Історія справи

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 вересня 2025 року

м. Київ

cправа № 914/163/24

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Волковицька Н. О. - головуючий, Могил С. К., Случ О. В.,

секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,

розглянувши касаційну скаргу ОСОБА_1

на рішення Господарського суду Львівської області від 26.09.2024 (суддя Мороз Н. В.) та постанову Західного апеляційного господарського суду від 16.04.2025 (Скрипчук О. С. - головуючий, судді Кравчук Н. М., Матущак О. І.) у справі

за позовом ОСОБА_1

до Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Львівська міська рада,

про зобов`язання укласти договір купівлі-продажу нежитлових приміщень,

(у судове засідання з`явилися представники: позивача - ОСОБА_1, Гораль А. Р., відповідача - Григорович Р. Р.),

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст і підстави позовних вимог

1.1. ОСОБА_1 звернувся до Господарського суду Львівської області з позовом до Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради про зобов`язання укласти договір купівлі продажу нежитлових приміщень.

Позовні вимоги мотивовані тим, що ОСОБА_1 з моменту прийняття спірних нежитлових приміщень в оренду за договором від 25.03.2016 по дату завершення дії договору оренди добросовісно виконував усі покладені на нього зобов`язання в межах процедури приватизації об`єкта нерухомого майна, утримував майно в належному стані, застрахував його, ініціював проведення дослідження технічного стану пам`ятки та уклав попередній договір про укладення в майбутньому охоронного договору на пам`ятку культурної спадщини (її частину) та оплатив послуги Товариства з обмеженою відповідальністю «Термін ЛТД» із проведення незалежної оцінки зазначених нежитлових приміщень в межах процедури їх приватизації. Таким чином, позивач вжив усіх доступних йому заходів в межах процедури приватизації спірних нежитлових приміщень та законно очікував на завершення процедури їх приватизації.

Проте, Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради та Львівська міська рада вчиняють штучні перешкоди в реалізації законного права позивача на приватизацію спірних нежитлових приміщень, а саме отримавши результати оцінки ринкової вартості об`єкта приватизації останніми вилучено спірний об`єкт нерухомого майна з переліку об`єктів, які підлягають приватизації способом викупу не зважаючи на висновки судів за результатами оскарження відповідних ухвал Львівської міської ради про їх безпідставність та протиправний характер. Своєю бездіяльністю Львівська міська рада та її структурні підрозділи затягують процедуру приватизації спірних нежитлових приміщень, передбачених Законом України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» чим грубо порушують законні права та інтереси позивача за захистом яких останній звернувся до суду.

2. Фактичні обставини справи, встановлені судами

2.1. Як установили суди попередніх інстанцій і свідчать матеріали справи, 25.03.2016 між ОСОБА_1 (орендар) та Управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради (орендодавець) було укладено договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № Л-10025-16, за змістом якого орендодавець на підставі наказу управління комунальної власності від 18.03.2016 № 11-А передає, а орендар приймає у строкове платне користування нерухоме майно, що знаходиться на балансі ЛКП «Старий Львів". Об`єктом оренди є приміщення (підвал), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 24,9 кв. м, з індексами 48-1, 48-2, 48-3, відповідно до даних технічного паспорта ОКП ЛОР «БТІ та ЕО" від 24.12.2014, інвентарний № 790, з терміном договору оренди на 2 роки 364 дні з 25.03.2016 до 24.03.2019.

23.11.2016 між ОСОБА_1 та Управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради укладено угоду № Л-100025-16 (д-16) про внесення змін до договору оренди № Л-10025-16 від 25.03.2016, якою розділ 1 договору викладено у новій редакції, відповідно до якої об`єктом оренди є приміщення, що знаходиться на балансі ЛКП «Агенція ресурсів Львівської міської ради", яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 25,5 кв.м, з індексами 48-1, 48-2, 48-3, відповідно до даних технічного паспорта ОКП ЛОР «БТІ та ЕО" від 24.12.2014, інвентарний № 790.

20.02.2017 між ОСОБА_1 та ПАТ «Скарбниця» укладено договір № 07/14013/ОР/17 добровільного страхування майна - нерухомого майна (підвалу) загальною площею 25,5 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

22.02.2017 ОСОБА_1 звернувся до Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради із заявою про включення об`єкта оренди до переліку об`єктів, що підлягають приватизації способом викупу.

20.07.2017 Львівською міською радою прийнято ухвалу № 2284 «Про внесення змін до ухвали Львівської міської ради від 12.07.2017 № 1661 «Про затвердження програми приватизації майна комунальної власності м. Львова на 2012-2014". Вказаною ухвалою до переліку об`єктів, що підлягають приватизації способом викупу включено об`єкт нерухомого майна приміщення напівпідвалу, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 25,5 кв.м (пункт 19).

11.08.2017 листом № 2302-4150 «Про розгляд заяви, щодо приватизації нежитлових приміщень за адресою: АДРЕСА_1 », Управління комунальної власності ЛМР повідомило ОСОБА_1 , що питання приватизації майна вирішено позитивно та запропоновано позивачу, на виконання ухвали Львівської міської ради № 1661 від 12.07.2017, укласти договір купівлі-продажу об`єкта нерухомості та завершити процедуру приватизації орієнтовно до 31.10.2017.

05.10.2017 Львівською міською радою прийнято ухвалу № 2461 «Про внесення змін до ухвали міської ради від 20.07.2017 № 2284", якою внесено зміни у додаток до ухвали Львівської міської ради від 20.07.2017 № 2284 шляхом вилучення пункту 19 (об`єкт нерухомого майна приміщення напівпідвалу, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 25,5 кв.м).

Рішенням Господарського суду Львівської області від 14.05.2018 у справі № 914/111/18 за позовом ОСОБА_1 до Львівської міської ради, Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради визнано протиправною та скасовано ухвалу сесії Львівської міської ради від 05.10.2017 № 2461 «Про вилучення з переліку об`єктів, що підлягають приватизації способом викупу» (п.19 додатку до ухвали № 2284 від 20.07.2017) об`єкта за адресою: АДРЕСА_1 (напівпідвал 25,50 кв.м) та зобов`язано Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради укласти договір купівлі-продажу нежитлових напівпідвальних приміщень на визначених умовах.

Постановою Львівського апеляційного господарського суду від 13.09.2018 рішення Господарського суду Львівської області від 14.05.2018 у справі № 914/111/18 скасовано в частині зобов`язання Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради укласти договір купівлі-продажу нежитлових напівпідвальних приміщень на визначених умовах і в цій частині прийнято нове рішення, яким в задоволенні позовної вимоги про зобов`язання укласти договір купівлі-продажу нежитлових напівпідвальних приміщень відмовлено. В решті судове рішення залишено без змін.

Постановою Верховного Суду у складі колегії судді Касаційного господарського суду від 31.10.2018 постанову Львівського апеляційного господарського суду від 13.09.2018 у справі № 914/111/18 в частині позовної вимоги про зобов`язання укласти договір купівлі-продажу залишено без змін.

24.01.2019 Львівською міською радою прийнято ухвалу № 4556 «Про внесення змін до ухвали міської ради від 20.07.2017 № 2284", якою внесено зміни у додаток до ухвали Львівської міської ради від 20.07.2017 № 2284 шляхом вилучення пункту 19 (об`єкт нерухомого майна приміщення напівпідвалу, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 25,5 кв.м), яка рішенням Господарського суду Львівської області від 29.05.2019 у справі № 914/411/19, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 21.08.2019, за позовом ОСОБА_1 визнано протиправною та скасовано ухвалу сесії Львівської міської ради від 24.01.2019 № 4556 «Про внесення змін до ухвали міської ради від 20.07.2017 № 2284".

Наведене стало підставою для звернення ОСОБА_1 з позовом до Господарського суду Львівської області з вимогою зобов`язати Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради завершити підготовку об`єкта - нежитлового приміщення, розташованого за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 25,5 кв. м., з індексами 48-1, 48-2, 48-3 до приватизації способом викупу, відповідно до ухвали, прийнятої на сесії Львівської міської ради від 20.07.2017 «Про внесення змін до ухвали Львівської міської ради від 12.07.2012 № 1661 «Про затвердження програми приватизації майна комунальної власності м. Львова на 2012-2014».

Рішенням Господарського суду Львівської області від 23.12.2019 у справі № 914/79/19 позовні вимоги задоволено частково, зобов`язано Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради завершити підготовку об`єкта - нежитлового приміщення, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 25, 5 кв. м, з індексами 48-1, 48-2, 48-3 до приватизації способом викупу.

Постановою Західного апеляційного господарського суду від 14.07.2020 рішення Господарського суду Львівської області від 23.12.2019 скасовано та ухвалено нове рішення про відмову в задоволенні позову.

Постановою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25.11.2020 постанову Західного апеляційного господарського суду від 14.07.2020 у справі № 914/79/19 скасовано, та справу передано на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

За результатами нового розгляду справи, постановою Західного апеляційного господарського суду від 23.03.2021 скасовано рішення Господарського суду Львівської області від 23.12.2019 та ухвалено нове рішення про відмову в позові.

Постановою Верховного суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 28.09.2021 у справі № 914/79/19, постанову Західного апеляційного господарського суду від 23.03.2021 скасовано та передано справу на новий розгляд до Західного апеляційного господарського суду.

Постановою Західного апеляційного господарського суду від 16.05.2022, рішення Господарського суду Львівської області від 23.12.2019 у справі № 914/79/19 залишено без змін.

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 27.07.2022, касаційне провадження у справі № 914/79/19 за касаційною скаргою Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради в частині касаційного оскарження з підстави, передбаченої п.1 ч.2 ст. 287 ГПК України, закрито; в іншій частині касаційну скаргу Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради залишено без задоволення, а постанову Західного апеляційного господарського суду від 16.05.2022 залишено без змін.

Листом від 26.10.2022 Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради повідомило Головного державного виконавця Відділу примусового виконання рішень Управління забезпечення примусового виконання рішень у Львівській області Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Львів), в межах виконавчого провадження № НОМЕР_2 про те, що виконано всі дії, щодо завершення підготовки об`єкта продажу до приватизації, а саме: визначено ціну продажу об`єкта приватизації та отримано згоду Львівської обласної державної адміністрації на відчуження пам`ятки; рішення Господарського суду Львівської області у справі № 914/79/19 від 23.12.2019 виконано.

Раніше, а саме 02.02.2021, Личаківським районним судом м. Львова прийнято рішення в цивільній справі № 463/8131/20 за позовом Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради до ОСОБА_1 , розірвано договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № Л-10025-16 від 25.03.2016 року, з врахуванням змін № Л-10025-16 (Д-16) від 23.11.2016 на нежитлові приміщення, загальною площею 25,5 кв.м., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1, укладеного між Управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради та ОСОБА_1 ; зобов`язано ОСОБА_1 повернути об`єкт оренди шляхом виселення з нежитлових приміщень з індексами 48-1, 48-2, 48-3, загальною площею 25,5 кв.м., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 ; стягнуто з ОСОБА_1 на користь Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради заборгованість з орендної плати у розмірі 43 759, 80 грн та 6 306,00 грн судового збору.

Вказане рішення залишено без змін постановами Львівського апеляційного суду від 09.12.2021 та Верховного суду у складі Касаційного цивільного суду від 23.12.2021.

21.05.2021 державним виконавцем Галицького відділу державної виконавчої служби у м. Львова Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції винесено постанову про закінчення виконавчого провадження № НОМЕР_3 у зв`язку із виконанням боржником вимог виконавчого документа та сплатою виконавчого збору і витрат виконавчого провадження.

08.07.2021 Львівською міською радою прийнято ухвалу № 1081 «Про розмежування повноважень між виконавчими органами Львівської міської ради», якою затверджено «Положення про розмежування повноважень між виконавчими органами Львівської міської ради». Вказаним положенням визначено, зокрема, повноваження управління комунальної власності департаменту економічного розвитку, серед яких: здійснення управління майном, яке належить до власності Львівської міської територіальної громади, у визначених міською радою та виконавчим комітетом межах; виконання повноважень орендодавця, продавця, органу приватизації майна комунальної власності Львівської міської територіальної громади.

06.12.2022 Львівською міською радою прийнято ухвалу № 2596 «Про внесення змін до ухвал міської ради № 32 від 04.02.2021 та № 1081 від 08.07.2021», якою повноваження щодо укладення договорів купівлі-продажу комунального майна способом викупу було покладено на Департамент економічного розвитку Львівської міської ради.

23.12.2022 ОСОБА_1 звернувся до Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради із заявою про укладення договору купівлі-продажу нежитлових приміщень півпідвалу під індексом 48-1, 48-1, 48-3, загальною площею 25,5 кв.м., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 згідно технічного паспорта, виготовленого станом на 04.05.2016 ОКП ЛОР «БТІ та ЕО» за ціною, встановленою висновком про оцінку майна Львівського комунального підприємства «Агенція ресурсів Львівської міської ради» від 22.09.2022, затвердженого рішенням Виконавчого комітету Львівської міської ради № 962 від 19.10.2022 та наказом начальника Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради № 207-п від 20.10.2022; а також проханням надати платіжні реквізити для внесення коштів за таким договором купівлі-продажу.

За результатами розгляду зазначеної заяви, 04.01.2023 Управлінням комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради надано відповідь № 2302-вих-1447, якою ОСОБА_1 відмовлено в укладенні договору купівлі-продажу. Зокрема, зазначено, що Управління комунальної власності не надавало згоди ОСОБА_1 на здійснення невід`ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу; рішення Господарського суду Львівської області від 23.12.2019 у справі № 914/79/19 не зобов`язує управління комунальної власності укласти договір купівлі-продажу; підготовка до приватизації не включає в себе укладення договору купівлі-продажу. Також звернуто увагу, що 07.03.2018 набув чинності ЗУ «Про приватизацію державного і комунального майна», відповідно до ч.2 ст.18 якого, орендар одержує право на викуп орендованого майна лише за наявності сукупності умов. Однак, на даний час, умови викупу не виконуються, зокрема ОСОБА_1 не здійснено невід`ємні поліпшення орендованого майна за згодою Управління комунальної власності, орендарем неналежно виконуються умови договору оренди, про що свідчить наявність заборгованості з орендної плати, а сам договір оренди розірвано за рішенням суду. Враховуючи наведене, в Управління комунальної власності відсутні правові підстави для укладення з ОСОБА_1 договору купівлі-продажу нежитлових приміщень.

Зазначену відповідь ОСОБА_1 отримав 12.01.2023 поштовим відправленням № 7900604058755, що підтверджується наявною в матеріалах справи копією поштового конверта та інформацією щодо поштового відправлення із офіційного веб-сайту ДП «Укрпошта».

02.03.2023 Львівською міською радою прийнято ухвалу № 2982 «Про включення до переліку об`єктів малої приватизації комунальної власності Львівської міської територіальної громади, які підлягають приватизації способом викупу, нежитлового приміщення на вул. Ф. Ліста, 6 та його приватизацію та внесення змін до ухвал міської ради від 04.11.2021 № 1607 від 08.07.2021 №1081», якою повноваження щодо укладення договорів купівлі-продажу комунального майна, окрім укладення договорів купівлі-продажу комунального майна способом викупу у разі, якщо рішення про приватизацію способом викупу прийняла Львівська міська рада покладено на Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради.

25.04.2023 ОСОБА_1 передав Управлінню комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради спірні нежитлові приміщення в межах виконавчого провадження № НОМЕР_1, що підтверджується актом державного виконавця від 25.04.2023.

Як зазначено позивачем у позовній заяві, за час, поки відповідачем виконувались дії щодо завершення підготовки об`єкта продажу до приватизації, змінилось законодавство у сфері приватизації комунального майна. Так, зокрема, станом на липень 2017 року зазначені правовідносини були врегульовані ЗУ «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)». Однак, з 07.03.2018 набув чинності Закон України «Про приватизацію державного і комунального майна», норми якого значно погіршують становище ОСОБА_1 у співвідношенні із Законом України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», а саме, містять додаткові вимоги для проведення приватизації спірних нежитлових приміщень способом викупу, які передбачені ч.ч. 1, 2 ст. 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна». На даний час ОСОБА_1 не має можливості виконати додаткові вимоги, передбачені ЗУ «Про приватизацію державного і комунального майна», адже договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № Л-10025-16 - розірваний в судовому порядку за рішенням Личаківського районного суду м. Львова у справі № 463/8131/20.

27.12.2023 Львівською міською радою прийнято ухвалу № 4294 «Про внесення змін до ухвали міської ради від 08.07.2021 №1081 "Про розмежування повноважень між виконавчими органами Львівської міської ради", якою до повноважень Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради віднесено повноваження щодо укладення договорів купівлі-продажу комунального майна. Вказана ухвала вступила в дію з 01.04.2024.

Вважаючи, що у даному випадку, завершення процедури приватизації спірних нежитлових приміщень способом викупу ОСОБА_1 належить здійснювати за нормами, передбаченими ЗУ «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» у відповідності до п. 2 Перехідних положень Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», при цьому, форма такого договору купівлі-продажу повинна відповідати типовому договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації способом викупу, що затверджений ухвалою Львівської міської ради № 1661 «Про затвердження програми приватизації майна комунальної власності м. Львова на 2012 - 2014 роки» від 12.07.2012, адже саме ухвала була чинною станом на час виникнення спірних правовідносин (липень - жовтень 2017 року) та втратила свою чинність лише 20.09.2018 із прийняттям ухвали Львівської міської ради № 3889 «Про окремі питання приватизації комунального майна м. Львова», ОСОБА_1 звернувся до господарського суду за захистом порушеного права із позовом про зобов`язання укласти договір купівлі продажу нежитлових приміщень.

3. Короткий зміст судових рішень у справі

3.1. Рішенням Господарського суду Львівської області від 26.09.2024 у справі № 914/163/24, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 16.04.2025, у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Судові рішення аргументовані тим, що винятки, передбачені перехідними положеннями Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» не застосовуються до правовідносин, що виникли між сторонами даного спору, оскільки інформаційне повідомлення про продаж комунального майна шляхом викупу не публікувалось, а ухвала Львівської міської ради № 2284 від 20.07.2017 (зі змінами) є рішенням органу місцевого самоврядування про відчуження майна.

Визначення ціни об`єкта відбулося 19.10.2022 (після набрання чинності новим законом), зокрема, рішенням Виконавчого комітету Львівської міської ради № 962 від 19.10.2022 «Про затвердження висновку суб`єкта оціночної діяльності про вартість майна за адресою: АДРЕСА_1». Враховуючи пункт 22 Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 № 1891, станом на день подання позову у даній справі та день прийняття рішення, висновок про вартість майна від 22.09.2022 є недійсним.

Отже, станом на 07.03.2018 (набрання чинності Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна») процедура приватизації об`єкта, за адресою: АДРЕСА_1 не була завершена. Таким чином, відповідачем не порушено прав позивача, а наявність передбачених законом підстав для задоволення позову не була доведена суду у встановленому порядку належними та допустимими доказами.

Крім того, в матеріалах справи відсутні докази здійснення позивачем поліпшень орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25% ринкової вартості. Спірні нежитлові приміщення є частиною пам`ятки архітектури місцевого значення. Докази існування попереднього договору про укладення в майбутньому охоронного договору на пам`ятку (її частину), в матеріалах справи відсутні.

Позивачем в судовому порядку встановлено наявність підстав для завершення підготовки об`єкта до приватизації (рішення Господарського суду Львівської області від 23.12.2019 у справі № 914/79/19). Однак, у цій справі суди встановили наявність підстав для завершення підготовки об`єкта до приватизації, але не встановили підстав для укладення договору купівлі-продажу способом викупу.

З метою виконання зазначеного вище судового рішення, управління комунальної власності завершило підготовку нежитлових приміщень до приватизації способом викупу, в тому числі визначило ціну продажу об`єкта та опублікувало інформацію про об`єкт приватизації на офіційному сайті управління комунальної власності та на сайті Prozorro. Продажі. Однак, підготовка до приватизації не включає в себе укладення договору купівлі-продажу.

4. Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

4.1. ОСОБА_1 звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення судів попередніх інстанцій і ухвалити нове рішення про задоволення позову.

Підставою касаційного оскарження є пункт 3 частини другої статті 287 ГПК України.

4.2. Заявник вважає, що відсутній висновок щодо застосування пункту 2 Перехідних положень Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна».

На думку скаржника, завершення процедури приватизації спірних нежитлових приміщень способом викупу ОСОБА_1 належить здійснювати за нормами, передбаченими Законом України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» відповідно до пункту 2 Перехідних положень Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна»

Позивач ужив усіх доступних йому заходів в межах процедури приватизації спірних нежитлових приміщень та законно очікував на завершення процедури їх приватизації в період до 20 вересня 2017 року, як це передбачено ч. 2 ст. 8 ЗУ «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», або за найнесприятливіших для себе умов до 31.10.2017, як це зазначило Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради у листі від 11.08.2017 № 2302-4150.

Форма договору купівлі - продажу повинна відповідати типовому договору купівлі - продажу об`єкта малої приватизації способом викупу, що затверджений ухвалою Львівської міської ради № 1661 «Про затвердження програми приватизації майна комунальної власності м. Львова на 2012 - 2014 роки» від 12.07.2012

Скаржник стверджує, що через протиправну поведінку Львівської міської ради та Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради, які виражалися у протиправних рішеннях у вигляді прийняття двох ухвал про виключення спірного об`єкта із переліку об`єктів, які підлягають приватизації способом викупу та бездіяльності, яка виражалася у не вчиненні як протягом передбачених законом двох місяців так і протягом більш як 5 років жодних дій для завершення підготовки спірного об`єкта до приватизації такий договір купівлі - продажу не було укладено. Саме зазначена протиправна поведінка Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради та Львівської міської ради призвела до порушення права Позивача на реалізацію свого права на приватизацію спірних нежитлових приміщень.

До апеляційної скарги у даній справі було долучено копії усіх договорів купівлі - продажу, які були укладені Управлінням комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради на виконання ухвали Львівської міської ради № 2284 «Про внесення змін до ухвали Львівської міської ради від 12.07.2012 № 1661 «Про затвердження програми приватизації майна комунальної власності м. Львова на 2012 - 2014» щодо приватизації усіх інших приміщень, які були включені до переліку об`єктів, що підлягали приватизації способом викупу. При цьому в жодному з долучених договорів не зазначається про проведення покупцем невід`ємних поліпшень, на необхідність проведення яких посилаються як Відповідач так і суди попередніх інстанцій.

5. Позиція Верховного Суду

5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.

5.2. Відповідно до статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

5.3. Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, укладати договори в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійні договори, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду (частина 5 статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні").

Від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради (частина 5 статті 16 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні").

Виключною компетенцією відповідної ради є прийняття рішень щодо відчуження комунального майна, затвердження місцевих програм приватизації, а також переліку об`єктів комунальної власності, які не підлягають останній, визначення доцільності, порядку та умов приватизації об`єктів права комунальної власності (пункт 30 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні").

Одним із способів зміни форми власності є приватизація, в процесі якої відбувається відчуження на користь фізичних або юридичних осіб майна, що є державною чи комунальною власністю, та майна, що належить Автономній Республіці Крим. Порядок відчуження такого майна визначається законами, зокрема Законом України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

Згідно зі статтею 3 вказаного Закону приватизація об`єктів малої приватизації здійснюється шляхом викупу; продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону.

У частині першій статті 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" передбачено, що Фонд державного майна України, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, місцеві ради затверджують за поданням органів приватизації переліки об`єктів, які підлягають: продажу на аукціоні, за конкурсом, а також викупу.

Місцеві ради є органами, які здійснюють функції щодо розпорядження комунальною власністю, визначають перелік об`єктів, що підлягають приватизації та способи їх приватизації. Доцільність застосування того чи іншого способу приватизації визначається органом приватизації самостійно, окрім випадків, визначених законами.

Відповідно до частини першої статті 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" викуп застосовується щодо об`єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими актами.

У рішенні Конституційного Суду України від 13.12.2000 № 14-рп/2000 у справі № 1-16/2000 зазначено, що викуп застосовується у випадках, передбачених статтею 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та іншими законами, і є в такому разі обов`язковим для органів приватизації та органів, які затверджують переліки об`єктів малої приватизації.

Згідно зі статтею 9 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств" за рішенням органів приватизації проводиться інвентаризація майна об`єкта малої приватизації в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України, та оцінка такого об`єкта відповідно до методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України; ціна продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, та початкова ціна об`єкта малої приватизації на аукціоні або за конкурсом встановлюється на підставі результатів його оцінки.

Відповідно до статті 10 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" відповідний орган приватизації публікує в інформаційному бюлетені та місцевій пресі, інших друкованих виданнях, визначених органами приватизації, перелік об`єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу, який містить назву об`єкта приватизації та його місцезнаходження.

Згідно з частиною першою статті 13 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) здійснюється на вимогу особи, яка використовує оцінку майна та її результати для прийняття рішень, у тому числі на вимогу замовників (платників) оцінки майна, органів державної влади та органів місцевого самоврядування, судів та інших осіб, які мають заінтересованість у неупередженому критичному розгляді оцінки майна, а також за власною ініціативою суб`єкта оціночної діяльності. Підставою для проведення рецензування є письмовий запит до осіб, які відповідно до цієї статті мають право здійснювати рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна).

Частиною першою статті 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" встановлено, зокрема, що приватизація об`єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.

07.03.2018 набрав чинності Закон України "Про приватизацію державного і комунального майна".

Пунктом 2 розділу V "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" встановлено, що приватизація (продаж) об`єктів, щодо яких рішення про приватизацію було прийнято до набрання чинності цим Законом, здійснюється та завершується відповідно до вимог цього Закону.

Цим же пунктом 2 розділу V "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" передбачає винятки із цього загального правила.

Таким винятком, зокрема, є випадок, коли після завершення процедури продажу відбувається оформлення договору купівлі-продажу (абзац 3 пункту 2 розділу V "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна").

Відповідно до пункту 14 частини першої статті 1 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" завершення приватизації - це продаж об`єкта приватизації (усіх акцій, передбачених до продажу, єдиного майнового комплексу, іншого майна тощо) та перехід права власності на такий об`єкт покупцю, що оформлюється наказом відповідного органу приватизації.

Закінчення процедури приватизації шляхом укладення договору купівлі-продажу відповідно до абзацу 3 пункту 2 розділу V "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" можливо лише в тому випадку, коли органом приватизації здійснено всі дії, спрямовані на проведення підготовки об`єкта до приватизації, в тому числі і визначено ціну продажу (такий висновок викладено в постанові Верховного Суду від 02.04.2019 у справі № 910/11054/18).

Вказаний висновок викладений у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 15.07.2025 у справі № 922/35/22.

Як слідує із матеріалів цієї справи, суди попередніх інстанцій дійшли суперечливих висновків. З одного боку суди встановили, що процедура продажу не була завершена до набрання чинності Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», а з іншого послалися на рішення Господарського суду Львівської області від 23.12.2019 у справі № 914/79/19, яким встановлено наявність підстав для завершення підготовки об`єкта до приватизації. При цьому остання теза помилково спростована з посиланням на відсутність у рішенні у справі № 914/79/19 висновків про наявність підстав для укладення договору купівлі-продажу способом викупу, оскільки у справі № 914/79/19 предметом спору було зобов`язання відповідача завершити підготовку об`єкта до приватизації. У той час, як судам необхідно було встановити чи створюють обставини, які склались між сторонами, винятковий випадок, який підпадає під дію пункту 2 розділу V "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", а саме чи є процедура продажу завершеною. У іншому разі, як встановлено вказаним пунктом, приватизація здійснюється відповідно до вимог Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», який набрав чинності 06.03.2018.

Крім того, поза увагою судів залишились доводи позивача про те, що з його боку були вчинені всі необхідні дії в межах процедури приватизації, проте договір купівлі-продажу спірного майна не був укладений з вини відповідача, який своїми протиправними діями затягував процес приватизації, що встановлено, на його думку, рішеннями судів у справах № 914/111/18, № 914/411/19, № 914/79/19, у тому числі і Верховним Судом. Позивач вважає, що він законно очікував на завершення процедури приватизації шляхом викупу спірного майна.

Верховний Суд зазначає, що "легітимними очікуваннями" (від англ. "legitimate expectations") вважаються розумні, небезпідставні або обґрунтовані очікування. В юридичній практиці зазначений термін також має такі альтернативні назви, як правомірні, законні, розумні або виправдані сподівання.

Європейський суд з прав людини у рішенні від 26.06.2014 у справі "Суханов та Ільченко проти України" зазначив, що за певних обставин "законне сподівання" на отримання "активу" також може захищатися статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року.

Легітимне очікування спрямоване на те, щоб у випадках, коли особа переконана, що досягне певного результату, якщо буде діяти відповідно до норм правової системи, забезпечить захист цих сподівань. Однак легітимні очікування не можна ототожнювати із очікуваннями, що виникають на підставі особистого сприйняття або помилкової оцінки певних обставин чи правових норм; не можуть виникати легітимні очікування, якщо існує спір щодо правильного тлумачення та застосування національного законодавства; обов`язковою умовою, за наявності якої певне сподівання (вимога) особи набуває ознак легітимного очікування, є те, що таке очікування (вимога) має належне правове підґрунтя, тобто наявне достатнє джерело для відповідного очікування.

Отже, для вирішення даного спору судам необхідно надати оцінку доводам позивача щодо наявності чи відсутності у нього легітимних очікувань завершення процедури приватизації шляхом викупу. З наведеного вбачається, що суди не встановили усіх обставин справи, не дослідили докази, які є важливими у спірних правовідносинах, не врахували практику Верховного Суду, а колегія суддів, з огляду на повноваження, передбачені статтею 300 ГПК України не може самостійно встановлювати відповідні обставини.

Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 73 74 76 77 86 236- 238 282 ГПК України, визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів), з наданням оцінки всім аргументам учасників справи. Для повного і всебічного розгляду справи важливим є встановлення та аналіз сукупного зв`язку зазначених вище обставин, а їх відсутність не дає змогу розглянути спір у відповідності до вимог законодавства та встановити наявність підстав для задоволення чи відмови у задоволенні позовних вимог.

5.5. На підставі викладеного, колегія суддів зазначає, що хоча доводи скаржника про відсутність висновку Верховного Суду щодо застосування пункту 2 розділу V "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" є помилковими, оскільки такий висновок викладений, зокрема, у постанові від Верховного Суду 15.07.2025 у справі № 922/35/22 проте судові рішення у цій справі прийняті без з`ясування всіх обставин, необхідних для застосування такого висновку, у зв`язку з чим касаційну скаргу необхідно задовольнити частково, Рішення Господарського суду Львівської області від 26.09.2024 та постанову Західного апеляційного господарського суду від 16.04.2025 у справі № 914/163/24 скасувати і передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

6. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

6.1. Відповідно до частин першої, другої, п`ятої статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

6.2. Згідно із пунктом 2 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд.

6.3. Зважаючи на викладене, касаційну скаргу необхідно задовольнити частково, судові рішення у справі № 914/163/23 скасувати, справу передати на новий розгляд до Господарського суду Львівської області.

7. Розподіл судових витрат

7.1. З огляду на задоволення частково касаційної скарги та направлення справи на новий розгляд судові витрати, понесені скаржником у зв`язку з розглядом справи у суді касаційної інстанції, підлягають розподілу за результатами вирішення спору.

Керуючись статтями 300 301 308 310 314 315 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Господарського суду Львівської області від 26.09.2024 та постанову Західного апеляційного господарського суду від 16.04.2025 у справі № 914/163/24 скасувати, справу передати на новий розгляд до Господарського суду Львівської області.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Н. О. Волковицька

Судді С. К. Могил

О. В. Случ