00.00.0000
Приєднуйтесь до нас в соціальних мережах: telegram viber youtube

Стаття 38. Право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки

Якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків. { Частина перша статті 38 із змінами, внесеними згідно із Законом N 800-VI ( 800-17 ) від 25.12.2008 }

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.

Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. { Статтю 38 доповнено частиною згідно із Законом N 800-VI ( 800-17 ) від 25.12.2008 }

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. ( Частина статті 38 із змінами, внесеними згідно із Законом N 3273-IV ( 3273-15 ) від 22.12.2005 )

Розподіл коштів від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав чи вимог. Решта виручки повертається іпотекодавцю. ( Частина статті 38 із змінами, внесеними згідно із Законом N 3201-IV ( 3201-15 ) від 15.12.2005 )

Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки, надсилає іпотекодавцю, боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, та іншим іпотекодержателям звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки. ( Статтю 38 доповнено частиною згідно із Законом N 3201-IV ( 3201-15 ) від 15.12.2005 )

Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов'язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону.

Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.

КОМЕНТАР від ресурсу "ПРОТОКОЛ": 

Аналізуйте судовий акт: Укладання договору купівлі-продажу предмета іпотеки здійснюються іпотекодержателем від свого імені лише в тому випадку, коли іпотечний договір передбачає таке його право (ВССУ, справа № 748/3600/15-ц, 06.03.17)

Ця судова справа заслуговує на увагу тому, що стосується досить болючої теми застосування банками існуючих способів задоволення забезпечених іпотекою вимог кредитора, зокрема, - згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Особливе значення при цьому має та обставина, що за змістом норми закону дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені лише в тому випадку, коли іпотечний договір передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки від свого імені. Це передбачається статтею 38 ЗУ "Про іпотеку".

Отже такий спосіб задоволення забезпечених іпотекою вимог кредитора можливий лише у випадку, коли в іпотечному договорі прямо зазначено права іпотекодержателя діяти самостійно.

Між позивачкою та банком (відповідач) було укладено кредитний договір, відповідно якого банком було надано позивачці кредит в сумі 900 тис. грн. У забезпечення виконання зобов'язань між ними також було укладено договір іпотеки, за яким позивачкою було передано в іпотеку земельну ділянку та житловий будинок загалною вартістю 2 053 574 грн.

Судовому спору передувало отримання позивачкою електронного повідомлення про усунення порушень щодо погашення заборгованості за вказаним кредитним договором та попередження щодо звернення стягнення на нерухоме майно, яке вона не сприйняла як належне, оскільки останнє, на її думку, не містило підпису працівника банку, оформлено не на бланку, а тому вона не вживала заходів щодо погашення заборгованості.

В подальшому позивачка дізналась про укладення банком договору купівлі-продажу вказаних житлового будинку та земельної ділянки, що були предметом договору іпотеки.

Предметом позову стало визнання недійсними договорів купівлі-продажу предмету іпотеки житлового будинку та земельної ділянки, що за твердженням позивачки, були укладені без відповідного про це попередження та за ціною, яка не узгоджувалась з нею та проведена з явним заниженням реальної вартості.

Рішенням суду першої інстанції, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду, позовні вимоги залишено без задоволення. Судами досліджувались обставини направлення позивачці повідомлення про усунення порушень щодо погашення заборгованості за вказаним кредитним договором та попередження щодо звернення стягнення на нерухоме майно.

При цьому суди зазначили, що електронне повідомлення було сформовано та направлено на адресу позивачки через відділення «УКРПОШТА», яке отримано позивачкою особисто. Вказане електронне повідомлення містило також попередження про звернення стягнення на нерухоме майно за договором іпотеки шляхом його продажу на підставі договору купівлі-продажу згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в договорі іпотеки.

З цими рішеннями також погодився і ВССУ, який, зокрема зазначив таке.

Установивши, що позасудовим способом звернення стягнення на заставлене майно банком, як іпотекодержателем, обрано продаж майна від свого імені, суди першої та апеляційної інстанцій, обґрунтовано залишили без задоволення вимоги щодо визнання договорів купівлі-продажу нерухомого майна недійсними, а посилання скаржника на неузгодження ціни продажу не є підставою для застосування наслідків недійсності правочину, оскільки боржник має право на відшкодування різниці між ціною продажу предмету іпотеки та звичайною ціною на нього.

Довідка: подібний підхід до вирішення цієї судової справи узгоджується з Правовим висновком у справі за № 6-3034цс16, що сформований ВСУ в постанові від 5 квітня 2017 року.

0
Коментарів
Оставьте Ваш комментарий:

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь для добавления комментария.


Популярні судові рішення
Популярні події
ЕСПЧ
Назва події
Завантаження основного зображення
Вибрати зображення
Текст опис події: