Історія справи

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 вересня 2024 року

м. Київ

cправа № 916/2694/23

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Случ О. В. - головуючий, Волковицька Н. О., Могил С. К.,

за участю секретаря судового засідання - Прокопенко О. В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Олімпекс Транс"

на рішення Господарського суду Одеської області від 31.10.2023 (суддя Демешен О. А.)

і постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 06.06.2024 (головуючий суддя Колоколов С. І., судді Діброва Г. І., Савицький Я. Ф.)

у справі № 916/2694/23

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Олімпекс Транс"

до Одеської міської ради,

треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - 1) Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради і 2) Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради,

про визнання укладеним додаткового договору,

(у судовому засіданні взяли участь представники: позивача - Згода О. О., відповідача - Асташенкова О. І.)

СУТЬ СПОРУ

1. Орендар (позивач) звернувся до орендодавця (відповідача) з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі на 5 років на тих самих умовах. До листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди.

2. Орендодавець вмотивованої відмови на отриманий лист-повідомлення не надав, додаткову угоду не уклав з орендарем, у зв`язку із чим останній звернувся з позовом до суду про визнання укладеним додаткового договору строком на 5 років на тих самих умовах.

3. Суди в задоволенні позовних вимог відмовили, вказавши, що запропоновану позивачем додаткову угоду не можна розцінювати як таку, що містить виключно ті самі умови і той самий строк, а тому для продовження строку дії договору оренди на запропонованих позивачем умовах необхідна згода орендодавця.

4. Не погодившись із вказаними судовими рішеннями судів попередніх інстанцій, орендар звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою.

5. За результатом розгляду касаційної скарги позивача, Верховний Суд не вбачає підстав для зміни чи скасування рішень судів попередніх інстанцій, про що детально викладено нижче у цій постанові.

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Узагальнений зміст і підстави позовних вимог

6. У червні 2023 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Олімпекс Транс" (далі - позивач, Товариство) звернулося до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Одеської міської ради (далі - відповідач, Рада) про визнання укладеним додаткового договору (угоди) про поновлення договору оренди землі від 10.12.2018, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. (далі - приватний нотаріус) за реєстровим номером №5681, на той самий строк (п`ять років) в редакції, викладеній в позовній заяві.

7. Позов аргументовано тим, що Товариство, маючи намір поновити договір оренди землі від 10.12.2008, укладений з Радою, дотримуючись вимог, передбачених статтею 33 Закону України "Про оренду землі", 16.03.2023 звернулося з відповідним листом-повідомленням про поновлення вказаного договору оренди землі (вих. № 05/03-2023) до Ради, як до орендодавця земельної ділянки, до якого додало проєкт додаткового договору (угоди) про поновлення договору оренди землі, проте орендодавець станом на дату подання позову вказане питання про поновлення договору не вирішив, додатковий договір (угоду) з позивачем не уклав, пропозицій щодо внесення змін до договору оренди на адресу Товариства не направив, чим порушив право останнього на поновлення договору, гарантоване вказаним Законом.

8. При цьому позивач зауважує, що користуючись своїм правом на поновлення договору оренди землі, він саме у встановлений законодавством та договором строк - за 60 днів, звернувся до Ради із вказаним вище листом-повідомленням від 16.03.2023 та проєктом додаткового договору (угоди) про поновлення дії основного договору, а відтак дотримався погодженої сторонами договору від 10.12.2008 процедури повідомлення орендодавця про намір поновити такий договір.

9. Орім того Товариство вказує, що продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору та сплачувати орендну плату. Також наголошує, що ним належно виконувалися та виконуються зобов`язання за основним договором оренди та додатковим договором (угодою) до основного договору, позаяк з боку Ради протягом строку дії договору оренди відсутні заяви про порушення його умов.

10. Заперечуючи проти задоволення позовних вимог, відповідач вказує на те, що Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради (уповноважена особа орендодавця у сфері земельних правовідносин, далі - Департамент) у відповідь направив Товариству листи-повідомлення від 29.03.2023 та 31.05.2023 про заперечення щодо можливості поновлення договору оренди з урахуванням необхідності надання орендарем додаткових документів щодо відповідності Генеральному плану м. Одеси, плану зонування території м. Одеси та іншій містобудівній документації місця розташування вищевказаної земельної ділянки, у зв`язку із чим вважає, що орендодавцем були дотримані вимоги ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" стосовно строку направлення заперечень орендарю.

11. Окрім того, відповідач наголошує, що всупереч умовам основного договору та додаткових договорів (угод), а також рішень Ради, Товариство побудувало замість 20-ти поверхів - 27 поверхів (секція № 1), що порушує умови п. 5.1 розділу 5 договору.

Узагальнений зміст і обґрунтування судових рішень

12. Рішенням Господарського суду Одеської області від 31.10.2023, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 06.06.2024, у задоволені позову відмовлено.

13. Відмовляючи в задоволені позовних вимог суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний господарський суд, зазначив, що листи Департаменту від 29.03.2023 та від 31.05.2023 не є обґрунтованою відмовою орендодавця у поновленні договору оренди землі в розумінні чинного законодавства України. Звідси, вони не можуть бути належними доказами надання орендодавцем протягом місяця із дати отримання листа-повідомлення орендаря та проєкту додаткового договору (угоди) заперечення щодо поновлення договору оренди.

14. Водночас, суди наголосили на тому, що із тексту запропонованої позивачем додаткової угоди прямо вбачається, що позивач (орендар) звернувся до відповідача (орендодавця) не з пропозицію на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, а з пропозицію внести зміни до умов договору щодо строків його дії та інших пунктів.

15. З урахування викладеного, суди вказали, що не можна розцінювати запропоновану позивачем додаткову угоду, як таку, що надана в порядку частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

16. Суд апеляційної інстанції додатково зазначив, що в даному випадку, питання укладення між сторонами додаткового договору в редакції, запропонованій відповідачем, має бути розглянуто органом місцевого самоврядування з прийняттям відповідного рішення на підставі якого може бути укладено відповідний додатковий договір до договору оренди землі від 10.12.2008.

17. Окрім того суди вказали на порушення позивачем положень пункту 5.1 договору оренди в частині будівництва 2-секційного 20-поверхового жилого будинку, оскільки позивачем здійснено будівництво 26-ти поверхового жилого будинку. Звідси дійшли висновку про те, що внаслідок неналежного виконання умов договору оренди землі позивач взагалі втратив переважне право на поновлення терміну дії договору оренди землі.

Касаційна скарга

18. Не погодившись із прийнятими рішеннями, позивач звернувся до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції скасувати, прийняти нове рішення про задоволення позовних вимог.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Узагальнені доводи касаційної скарги

19. У касаційній скарзі позивач посилається на неврахування судами висновків Верховного Суду щодо застосування положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" та статті 126-1 Земельного кодексу України (в редакції Закону України від 05.12.2019 № 340-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", далі - Закон № 340-IX), викладених у постановах від 26.05.2020 у справі № 908/299/18; від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21, від 06.02.2024 у справі №914/768/23, від 21.02.2024 у справі №906/1324/21, від 06.02.2024 у справі №926/2284/22; від 13.02.2024 у справі №910/743/23, від 14.05.2024 у справі №926/4369/23, від 22.05.2024 у справі №750/6665/20, від 23.11.2023 у справі №906/1314/21.

20. Скаржник не погоджується з висновками судів стосовно того, що запропонована ним додаткова угода передбачала змінені умови договору оренди. Наголошує на тому, що: додатковим договором (угодою) від 17.05.2018 сторони внесли зміни до умов договору оренди від 10.12.2008 в частині строку оренди збільшивши його до 5 (п`яти) років; розмір орендної плати залишився на рівні 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки, змінилося лише вираження орендної плати у грошовому гривневому еквіваленті, який залежить від актуальної нормативної грошової оцінки на час подання проєкту додаткового договору (угоди); договір оренди землі доповнено пунктом 3.3 з метою приведення його умов у відповідність з положеннями статті 33 Закону України "Про оренду землі", статті 126-1 ЗК України.

21. Окрім того, скаржник не погоджується з висновками судів про втрату ним переважного права на укладення договору оренди на новий строк. Вказує на належне виконання ним умов договору оренди землі як щодо цільового використання земельної ділянки, так і щодо збільшення поверховості житлового будинку. Зазначає про те, що загальна висота будинку не перевищує дозволену висоту, визначену містобудівною документацію, а також вказує на те, що орендарем проводилось будівництво 26-ти поверхового будинку на підставі дозвільних документів виданих компетентним органом.

22. Також позивач вказує на наявність у нього документації, якою погоджено будівництво 26-ти поверхового будинку, які суд апеляційної інстанції, в порушення вимог статті 80 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) не приєднав до матеріалів справи вже на стадії апеляційного оскарження.

Відзив

23. Відзиви від сторін на касаційну скаргу не надходили, що відповідно до частини 3 статті 295 ГПК України не перешкоджає перегляду оскаржуваних судових рішень.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів попередніх інстанцій

24. Згідно з частинами 1 - 2 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

25. Судові рішення у справі оскаржуються позивачем з підстави, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України.

26. Предметом даного позову є вимоги позивача (орендаря) про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі про поновлення договору на строк 5 років на тих самих умовах, в редакції позивача, наведеній у позові.

27. Так, за змістом статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

28. Так, Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. Водночас в контексті спору, що розглядається, договір оренди землі від 10.12.2008 укладено під час дії Закону України "Про оренду землі" від 06.10.1998 № 161-XIV (в редакції, чинній до 15.07.2020).

29. Колегія суддів зазначає, що укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 15.07.2020), ґрунтується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

30. Колегія суддів вважає за необхідне відзначити, що звертаючись із даним позовом до суду першої інстанції, позивач, з посиланнями на норми статті 33 Закону України "Про оренду землі", просив суд визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі на тих самих умовах в редакції, запропонованій ним у позовній заяві.

31. Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, суди попередніх інстанцій встановили, що звертаючись 16.03.2023 до орендодавця з клопотанням про поновлення договору оренди, позивач додав проєкт додаткового договору (угоди), в якому запропонував поновити договір оренди землі терміном на 5 років.

32. За встановлених у цій справі обставин, суди дійшли висновку про відсутність доказів надання орендодавцем протягом місяця із дати отримання листа-повідомлення орендаря та проєкту додаткового договору (угоди) заперечення щодо поновлення договору оренди на запропонованих позивачем умовах.

33. Водночас, як уже було зазначено вище, предметом даного позову є вимоги позивача (орендаря) про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі про поновлення договору на тих самих умовах, тобто в порядку так званої "мовчазної згоди" орендодавця.

34. Разом з тим, з урахуванням викладеного у пункті 14 цієї постанови суди вказали, що запропоновані позивачем зміни до умов договору оренди землі мають бути узгоджені сторонами шляхом досягнення взаємної згоди та не можуть вважатися прийнятими орендодавцем (відповідачем) в якості "мовчазної згоди". Правило "мовчазної згоди" може розповсюджуватись тільки на поновлення строку дії договору оренди землі на тих же умовах і на той же строк.

35. Відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 25.01.2022 № 143/591/20, "8.25. За змістом частини четвертої статті 33 Закону про оренду землі, умови, на яких договір може бути поновлений, у будь-якому випадку узгоджуються сторонами. Якщо відсутня згода будь-якої сторони (в тому числі орендодавця) щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

8.26. Норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами.

8.27. Водночас предмет регулювання статті 33 Закону про оренду землі не може бути звужений винятково до реалізації орендарем свого переважного права, оскільки за смислом цього закону юридичним фактом, у силу якого договір укладається на новий строк (поновлюється), є досягнення згоди між сторонами щодо усіх істотних умов договору оренди землі".

36. За наведеного, а також ураховуючи встановлені судами у цій справі обставини щодо непогодження відповідача (орендодавця) на поновлення вказаного договору оренди землі на змінених позивачем (орендарем) умовах, суди дійшли цілком обґрунтованого висновку, що таке поновлення можливе в результаті досягнення взаємної згоди між сторонами та відмовили в задоволенні позовних вимог.

37. Колегія суддів наголошує, що посилання позивача на положення статті 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент закінчення строку дії договору, тобто в редакції Закону № 340-IX, не змінює розкритого вище змісту переважного права орендаря на поновлення договору оренди землі на новий строк, та не свідчить про помилковість висновків судів про необхідність узгодження між сторонами всіх істотних умов договору. Між тим, положення щодо так званої "мовчазної згоди" взагалі відсутні в чинній редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі", що додатково свідчить про безпідставність відповідних доводів скаржника з огляду на мотивування його позовних вимог.

38. Стосовно доводів скаржника про неврахування судами висновків Верховного Суду щодо визнання укладеними договорів оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, на підставі положень частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 15.07.2020), викладених у постановах у справах № 908/299/18, № 926/2720/21, № 914/768/23, № 926/2284/22, № 910/743/23, № 750/6665/20; а також стосовно продовження орендних відносин в порядку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк, на підставі частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній з 16.07.2020) / добросовісної та розумної поведінки органів державної влади чи місцевого самоврядування, викладених у постановах у справах № 906/1324/21, № 906/1314/21, то вони колегією суддів відхиляються, оскільки обставини щодо наміру орендаря продовжити орендні правовідносини на змінених умовах за відсутності волевиявлення власника земельної ділянки у наведених справах, на відміну від цієї справи, яка розглядалася, не встановлювалися. Звідси, висновків щодо можливості захисту прав орендаря у такий спосіб наведені постанови не містять.

39. Стосовно посилань скаржника на постанову Верховного Суду від 14.05.2024 у справі № 926/4369/23, то колегія суддів наголошує на тому, що питання строку дії договорів оренди землі у наведеній справі не було спірним, натомість спірним було питання приведення розміру орендної плати у відповідність до її чинної нормативно-грошової оцінки, що свідчить про відмінність установлених фактичних обставин справи, які формують зміст спірних правовідносин, а відтак про безпідставність цих доводів скаржника.

40. Більше того, з урахуванням мотивів, з яких суди виходили, відмовляючи в задоволенні позовних вимог (пункти 14-17, 34 цієї постанови), а також правової позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеної у постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22, доводи скаржника стосовно необхідності приведення умов договору у відповідність до чинного розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки не мають вирішального значення для розгляду цього спору та відхиляються.

41. Доводи позивача стосовно того, що договір поновлювався (повинен поновитися) на тих самих умовах і на той самий строк, суди попередніх інстанцій розглянули та відхилили, а переоцінка відповідних обставин до повноважень суду касаційної інстанції в силу положень статті 300 ГПК України не входить.

42. Стосовно посилань скаржника на правові висновки Верховного Суду, викладені в постанові від 22.05.2024 у справі №750/6665/20, в частині незгоди Товариства із висновками судів попередніх інстанцій з втратою ним переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк у зв`язку із порушенням умов договору, то як уже було наголошено вище, правовідносини в наведеній справі №750/6665/20 стосувалися поновлення договору оренди землі на тих самих умовах та на той самий строк, а не на змінених умовах, як в цій справі, яка розглядається. Обставини нецільового використання орендарем земельної ділянки у справі №750/6665/20 не були встановлені під час розгляду спору. Водночас, посилання орендодавця на нецільове використання земельної ділянки суд касаційної інстанції пов`язав саме із застосуванням положень статей 141 143 144 ЗК України, а тому дійшов висновку про те, що відповідні обставини не стосуються предмета розгляду спору.

43. Водночас, відповідно до правового висновку, викладеного у наведеній вище постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.01.2022 № 143/591/20, відповідно до частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передумовами виникнення переважного права на поновлення договору оренди є встановлення наявності певних юридичних фактів, одним із яких є належне виконання договору орендарем.

44. При цьому, в справі яка розглядається, відповідач наголошував, а суди встановили, що факт будівництва жилого будинку на 26 поверхів (замість 20-ти) визнається позивачем. Звідси суди дійшли висновку про неналежне виконання саме умов договору оренди землі позивачем (пункт 17 цієї постанови).

45. Посилання скаржника на те, що суд апеляційної інстанції безпідставно не поновив позивачеві строк для подачі до суду доказів, які свідчать про наявність в нього дозволу на будівництво 26-ти поверхового будинку, колегія суддів відхиляє, оскільки, по-перше, суд апеляційної інстанції розглянув та відхилив клопотання позивача від 27.03.2024 і від 26.04.2024 про поновлення пропущеного строку для подачі до суду доказів та відхилив їх, що вбачається з тексту оскаржуваної постанови, по-друге, доводи скаржника стосовно виникнення у нього необхідності подання відповідних доказів лише в суді апеляційної інстанції прямо спростовуються змістом рішення суду першої інстанції, з якого вбачається, що відповідач заперечував проти задоволення позовних вимог, посилаючись, в тому числі, на недотримання позивачем умов договору в частині поверховості побудованого будинку, а також вказував на наявні обмеження у містобудівній документації позивача, а, по-третє, відповідні доводи скаржника не обґрунтовані підставами касаційного оскарження, передбаченими статтею 287 ГПК України, а тому не приймаються до уваги та відхиляються.

46. Разом з тим, колегія суддів зазначає, що суди попередніх інстанцій надали оцінку всім поданим сторонами з додержанням процесуального закону доказам, зокрема в частині мети та умов на яких позивачеві надано в оренду земельну ділянку, а також отриманих ним погоджень та містобудівної документації на будівництво житлового будинку на цій земельній ділянці (які, за доводами позивача, також не свідчать про порушення ним умов договору в частині будівництва житлового будинку вище 20-ти поверхів). Водночас, до переоцінки відповідних доказів в силу положень ГПК України суд касаційної інстанції вдаватись не може, оскільки встановлення обставин справи, дослідження доказів та надання правової оцінки цим доказам є повноваженнями судів першої й апеляційної інстанцій, що передбачено статтями 73 - 80, 86 цього Кодексу.

47. Усі інші доводи касаційної скарги Товариства на рішення і постанову у цій справі підставами касаційного оскарження не обґрунтовані, підставою відкриття касаційного провадження не слугували, також направлені на переоцінку встановлених у справі обставин, що виходить за межі касаційного розгляду, передбачені статтею 300 ГПК України, вирішального значення для правильного розгляду цієї справи не мають, а тому судом касаційної інстанції і не розглядаються.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

48. Відповідно до пункту 1 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення. Суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань (стаття 309 ГПК України).

49. Звертаючись із касаційною скаргою, Товариство, в межах доводів і вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, не спростувало наведених висновків судів попередніх інстанцій та не довело неправильного застосування ними норм матеріального і порушення норм процесуального права як необхідної передумови для скасування оскаржуваних судових рішень.

50. За таких обставин, касаційна інстанція вважає за необхідне касаційну скаргу позивача залишити без задоволення, а постанову апеляційного господарського суду і рішення суду першої інстанції - без змін.

Розподіл судових витрат

51. Оскільки суд відмовляє у задоволенні касаційної скарги та залишає без змін оскаржувані судові рішення, відповідно до статті 129 ГПК України судові витрати необхідно покласти на скаржника.

Керуючись статтями 300 301 308 309 314 315 317 ГПК України, Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Олімпекс Транс" залишити без задоволення.

2. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 06.06.2024 і рішення Господарського суду Одеської області від 31.10.2023 у справі № 916/2694/23 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий О. В. Случ

Судді Н. О. Волковицька

С. К. Могил