’єкта будівництва (закінченого будівництвом об’єкта) не присвоюється місцям загального користування та допоміжним приміщенням.

Після завершення будівництва та введення об’єкта в експлуатацію йому присвоюється інший унікальний код - ідентифікатор закінченого будівництвом об’єкта. Це вже постійний «цифровий паспорт» готової нерухомості, який супроводжує її протягом усього життєвого циклу.

Ідентифікатор об’єкта будівництва (закінченого будівництвом об’єкта) є незмінним, крім випадків, визначених законодавством.

У разі поділу або об’єднання закінченого будівництвом об’єкта ідентифікатор закінченого будівництвом об’єкта анулюється. У такому випадку закінченим будівництвом об’єктам, що утворилися внаслідок їх поділу або об’єднання, присвоюється новий ідентифікатор закінченого будівництвом об’єкта, який повинен містити посилання на ідентифікатор (ідентифікатори) об’єкта (об’єктів), з якого такі об’єкти утворилися.

У разі виділу частки із закінченого будівництвом об’єкта , ідентифікатор об’єкта, з якого виділено частку, залишається незмінним. Водночас закінченому будівництвом об’єкту, що утворився внаслідок виділу частки, присвоюється новий ідентифікатор закінченого будівництвом об’єкта, який повинен містити посилання на ідентифікатор об’єкта, з якого такий об’єкт утворився.

У вказаних вище випадках новий ідентифікатор закінченого будівництвом об’єкта присвоюється під час виготовлення виконавцем робіт з технічної інвентаризації за допомогою Реєстру будівельної діяльності технічного паспорта на відповідний об’єкт.

Ідентифікатор об’єкта будівництва або закінченого будівництвом об’єкта зазначається в усіх правочинах щодо відчуження, користування, іпотеки об’єкта будівництва, закінченого будівництвом об’єкта та його частин (квартир, вбудованих чи вбудовано-прибудованих житлових та нежитлових приміщень у будинку, будівлі, споруді, гаражних боксів, машиномісць, інших житлових та нежитлових приміщень, які після прийняття об’єкта в експлуатацію є самостійними об’єктами нерухомого майна), - для об’єктів, яким присвоєно ідентифікатор об’єкта будівництва або закінченого будівництвом об’єкта до вчинення відповідного правочину.

Кількість цифр і груп ідентифікатора об’єкта будівництва (закінченого будівництвом об’єкта) є незмінними, наприклад: «01.3066347.4455165.20251211.30.0000.41».

Структурно ідентифікатор об’єкта будівництва (закінченого будівництвом об’єкта) складається з таких елементів:

Основними характеристиками ідентифікаторів є:

1. Незмінність – код зберігається навіть при зміні власників або реєстраційних дій;
2. Універсальність – використовується у державних реєстрах, у роботі нотаріусів, банків, податкових органів;
3. Інтегрованість – синхронізується з кадастровим номером земельної ділянки, даними Державного реєстру речових прав, податковими базами.

Приклад: після завершення будівництва та введення в експлуатацію житлового будинку кожна квартира у ньому отримує свій унікальний ідентифікатор закінченого об’єкта, що дозволяє чітко відслідковувати право власності.

Він використовується:

• під час державної реєстрації права власності;
• у податковому та статистичному обліку;
• при укладенні цивільно-правових угод (купівля-продаж, іпотека, дарування тощо);
• у роботі нотаріусів, банків, органів місцевого самоврядування.

Практичне значення для учасників ринку полягає в наступному:

1. Для держави - забезпечення єдиної бази даних та контроль над процесами забудови;
2. Для забудовників - спрощення дозвільних процедур і зручність у роботі з документами;
3. Для власників та інвесторів - гарантія, що об’єкт існує у правовому полі та неможливо «підмінити» інформацію;
4. Для нотаріусів та банків - прискорення процесів перевірки та оформлення угод.

Таким чином, ідентифікатор об’єкта будівництва та ідентифікатор закінченого будівництвом об’єкта - це інструменти, які забезпечують прозорість і безпеку на ринку нерухомості України. Їхнє впровадження є частиною глобального курсу на цифровізацію, інтеграцію даних та боротьбу з тіньовими схемами.

У перспективі така система дозволить повністю автоматизувати процеси реєстрації прав на нерухомість, підвищити довіру інвесторів та наблизити Україну до стандартів ЄС у сфері управління містобудівними процесами.

Автор консультації: Орлова Наталія Вікторівна

керівник практики нерухомості та будівництва, адвокат

Джерело: АО Домінанта