При каких условиях дом признается аварийным

Содержание:

• Нормативные основы признания дома аварийным
• Что такое признание здания аварийным
• Порядок признания дома аварийным
• Если частный дом признан аварийным

Жизнь и здоровье граждан признаны в Украине самой большой социальной ценностью. В то же время, каждому гарантируется право на жилище (статья 47 Конституции Украины) и государство обязано создать условия при которых каждый может построить, приобрести или взять в аренду жилье. Никто не может быть принудительно лишен жилья, кроме как на основании решения суда и согласно закону - гласит наша Конституция. Учитывая все это - аварийное или непригодное для проживания жилье, которое может создать опасность для жизни и здоровья граждан, необходимо своевременно идентифицировать. Впрочем, давайте разберемся, какой на данный момент существует порядок признания дома аварийным.

Згадайте новину: Роз’яснення щодо фіксації руйнувань для ліквідації наслідків бойових дій та відновлення інфраструктури населених пунктів в умовах воєнного стану

Нормативные основы признания дома аварийным

До сих пор, основным нормативным актом в сфере защиты прав на жилье является Жилищный кодекс Украинской РСР от 30.06.1983 года (далее - ЖК). Впрочем, недавно - 21.04.2022 г., Верховная Рада Украины приняла законопроект №4284, “О десоветизации законодательства Украины” (далее - законопроект 4284), в котором название “Жилищный кодекс Украинской РСР” поменяла на “Жилищный кодекс Украины”. Также были изменены / удалены слова-пережитки тех времен - к примеру “Совет народных депутатов” на просто “совет”. Закон сейчас находится на подписи у Президента Украины и на дату написания этой статьи не вступил в силу, поэтому приведенные ниже нормы будут учитывать пока еще не измененную редакцию.

Вопрос же обследования состояния для признания дома непригодным для проживания регулируется тоже, довольно таки раритетным, Постановлением Совета министров Украинской ССР от 26 апреля 1984 г. №189 “О порядке обследования состояния жилых домов с целью установление их соответствия санитарным и техническим требованиям и признанию жилых домов и жилых помещений непригодными для проживания” (далее - Постановление №189).

Напомню, статья 3 Закона Украины “Про правопреемство Украины” гласит что законы Украинской РСР и иные акты принятые Верховным Советом УРСР действуют поскольку не противоречат законам Украины, принятым после независимости Украины. Хоть Постановление № 189 принято Советом министров УРСР, оно - по аналогии с данной нормой продолжает действовать, как и ЖК. Об этом свидетельствуют и некоторые информационные письма, например, письмо Министерства ЖКХ Украины 26.02.2010 №12/20-11-213 “По вопросам размещения информации на Правительственном портале” (далее - Письмо МинЖКХ) так и применение такого судами - например в Решении окружного административного суда города Киева 17 июня 2021 г. по делу №640/1174/21.

Также, в процессе признания жилого помещения непригодным для проживания руководствуются государственными стандартами, строительными нормами и правилами. К таким относятся, например:

• СОУ ЖКХ 75.11-35077234.0015:2009, утвержденный приказом Министерства по вопросам ЖКХ Украины от 03 февраля 2009 г. № 21 (далее - СОУ ЖКХ 2009);
• ГОСТ (ДСТУ)-Н Б В 1.2-18:2016 утвержденный Приказом от 02.07.2016 г. № 213 “О принятии национального стандарта ДСТУ-Н Б В.1.2-18:2016 Руководство по обследованию зданий и сооружений для определения и оценки их технического состояния” (далее - ДСТУ 2016).

Пользуйтесь консультацией: Могут ли быть приватизированы подвал, чердак и прочие вспомогательные помещения в многоквартирном доме

Что такое признание здания аварийным

Техническое состояние недвижимого объекта оценивают в зависимости от тех.состояния несущих и ограждающих конструкций. В ДСТУ 2016 дается такая классификация технических состояний объекта:

• нормальное т/с;
• удовлетворительное т/с;
• непригодное к нормальной эксплуатации т/с;
• аварийное т/с.

Объект относят к состоянию “аварийный” при условии что анализ дефектов и повреждений с проверенными расчетами показывает невозможность гарантировать целостность конструкции до проведения ремонта, усиления, или замены - или же если окончательно утрачена возможность нормальной реализации защитных функций конструкции. Эксплуатация такого объекта должна быть остановлена до момента восстановления его эксплуатационной пригодности или до ликвидации - то есть снесения.

В законопроекте Жилищного кодекса Украины от 04.09.2009 № 2307-д (далее - законопроект №2307-д), предложено дать следующее определение аварийному жилью:

Аварийное жилье – жилой дом, у которого надземные конструктивные элементы, фундамент (или дом в целом) не отвечают требованиям безопасной эксплуатации или частично разрушены и физический износ (в денежном расчете) дома составляет 81 – 100%.

При этом, в законопроекте №2307-д предложено и определение “ветхое жилье” – то есть жилой дом, у которого надземные конструктивные элементы, фундамент (или здание в целом) ограниченно выполняют свои функции и физический износ (в денежном расчете) дома составляет 61 – 80%. Впрочем, этот законопроект №2307-д так и остался не принятым.

Физический износ определяется по СОУ ЖКХ 2009 г.. Согласно этому стандарту, физический износ - это утрата стоимости дома по сравнению со стоимостью нового дома обусловлена ​​частичной или полной потерей первоначальных технических и технологических качеств его элементов. Под физическим износом конструкций, технических устройств и зданий в целом подразумевается потеря ими первоначальных технико-эксплуатационных показателей (прочности, устойчивости, надежности и т.п.) вследствие действия природно-климатических, технических факторов и жизнедеятельности человека.

Величина физического износа частей дома определяется визуальным обследованием с внедрением некоторых устройств. В отдельных случаях допускается возможность раскрытия отдельных конструктивных элементов - силами собственника или эксплуатирующей организации. В СОУ ЖКГ 2009 подано ряд таблиц, в которых четко прописано, в каких случаях физический износ равен 0-20%, в каких 21-40%, при каких 41-60%, 61-80% ну а при каких и вовсе - непригодный - 81-100%. Есть отдельные таблицы для разных элементов жилья - фундаментов, для печей, стен, крыш, перегородок, ступеней итд., и каждый элемент имеет свой удельный вес, для окончательного заключения об аварийности дома.

Пользуйтесь консультацией: Зафиксируй разрушение имущества при военном положении

Порядок признания дома аварийным

Постановление №189 регулирует порядок проведения осмотра жилых домов, на предмет их аварийности (непригодности для проживания). Во время осмотра проверяется:

• двор дома и элементы его благоустройства;
• фундаменты, подвалы;
• стены и элементы фасадов (балконы, эркеры, карнизы и т.п.);
• стыковые соединения в крупнопанельных жилых домах;
• крыша дома и оборудование на нем (дымовые и вентиляционные каналы и др.);
• лифты и их оборудование;
• этажи жилого дома, включая их конструкции;
• инженерное оборудование.

Обследование состояния жилых домов производится инженерно-техническими работниками жилищно-эксплуатационных организаций с участием представителей общественности. В случае необходимости привлекаются специалисты проектных и научно-исследовательских организаций, органов СЭС итд - для экспертизы о признании дома аварийным.

После обследования, соответствующая жилищно-эксплуатационная организация (далее ЖЭО) определяет отвечает ли требованиям дом, или же не отвечает. Об єтом составляется соответствующий акт, утверждаемый руководителем указанной организации.

Если при обследовании состояния жилых домов будет обнаружено несоответствие санитарным и техническим требованиям, которое можно или же целесообразно устранить путем проведения капитального ремонта, ЖЭО решает в установленном порядке вопрос о проведении такого ремонта. В случае невозможности или нецелесообразности проведения капитального ремонта ЖЭО вносит в исполнительный орган местного совета предложение о признании жилого дома (жилого помещения) таким, который не отвечает указанным требованиям и непригодным для проживания. Вместе с предложением подаются:

• акт обследования состояния жилого дома с соответствующим выводом;
• техпаспорт жилого дома с данными о его физическом износе;
• (при необходимости) заключение проектной или научно-исследовательской организации относительно аварийного тех.состояния жилого дома;
• заключение органа или учреждения СЭС по соответствию жилого дома санитарным требованиям.

Исполнительный комитет соответствующего местного совета назначает комиссию в таком составе:

• председатель комиссии - заместитель председателя исполнительного органа местного совета;
• заместитель председателя комиссии - начальник управления (отдела) жилого (коммунального) хозяйства исполнительного органа местного совета;
• секретарь комиссии - депутат местного совета;
• представитель органа СЭС;
• представитель отдела (управления) по делам строительства и архитектуры исполнительного органа местного совета;
• районный архитектор;
• представитель органа государственного пожарного надзора;
• инженер ЖЭО;
• представитель публичного домового комитета.

При обследовании состояния жилых домов ведомственного или общественного жилищного фонда в состав комиссии включается также представитель органа, осуществляющего управление соответствующим фондом. Комиссия имеет право привлекать в установленном порядке специалистов проектных, научно-исследовательских и других организаций.

Исполнительный орган соответствующего местного совета рассматривает представленные комиссией материалы и принимает решение о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживание или о непригодности. Если комитет приходит к выводу о возможности и целесообразности капитального ремонта - он принимает решение о его проведении.

Если жилой дом (жилое помещение) признан не соответствующим санитарным и техническим требованиям - то есть непригодным для проживания - исполнительный орган соответствующего местного совета вносит в исполнительный орган высшего уровня - предложение об использовании этого дома (помещения) в других целях или о сносе дома. Такие решения могут быть обжалованы в исполнительный орган вышестоящего совета в 15-дневный срок. И конечно же такие решения могут быть обжалованы в суд.

Примером оспаривания заключений таких органов является Решение Октябрьского районного суда №201/6083/21 от 10 декабря 2021 года, где истец был не согласен с заключением про необходимость проведения капремонта спорной квартиры. Он считал, что жилье полностью непригодное для проживания и в своих предположениях опирался на заключение эксперта. Суд иск удовлетворил и обязал Администрацию Соборного района Днепровского горсовета принять решение о непригодности жилья для проживания. Апелляционная жалоба на решение хоть и была подана, но оставлена без дальнейшего хода.

Алгоритм действий жильца может быть такой:

1. обращение к собственнику (если государственный жилищный фонд, общественный, социальный, итд.) или к балансодержателю дома;
2. собственник, или балансодержатель обращается в исполнительный органы местного совета с вопросом об осмотре жилых помещений;
3. исполнительный орган создает комиссию и принимает решение. Нужно заметить, что при принятии решения о непригодности дома к проживанию дальнейшая эксплуатация дома будет запрещена, как в фактическом, так и в юридическом смысле.

Пользуйтесь консультацией: Компенсація зруйнованого житла | повідомлення про пошкодженe майна у Дії

Если частный дом признан аварийным

Различают разные типы жилищного фонда. ЖК, в статье 4, различает:

• государственный жилищный фонд: жилые дома и жилые помещения в зданиях, принадлежащие государству;
• общественный жилищный фонд: жилые дома и жилые помещения в зданиях, принадлежащие кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и другим общественным организациям;
• фонд жилищно-строительных кооперативов: жилые дома, принадлежащие жилищно-строительным кооперативам;
• частный жилищный фонд: жилые дома (части домов), квартиры, принадлежащие гражданам на праве частной собственности;
• жилищный фонд социального назначения: квартиры в многоквартирных жилых домах, усадебные (одноквартирные) жилые дома, а также жилые помещения в других зданиях всех форм собственности, предоставляемых гражданам, которые в соответствии с законом нуждаются в социальной защите.

От того, в какой именно жилищный фонд отнесен дом и зависит, кто ответственен за нормальное техническое состояние дома, и кто обязан проводить анализ его пригодности, ремонт и благоустройство.

Так, согласно Постановлению №189, жилые дома государственного и общественного фонда должны обследоваться не меньше чем 1 раз в 5 лет. Согласно статье 7 ЖК - непригодные для жизни жилые дома и помещения могут быть переоборудованы для использования в других целях или такие дома сносятся по решению исполнительного комитета областного, городского (города республиканского подчинения) Совета народных депутатов (прим. - после вступление в силу недавнего законопроекта 4284 - просто “совета”). Фактически, сейчас эти функции возлагаются на исполнительные органы сельских, поселковых, городских советов.

Согласно статье 110, и 112 ЖК определено, что граждане выселяются из жилых домов государственного и общественного жилищного фонда с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, если: здание, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; дом (жилое помещение) грозит обвалом; дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой. Если здание (жилое помещение) грозит обвалом. Выселенным предоставляется другое благоустроенное жилое помещение в зависимости от принадлежности дома или исполнительным комитетом (органом) местного совета или государственной, кооперативной или другой общественной организацией, а в случае невозможности предоставления жилого помещения этой организацией – исполнительным комитетом (органом) местного совета.

Нужно понимать какое жилье считается благоустроенным. В статье 50 ЖК дается определение, что жилье, которое предоставляется гражданам для проживания должно быть благоустроенным касательно условий данного населенного пункта и соответствовать санитарным и техническим требованиям. Как видим из актуальных стандартов - нужно различать понятие “ветхое жилье” (которое требует ремонта), “непригодное (аварийное) жилье” (которое практически невозможно или нецелесообразно восстановить). И то и другое вряд ли можно назвать благоустроенным, однако если первое подлежит ремонту, то второе - только замене.

Хорошим примером судебной практики касательно жилья коммунальной собственности (фактически государственный жилищный фонд) является недавнее Постановление КГС ВС по делу № 438/887/16-ц от 05.08.2020 г., в котором инвалиды вынуждены были находить жилье, так как проживать в квартире 34,2 кв.м., после пожара - они не могли: там вообще отсутствовали газ, свет, вода, итд. Понятное дело после пожара квартира была в аварийном состоянии. Но местный совет так и не предоставил временного жилья. А на просьбы привести квартиру в надлежащее состояние - бездействовал. В итоге - суд апелляционной инстанции обязал исполнительный комитет Бориславского городского совета Львовской области привести квартиру в состояние, отвечающее требованиям статьи 50 ЖК, и обязал - пока спорная квартира будет ремонтироваться - предоставить семье жилое помещение из фонда жилья для временного проживания, отвечающего санитарным и техническим требованиям.

Что касается частного жилищного фонда. В первую очередь признание частного дома непригодным для проживания дает право, согласно положениям статьи 132-1 ЖК - получить временное жилье. К фондам жилья для временного проживания относятся жилые помещения, приспособленные для временного проживания граждан, не имеющих или потерявших постоянное место жительства. Такие помещения предоставляются - в том числе - гражданам, вынужденным покинуть жилое помещение вследствие его аварийного состояния, стихийного бедствия или по другим основаниям, угрожающим состоянию и безопасности соответствующего жилья. Новое жилье должно отвечать санитарным и техническим требованиям. Жилая площадь в жилых помещениях из фондов жилья для временного проживания предоставляется по нормам, установленным для проживания граждан в общежитиях.

Согласно статье 132-2 ЖК жилые помещения из фондов жилья для временного проживания предоставляются гражданам:

• при условии, что для них такое жилье является единственным местом проживания и их совокупный доход недостаточен для приобретения или найма другого жилого помещения;
• первоочередное право на обеспечение жилым помещением из фондов жилья для временного проживания имеют семьи с несовершеннолетними детьми, беременные женщины, утратившие трудоспособность лица и лица пенсионного возраста;
• граждане, которым предоставлено жилое помещение из фондов жилья для временного проживания, не имеют права приватизировать, обменивать и осуществлять разделение этого жилого помещения, сдавать его в поднаем или вселять в него других жильцов;
• жилые помещения из фондов жилья для временного проживания предоставляются сроком до 1 года с возможностью продления этого срока в случае несостоятельности жителя этого помещения приобрести альтернативное место жительства;
• детальный порядок предоставления такого жилья предусмотрен в Постановлении от 31 марта 2004 г. №422 “Об утверждении Порядка формирования фондов жилья для временного проживания и Порядка предоставление и пользование жилыми помещениями из фондов жилья для временного проживания”.

Если Вам нужна услуга профессионала, воспользуйтесь сервисом "Тендер на юридическую услугу" от юридического ресурса Протокол.

Автор консультации: Ирина Трофименко

Источник: Юридический ресурс Протокол