Рік «закону Мазепи». Чи щось змінилося?

12 березня 2025 року Верховна Рада прийняла Закон «Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача», який часто називають «закон Мазепи». Цей закон набрав чинності 9 квітня 2025 року. Сьогодні минає рік – достатній часовий відрізок, щоб спробувати оцінити перші результати дії цього закону.

Закон запровадив декілька ключових змін. По-перше, держава не може витребувати майно в добросовісного набувача, якщо з дня його реєстрації за першим (після держави) власником минуло більше десяти років. По-друге, якщо держава все ж витребовує майно в добросовісного набувача, то вона має виплатити йому компенсацію його вартості. При цьому ці кошти повинні бути внесені на депозитний рахунок суду вже на момент подачі позовної заяви. По-третє, спори щодо володіння та/або розпоряджання, та/або користування державою відчуженим нею майном мають вирішуватися за правилами віндикаційного позову. Закон передбачив зворотну дію в часі в частині умов та порядку компенсації у справах, в яких судом першої інстанції не ухвалено рішення про витребування майна у добросовісного набувача на день набрання чинності цим законом, а також порядку обчислення та перебігу граничного строку для витребування чи визнання права.

Закон викликав майже істерику в частини суспільства, яка назвала його «легалізацією краденого».

Після року дії цього закону можна констатувати, що за великим рахунком він нічого не змінив.

Уважне прочитання ключових положень закону дозволяє зрозуміти, що він стосується добросовісного набувача – того, який не знав і не міг знати, що держава чи місцева громада не мала права відчужувати майно (наприклад, що це землі водного фонду, які не можуть перебувати в приватній власності). Це добросовісного набувача захищає сплив десятирічного строку і це йому мають заплатити компенсацію за витребування в нього майна.

Якщо ж набувач недобросовісний – то «закон Мазепи» його ніяк не захищає. Точніше, мав би захищати, але лише в тій частині, що таке майно має в нього витребовуватися, а не «повертатися в порядку усунення перешкод», а отже – із застосуванням позовної давності.

Читайте статтю: Суддя ВС у КГС Юрій Чумак висвітлив підходи до захисту прав добросовісних набувачів

Судова практика задовго до «закону Мазепи» сформувалася таким чином, що в спорах щодо колись державної чи комунальної власності, наприклад, земель водного чи лісового фонду, набувач вважається недобросовісним. Суди обґрунтовують це шаблонною фразою, що «в силу зовнішніх, об'єктивних, явних і видимих ознак особа, виявивши розумну обачність, могла і повинна була знати про обмеження на користування земельною ділянкою». За таким підходом ніякий десятирічний строк на власника землі біля води не поширюється і ніяких компенсацій йому не передбачається.

Це відобразилося на судовій практиці першого року дії «закону Мазепи». Після певних коливань в місцевих та апеляційних судах Верховний Суд напрацював підхід, за яким держава не має вносити кошти на депозитний рахунок суду, якщо вона подає позов про витребування майна в недобросовісного набувача. При цьому критерієм – добросовісний набувач чи ні – є власне доводи позовної заяви. На думку Верховного Суду, вносити кошти на депозит треба тільки тоді, коли держава подає позов про витребування майна в добросовісного набувача, тобто – майже ніколи (до прикладу, постанови Верховного Суду від 19.11.2025 в справі № 523/14914/24, від 25.11.2025 у справі № 916/1282/25, від 01.12.2025 в справі № 354/419/25, від 18.02.2026 в справі № 676/4649/24, від 06.03.2026 у справі № 187/1157/24).

Навіть коли прокурор посилається на ст. 388 ЦК України, яка регулює витребування майна в добросовісного набувача, Верховний Суд виходить з того, що доводи, послідовно викладені у позовній заяві та інших процесуальних документах, та позиція у спірних правовідносинах зводяться до того, що спірне майно вибуло з володіння держави внаслідок неправомірних і недобросовісних дій його набувачів, а тому депозит можна не вносити (постанова від 04.03.2026 у справі № 922/3562/21).

Щоправда, якщо під час розгляду справи суд дійде висновку, що набувач все ж добросовісний, то невнесений депозит є підставою для відмови в позові (ч. 5 ст. 390 ЦК України). Така практика вже теж є, щоправда, поки на рівні першої та апеляційної інстанцій (рішення Центрального районного суду міста Миколаєва від 09.03.2026 у справі № 490/9078/21, постанова Черкаського апеляційного суду від 12.02.2026 у справі № 705/3897/21, постанова Вінницького апеляційного суду від 23.02.2026 у справі № 127/7584/25).

Є підставою для відмови в позові й пропуск вже згаданого десятирічного строку, але лише за умови добросовісності відповідача (нинішнього власника колись державного чи комунального майна). Зокрема, такого висновку дійшов Київський апеляційний суд (постанова від 27.01.2026 у справі № 362/300/25), Центральний апеляційний господарський суд (постанова від 18.12.2025 у справі № 904/4124/24), Господарський суд Харківської області (рішення від 21.01.2026 у справі № 922/2416/24).

У будь-якому разі ключовим, як і раніше, залишається питання добросовісності набувача. Тут тенденції судової практики поки що не змінюються: якщо особа знала, що купує землю біля води чи в лісі (а як не знати, це ж видно), то мала й знати, що існують законодавчі обмеження на набуття такої землі в приватну власність (хто ж не читав статтю 88 Водного кодексу), а раз все одно придбала – то недобросовісна.

Читайте статтю: Чому підписаний законопроєкт №12089 – це добре і корисно для суспільства? (про добросовісного набувача)

Але й тут трапляються цілком протилежні рішення. У постанові від 18.02.2026 у справі № 545/2585/23 Верховний Суд нагадує, що добросовісність набувача презюмується (а не навпаки!), а проста необачність не може виключати добросовісності особи. Відтак, на думку Верховного Суду, «оскаржувані рішення не містять обґрунтування того, через які саме зовнішні ознаки спірної земельної ділянки, наявні станом на 2020 рік, відповідач міг або повинен був знати про неможливість набуття земельної ділянки у власність, ураховуючи те, що з наявних у матеріалах справи доказів випливає, що зовнішні ознаки заболоченості спірної земельної ділянки існували станом на 1992 рік».

В іншій справі Верховний Суд констатує, що «закон Мазепи» є законодавчим втіленням на національному рівні положень Конвенції та практики ЄСПЛ і не слугує точкою відліку виникнення у добросовісного набувача права на компенсацію вартості позбавленого майна (постанова від 04.02.2026 у справі № 554/10397/16-ц). Показово, що з таких міркувань Верховний Суд вказав на обов’язковість компенсації за витребування земельної ділянки природно-заповідного фонду, хоча «закон Мазепи» за такі ділянки компенсації не передбачає.

В контексті «закону Мазепи» важливим також є питання належного способу захисту, яке ніби залишається поза увагою суспільства. Змінами до ст. 391 ЦК України цей закон намагається змінити багаторічну (але все ще незбагненну) практику Верховного Суду, за якою позови щодо земель водного фонду (та деякі інші) є негаторними позовами («про усунення перешкод»), а не віндикаційними («про витребування»). Це важливе питання, бо за тією ж (все ще незбагненною) практикою Верховного Суду на негаторні позови не поширюється позовна давність.

Тут теж можна помітити певні зрушення. До прикладу, Верховний Суд, застосувавши норми «закону Мазепи» вказав, що захист права власності на нерухоме майно, яке було відчужене органом державної влади або місцевого самоврядування на користь субʼєкта права приватної власності, здійснюється шляхом витребування такого майна (постанова від 11.11.2025 у справі № 918/265/25).

Як бачимо, перший рік дії «закону Мазепи» був переважно присвяченим дискусії, чи треба вносити кошти на депозитний рахунок суду і компенсувати вартість майна, що витребовується. Ці дискусії все одно звелися до головного питання, на яке «закон Мазепи» майже ніяк не вплинув: чи справді кожен власник землі в лісі чи біля води недобросовісний?

Автор статті: адвокат Богдан Шабаровський

Джерело: Василь Кісіль та партнери