Позасудове стягнення іпотеки: розбір судових рішень на користь боржника

Однак ця «оперативність» має зворотний бік. Позасудове стягнення позбавляє боржника майна у фактично автоматичному режимі, тому закон встановлює для фінансових установ суворі вимоги для такого переходу права власності. Законодавець свідомо створив систему гарантій, щоб не допустити зловживань з боку кредитора та недопущення безпідставної втрати іпотеки позичальником.

На практиці банки та МФО нерідко нехтують цими правилами, наприклад: відправляють вимоги на застарілі адреси, ігнорують 30-денний строк очікування, маніпулюють оцінкою майна або реєструють право власності за наявності мораторіїв чи процесуальних заборон і т.п.

Ключовий правовий висновок сформований практикою Верховного суду свідчить, що підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й ненадання експертної оцінки предмета іпотеки (висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 24.12.2025 у справі №646/857/18, від 28.01.2026 у справі 932/3641/22). Доречи, остання справа це я її вів по одному із свої клієнтів.

Таким чином, боржникові навіть не обов'язково спростовувати факт наявності боргу - достатньо довести, що кредитор пішов «коротким шляхом» підчас якого допустився суттєвої помилки.

У цій статті розберу, які саме процедурні помилки банків та МФО стають «залізобетонними» аргументами для захисту боржника у суді, як правильно зафіксувати ці порушення та які способи судового захисту варто обирати для повернення собі іпотечного майна.

Далі будуть відповіді на питання:

• вимога про усунення порушення: помилки у змісті, адресації та доказах вручення (проблематика Укрпошти, відсутність опису вкладення);

• дотримання 30-денного строку виконання боржником вимоги про погашення боргу: з якої дати відраховувати (з дати відправки чи з дати отримання боржником);

• оцінка іпотеки та заниження вартості;

• наявність арешту, забезпечення позову, мораторію на час позасудового звернення стягнення на іпотеку;

• що просити у позові для скасування переходу права власності на іпотеку;

• скасування позасудового переходу права власності, якщо борг дійсно існує;

• які процедурні помилки банку або МФО є найсильнішими для перемоги в суді;

• що буде з майном під час судового розгляду, якщо банк захоче його перепродати. І що робити, якщо банк вже встиг перепродати квартиру третій особі;

• чи залишається борг після того, як суд скасує позасудове стягнення;

• як обрати адвоката для захисту іпотеки;

• обставини проти боржника;

• строк звернення до суду для скасування переходу права власності;

• реструктуризація боргу у рамках кодексу про банкротство, допоможе боржнику не втратити іпотеку;

• щодо належного відповідача у спорі про скасування рішення реєстратора про реєстрацію права власності на іпотеку за іпотекодержателем;

• повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу погасити борг;

• висновок про вартість іпотеки, що складений більш ніж за 90 днів до переходу права власності на іпотеку;

• ненадання іпотекодержателем державному реєстратору оцінки іпотеки для проведення реєстрації права власності за банком;

• продаж предмета іпотеки від імені іпотекодавців не передбачено законом як спосіб звернення стягнення на іпотеку;

• застосування іншого способу задоволення вимог, ніж визначено в повідомленні направленому іпотекодавцю;

• суди не наділені повноваженнями звертати стягнення на іпотеку шляхом визнання права власності на нього за іпотекодержателем;

• неспівмірність заборгованості за основним зобов`язанням з вартістю переданого в іпотеку майна не є підставою для відмови в задоволенні позову про звернення стягнення на іпотеку;

• відсутність обов’язку нового кредитора (іпотекодержателя) повторно надсилати боржнику письмову вимогу про усунення порушень за кредитним договором;

• іпотека залишається дійсною незалежно від зміни власника майна;

• порядок виселення з житлового приміщення – предмета іпотеки, якщо сторони договору іпотеки передбачили іпотечне застереження про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Відповіді:

Вимога про усунення порушення: помилки у змісті, адресації та доказах вручення (проблематика укрпошти, відсутність опису вкладення)

Порушення кредитором порядку направлення вимоги про усунення порушення є однією з найсильніших підстав для скасування позасудового стягнення в суді.

Дані правовідносини регулюються частиною 1 статті 35 Закону України «Про іпотеку»: у разі порушення основного зобов’язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов’язань, вимога про виконання порушеного зобов’язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Слід наголосити основні процедурні помилки банків та МФО:

• адресація (направлення не туди): кредитор надсилає вимогу на адресу іпотеки або випадкову адресу, а не на місце проживання/реєстрації, вказане в договорі (якщо боржник не повідомляв про її зміну);

• відсутність опису вкладення до листа Укрпошти (проблематика доказування): відправка вимоги звичайним чи рекомендованим листом без опису вкладення не доводить, що всередині була саме вимога ст. 35, а не порожній аркуш чи інший документ;

• неналежні докази вручення (трекінг Укрпошти): позначка Укрпошти «повернуто за закінченням терміну зберігання» або «адресат відсутній» не дорівнює належному врученню, якщо кредитор не доведе, що поштове повідомлення дійсно вручалося боржникові під розпис;

• помилки у змісті: відсутність у вимозі чіткого розрахунку суми боргу, відсутність попередження про конкретний спосіб позасудового стягнення (можливість сплати борг) або надання строку для усунення порушень менше ніж 30 днів.

Головний юридичний висновок: якщо кредитор не доведе факт належного отримання (або умисного ухилення від отримання) вимоги боржником, позасудове звернення стягнення визнається судом незаконним незалежно від наявності самого боргу.

ВІДЕО У ТЕМУ: Скасування рішення державного реєстратора щодо переходу права власності на іпотечне майно

Дотримання 30-денного строку виконання боржником вимоги про погашення боргу: з якої дати відраховувати (з дати відправки чи з дати отримання боржником)

Відповідно до ч.1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» та сталої практики Верховного суду, 30-денний строк відраховується з дати отримання вимоги боржником, а не з дати її відправки кредитором.

Ключові нюанси перебігу цього строку:

1. Базове правило: день вручення поштового відправлення адресату під розпис є першим днем перебігу 30-денного строку.

2. Якщо лист повернувся: якщо кредитор направив лист за правильною адресою з описом вкладення, але боржник його не забрав, перебіг строку не починається, тому що відсутній факт отримання боржником. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29.9.20 у справі 757/13243/17 звернула увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також потрібно вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

3. Передчасна реєстрація = незаконна: якщо банк / МФО зареєстрував право власності на іпотечне майно (або продав його) до спливу 30 днів від дати фактичного вручення / повернення листа - це є підставою для скасування реєстраційної дії в суді.

Оцінка іпотеки та заниження вартості

Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність або спеціальне майнове право на нього за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб’єктом оціночної діяльності (частина 5 статті 37 закону про іпотеку).

Порушення порядку проведення оцінки є важливою підставою для захисту боржника в суді.

Основні порушення кредитора та їх юридичні наслідки:

• проведення оцінки «заднім числом»: звіт про оцінку майна має бути дійсним на момент проведення реєстрації права власності (строк дійсності звіту становить 6 місяців). Якщо оцінка прострочена або складена вже після переоформлення майна, це є суттєвим процедурним порушенням;

• заниження вартості (продаж / переоформлення за безцінь): кредитор зобов’язаний здійснювати звернення стягнення за дійсною ринковою вартістю. Спеціально занижена оцінка порушує права боржника, оскільки позбавляє його права отримати різницю між високою вартістю майна та сумою боргу.

У постанові від 23.01.2-19 у справі 306/1224/16 та від 20.03.2019 у справі 306/2053/16 Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно під час позасудового врегулювання.

Крім того, у постанові від 13.03.2024 у справі 201/15228/17 Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що до 26.02.2020 Порядок 1127 не передбачав подання державному реєстратору звіту про оцінку предмета іпотеки, проте така вимога передбачалася у частині третій статті 37 Закону України «Про іпотеку», що має вищу юридичну силу та відповідно до якої іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності, й зобов'язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, тому іпотекодержатель іпотекодержатель зобов'язаний надати державному реєстратору документ про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ним.

Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й ненадання експертної оцінки предмета іпотеки (висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 24.12.2025 у справі 646/857/18, від 28.01.2026 у справі 932/3641/22).

ВІДЕО У ДОПОМОГУ: Скасування виконавчих дій, виконавчих проваджень під час війни

Наявність арешту, забезпечення позову, мораторію на час позасудового звернення стягнення на іпотеку

Проведення позасудового звернення стягнення за наявності юридичних перешкод є одним із найпоширеніших грубих порушень з боку нотаріусів та реєстраторів.

Основні порушення та їх наслідки:

• наявність арештів та обтяжень, у т.ч. у рамках кримінального провадження (крім самої іпотеки): наявність внесених до Державного реєстру речових прав (ДРРП) арештів (виконавчих, судових, у кримінальних провадженнях) прямо блокує будь-які реєстраційні дії щодо зміни власника. Переоформлення майна кредитором за наявності чинних арештів є порушенням пункту 6 частини 1 статті 24 закону про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, тому є безумовною підставою для скасування такої реєстрації;

• забезпечення позову (судова заборона): якщо суд у межах іншої справи (наприклад, про визнання іпотечного договору недійсним) вжив заходів забезпечення позову шляхом заборони вчиняти реєстраційні дії щодо майна, реєстрація права власності за кредитором є незаконною з моменту постановлення ухвали суду (незалежно від того, чи знав про неї реєстратор та чи внесена ухвала до ДРРП);

• дія мораторіїв:

Воєнний мораторій: під час дії воєнного стану та протягом 30 днів після його припинення / скасування діє заборона на позасудове звернення стягнення на іпотечне житлове майно громадян, яке перебуває в іпотеці за споживчими кредитами (відповідно до закону №2120-IX від 15.03.2022 з урахуванням подальших змін щодо території розташування майна та статусу боржника).

Валютний мораторій: за положенням закону про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті, якщо кредит було надано та отримано не в гривнях, а в іноземній валюті. У цій ситуації вчинення реєстраційних дій під час дії законної заборони у формі мораторію, робить таку реєстрацію протиправною, якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:

• таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;

• загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв.м для квартири та 250 кв.м для житлового будинку.

Май на увазі, наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Що просити у позові для скасування переходу права власності на іпотеку

Залежить від того, хто є власником майна на момент подання позову:

• якщо банк / мфо і вони не встигли переписати майно на третю особу – тоді слід у суду просити визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора / нотаріуса про державну реєстрацію права власності за кредитором. Чому так: тому що банк / мфо є стороною за договором іпотеки, тому витребування спірного майна у такої сторони є неналежним способом захисту, оскільки «витребувати» застосовується виключно до особи, з якою відсутні договірні відносини, щодо іпотеки. При цьому, скасування рішення державного реєстратора / нотаріуса відновлює становище, яке існувало до порушення (скасованого рішення);

• якщо банк / мфо встигли переписати майно на третю особу – тоді просити витребувати таке майно на користь боржника згідно статей 377 – 388 цивільного кодексу.

ВІДЕО БОНУС: Захист спільного майна подружжя від торгів СЕТАМ

Можна скасувати позасудовий перехід права власності, якщо борг дійсно існує

Так. Для суду у першу чергу вирішальним буде дотримання кредитором процедури:

• оцінка майна;

• надсилання вимоги боржнику (іпотекадателю);

• надання повного пакету документів нотаріусу (реєстратору).

Порушення бодай одного із цього етапів (наприклад, направлення вимоги ст. 35 Закону «Про іпотеку») робить позасудове стягнення незаконним.

Які процедурні помилки банку або мфо є найсильнішими для перемоги в суді

Відсутність належного доказу вручення письмової вимоги боржнику (з описом вкладення) та проведення реєстрації під час дії мораторію або за наявності арештів у ДРРП. Це безумовні підстави для скасування реєстрації.

Що буде з майном під час судового розгляду, якщо банк захоче його перепродати. І що робити, якщо банк вже встиг перепродати квартиру третій особі

Щоб унеможливити перепродаж, разом із позовом подається заява про забезпечення позову. Суд накладає заборону на вчинення реєстраційних дій та відчуження майна до набрання рішенням законної сили.

Якщо все таки майно буде продано банком на користь третьої особи, останню потрібно залучати до справи як співвідповідача і залежно від підстав, та предмету позову – змінити предмет або підставу. Одночасна зміна не дозволяється, тому є частими випадками взагалі отримання відмова у задоволенні позову, і перепадати позов з урахуванням нового власника.

Чи залишається борг після того, як суд скасує позасудове стягнення

Так, борг не анулюється. Скасування реєстрації повертає сторони у початковий стан: майно повертається боржнику, іпотека відновлюється, а банк змушений стягувати борг виключно в законний (найчастіше судовий) спосіб.

Як обрати адвоката для захисту іпотеки

Ключові критерії для вибору:

• треба перевірити ПІБ адвоката в Єдиному реєстрі адвокатів України (ЄРАУ) та чинність свідоцтва;

• обирай юриста саме з досвідом у твоїй категорії справ (іпотечні, кредитні спори, тощо);

• професіонал оцінює ризики й перспективи, але ніколи не дає 100% гарантії виграшу;

• робота оформлюється письмовим договором про надання правничої допомоги з чітко визначеною сумою, способом оплати та конкретним обсягом послуг (стратегія).

Сума наведеного є необхідною для ефективної співпраці.

Обставини проти боржника

1. Зміна адреси без повідомлення кредитора: якщо боржник змінив місце проживання/реєстрації і не повідомив банк (як вимагає договір), відправка вимоги на стару адресу вважатиметься належним повідомленням.

2. Умисне ухилення від отримання пошти: письмова відмова від отримання листа чи ігнорування поштових сповіщень під розпис, трактується судом як добросовісна спроба вручення з боку кредитора.

3. Пропуск строків позовної давності: заборгованість або пропуск строку на оскарження дій реєстратора без поважних причин позбавляє можливості скасувати перехід права власності.

4. Невірний спосіб захисту у позові: подання вимоги про «скасування рішення реєстратора» замість «витребування майна» (якщо майно вже перепродане або фактично втрачене) є підставою для відмови в позові.

ВІДЕО ДОПОМОГА: Суд заборонив двічі стягувати один кредит ТОВ Фінансова Компанія «Централ Фінанс»

Строк звернення до суду для скасування переходу права власності

Для оскарження позасудового переходу права власності на майно застосовуються такі строки звернення до суду:

• загальний строк (позовна давність): 3 роки з моменту, коли боржник, іпотекодавець (позивач) дізнався або повинен був дізнатися про порушення свого права - тобто про проведення державної реєстрації права власності (ст. 257, ч. 1 ст. 261 цивільного кодексу);

• спеціальний строк до адміністративного суду (якщо відповідачами є суб'єкт владних повноважень нотаріус чи державний реєстратор): якщо оскаржуються суб'єктні дії реєстратора в порядку адміністративного судочинства - 6 місяців з дня, коли особа дізналася про порушення.

Ключовий нюанс: якщо захист здійснюється у порядку цивільного або господарського судочинства (що є основним для іпотечних спорів щодо захисту приватного права), застосовується саме 3-річний строк позовної давності.

Відлік починається не з дати самої реєстрації, а з дати, коли боржнику стало відомо про її вчинення (наприклад, з моменту отримання витягу з ДРРП чи вимоги про виселення).

Реструктуризація боргу у рамках кодексу про банкротство, допоможе боржнику не втратити іпотеку

Лише якщо іпотека єдине місце проживання боржника та кредит брався у валюті, тоді процедура неплатоспроможності (банкрутства) фізичної особи є одним із найефективніших легальних інструментів для збереження іпотечного житла.

Тим самим, судова процедура неплатоспроможності дозволяє зупинити ризики для іпотеки та дає можливість виплачувати борг у довгострокову розстрочку (10-15 років) без ризику втратити єдину квартиру чи будинок.

Щодо належного відповідача у спорі про скасування рішення реєстратора про реєстрацію права власності на іпотеку за іпотекодержателем

Належний відповідач – є виключно іпотекодержатель (кредитор / банк / МФО / новий кредитор), на чию користь було здійснено перехід права власності на майно.

Процесуальний статус державного реєстратора / нотаріуса: реєстратор або нотаріус не є належним відповідачем у цивільно-правовому спорі про право. Вони можуть залучатися до участі у справі лише як треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору.

Отже, спір про скасування рішення про державну реєстрацію права власності є спором про право цивільне між боржником та кредитором. Пред'явлення позовних вимог до реєстратора/нотаріуса як до відповідача є самостійною підставою для відмови в позові щодо цих вимог.

Близькі за змістом висновки містяться у постанові Верховного суду від 2.6.21 справа 520/5566/19.

Повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу погасити борг

Надсилання письмової вимоги про усунення порушення є обов’язковою імперативною процедурою, недотримання якої позбавляє кредитора права на позасудове звернення стягнення.

Ключові вимоги та юридичні нюанси:

• кредитор зобов'язаний направити окремі письмові вимоги іпотекодавцю і боржнику (якщо це різні особи). Не направлення вимоги хоча б одному з них - є самостійною підставою для скасування реєстрації права власності за кредитором;

• зміст вимоги: документ повинен містити чіткий розрахунок заборгованості, вказівку на конкретне порушене зобов'язання, попередження про намір застосувати позасудове звернення стягнення та надання 30-денного строку для усунення порушень;

• вимога має надсилатися цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення на офіційну адресу, зазначену в договорі (якщо особа офіційно не повідомляла про зміну адреси).

Тому, направлення вимоги і боржнику, і майновому поручителю (іпотекодавцю) є елементом єдиного процесуального механізму. Відсутність доказів належного відправлення/вручення вимоги будь-кому з них робить подальше позасудове стягнення незаконним та підлягаючим скасуванню в суді (Велика палата Верховного суду 29.9.20 справа 757/13243/17).

Висновок про вартість іпотеки, що складений більш ніж за 90 днів до переходу права власності на іпотеку

Подання іпотекодержателем державному реєстратору висновку про вартість предмета іпотеки, що складений більш ніж за 90 днів до переходу права власності на предмет іпотеки, свідчить про відсутність підстав у державного реєстратора для реєстрації права власності предмета іпотеки за іпотекодержателем (Верховний суд 28.8.24 справа 369/5543/20).

Ненадання іпотекодержателем державному реєстратору оцінки іпотеки для проведення реєстрації права власності за банком

Ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, тому іпотекодержатель зобов`язаний надати державному реєстратору документ про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ним. Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й ненадання експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження (Велика палата Верховного суду 13.3.24 справа 201/15228/17).

Продаж предмета іпотеки від імені іпотекодавців не передбачено законом як спосіб звернення стягнення на іпотеку

Відповідно до частини п`ятої статті 38 закону про іпотеку дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. Враховуючи зазначене, підстави для задоволення позову іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу предмета іпотеки від імені іпотекодавця відсутні (Верховний суд 26.5.21 справа 705/5748/14).

Застосування іншого способу задоволення вимог, ніж визначено в повідомленні направленому іпотекодавцю

Якщо іпотекодержатель надіслав іпотекодавцю повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу третій особі та не повідомляв про застосування іншого способу задоволення вимог іпотекодержателя під час звернення стягнення на предмет іпотеки у процедурі позасудового врегулювання на підставі договору іпотеки, то звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття іпотекодержателем права власності є незаконним (Велика палата Верховного суду 27.3.19 справа 520/17304/15).

Суди не наділені повноваженнями звертати стягнення на іпотеку шляхом визнання права власності на нього за іпотекодержателем

Сторони у договорі чи відповідному застереженні можуть передбачити як передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку, так і надання іпотекодержателю права від свого імені продати предмет іпотеки як за рішенням суду, так і на підставі відповідного застереження у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя чи застереження в іпотечному договорі на підставі договору купівлі-продажу.

Таким чином, передача іпотекодержателю права власності на іпотеку відповідно до статей 36, 37 закону про іпотеку є способом позасудового врегулювання, який здійснюється за згодою сторін без звернення до суду, натомість з урахуванням вимог статей 328 335 392 ЦК у контексті статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку», суди не наділені повноваженнями звертати стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього за іпотекодержателем (Верховний суд 11.9.19 справа 925/1387/15).

Неспівмірність заборгованості за основним зобов`язанням з вартістю переданого в іпотеку майна не є підставою для відмови в задоволенні позову про звернення стягнення на іпотеку

Законодавством не передбачено такої підстави для відмови в задоволенні позову про звернення стягнення на предмет іпотеки, як неспівмірність заборгованості за основним зобов`язанням з вартістю майна, переданого в іпотеку в рахунок забезпечення належного його виконання. Зазначене положення може враховуватися лише в разі, якщо порушенням основного зобов`язання іпотекодержателю не завдано збитків. Позбавлення ж іпотекодержателя права на звернення стягнення на майно в рахунок погашення заборгованості, яка в установленому порядку доведена, призводить до порушення співвідношення майнових прав сторін, що не узгоджується із загальними засадами цивільного законодавства (судовий захист цивільного права та інтересу, справедливість, добросовісність та розумність), що закріплені у пунктах 5 та 6 частини першої статті 3 цивільного кодексу (Верховний суд 12.8.20 справа 450/2216/15).

Відсутність обов’язку нового кредитора (іпотекодержателя) повторно надсилати боржнику письмову вимогу про усунення порушень за кредитним договором

Новий кредитор (іпотекодержатель) при реалізації позасудового порядку звернення стягнення на предмет іпотеки не зобов’язаний надсилати боржнику письмову вимогу про усунення порушень за кредитним договором, якщо така вимога була надіслана первісним кредитором (Верховний суд 11.9.19 справа 755/7423/17).

Іпотека залишається дійсною незалежно від зміни власника майна

Іпотека залишається дійсною незалежно від зміни власника майна. У разі вибуття заставного майна з власності іпотекодавця, законодавством встановлено механізм захисту прав іпотекодержателя шляхом перенесення всіх прав та обов'язків іпотекодавця на особу, до якої перейшло право власності на майно.

У такому випадку в разі невиконання позичальником своїх кредитних зобов'язань, іпотекодержатель в силу частини 1 статті 33 закону про іпотеку має право задовольнити свої вимоги за рахунок іпотечного майна шляхом заявлення позовних вимог про звернення стягнення на предмет іпотеки до особи, яка є власником іпотечного майна на момент заявлення таких вимог ( Верховний суд 24.6.20 справа 904/9896/17).

ВІДЕО БОНУС: Виселення за борги: міфи, реальні загрози для боржника

Порядок виселення з житлового приміщення – предмета іпотеки, якщо сторони договору іпотеки передбачили іпотечне застереження про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання

Якщо сторони договору іпотеки передбачили у ньому іпотечне застереження про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі цього договору, виселення має відбуватися з дотриманням передбаченої у частині другій статті 40 закону про іпотеку та у частині 3 статті 109 житлового кодексу УРСР процедури (щодо направлення мешканцям житла письмової вимоги добровільно звільнити житловий будинок чи житлове приміщення). Її недотримання є підставою для відмови у позові про виселення мешканців житла, що є предметом іпотеки і на яке звертається стягнення, оскільки на момент звернення з таким позовом відсутні порушення, невизнання або оспорювання прав іпотекодержателя чи нового власника стосовно предмета іпотеки (Верховний суд від 13.3.19 справа 520/7281/15).

Автор статті: адвокат Васильев Павел Сергеевич