За яких умов будинок визнається аварійним

Зміст:

• Нормативні засади визнання будинку аварійним
• Що таке визнання будівлі аварійною
• Порядок визнання будинку аварійним
• Якщо приватний будинок визнано аварійним

Життя та здоров'я громадян визнано в Україні найбільшою соціальною цінністю. Водночас кожному гарантується право на житло (стаття 47 Конституції України) та держава зобов'язана створити умови, за яких кожен може побудувати, придбати або взяти в оренду житло. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла, окрім як на підставі рішення суду та згідно із законом – говорить наша Конституція. З огляду на все це – аварійне чи непридатне для проживання житло, яке може створити небезпеку для життя та здоров'я громадян, необхідно своєчасно ідентифікувати. Втім, розберімось, який зараз існує порядок визнання будинку аварійним.

Згадайте новину: Роз’яснення щодо фіксації руйнувань для ліквідації наслідків бойових дій та відновлення інфраструктури населених пунктів в умовах воєнного стану

Нормативні засади визнання будинку аварійним

Досі основним нормативним актом у сфері захисту прав на житло є Житловий кодекс Української РСР від 30.06.1983 року (далі – ЖК). Втім, нещодавно - 21.04.2022 р. Верховна Рада України ухвалила законопроект №4284, “Про дерадянізацію законодавства України” (далі - законопроект 4284), у якому назву “Житловий кодекс Української РСР” поміняли на “Житловий кодекс України”. Також було змінено/видалено слова-пережитки тих часів - наприклад “Рада народних депутатів” на просто “раду”. Закон зараз перебуває на підписі у Президента України й на дату написання цієї статті не набув чинності, тому наведені нижче норми враховуватимуть поки що не змінену редакцію.

Питання ж обстеження стану для визнання будинку непридатним для проживання регулюється також, досить раритетною, Постановою Ради міністрів Української РСР від 26 квітня 1984 р. №189 “Про порядок обстеження стану житлових будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним та технічним вимогам та визнання житлових будинків та житлових приміщень непридатними для проживання” (далі – Постанова №189).

Нагадаю, стаття 3 Закону України “Про правонаступництво України” свідчить, що закони Української РСР та інші акти ухвалені Верховною Радою УРСР діють, оскільки не суперечать законам України, прийнятим після незалежності України. Хоча Постанова № 189 прийнята Радою Міністрів УРСР, вона - за аналогією з цією нормою продовжує діяти, як і ЖК. Про це свідчать і деякі інформаційні листи, наприклад лист Міністерства ЖКГ України 26.02.2010 №12/20-11-213 “З питань розміщення інформації на Урядовому порталі” (далі - Лист МінЖКГ) так і застосування такого судами - наприклад у Рішенні окружного адміністративного суду міста Києва від 17 червня 2021 р. у справі №640/1174/21.

Також у процесі визнання житлового приміщення непридатним для проживання керуються державними стандартами, будівельними нормами та правилами. До таких належать, наприклад:

• СОУ ЖКГ 75.11-35077234.0015:2009, затверджений наказом Міністерства з питань ЖКГ України від 03 лютого 2009 р. № 21 (далі – СОУ ЖКГ 2009);
• ГОСТ ДСТУ-Н Б В 1.2-18:2016 затверджений Наказом від 02.07.2016 р. № 213 “Про прийняття національного стандарту ДСТУ-Н Б В.1.2-18:2016 Посібник з обстеження будівель та споруд для визначення та оцінки їх технічного стану” (далі – ДСТУ 2016).

Користуйтеся консультацією: Чи можуть бути приватизовані підвал, горище та інші допоміжні приміщення у багатоквартирному будинку

Що таке визнання будівлі аварійною

Технічний стан нерухомого об'єкта оцінюють в залежності від технічного стану несучих та огороджувальних конструкцій. У ДСТУ 2016 надається така класифікація технічних станів об'єкта:

• нормальний т/с;
• задовільний т/с;
• непридатний для нормальної експлуатації т/с;
• аварійний т/с.

Об'єкт відносять до стану "аварійний" за умови, якщо аналіз дефектів і пошкоджень з перевіреними розрахунками показує неможливість гарантувати цілісність конструкції до проведення ремонту, посилення, або заміни - або якщо остаточно втрачено можливість нормальної реалізації захисних функцій конструкції. Експлуатацію такого об'єкта має бути зупинено до моменту відновлення його експлуатаційної придатності або до ліквідації - тобто знесення.

У законопроекті Житлового кодексу України від 04.09.2009 № 2307-д (далі – законопроект №2307-д), запропоновано дати таке визначення аварійному житлу:

Аварійне житло – житловий будинок, у якого надземні конструктивні елементи, фундамент (або будинок загалом) не відповідають вимогам безпечної експлуатації або частково зруйновані та фізичне зношування (у грошовому розрахунку) будинку становить 81 – 100%.

Водночас у законопроекті №2307-д запропоновано й визначення “старе житло” – тобто житловий будинок, у якого надземні конструктивні елементи, фундамент (або будівля в цілому) обмежено виконують свої функції та фізичне зношування (у грошовому розрахунку) будинку становить 61 - 80%. Втім, цей законопроект №2307-д так і залишився не ухваленим.

Фізичний знос визначається за СОУ ЖКГ 2009 р.. Відповідно до цього стандарту, фізичний знос - це втрата вартості будинку в порівнянні з вартістю нового будинку зумовлена ​​частковою або повною втратою первісних технічних та технологічних якостей його елементів. Під фізичним зносом конструкцій, технічних пристроїв та будівель загалом мається на увазі втрата ними початкових техніко-експлуатаційних показників (міцності, стійкості, надійності тощо) внаслідок дії природно-кліматичних, технічних факторів та життєдіяльності людини.

Величина фізичного зношування елементів будинку визначається візуальним обстеженням з використанням деяких механізмів. В окремих випадках допускається можливість розкриття окремих конструктивних елементів – силами власника чи експлуатаційної організації. У СОУ ЖКГ 2009 надано низку таблиць, у яких чітко прописано, у яких випадках фізичне зношування дорівнює 0-20%, у яких 21-40%, при яких 41-60%, 61-80%, ну а при яких і зовсім - непридатний – 81-100%. Є окремі таблиці для різних елементів житла - фундаментів, для печей, стін, дахів, перегородок, сходів тощо, і кожен елемент має свою питому вагу, для кінцевого висновку про аварійність будинку.

Користуйтеся консультацією: Зафіксуй руйнування майна під час воєнного стану

Порядок визнання будинку аварійним

Постанова №189 регулює порядок проведення огляду житлових будинків, щодо їхньої аварійності (непридатності для проживання). Під час огляду перевіряється:

• двір будинку та елементи його благоустрою;
• фундаменти, підвали;
• стіни та елементи фасадів (балкони, еркери, карнизи тощо);
• стикові з'єднання у великопанельних житлових будинках;
• дах будинку та обладнання на ньому (димові та вентиляційні канали тощо);
• ліфти та їхнє обладнання;
• поверхи житлового будинку, включаючи їхні конструкції;
• інженерне обладнання.

Обстеження стану житлових будинків провадиться інженерно-технічними працівниками житлово-експлуатаційних організацій за участю представників громадськості. У разі потреби залучаються спеціалісти проектних та науково-дослідних організацій, органів СЕС тощо - для експертизи про визнання будинку аварійним.

Після обстеження, відповідна житлово-експлуатаційна організація (далі ЖЕО) визначає чи відповідає вимогам будинок, чи не відповідає. Про це складається відповідний акт, який затверджується керівником зазначеної організації.

Якщо при обстеженні стану житлових будинків буде виявлено невідповідність санітарним та технічним вимогам, яку можна або доцільно усунути шляхом проведення капітального ремонту, ЖЕО вирішує в установленому порядку питання про проведення такого ремонту. У разі неможливості або недоцільності проведення капітального ремонту ЖЕО вносить до виконавчого органу місцевої ради пропозицію про визнання житлового будинку (житлового приміщення) таким, що не відповідає зазначеним вимогам та непридатним для проживання. Разом із пропозицією подаються:

• акт обстеження стану житлового будинку із відповідним висновком;
• техпаспорт житлового будинку з даними про його фізичне зношування;
• (при необхідності) висновок проектної або науково-дослідної організації щодо аварійного тех. стану житлового будинку;
• висновок органу або установи СЕС щодо відповідності житлового будинку санітарним вимогам.

Виконавчий комітет відповідної місцевої ради призначає комісію у такому складі:

• голова комісії – заступник голови виконавчого органу місцевої ради;
• заступник голови комісії – начальник управління (відділу) житлового (комунального) господарства виконавчого органу місцевої ради;
• секретар комісії – депутат місцевої ради;
• представник органу СЕС;
• представник відділу (управління) у справах будівництва та архітектури виконавчого органу місцевої ради;
• районний архітектор;
• представник органу державного пожежного нагляду;
• інженер ЖЕО;
• представник громадського будинкового комітету.

Під час обстеження стану житлових будинків відомчого чи громадського житлового фонду до складу комісії включається також представник органу, який здійснює управління відповідним фондом. Комісія має право залучати в установленому порядку спеціалістів проектних, науково-дослідних та інших організацій.

Виконавчий орган відповідної місцевої ради розглядає подані комісією матеріали та приймає рішення щодо придатності житлового будинку (житлового приміщення) для проживання або про непридатність. Якщо комітет дійшов висновку про можливість і доцільність капітального ремонту – він приймає рішення щодо його проведення.

Якщо житловий будинок (житлове приміщення) визнано таким, що не відповідає санітарним та технічним вимогам - тобто непридатним для проживання - виконавчий орган відповідної місцевої ради вносить до виконавчого органу вищого рівня пропозицію про використання цього будинку (приміщення) в інших цілях або про знесення будинку. Такі рішення можуть бути оскаржені до виконавчого органу вищої ради у 15-денний термін. І, звичайно ж, такі рішення можуть бути оскаржені у суді.

Прикладом заперечення висновків таких органів є Рішення Жовтневого районного суду №201/6083/21 від 10 грудня 2021 року, де позивач не згоден з висновком про необхідність проведення капремонту спірної квартири. Він вважав, що житло повністю непридатне для проживання та у своїх припущеннях спирався на висновки експерта. Суд позов задовольнив та зобов'язав Адміністрацію Соборного району Дніпровської міськради ухвалити рішення про непридатність житла для проживання. Апеляційну скаргу на рішення хоч і було подано, але залишено без подальшого ходу.

Алгоритм дій мешканця може бути таким:

• звернення до власника (якщо державний житловий фонд, громадський, соціальний тощо) або до балансоутримувача будинку;
• власник, або балансоутримувач звертається до виконавчого органу місцевої ради з питанням про огляд житлових приміщень;
• виконавчий орган створює комісію та приймає рішення. Потрібно зауважити, що при прийнятті рішення про непридатність будинку для проживання подальша експлуатація будинку буде заборонена як у фактичному, так і в юридичному сенсі.

Користуйтеся консультацією: Компенсація зруйнованого житла | повідомлення про пошкодженe майна у Дії

Якщо приватний будинок визнано аварійним

Розрізняють різні типи житлового фонду. РК, у статті 4, розрізняє:

• державний житловий фонд: житлові будинки та житлові приміщення у будинках, що належать державі;
• громадський житловий фонд: житлові будинки та житлові приміщення у будинках, що належать кооперативним організаціям, їхнім об'єднанням, профспілковим та іншим громадським організаціям;
• фонд житлово-будівельних кооперативів: житлові будинки, що належать до житлово-будівельних кооперативів;
• приватний житловий фонд: житлові будинки (частини будинків); квартири, що належать громадянам на праві приватної власності;
• житловий фонд соціального призначення: квартири у багатоквартирних житлових будинках, садибні (одноквартирні) житлові будинки, а також житлові приміщення в інших будівлях усіх форм власності, які надаються громадянам, які відповідно до закону потребують соціального захисту.

Від того, до якого саме житлового фонду віднесено будинок і залежить, хто відповідальний за нормальний технічний стан будинку, та хто зобов'язаний проводити аналіз його придатності, ремонт та благоустрій.

Так, згідно з Постановою №189, житлові будинки державного та громадського фонду мають обстежуватися не менше ніж 1 раз на 5 років. Відповідно до статті 7 ЖК - непридатні для життя житлові будинки та приміщення можуть бути переобладнані для використання в інших цілях або такі будинки зносяться за рішенням виконавчого комітету обласної, міської (міста республіканського підпорядкування) Ради народних депутатів (прим. - після набрання чинності нещодавнім законопроектом 4284 - просто "ради"). Власне, сьогодні ці функції покладаються на виконавчі органи сільських, селищних, міських рад.

Відповідно до статей 110 та 112 ЖК визначено, що громадяни виселяються з житлових будинків державного та громадського житлового фонду з наданням іншого упорядкованого житлового приміщення, якщо: будівля, в якій знаходиться житлове приміщення, підлягає знесенню; будинок (житлове приміщення) загрожує обвалом; будинок (житлове приміщення) підлягає переобладнанню на нежитловий. Якщо будинок (житлове приміщення) загрожує обвалом. Виселеним надається інше упорядковане житлове приміщення залежно від належності будинку або виконавчим комітетом (органом) місцевої ради або державною, кооперативною чи іншою громадською організацією, а у разі неможливості надання жилого приміщення цією організацією – виконавчим комітетом (органом) місцевої ради.

Потрібно розуміти, яке житло вважається упорядкованим. У статті 50 ЖК дається визначення, що житло, що надається громадянам для проживання, має бути упорядкованим щодо умов даного населеного пункту та відповідати санітарним та технічним вимогам. Як бачимо з актуальних стандартів - потрібно розрізняти поняття "старе житло" (яке вимагає ремонту), "непридатне (аварійне) житло" (яке практично неможливо або недоцільно відновлювати). І те, й інше навряд чи можна назвати упорядкованим, проте якщо перше підлягає ремонту, то друге – лише заміні.

Гарним прикладом судової практики щодо житла комунальної власності (фактично державний житловий фонд) є нещодавня Постанова КМР ЗС у справі № 438/887/16-ц від 05.08.2020 р., в якій інваліди змушені були знаходити житло, оскільки проживати у квартирі 3,2 кв.м. після пожежі - вони не могли: там взагалі були відсутні газ, світло, вода тощо. Зрозуміло, після пожежі квартира була в аварійному стані. Але місцева рада так і не надала тимчасового житла. А на прохання привести квартиру у належний стан – не діяла. У результаті - суд апеляційної інстанції зобов'язав виконавчий комітет Бориславської міської ради Львівської області привести квартиру у стан, що відповідає вимогам статті 50 ЖК, та зобов'язав - доки спірна квартира ремонтуватиметься - надати сім'ї житлове приміщення з фонду житла для тимчасового проживання, що відповідає санітарним та технічним вимогам.

Щодо приватного житлового фонду. Насамперед визнання приватного будинку непридатним для проживання дає право, згідно з положеннями статті 132-1 ЖК – отримати тимчасове житло. До фондів житла для тимчасового проживання відносяться житлові приміщення, пристосовані для тимчасового проживання громадян, які не мають або втратили постійне місце проживання. Такі приміщення надаються - у тому числі - громадянам, які змушені залишити житлове приміщення внаслідок його аварійного стану, стихійного лиха або з інших підстав, що загрожують стану та безпеці відповідного житла. Нове житло має відповідати санітарним та технічним вимогам. Житлова площа у житлових приміщеннях із фондів житла для тимчасового проживання надається за нормами, встановленими для проживання громадян у гуртожитках.

Відповідно до статті 132-2 ЖК житлові приміщення із фондів житла для тимчасового проживання надаються громадянам:

• за умови, що для них таке житло є єдиним місцем проживання та їхній сукупний дохід є недостатнім для придбання або оренди іншого житлового приміщення;
• першочергове право на забезпечення житловим приміщенням із фондів житла для тимчасового проживання мають сім'ї з неповнолітніми дітьми, вагітні жінки, особи, які втратили працездатність та особи пенсійного віку;
• громадяни, яким надано житлове приміщення із фондів житла для тимчасового проживання, не мають права приватизувати, обмінювати та здійснювати поділ цього житлового приміщення, здавати його у найм або вселяти у нього інших мешканців;
• житлові приміщення із фондів житла для тимчасового проживання надаються строком до 1 року з можливістю продовження цього строку у разі неспроможності мешканця цього приміщення придбати альтернативне місце проживання;
• детальний порядок надання такого житла передбачено у Постанові від 31 березня 2004 р. №422 “Про затвердження Порядку формування фондів житла для тимчасового проживання та Порядку надання та користування житловими приміщеннями з фондів житла для тимчасового проживання”.

Якщо Вам потрібна послуга фахівця, скористайтесь сервісом "Тендер на юридичну послугу" від юридичного ресурсу Протокол.

Автор консультації: Ірина Трофименко

Джерело: Юридичний ресурс Протокол