Оренда державного майна по-новому: загальні положення

27 грудня минулого 2019 року набрав чинності новий Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX (далі – Закон про оренду). Він замінив свого попередника з аналогічною назвою.

Відповідно до ст.759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. При цьому законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди). Закон про оренду і є тим законом, який передбачає особливості укладення та виконання договору оренди майна, яке належить до державної чи комунальної власності. До того ж, згідно з ч.3 ст.760 ЦКУ особливості найму окремих видів майна встановлюються ЦКУ та іншим законом.

Тож загальні положення про оренду державного та комунального майна виявляють себе саме в особливостях такої оренди.

Читайте статтю: Оренда державного і комунального майна: версія 2020 року

Перша особливість: галузева.

У залежності від використання певного майна у певних специфічних відносинах, галузях, виникають так звані галузеві особливості оренди державного та комунального майна (надалі називатимемо таке майно державним для зменшення кількості слів у тексті). Незалежно від галузей, в яких використовується державне майно, воно усе одно залишається державним і на нього поширюється дія Закону про оренду. Проте галузеві закони можуть містити норми, якими регулюються певні особливості оренди такого майна. Такими законами, наприклад, є:

• Закон України «Про особливості правового режиму діяльності Національної академії наук України, національних галузевих академій наук та статусу їх майнового комплексу» – щодо оренди рухомого та нерухомого майна, об’єктів майнового комплексу НАН України та національних галузевих академій наук;
• Закон України «Про господарську діяльність у Збройних Силах України» – щодо оренди рухомого та нерухомого майна, закріпленого за військовими частинами, закладами, установами та організаціями ЗСУ та інших утворених відповідно до законів України військових формувань, а також за спеціально уповноваженим центральним органом виконавчої влади з питань організації спеціального зв’язку та захисту інформації, підпорядкованими йому регіональними органами та територіальними підрозділами, закладами та установами Державної служби спеціального зв’язку та захисту інформації України, які ведуть його облік у спеціальному порядку;
• Закон України «Про наукові парки» – щодо оренди рухомого та нерухомого майна, що належить вищим навчальним закладам та/або науковим установам, що є засновниками наукового парку;
• Закон України «Про особливості передачі в оренду чи концесію об’єктів у сферах теплопостачання, водопостачання та водовідведення, що перебувають у комунальній власності» – щодо оренди об’єктів у сферах теплопостачання, водопостачання та водовідведення, що перебувають у комунальній власності;
• Законом України «Про особливості оренди чи концесії об’єктів паливно-енергетичного комплексу, що перебувають у державній власності» – щодо оренди об’єктів паливно-енергетичного комплексу, що перебувають у державній власності.
• та ін…

Об’єкти і «необ’єкти» оренди

Якщо відповідно до ЦКУ предметом договору найму (оренди) може бути річ, яка з одного боку визначена індивідуальними ознаками і яка з іншого боку зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ), то Закон про оренду до цих двох критеріїв предмета оренди додатково встановлює «свій» перелік державного та комунального майна, яке може бути орендоване і яке не може таким бути.

Так, об’єктами оренди можуть бути:

• єдині майнові комплекси (ЄМК) підприємств, їхніх відокремлених структурних підрозділів;
• нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення, а також їх окремі частини);
• інше окреме індивідуально визначене майно;
• майно, що не увійшло до статутного (складеного) капіталу господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), а також майно, заборонене до приватизації, яке може при перетворенні державного підприємства в господарське товариство надаватись такому товариству на правах оренди;
• майно, щодо якого до статутного капіталу внесено право господарського відання на майно;
• майно, закріплене на праві господарського відання за акціонерними товариствами та їхніми дочірніми підприємствами у процесі їх утворення та діяльності;
• майно, передане до статутного капіталу акціонерних товариств на праві господарського відання;
• майно органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування, державних і комунальних установ та організацій, Збройних Сил України, Служби безпеки України, Державної прикордонної служби України, Державної кримінально-виконавчої служби України, Державної служби спеціального зв’язку та захисту інформації України, правоохоронних та фіскальних органів, Національної академії наук України та національних галузевих академій наук, що не використовується зазначеними органами для здійснення своїх функцій, – без права викупу та передачі в суборенду орендарем;
• майно, що не підлягає приватизації. Воно може бути передано в оренду без права викупу орендарем та передачі в суборенду.

До майна, яке не може бути об’єктами оренди, належать ЄМК:

• казенних підприємств;
• підприємств системи створення та збереження золотовалютних резервів;
• підприємств і установ, що забезпечують випуск та зберігання грошових знаків і цінних паперів;
• підприємств, що забезпечують зв’язком органи законодавчої та виконавчої влади, у тому числі радіотелевізійні передавальні центри;
• Національної суспільної телерадіокомпанії України (НСТУ);
• діючих закладів освіти, що фінансуються з державного бюджету;
• та ін…

Також заборонено передавати в оренду об’єкти, які забезпечують виконання державою своїх функцій, забезпечують обороноздатність держави, її економічну незалежність, та об’єкти права власності Українського народу, майно, що становить матеріальну основу суверенітету України, наприклад: засоби урядового, фельд’єгерського та спеціального зв’язку, Національний архівний фонд, архіви (архівні установи), документи з них, архівні підрозділи, архівні відділи та бібліотеки, об’єкти культури, мистецтва, у тому числі виняткової історичної, художньої, наукової чи іншої культурної цінності, що занесені до Державного реєстру національного культурного надбання, та інші.

Читайте статтю: Звільнення наймача (орендатора) від плати за користування майном (оренду) на підставі статті 762 ЦК України або її зменшення

Замість сторін договору оренди суб’єкти орендних відносин

Якщо ЦКУ передбачає участь в орендних відносинах двох сторін договору оренди: орендаря (наймача) і орендодавця (наймодавця), то Закон про оренду окрім орендаря та орендодавця уводить ще й інших, так званих суб’єктів орендних відносин, до яких відносяться балансоутримувач, уповноважений орган управління, представницький орган місцевого самоврядування або визначені ним органи такого представницького органу, Кабінет Міністрів України або орган державної влади, визначений Кабінетом Міністрів України. Зазначені особи не є ані орендарями, ані орендодавцями, проте без них орендні відносини можуть не виникнути.

Хоча Закон про оренду й не дає прямого визначення балансоутримувача, проте за контекстом цього Закону та за лексичним тлумаченням цього терміну не важко дійти висновку про те, що балансоутримувачем є особа, на балансі якої обліковується відповідний об’єкт оренди. Щодо окремих об’єктів балансоутримувач може виступати у статусі орендодавця. Наприклад, щодо нерухомого майна, загальна площа якого не перевищує 400 квадратних метрів на одного балансоутримувача, якщо менший розмір площі не встановлено рішенням представницького органу місцевого самоврядування.

Уповноваженим органом управління Закон про оренду визнає орган, до сфери управління якого належить балансоутримувач.

Окрім балансоутримувачів орендодавцями можуть виступати Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва; органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим; органи, уповноважені представницькими органами місцевого самоврядування; державне підприємство із забезпечення функціонування дипломатичних представництв та консульських установ іноземних держав, представництв міжнародних міжурядових організацій в Україні Державного управління справами.

Правовий статус орендаря за Законом про оренду можуть набувати фізичні та юридичні особи, у тому числі фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства (крім передбачених частиною четвертою цієї статті). Проте Закон про оренду уводить й обмеження щодо осіб, які орендарями бути не можуть. Це:

• фізичні та юридичні особи, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України «Про санкції», а також пов’язані з ними особи;
• юридичні особи, інформація про бенефіціарних власників яких не розкрита в порушення вимог Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань»;
• фізичні та юридичні особи, зареєстровані в державах, включених FATF до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом, а також юридичні особи, 50 і більше відсотків статутного капіталу яких належать прямо або опосередковано таким особам;
• фізичні та юридичні особи, які перебувають у процедурах банкрутства (неплатоспроможності) або у процесі припинення;
• працівники орендодавця – щодо майна, яке надається в оренду такими орендодавцями;
• працівники уповноважених органів управління та балансоутримувачів – щодо майна, оренда якого погоджується такими уповноваженими органами управління або яке знаходиться на балансі таких балансоутримувачів.

Процедура укладення договору оренди

На відміну від загальної процедури укладення договору оренди, яка включає у себе оферту, тобто пропозицію орендаря орендодавцеві чи навпаки про укладення договору оренди, та акцепт, тобто прийняття такої пропозиції, укладення договору оренди державного та комунального майна відбувається у шість етапів, а саме:

• прийняття рішення щодо наміру передачі майна в оренду;
• внесення інформації про потенційний об’єкт оренди до електронної торгової системи (ЕТС);
• прийняття рішення про включення потенційного об’єкта оренди до одного із Переліків;
• опублікування інформації про потенційний об’єкт оренди, щодо якого прийнято рішення про включення до одного з Переліків, в ЕТС;
• розміщення в ЕТС оголошення про передачу майна в оренду;
• проведення аукціону на право оренди майна або передача об’єкта в оренду без проведення аукціону, укладення та публікація в ЕТС договору оренди.

ЕТС являє собою дворівневу інформаційно-телекомунікаційну систему, що включає центральну базу даних та електронні майданчики, які взаємодіють з центральною базою. ЕТС забезпечує можливість створення, розміщення, оприлюднення та обміну інформацією і документами в електронному вигляді, необхідними для проведення в електронній формі аукціону з передачі майна в оренду та продовження договорів оренди.

Електронний майданчик, що входить в ЕТС, являє собою апаратно-програмний комплекс, який функціонує у мережі Інтернет, підключений до центральної бази даних та забезпечує орендодавцю, потенційним орендарям, учасникам можливість користуватися сервісами ЕТС з автоматичним обміном інформацією щодо процесу проведення аукціонів в електронній формі.

При цьому вибір орендаря здійснюється не на розсуд орендодавця, а за результатами аукціону, який однак, не завжди є обов’язковим. Новий Закон передбачає існування Переліків двох типів. Перелік першого типу включає об’єкти, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду на аукціоні, а Перелік другого типу – об’єкти, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду без проведення аукціону.

До того ж існує певна категорія «пільговиків», які можуть орендувати державне та комунальне майно без аукціону, яких також можна розділити на дві категорії в залежності від перебування об’єктів в Переліку першого типу. Так, право на отримання в оренду державного та комунального майна без проведення аукціону та незалежно від перебування його в одному із вказаних Переліків мають:

• органи державної влади та органи місцевого самоврядування, інші установи і організації, діяльність яких фінансується за рахунок державного або місцевих бюджетів;
• релігійні організації для забезпечення проведення релігійних обрядів та церемоній;
• Пенсійний фонд України та його органи;
• дипломатичні представництва, консульські установи іноземних держав, представництва міжнародних міжурядових організацій в Україні для виконання функцій дипломатичного представництва, консульських і статутних функцій міжнародних міжурядових організацій.

Інша категорія «пільговиків» має дещо звужену пільгу. Вони можуть орендувати без аукціону лише те майно, що не міститься в Переліку першого типу. У цьому разі йдеться про музеї, заклади освіти всіх форм власності, що мають ліцензію на провадження освітньої діяльності, громадські організації ветеранів для розміщення реабілітаційних установ для ветеранів, державні видавництва і підприємства книгорозповсюдження, вітчизняні видавництва та підприємства книгорозповсюдження, що забезпечують підготовку, випуск та (чи) розповсюдження не менш як 50 відсотків книжкової продукції державною мовою (за винятком видань рекламного та еротичного характеру), народні депутати України і депутати місцевих рад для розміщення громадської приймальні та інші суб’єкти, перелік яких міститься в ч.2 ст.15 нового Закону.

Щодо укладення договору оренди державного та комунального майна Закон про оренду містить також вимоги до подовження такого договору (пролонгації). Подовження договору оренди державного та комунального майна відбувається, як і його укладення, також через аукціон.

До того ж мінімальний строк договору оренди державного та комунального майна Законом про оренду встановлено у 5 років. При цьому нотаріальному посвідченню підлягають лише договори оренди, укладені на більший строк. Відповідно і державна реєстрація прав користування також здійснюється у разі перевищення такого строку. Відповідні зміни внесені в ст.793 і 794 ЦКУ, що ще раз свідчить про те, що ЦКУ є загальним нормативно-правовим актом, який регулює орендні відносини.

Закон про оренду на відміну від попереднього замістить переліку істотних умов договору оренди містить посилання на примірний договір, який затверджується КМУ – щодо майна державної власності або представницькими органами місцевого самоврядування – щодо майна комунальної власності. При цьому якщо представницький орган місцевого самоврядування не затвердив примірний договір оренди комунального майна, застосовується примірний договір оренди державного майна.

Контроль за використанням орендованого майна

Враховуючи той факт, що орендоване майно залишається державною чи комунальною власністю, Закон про оренду врегульовує й особливості контролю за використанням цього майна. Так, контроль за виконанням умов договорів оренди ЄМК покладається на орендодавців із залученням уповноважених органів управління, тобто тих органів, яким підпорядковані балансоутримувачі.

Виконання умов договорів оренди нерухомого та рухомого майна мають контролювати орендодавці майна. А контроль за використанням нерухомого та рухомого майна покладається на балансоутримувачів.

При цьому Закон про оренду зобов’язує орендаря на вимогу орендодавця забезпечити доступ на об’єкт оренди.

Порядок виконання контрольних функцій у сфері оренди державного майна затверджується Фондом державного майна України, а у сфері комунального майна – представницькими органами місцевого самоврядування. Якщо представницьким органом місцевого самоврядування не було затверджено відповідний порядок, застосовується порядок виконання контрольних функцій у сфері оренди державного майна.

Опубліковано: журнал БухгалтеріяUA, № 8 (86), 24.02.2020, стор. 13-16

Автор статті: Олександр Єфімов, Керуючий Партнер АФ "Єфімов та партнери", доктор філософії права, доцент, адвокат, аудитор, член Науково-консультативної ради Верховного Суду.