Могут ли быть приватизированы подвал, чердак и прочие вспомогательные помещения в многоквартирном доме

Нарушение прав жильцов многоквартирного дома стало на сегодняшний день обыденным явлением. Люди покупают приватизированные подвалы, чердаки, колясочные, подсобные помещения и даже не знают о том, что не только покупка, но и приватизация дополнительных помещений является незаконной. Недобросовестные компании предлагают услуги: «Как приватизировать подвал в многоквартирном доме по согласию соседей». При этом можно остаться в руках с незаконным документом, без денег и без помещения. Цена вопроса слишком велика.

Содержание:

• Нормативно-правовое регулирование
• Вспомогательные и нежилые помещения
• Приватизировать нельзя отказать

Нормативно-правовое регулирование

• Конституция Украины
• Гражданский кодекс Украины
• Жилищный кодекс Украинской ССР от 30.06.1983 №5464
• Закон Украины №2482-XII «О приватизации государственного жилищного фонда»

Пользуйтесь консультацией: Как исправить ошибку в Свидетельстве на право собственности на квартиру

Вспомогательные и нежилые помещения

Помещения бывают разные: нежилые и вспомогательные. И, если первые приватизировать, покупать и дарить можно, то вторые – ни при каких условиях нельзя! Отличить одни от вторых помогут нормы действующего законодательства.

В части второй ст. 382 ГК Украины зафиксировано: «Все собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме являются сособственниками по праву общей совместной собственности общего имущества этого дома».

Для дифференциации вспомогательных помещений многоквартирного жилого дома, которые предназначены для обеспечения его эксплуатации и бытового обслуживания жителей дома и входят в жилой фонд, и нежилых помещений, которые предназначены для торговых, бытовых и других потребностей непромышленного характера и являются самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений, в жилой фонд не входят, необходимо исходить как из места их расположения, и из общей характеристики совокупности свойств таких помещений: способа и порядка их использования. Такой правовой вывод изложен в Постановлении Большой Палаты ВС от 23.10.2019 года по делу №598/175/15-ц.

При этом законодательство разделяет понятия вспомогательного помещения и нежилого как отдельных объектов недвижимости. В соответствии со ст.1 Закона N 2482-XII вспомогательными помещениями многоквартирного дома являются помещения, которые предназначены для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания жителей дома (лестничные клетки, вестибюли, коридоры, колясочные, кладовые, подвалы, шахты, мусоропроводы, машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие технические помещения).

Пользуйтесь консультацией: Технические условия для строительства

Согласно статье 1 Закона Украины «Об объединениях сособственников многоквартирного дома», вспомогательными помещениями многоквартирного дома, являются помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания его жителей.

К нежилым помещениям относятся помещения, которые принадлежат к жилищному комплексу, но не относятся к жилищному фонду, предназначены для торговых, бытовых и других потребностей промышленного характера и являются самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений. О них подробно говорит часть 3 статьи 4 ЖК Украинской ССР. В результате приватизации квартир, право собственности на эти помещения не возникает.

Согласно Конституции Украины все субъекты права собственности равны перед законом. В многоквартирных домах собственники и приватизированных, и неприватизированных квартир являются равноправными сособственниками вспомогательных помещений (с правом владения, пользования и распоряжения).

Собственники квартир многоквартирных домов и жилой площади в общежитии являются сособственниками вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства … (ч.2 ст.10 Закона N 2482-XII). Вспомогательные помещения (кладовки, сараи, и т.п.) передаются в собственность квартиронанимателей бесплатно и отдельно приватизации не подлежат!

А что же в случае приватизации такого помещения?

Правовой акт органа государственной власти, органа местного самоуправления, который не соответствует закону и нарушает права собственника, по иску собственника имущества признается судом незаконным и отменяется (ч.1 ст. 393 ГК Украины).

Пользуйтесь консультацией: Восстановление документов на квартиру. Что нужно делать, если украли документы на квартиру?

Приватизировать нельзя отказать

Так все же, можно ли приватизировать подвал или купить чердак? На все эти вопросы четкий и однозначный ответ дает практика Верховного и Конституционного суда Украины.

02.03.2004 года по делу № 1-2/2004 КСУ было вынесено решение о том, что вспомогательные помещения являются собственностью всех жильцов многоквартирного дома.

07.04.2021 года КХС ВС по делу № 463/2237/16-ц принял аналогичное решение о том, что подвальное помещение многоквартирного дома входит в перечень вспомогательных помещений дома и является предназначенным для обслуживания дома и повышения жизненного комфорта его жителей и на праве общей совместной собственности принадлежат всем совладельцам жилого дома и приватизации не подлежат. Вместе с тем, нет необходимости дополнительно подтверждать право собственности на эти помещения, поскольку это происходит автоматически с получением статуса жильца дома или собственника квартиры.

Это же подтверждается и решением Конституционного Суда Украины от 09.11.2011 № 14-рп/2011.

Решения Конституционного суда Украины являются окончательными и обязательными к исполнению на территории Украины. При этом они не могут быть оспорены.

На балансе УСМД или ЖЕКа находится весь жилой комплекс, включая жилые, нежилые и вспомогательные помещения. Технические планы на них находяться у балансодержателя и в бюро технической инвентаризации (в инвентарном деле). При необходимости каждый житель дома (как участник общей совместной собственности) может с ними ознакомится. При этом, вспомогательные помещения принадлежат всем жильцам (собственникам квартир). Им же и принадлежит право распоряжаться такими помещениями в силу прямой нормы закона. Никто не имеет приоритета в их использовании.

Именно сособственники вспомогательных помещений и несут весь груз содержания искомых в надлежащем санитарном, противопожарном и техническом состоянии (Закон Украины “Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме”).

Изменение функционального назначения таких помещений не допускается, поскольку это было бы прямым нарушением требований действующего законодательства Украины

Таким образом, оформление права собственности на эти помещения как на отдельный объект гражданских прав (в том числе за УСМД) исключается. Указанное согласовывается с практикой Верховного суда по делу № 914/554/19 от 16.12. 2020 .

Если у Вас возникли вопросы по теме «выгребная яма санитарные нормы Украины» и Вам нужна услуга профессионала, воспользуйтесь сервисом "Тендер на юридическую услугу" от юридического ресурса Протокол.

Автор консультации: Людмила Пилипенко

Источник: юридический ресурс Протокол

Пользуйтесь консультацией: Как сделать магазин или офис с квартир на первых этажах и цоколях