Як правильно орендувати квартиру? Що потрібно знати при оренді квартири

Не дивлячись на те, що для більшості відповідь на питання «як правильно зняти квартиру?» може здатися простою і очевидною, до процедури оренди житла і складання договору оренди варто ставитися серйозно. В іншому випадку орендар може виявитися в дуже неприємній ситуації, без грошей і квартири.

• Чи обов'язковий ріелтор?
• Правила оренди квартири
• Які документи перевіряти при оренді квартири?
• Як укласти договір оренди квартири?
• Акт прийому-передачі квартири при оренді
• Сплата податків при оренді квартири

Про те, як правильно зняти квартиру, що потрібно знати при зніманні квартири на тривалий термін про правила оренди житла ми викладемо в даній статті.

Чи обов'язковий ріелтор?

Часто доводиться чути питання: «Чи обов'язково звертатися до ріелтора для оренди квартири?». Відповідь на це питання - ні. Жоден закон чи підзаконний акт не зобов'язує особу наймати ріелтора для того, щоб орендувати житло. Тобто, можна самому знайти собі квартиру, наприклад, на різних інтернет-дошках з оголошеннями і без посередників підписати договір оренди з власником.

Але користуючись послугами ріелтора, Ви частково знімаєте з себе обов'язки з перевірки квартири. Як правило, перевіркою квартири, а також всіх необхідних документів займаються ріелтори, але потенційному орендарю бажано уточнити у найнятого посередника, чи входить до переліку його послуг перевірка правовстановлюючих документів на квартиру.

Правила оренди квартири

Згідно ст. 815 Цивільного кодексу України (далі по тексту - ЦКУ) наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання в ньому, а також забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані.

При складанні договору оренди, орендар зобов'язаний вказати в такому договорі особи, які будуть проживати з ним (ст. 816 ЦКУ). Але, якщо термін оренди квартири менше одного року, то вказувати таких співмешканців не обов'язково (ст. 821 ЦКУ).

Відносно оплати оренди житла, то розмір і порядок такої плати обов'язково вказується в договорі оренди. Якщо в договорі не зазначено термін оплати, то орендар зобов'язується оплачувати оренду щомісяця. Також не допускається одностороння зміна розміру орендної плати, якщо інше не передбачено договором (ст. 820 ЦКУ). Тому питання зміни орендної плати повинно чітко бути врегульовано в договорі.

Користуйтеся консультацією: Оформлення купівлі продажу квартири

Обов'язки щодо ремонту житла розподілені наступним чином:

• поточний ремонт зобов'язаний здійснювати орендар, а
• капітальний - орендодавець, якщо інше не передбачено договором (ст. 819 ЦКУ).

Наймач має переважне право на укладення договору оренди житла на новий строк у разі закінчення терміну оренди (ст. 822 ЦКУ).

Навіть, якщо орендодавець на сто відсотків довіряє своєму наймачеві, завжди є ризик пошкодження майна або самої квартири. Для зменшення таких ризиків орендодавцю варто застрахувати квартиру від пошкоджень майна, або, наприклад, від затоплення сусідів. Вартість такої страховки, в середньому, стартує від 100 гривень в рік. Але страхову компанію обов'язково необхідно повідомити про те, що квартира здається в оренду.

До побажання наймача прописатися в квартирі варто поставитися обережно. По-перше, поняття «прописка» давно вже втратило актуальність, оскільки в законодавстві України існує поняття «місце реєстрації». Місце реєстрації не дає жодного права власності на житло.

Але при реєстрації молодої сімейної пари, вони мають право без згоди орендодавця «прописати» в квартирі свою малолітню дитину. У такому випадку, якщо орендодавець побажає продати таку квартиру, то доведеться отримувати дозвіл на відчуження житла від органів опіки.

Важливим аспектом оренди квартири є порядок розірвання договору оренди та наступні правові наслідки. Правовим наслідком розірвання договору оренди житла є виселення наймача.

Згідно ч. 1 ст. 825 ЦКУ наймач має право в будь-який момент розірвати договір оренди, але за умови, якщо він попередить про це орендодавця за 3 місяці до виселення. Якщо ж орендар без попередження орендодавця звільнить квартиру, то останній має право вимагати компенсувати плату за проживання в квартирі за 3 місяці. Але вимагати таку виплату орендодавець має право, якщо доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.

Також договір може бути розірваний якщо квартира стала непридатною для проживання.

У свою чергу, орендодавець має право вимагати суд розірвати договір оренди в разі якщо:

• Наймач не оплачується орендні платежі протягом останніх 6 місяців. А при короткостроковій оренді (до 1 року) - при несплаті більше двох разів.
• Майно в квартирі, або сама квартира була зіпсована наймачем, або особами, з якими він проживає.

Не в судовому порядку орендодавець може розірвати договір оренди в разі необхідності використання житла для проживання самого орендодавця і членів його сім'ї (ч. 3 ст. 825 ЦКУ).

Орендар повинен бути попереджений про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.

Якщо наймач використовує квартиру не за призначенням або систематично порушує права та інтереси сусідів, орендодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень.

Якщо ж такі порушення не будуть усунуті, то власник квартири може вимагати розірвати договір оренди.

Але бувають випадки, коли сторони мирно домовилися і хочуть швидко розірвати такий договір. В такому випадку, сторонам варто укласти додаткову угоду, якою вони можуть достроково розірвати договір оренди. У такій угоді необхідно передбачити пункт, яким сторони домовилися, що не мають один до одного претензій.

У договорі можна передбачити інший порядок розірвання договору. Наприклад, додати пункт, за яким орендодавець має право вимагати розірвати договір оренди «без пояснення причин», попередньо попередивши наймача за тиждень (або за інший період).

Якщо орендар відмовляється покидати квартиру, є як мінімум два способи вирішити цю проблему:

• звернутися до суду;
• звернутися в поліцію.

Від дня подачі позову в суд, до дня отримання рішення суду може пройти кілька місяців, або більше. Тому ефективніше буде спочатку звернутися в поліцію. Швидше за все недобросовісний наймач, побачивши наряд поліції, вирішить все-таки звільнити квартиру.

Користуйтеся консультацією: Неякісний ремонт в приміщенні, квартирі - зразок претензії

Які документи перевіряти при оренді квартири?

Перевірка правовстановлюючих документів на квартиру - це один з найважливіших етапів в процесі оренди житла, оскільки якщо таких документів немає, або власник відмовляється їх показувати, або ж їх справжність викликає сумнів, то і немає сенсу далі співпрацювати з таким власником.

В першу чергу необхідно попросити у орендодавця такі документи:

1. Договір купівлі-продажу квартири, або інший документ, що підтверджує право власності власника на квартиру (договір дарування, заповіт і т.д.).

Всі ці документи повинні бути нотаріально завірені та оформлені на нотаріальному бланку. Якщо підписи сторін на таких документах не були належним чином завірені, то такий договір є недійсним.

У договорі має бути зазначена точна адреса квартири, тобто її номер, номер будинку, в якому вона розташована, вулиця і населений пункт, а також загальна площа об'єкта нерухомості.

Також завдяки договору купівлі-продажу квартири, Ви можете дізнатися кількість власників. Якщо власників квартири кілька, то з ними теж необхідно укладати договір оренди, оскільки якщо Ви укладете договір оренди тільки з одним із власників, то це може бути підставою для розірвання договору оренди з усіма юридичними наслідками.

2. Витяг з державного реєстру прав на нерухоме майно.

Така виписка (витяг) є підтвердженням того, що квартира належить орендодавцю, і його дані були внесені до державного реєстру. Важливо переконатися, що всі дані у виписці збігаються з інформацією, яка міститься в договорі купівлі-продажу квартири: точна адреса квартири, її площа, власник і його особисті дані.

Виписку може надати державний реєстратор, або власник сам може її замовити онлайн, скориставшись сервісом Онлайн будинок Юстиції. Отримання виписки за допомогою Онлайн-будинку Юстиції є платною послугою (80 грн). Що виписка від державного реєстратора, що отримана онлайн мають однакову юридичну силу. Також справжність інформації, яка міститься в онлайн виписці можна перевірити на цьому сайті.

3. Документи, що підтверджують повноваження представника орендодавця.

Якщо від імені орендодавця діє його представник, то необхідно перевірити документи, які наділяють його відповідними повноваженнями. Як правило, таким документом є довіреність.

Якщо власник фізична особа (у тому числі і фізична особа-підприємець), то довіреність обов'язково повинна бути нотаріально засвідчена. У разі якщо власником є ​​компанія (тобто юридична особа), то в такому випадку не обов'язково, щоб довіреність була засвідчена нотаріусом. Також, варто звернути увагу на текст довіреності. Там обов'язково повинні бути передбачені ті дії, які сторони збираються зробити.

Якщо ж орендодавець юридична особа, то від її імені завжди буде здійснювати дії представник. Якщо, наприклад, підписує договір оренди директор компанії, то довіреність не потрібна, оскільки директор (керівник) підприємства за законом і статутом компанії уповноважений на вчинення такого роду угоди. Але тут необхідно перевірити чи є він директором, і чи немає обмежень на вчинення дій від імені компанії. Перевірити таку інформацію Ви можете на сайті єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (далі по тексту - ЄДРПОУ), написавши в пошукове поле назву компанії, або її код ЄДРПОУ.

Якщо ж підписує договір оренди від імені компанії не директор, а інша особа, то документом, що підтверджує його повноваження, є довіреність. Як згадувалося вище, таке доручення не обов'язково повинно бути завірене нотаріусом. Видати його може директор компанії.

4. Перевірка власника квартири на наявність боргів.

Ця дія не є обов'язковою, але для перестраховки на майбутнє - не буде зайвою. Дізнавшись більше про орендодавця, Ви можете уберегти себе від проблем, оскільки власник квартири може бути боржником і його майно (включаючи орендовану квартиру) може бути під арештом. Перевірити чи є людина в реєстрі боржників і чи відкрито проти неї виконавче провадження можна на сайті Мін'юсту.

Не зайвим буде перевірити, в яких судових позовах приймав, або бере участь орендодавець. Перевірити таку інформацію можна на сайті Судової влади.

5. Інші документи, пов'язані з квартирою.

Таким документом, наприклад, може бути технічний паспорт. Завдяки технічному паспорту можна дізнатися - чи не було перепланувань, або чи не підключали газове або інше обладнання без відповідних дозволів.

Варто уточнити у господаря, чи не здає він цю ж квартиру іншим орендарям. На жаль, чи не здана іншим людям квартира не можна перевірити через Інтернет, або інші джерела інформації. В такому випадку доведеться повірити на слово. Але пункт про те, що орендодавець гарантує, що квартира не здається іншим особам, може бути передбачений договором оренди. Детально про договір оренди ми викладемо нижче.

При перевірці документів може виникнути безліч питань, оскільки в сучасній бюрократичній системі звичайній людині без юридичної освіти можна легко «заблукати». Тому, бажано, звертатися до професійних юристів. Допоможе ж знайти такого фахівця сервіс Тендер на юридичну послугу від protocol.ua. Завдяки даному сервісу Ви можете знайти професійного юриста за оптимальну плату.

Як укласти договір оренди квартири?

В першу чергу варто відзначити, що згідно зі ст. 811 ЦК України договір оренди укладається у письмовій формі. Тобто, якщо договір оренди буде складено усно, то такий договір є недійсним і довести факт оренди буде неможливо. Тому ми настійно рекомендуємо укладати договір у письмовій формі, навіть якщо Ви здаєте, або орендуєте квартиру у родича.

Також письмовий договір оренди квартири допоможе врегулювати можливі суперечки сторін у майбутньому, наприклад, якщо сторони кожен по-своєму розуміє порядок оплати. В такому випадку, чітко прописаний такий порядок в договорі допоможе врегулювати розбіжності.

При оренді квартири на термін більше 3 років, договір повинен бути обов'язково нотаріально завірений (ст. 793 ЦКУ).

Далі в договорі необхідно вказати ідентифікаційні дані сторін. Для фізичних осіб (в тому числі і ФОП) це:

• прізвище ім'я по батькові;
• ідентифікаційний номер платника податків;
• серія та номер паспорта громадянина України, або іншого документа, що встановлює особу (вид на проживання, посвідчення біженця і т.д.) в разі якщо одна зі сторін іноземець;
• адреса реєстрації, і / або проживання сторін;
• номер банківського рахунку.

Для юридичних осіб:

• повна назва компанії;
• Код ЄДРПОУ;
• прізвище, ім'я, по батькові директора / представника компанії і на підставі чого діє (статут / довіреність);
• юридична адреса;
• номер банківського рахунку.

Також в договорі повинен бути передбачений предмет договору. За договором оренди квартири одна сторона - власник квартири (орендодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (орендареві) квартиру для проживання в ній на певний строк за плату.

Користуйтеся консультацією: Форми управління багатоквартирним будинком

Наступним пунктом необхідно вказати точну адресу квартири, її площу, і реєстраційний номер об'єкта нерухомості. Ці дані допоможуть чітко ідентифікувати квартиру, яка орендується.

Також істотними умовами договору оренди житла є:

• порядок оплати орендованого житла;
• термін оренди;
• обов'язки сторін;
• реквізити сторін.

Договір оренди може в собі містити й інші умови, що не суперечать чинному законодавству України. Шаблон договору оренди квартири прикріплений до цієї статті.

Акт прийому-передачі квартири при оренді

При укладанні договору оренди необхідно також скласти акт прийому-передачі квартири. У цьому документі сторони можуть зафіксувати, по-перше, сам факт того, що орендар заселився і почав проживати в квартирі, і по-друге, все дороге майно, передане орендарю. Також в акті можна зафіксувати показання лічильника на момент передачі квартири.

Такий документ підписується в двох ідентичних примірниках для кожного зі сторін.

Сплата податків при оренді квартири

Доходи, отримані від здачі в оренду житла, підлягають оподаткуванню. Оскільки такі доходи отримує орендодавець, то він і зобов'язаний сплачувати податки. Тобто, наймач не платить жодних податків при оренді житла.

Ставки і вид податку залежать від платника.

Якщо орендодавець - фізична особа, то він зобов'язаний заплатити в казну 19,5% (18% ПДФО і 1,5% військовий збір) від суми доходу, який він отримав від здачі майна в оренду (п.170.1 Податкового кодексу України).

Такий орендодавець зобов'язаний за підсумками року подати до податкової служби декларацію про майновий стан і доходи, в якому відобразити дохід від здачі в оренду майна і самостійно розрахувати і сплатити ПДФО і військовий збір.

ФОП або юридична особа третьої групи спрощеної системи оподаткування сплачує єдиний податок в розмірі 5% від доходу, але за умови, якщо загальна площа житла, що здається не перевищує 100 квадратних метрів (п.п. 291.5.3.Податкового кодексу України). В іншому випадку, такий ФОП або юридична особа втрачає статус платника третьої групи і переводитися на загальну систему оподаткування.

Юридична особа на загальній системі оподаткування є платником податку на прибуток (ставка 18%). При цьому об'єктом оподаткування є не дохід, а прибуток (доходи мінус витрати). Тобто, такий орендодавець зобов'язаний внести доходи від здачі в оренду в загальні доходи компанії, зменшити це число на розмір витрат у відповідному звітному періоді і з цієї різниці сплатити податок на прибуток в розмірі 18%.

Користуйтеся консультацією: Договір дарування квартири, будинку, земельної ділянки, машини та іншого

Автор: Менчак Ілля, юрист Адвокатської фірми «Єфімов та партнери»

Джерело: юридичний ресурс Протокол