Історія справи

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 липня 2019 року

м. Київ

Справа № 908/2315/18

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Могил С.К. - головуючий (доповідач), Волковицька Н.О., Случ О.В.,

за участю секретаря судового засідання - помічника судді Фролової Н.І. (за дорученням головуючого судді)

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області

на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 18.04.2019

та рішення Господарського суду Запорізької області від 04.02.2019

у справі № 908/2315/18

за позовом Селянського (фермерського) господарства "УЗУН" в особі голови Узуна Костянтина Стельяновича

до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області

про визнання незаконною відмови у поновленні договору оренди землі та укладення додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки,

за відсутності представників сторін, повідомлених належним чином про час та місце розгляду касаційної скарги,

В С Т А Н О В И В:

У листопаді 2018 року Селянське (фермерське) господарство "УЗУН" звернулось до Господарського суду Запорізької області з позовом, в якому просило визнати незаконною відмову Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області у поновленні договору оренди землі; визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки в запропонованій ним редакції.

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 04.02.2019 (суддя Горохов І.С.), залишеним без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 18.04.2019 (судді Коваль Л.А., Пархоменко Н.В., Чередко А.Є.), позов задоволено.

Під час розгляду справи судами попередніх інстанцій встановлено, що 30.12.2008 між Новомиколаївською районною державною адміністрацією Запорізької області (орендодавцем) та Селянським (фермерським) господарством "УЗУН" (орендарем) укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого:

- орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, терміном на 10 років;

- після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію;

- договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації; тобто діє до 22.01.2019 включно.

Звертаючись 02.08.2018 до орендодавця з листом-повідомленням, орендар завчасно просив укласти договір оренди землі на новий строк (поновити договір оренди земельної ділянки від 30.12.2008), водночас зазначив, що у разі необхідності надає згоду на приведення умов договору у відповідність до вимог чинного законодавства. До листа-повідомлення орендарем додано додаткову угоду про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки від 30.12.2008.

У відповідь на вказаний лист-повідомлення орендодавець направив позивачу лист-повідомлення № 27-8-0.6-5712/2-18 від 07.09.2018, в якому зазначив, що він не погоджується із запропонованими позивачем умовами договору, оскільки:

- згідно з листом Держгеокадастру України від 05.07.2017 № 22-28-0.13 10489/2-17 договори оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності, набутих в оренду на безконкурентних засадах рекомендовано поновлювати із встановленням максимальної відсоткової ставки орендної плати, визначеної Податковим кодексом України, тобто 12% від нормативної грошової оцінки, проте в проекті додаткової угоди до договору оренди землі пропонується орендна плата на рівні 8% від нормативної грошової оцінки;

- реалізація переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановленої ст. 33 Закону України "Про оренду землі" процедури та наявності волевиявлення сторін, проте заява та документи, які надіслані орендарем, не містять відомостей щодо належного виконання орендарем своїх обов`язків за умовами договору в частині сплати орендної плати;

- Головне управління не погоджується на зміни до договору, які викладені у пункті 2.8 проекту додаткової угоди.

Водночас, посилаючись на вказані обставини, орендодавець заперечив проти поновлення (продовження) договору оренди землі від 30.12.2008 та укладення додаткової угоди до нього, у зв`язку з чим зазначив, що договір оренди землі буде вважатися припиненим 23.01.2019. Також він зазначив, що відповідно до ст. 34 Закону України "Про оренду землі" у разі припинення договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця. У разі невиконання орендарем обов`язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов`язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.

У відповідь орендар 19.09.2018 надіслав орендодавцю лист, в якому зазначив, що погоджується з усіма запереченнями останнього та надає доопрацьовану додаткову угоду № 4 про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки від 30.12.2008, в якій встановлено максимальний розмір орендної плати 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, визначеного Податковим кодексом України, відсутній спірний пункт 2.8 проекту додаткової угоди; разом з листом орендар надав довідку Новомиколаївського відділення Вільнянської ОДПІ щодо відсутності заборгованості Селянського (фемерського) господарства станом на 19.09.2018 в частині сплати податків, зборів, платежів.

Однак, орендодавець у листі № 27-8-0.6-6391/2-18 від 18.10.2018 повідомив про відмову у продовженні терміну дії договору (поновленні договору) у зв`язку з недосягненням домовленості щодо істотних умов з підстав, викладених у листі-повідомленні № 27-8-0.6-5712/2-18 від 07.09.2018.

Не погоджуючись із правомірністю таких дій орендодавця та вважаючи порушеним своє право на продовження договору, орендар звернувся з цим позовом.

Приймаючи рішення про задоволення позовних вимог у повному обсязі, суди обох інстанцій визнали доведеними позивачем наявність всіх обставин, з якими закон пов`язує можливість реалізації переважного права орендаря, що належним чином виконував свої зобов`язання за договрорм оренди. Також за висновками судів, відмова відповідача в продовженні договірних правовідносин з позивачем відбулась з порушенням приписів чинного законодавства, тому має бути визнана протиправною.

Здійснивши аналіз викладених в проекті додаткової угоді умов та встановивши, що позивачем враховано всі зауваження відповідача, встановлено максимально дозволений розмір орендної плати, виключено спірний пункт 2.8 додаткової угоди, доведено належне виконання умов договору оренди, суди дійшли висновків про наявність правових підстав для визнання додаткової угоди укладеною.

Відповідач не погодився з судовими рішеннями у даній справі, тому подав до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить їх скасувати і прийняти нове - про відмову в позові.

В обґрунтування своїх вимог відповідач посилається на неправильне застосування судами норм матеріального права та на помилкову оцінку дійсних обставин справи, що в сукупності призвело до безпідставного задоволення позову про продовження орендних правовідносин за відсутності згоди на це орендодавця.

Так, за доводами скаржника, суди залишили поза увагою положення ст. 30 Закону України "Про оренду землі", згідно з якою зміна умов договору оренди здійснюється за взаємною згодою сторін. Як стверджує скаржник, він не згоден із запропонованою позивачем зміною істотних умов договору оренди землі в частині зменшення з 10 до 7 років строку дії договору оренди землі. Також скаржник стверджує, що позивач в порушення ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", не довів обставину належного виконання обов`язків за умовами договору. Враховуючи, приписи ст. 33 вказаного Закону, за якими у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди припиняється, скаржник вважає, що в даному випадку ним дотримано передбачений Законом порядок припинення орендних правовідносин, тому позовні вимоги у даній справі є безпідставними і задоволенню не підлягають.

Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10.06.2019 відкрито провадження за касаційною скаргою, призначено її до розгляду у відкритому судовому засіданні на 09.07.2019 та надано строк на подання відзиву на касаційну скаргу до 02.07.2019.

До Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від позивача надійшов відзив на касаційну скаргу у встановлений в ухвалі строк, у якому він просить касаційну скаргу, доводи якої не відповідають дійсним обставинам справи, залишити без задоволення, а законні і обґрунтовані судові рішення у даній справі -без змін.

У відзиві позивач вказує на відсутність будь-яких заперечень відповідача з приводу зменшення строку оренди як під час листування, так і під час судового розгляду справи. Позивач зазначає, що після отримання першого заперечення щодо поновлення договору оренди землі він вдруге звернувся до відповідача з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі, до якого додав і відповідний проект додаткової угоди, і довідку Новомиколаївського відділення Вільнянської ОДПІ від 19.09.2018 про відсутність станом на 19.09.2018 заборгованості зі сплати податків, зборів, платежів, чим підтвердив факт належного виконання обов`язків за умовами договору. Позивач вважає, що він своєчасно направив відповідачу всі необхідні документи, зазначивши одночасно про свою згоду на приведення умов договору до вимог чинного законодавства, проте, відповідач, висловлюючи свої заперечення, однак, як виявилось в подальшому, не маючи наміру їх врегульовувати, безпідставно відмовив позивачу у реалізації законного права на поновлення договору, чим порушив приписи чинного законодавства.

Заслухавши доповідь головуючого судді та пояснення представників сторін, переглянувши в касаційному порядку постанову апеляційного та рішення місцевого господарських судів, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку про відсутність правових підстав для задоволення касаційної скарги, з огляду на таке.

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином для застосування положень ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

При цьому, в ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що орендодавець після отримання листа-повідомлення орендаря має розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону; узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору; за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності); укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі; за наявності заперечень направити повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Зазначені положення слід розуміти таким чином: орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря; може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

При цьому, заперечення орендодавця стосовно невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону не можуть бути відхилені без зазначення відповідних причин, а мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни тощо.

Наведені положення встановлюють порядок врегулювання розбіжностей щодо умов договору, при цьому прямо передбачають можливість усунути в межах встановленого терміну розбіжності, що виникли під час відповідного листування. При цьому, сама по собі обставина неподання орендарем тих чи інших документів під час першого звернення, не є достатньою підставою для відмови в поновленні договору оренди, за умови дотримання всіх передбачених Законом приписів до спливу строку дії договору.

Матеріалами справи та висновками судів попередніх інстанцій підтверджується, що позивач завчасно, направив відповідачу лист-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки на сім років та розміром орендної плати 12 відсотків від нормативної грошової оцінки землі, до якого додав проект додаткової угоди.

Відповідно до ч. 3 ст. 19 Закону України "Про оренду землі" при передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років.

Оскільки об`єктом Договору є земельна ділянка сільськогосподарського призначення, цільове призначення якої - товарне сільськогосподарське виробництво, що вбачається із витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, то законодавчо чітко визначено укладення договору оренди щодо такої земельної ділянки на строк не менше семи років. Позивачем при звернення з листом-повідомлення про зміну умов договору в частині строку дії договору було обрано найменший строк, що передбачений Законом, до того ж відповідач не міг заперечувати в сторону зменшення строку дії договору, оскільки це суперечить вказаним приписам Закону.

Таким чином укладення договору на той самий строк, тобто на три роки, суперечить приписам законодавства.

Згідно з п. п. 288.5.2 п. 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Звертаючись з проектом додаткової угоди, позивач запропонував максимальний дозволений законодавством розмір орендної плати - 12% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, замість раніше узгоджених 4,5%.

Але, відповідач, в порушення приписів ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", в місячний термін лист позивача належним чином не розглянув, заперечення до проекту угоди про поновлення договору оренди землі, запропонованого позивачем, не надіслав, обмежившись при цьому посиланням на раніше надісланий лист про відмову в продовженні договору.

Щодо посилань скаржника на дискреційність повноважень органів влади та місцевого самоврядування у земельних правовідносинах, яка полягає у тому, що вказані органи лише за власним розсудом вирішують задовольняти чи відмовляти у задоволенні клопотання про надання земельної ділянки у власність чи передачу її в користування, то такі доводи спотворюють саме поняття дискреційності повноважень органів, наділених владними повноваженнями.

Дискреційні повноваження - це діяльність адміністративного органу в рамках наданих повноважень з обрання альтернатив, запропонованих законом, з урахуванням, що кожна з них є законною, виходячи із цілей та принципів діяльності, з урахуванням конкретних обставин справи.

Як встановили суди, відповідач, мотивуючи свою відмову в поновленні договору оренди, зазначив про не досягнення згоди щодо істотних умов договору. Однак наведеними вище положеннями Закону прямо передбачено механізм погодження умов, на яких він може бути продовжений. При цьому жодна норма не містить як імперативного припису щодо необхідності подання орендарем саме під час первісного звернення з повідомленням про намір продовжити договір оренди, так і права орендодавця відмовити у законних вимогах орендаря з огляду на не надання тих чи інших доказів разом з першим зверненням.

Вказаними положеннями навпаки врегульовано порядок узгодження розбіжностей, що виникли між сторонами чинного договору оренди стосовно майбутнього продовження відповідних правовідносин, та надає їм можливість до моменту закінчення строку дії договору врахувати та врегулювати всі зауваження, шляхом надсилання відповідних пропозицій один одному.

Однак встановлені судами обставини достеменно свідчать про те, що відповідач ухилився від участі у передбаченому Законом процесі врегулювання розбіжностей щодо умов продовження чинного договору оренди, чим безпідставно позбавив позивача, як добросовісного користувача, права на продовження договору оренди, що свідчить про обґрунтованість висновків судів як в частині визнання такої відмови протиправною, так і в решті вимог про визнання укладеною додаткової угоди, оскільки саме такий спосіб захисту в даному випадку є правильним та ефективним.

Щодо посилання скаржника на те, що проймаючи оскаржувані рішення суди фактично втрутились в господарську діяльність відповідача та нав`язали невигідні правовідносини, то колегія суддів їх відхиляє оскільки обов`язок відповідача діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України, встановлений в ст. 19 Конституції України. Відтак встановлення судами обставин недотримання цього припису має наслідком виникнення підстав для визнання відповідних дій протиправними та для відновлення прав, які такими діями були порушені.

Таким чином, оскільки суд касаційної інстанції встановив, що оскаржувані відповідачем судові рішення ухвалені з додержанням норм матеріального і процесуального права, підстави для їх скасування, як і підстави для задоволення касаційної скарги, відсутні.

Керуючись ст.ст. 240, 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Суд

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області залишити без задоволення, постанову Центрального апеляційного господарського суду від 18.04.2019 та рішення Господарського суду Запорізької області від 04.02.2019 у справі 908/2315/18 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддяМогил С.К. Судді:Волковицька Н.О. Случ О.В.