Оформлення купівлі продажу квартири

Оформлення купівлі продажу квартири має свої особливості і свої небезпечні нюанси. Оскільки всі ми знаємо, що той, хто попереджений, той озброєний, Юридичний ресурс «Протокол» підготував консультацію про всі «підводні камені» оформлення купівлі продажу нерухомості в Україні.

Зміст:

• Що потрібно перевірити при оформленні купівлі квартири?
• Де оформляти купівлю квартири?
• Як оформити завдаток при купівлі квартири?
• Вартість оформлення купівлі квартири
• Проведення розрахунків за договором купівлі-продажу
• Скільки оформляти квартиру після купівлі?
• Як оформити купівлю квартири на дитину?
• Як оформити купівлю квартири на двох?
• Як оформити купівлю частини квартири?
• Як оформити купівлю квартири в новобудові?
• Як купити квартиру в розстрочку?
• Оформлення купівлі продажу будинку

Що потрібно перевірити при оформленні купівлі квартири?

В першу чергу необхідно перевірити наявність у продавця права власності на квартиру, що підтверджується відповідними документами (свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, міни, дарування тощо).

Якщо власник квартири змінювався кілька разів, бажано простежити законність переходу права власності на квартиру для мінімізації ризику визнання будь-якої з угод недійсною.

Обов'язково необхідно перевірити наявність згоди на продаж співвласників квартири (якщо квартира знаходиться у спільній власності) або чоловіка / дружини (для квартир, придбаних в шлюбі).

Квартира повинна відповідати параметрам, зазначеним в технічному паспорті. Наприклад, потрібно перевірити чи не було перепланувань, адже всі неузаконені перепланування стануть проблемою нового власника квартири.

Відсутність обтяжень на квартиру повинен перевіряти нотаріус при оформленні угоди. Але благо, не тільки у нотаріусів є доступ до Державного реєстру речових прав на майно (далі - Реєстр). Так, при авторизації, можна отримати інформаційну довідку про конкретну квартирі на офіційному сайті Мін'юсту за наступним посиланням kap.minjust.gov.ua. Варто зазначити, що отримання інформації з Реєстру є платним. Але як відомо, скупий платить двічі.

Щоб бути абсолютно спокійним, можна також перевірити наявність судових спорів щодо квартирі в Державному реєстрі судових рішень. Цей реєстр також у вільному доступі за наступним посиланням http://reyestr.court.gov.ua.

Важливим елементом також є відсутність на дату укладення договору купівлі-продажу квартири боргів з оплати комунальних послуг, відсутність зареєстрованих в квартирі громадян, особливо дітей.

Слід пам'ятати, що об'єктом купівлі-продажу повинна бути саме квартира, а не майнові права на неї. Продаж майнових прав на квартиру виник з огляду на те, що на сьогоднішній день існують багатоповерхові будинки, які побудовані і навіть обслуговуються, але при цьому право власності на квартири в таких будинках не оформлені, в зв'язку з наявністю порушень при відведенні земельної ділянки під будівництво або порушеннями будівельних норм при будівництві таких будинків. В даному випадку, покупець ризикує отримати квартиру, право власності на яку, можливо, ніколи й не буде оформлено. Купівля майнових прав на квартиру можливе тільки, якщо мова йде про первинну продажу нерухомості, в разі заміни інвестора в період будівництва будинку.

Де оформляти купілю квартири?

Для оформлення договору купівлі-продажу квартири (будинку) необхідно звернутися до нотаріуса, тому що, закон встановив обов'язкове нотаріальне засвідчення такого договору. Звертатися можна як в державну нотаріальну контору, так і до приватного нотаріуса. Приватний нотаріус обійдеться дорожче, але кожному своє, комусь економія, а комусь - оперативність і комфорт.

Проте, варто зазначити, що розмір оплати за послуги нотаріуса ніяк не впливає на розмір обов'язкових платежів: податків і зборів.

Для оформлення купівлі продажу квартири у нотаріуса варто врахувати положення статті 55 Закону України «Про нотаріат». Так, засвідчення правочинів щодо відчуження, іпотеки житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна, а також правочинів щодо відчуження, застави транспортних засобів, що підлягають державній реєстрації, провадиться за місцезнаходженням (місцем реєстрації) цього майна або за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї із сторін відповідного правочину. Тобто, навіть з огляду на принцип територіальності, вибір існує.

Адреси та години прийому державних нотаріальних контор Києва можна знайти на сайті Головного територіального управління юстиції в м.Києві за наступним посиланням http://www.justicekyiv.gov.ua/derjavni_not_kontory.html.

Як оформити завдаток при купівлі квартири?

Завдатком при купівлі квартири є грошова сума або рухоме майно, яке видається продавцеві квартири покупцем квартири в рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання.

Завдаток вигідний обом сторонам. У разі порушення зобов'язань продавцем, завдаток покупцеві повертається в подвійному розмірі. У разі ж невиконання зобов'язань покупцем, завдаток залишається у продавця.

Важливо! Умову про завдаток можна прописати або в основному договорі (купівлі-продажу квартири) або шляхом укладення додаткової угоди до основного договору. Перевірте, щоб в договорі було вказано саме завдаток, в іншому випадку внесена покупцем сума буде вважатися авансом, а, отже, в разі порушення зобов'язань продавцем, у останнього немає обов'язку повертати сплачену суму в подвійному розмірі.

Вартість оформлення купівлі квартири

На питання: хто платить при оформленні купівлі продажу, відповідь проста, в Україні платять обидві сторони. Найчастіше покупець і продавець узгоджують, хто і які витрати з оформлення купівлі продажу квартири буде нести. Іноді сторони їх ділять порівну, оскільки угода носить двосторонній характер. В інших випадках ці витрати бере на себе одна із сторін.

Згадайте новину: Всю недвижимость в мире оценили в $200 трлн

З боку закону, продавець сплачує наступні платежі:

• податок на доходи фізичних осіб-резидентів - 5% (нерезиденти - 15%) від вартості нерухомості, тільки в разі, якщо нерухомість знаходиться у власності менше 3 років, або якщо це другий і наступні продажі в цьому році. Ця умова не поширюється на об'єкти, отримані в спадщину і якщо це перший продаж цього року.
• військовий збір - 1,5%, в разі сплати податку на доходи фізичних осіб.
• оплата послуг нотаріуса / держмито. За оформлення купівлі-продажу квартири державним нотаріусом необхідно сплатити державне мито. За вчинення цих же дій приватним нотаріусом необхідно оплатити його послуги. Раніше така оплата була встановлена ​​в розмірі 1% від ціни квартири (будинку), але не нижче її оціночної вартості. Але наказом Міністерства юстиції України Від 24 червня 2019 року № 1923/5 скасований мінімальної розмір оплати послуг нотаріусів. Тепер нотаріусам можна буде платити менше 1% від вартості нерухомості. Указанний наказ прийнято на виконання Указу Президента від 20 червня 2019 року № 418 "Про визнання такими, що втратили чинність, деяких указів Президента України", яким скасовано Указ Президента Л. Кучми від 10 липня 1998 року № 762 "Про впорядкування справляння плати за вчинення нотаріальних дій". Дивіться також публікації від юридичного ресурсу Протокол "Нотаріусам стає все важче! Мін'юст виконав Указ Президента Зеленського і скасував 1% за вчинення нотаріальних дій" і "Який гарний вчинок президента Зеленського! Тепер 1% нотаріусу за Вчинення Дії платити не потрібно! Відтак віткати закінчилися!" .

Важливо! Без пред'явлення документів, що підтверджують оплату зазначених зборів, нотаріус не зможе посвідчити договір купівлі-продажу квартири (будинку).

Покупець в свою чергу платить:

• збір на обов'язкове пенсійне страхування 1%.

Слід пам'ятати, що статтею 4 Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» встановлено осіб, які звільняються від сплати державного мита, а саме:

• Інваліди Великої Вітчизняної війни та сім'ї військових, зниклих безвісти;
• інваліди 1-2 груп;
• ліквідатори аварії на ЧАЕС.

Як бачимо, список невеликий і не відображає сучасних реалій, наприклад, в список не включені учасники АТО.

Проведення розрахунків за договором купівлі-продажу

У відповідність з пунктом 2 Постанови правління НБУ № 210 від 06.06.2013 «Про встановлення граничної суми розрахунків готівкою» фізичні особи мають право здійснювати розрахунки на суму понад 50 000 гривень, шляхом перерахування грошових коштів з поточного рахунку на поточний рахунок.

Таким чином для проведення розрахунків між продавцем і покупцем на суму понад 50 000 грн необхідно кожному відкрити банківський рахунок. Щоб уникнути необхідності відкривати рахунок, в договорі купівлі-продажу слід прописати розстрочку оплати і розбити загальну вартість на суми до 50 000 грн. При цьому покупцеві квартири, при проведенні кожної оплати слід вимагати у продавця підтвердження отримання ним грошових коштів у вигляді розписки або, що ще краще, нотаріально завіреної заяви від продавця із зазначенням суми отриманих грошових коштів.

Що стосується валюти проведення розрахунків, то як відомо, національною валютою України є гривня, в той же час вказівку еквівалента у валюті законодавством не заборонено. Важливо вказати вартість в договорі купівлі-продажу в гривні і можливість її коригування з прив'язкою до курсу необхідної валюти та обліком того, який саме курс приймається сторонами (курс НБУ, курс міжбанку або конкретного банку із зазначенням його найменування та офіційного сайту).

Документи для оформлення купівлі продажу, які повинні бути у продавця:

• паспорт громадянина та ідентифікаційний код;
• документи, що підтверджують право власності на будинок (квартиру);
• витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно (отримує нотаріус);
• форма 3 з ЖЕКу, щодо зареєстрованих осіб;
• документи, які підтверджують відсутність заборгованості з оплати комунальних платежів;
• нотаріально завірена згода чоловіка / дружини (якщо нерухомість придбана в шлюбі) або нотаріальна згода співвласників, якщо нерухомість перебуває у спільній власності;
• експертна грошова оцінка будинку або квартири.

Згадайте новину: В Украине закончился срок уплаты налога на недвижимость: кого оштрафуют и сколько должны заплатить

Документи для оформлення купівлі продажу, які повинні бути у покупця:

• паспорт громадянина та ідентифікаційний код;
• якщо покупець у шлюбі, то потрібна згода на купівлю квартири від дружини або чоловіка (тобто потрібні паспорт і код дружини / чоловіка, а також її / його присутність для підписання цієї угоди у нотаріуса, або необхідно надати нотаріально завірену заяву про згоду на купівлю квартири).
• при проведенні розрахунків за договором купівлі-продажу нерухомості через банк, банк запросить документи, що підтверджують отримання доходів на суму понад 150 000,00 грн.

Скільки оформляти квартиру після купівлі?

Право власності на квартиру (будинок) підлягає державній реєстрації.

Державна реєстрація прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів придбання, зміни або припинення прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Важливо! право власності на квартиру (будинок) реєструє нотаріус.

Відповідно до положень статті 19 Закону України «Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії нотаріусом здійснюється невідкладно після завершення нотаріальної дії. В крайньому випадку термін реєстрації не може перевищувати 5 робочих днів.

Відповідно до статті 34 Закону України «Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» за державну реєстрацію права власності сплачується адміністративний збір у розмірі 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб. У 2019 це 190 гривень.

Як оформити купівлю квартири на дитину?

Оформити квартиру на дитину закон дозволяє, але відповідно до статті 177 Сімейного кодексу України для посвідчення договору у нотаріуса необхідно надати дозвіл органів державної опіки на вчинення правочину.

Цікаво, що обидва батьки повинні бути згодні на проведення такої процедури.

Іноді житло оформляють на дитину за договором дарування або за заповітом.

Як правило метою оформлення квартири на дитину, є забезпечення свого чада власною житловою площею по настанню повноліття.

Але можуть бути і приховані мотиви. Квартира, оформлена на дитину не буде вважатися спільно нажитим майном подружжя.

Іноді батьки можуть оформити квартиру на дитину, щоб убезпечитися від кредиторів за порушення фінансових зобов'язань. Так як закон захищає в першу чергу інтереси дитини.

Важливо! батьки не мають права здавати, оформлену на дитину квартиру, в оренду, передати в заставу або безоплатне користування, розділяти майно при розлученні або виділити з нього частки без офіційного дозволу органів опіки і піклування.

Оформлення кредиту або розстрочки на дитину на покупку нерухомості від забудовника закон не допускає.

Як оформити купівлю квартири на двох?

Закон дозволяє купівлю квартири в часткову власність, як для подружжя, так і для людей, які не є подружжям. Купівля квартири допустима як в рівних частинах, по одній другій квартири, так і не рівних, наприклад відповідно до внесених коштів на купівлю квартири.

У договорі купівлі-продажу будуть два покупці, але частку кожного з покупців необхідно вказати в договорі. Реєстрація права власності в Реєстрі відбудеться теж двох.

Як оформити купівлю частини квартири?

Відповідно до статті 361 Цивільного кодексу України співвласник має право самостійно розпоряджатися своєю часткою у праві спільної часткової власності. У свою чергу стаття 362 Цивільного кодексу України передбачила переважне право купівлі частки майна за співвласниками.

Таким чином, перед тим як укладати договір купівлі продажу квартири або іншого нерухомого майна, власник її частини зобов'язаний за місяць письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частину, вказавши при цьому ціну та інші умови, на яких він її продає.

Важливо! Якщо договір купівлі-продажу квартири або іншого майна буде укладено з порушенням переважного права, співвласник може пред'явити протягом року позов до суду про переведення на нього прав і обов'язків покупця, з одночасним внесенням на депозитний рахунок суду грошової суми за покупку частини нерухомості.

Як оформити купівлю квартири в новобудові?

Укладаючи інвестиційний договір, Ви купуєте не нерухомість, а тільки майнові права, іншим словами, Ви платите тільки за право купити.

Для оформлення майнових прав на нерухомість в новобудові у забудовника повинен бути наступний пакет документів:

• документ, що підтверджує виникнення, перехід і припинення прав на земельну ділянку;
• документ, що засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництва об'єкта;
• документ, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна поштової адреси;
• затверджений перелік фізичних і юридичних осіб, кошти яких залучалися на інвестування (фінансування) будівництва об'єкта.

Документи, що надаються забудовником, реєструються в базі даних про реєстрацію заяв і запитів Державного реєстру прав на нерухоме майно та робляться їх електронні копії шляхом сканування оригіналів таких документів. Ці документи в подальшому використовуються державним реєстратором при здійсненні державної реєстрації прав власності на квартиру або нежитлове приміщення, в разі звернення інвестора з відповідною заявою.

Інвестор повинен «мати на руках» такі документи:

• документ, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об'єкта будівництва, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав і т.п.);
• технічний паспорт на квартиру;
• довідку (виписку) з переліку осіб, які брали участь в інвестуванні (фінансуванні) об'єкта будівництва та за якими здійснюється державна реєстрація прав, видана особою, що залучала кошти фізичних і юридичних осіб (замовником будівництва), про участь зацікавленої особи в інвестуванні (фінансування) об'єкта будівництва;
• завірені належним чином копії всіх зазначених документів;
• документ про сплату необхідних платежів.

З зазначеним пакетом документів необхідно звернутися до уповноваженого суб'єкта реєстрації прав за місцем знаходження майна. Звичайно, при собі необхідно мати паспорт та відповідну заяву про державну реєстрацію прав.

За реєстрацію прав необхідно сплатити два платежі: 120 гривень за надання інформації з Державного реєстру прав на нерухоме майно та адміністративний збір. Розмір адміністративного збору залежить від двох чинників: встановленого розміру мінімальної зарплати і площі квартири.

Важливо! Деякі категорії громадян звільняються від сплати адміністративного збору (інваліди першої та другої груп; інваліди ВВВ та ін.)

Як купити квартиру в розстрочку?

Розстрочка - спосіб покупки нерухомого майна, при якому покупець оплачує її вартість фіксованими частинами протягом встановленого терміну, а передача прав власності відбувається після виплати останнього платежу.

Договір купівлі-продажу квартири з розстрочкою платежу треба уважно вивчити. Зверніть увагу на суму договору, чи можливе збільшення вартості і наскільки, відсоток переплати (річний або від суми вартості квартири), процедуру повернення сплачених грошей в разі дострокового розірвання договору, момент переходу права власності на квартиру.

Найкраще дати такий договір на вивчення юристу. Пам'ятайте на юридичному ресурсі «Protocol» Ви завжди зможете отримати професійну юридичну консультацію, якість, якої набагато вища за ціну.

• великий початковий внесок;
• короткий термін виплат;
• щомісячний платіж вище, ніж при іпотеці;
• ймовірність підвищення вартості квадратного метра.

І тим не менше купівля квартири в розстрочку дуже популярна в Україні, в зв'язку з наступними факторами:

• швидкість оформлення;
• найчастіше немає необхідності доводити свою платоспроможність;
• в більшості випадків відсутність відсотків (будьте уважні при підписанні договору, в його положеннях можуть бути приховані відсотки);
• І головне покупець у разі фінансових труднощів має право повернути всі внески.

Оформлення купівлі продажу будинку

Якщо говорити про особливості купівлі будинку, то в першу чергу необхідно згадати про земельну ділянку, на якій цей будинок стоїть.

Законодавство України не допускає ситуації, коли у будинку один власник, а у земельної ділянки під цим будинком інший.

Відповідно до частини першої статті 377 Цивільного кодексу України до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором.

Але перехід права власності на земельну ділянку не автоматичний.

Якщо земельна ділянка приватизована і належить власникові будинку, то переоформляти право власності на будинок треба одночасно з переоформленням права власності на земельну ділянку. Простіше кажучи, крім договору купівлі-продажу будинку, треба ще оформляти і договір купівлі-продажу земельної ділянки.

Складнішою стає ситуація, якщо ділянка, на якій стоїть будинок не оформлена, або дані про неї не внесені до Державного земельного кадастру. Перевірити дані про земельну ділянку можна на Публічній кадастровій карті, яка доступна за наступним посиланням https://map.land.gov.ua/kadastrova-karta.

Оформлення купівлі квартири на вторинному ринку можна пройти самостійно, тим більше, що в процес в обов'язковому порядку включений нотаріус. Але тим не менш, завжди надійніше отримати консультацію свого юриста, який не дасть Вас обдурити, тим більше, що продаж-купівля квартири або іншого нерухомого майна не рядовий щоденний випадок в житті більшості громадян України. На юридичному ресурсі «Протокол» Ви можете знайти юриста, який недорого може надати будь-який вид правових послуг, в тому ж числі скласти договір купівлі-продажу квартири. Користуйтеся нашим сервісом Тендер на юридичну послугу і вирішуйте свої проблеми швидко і назавжди.

Згадайте новину: Чем грозит адвокату заключение договора в деле, предоставленном БПП

Автор консультации: Мария ДУНАЙ