ВСУ: У випадку купівлі -продажу нерухомості на орендованій ділянці за землю платять обидва: продавець - орендну плату до припинення договору оренди, покупець плату за землю до оформлення договору оренди (ВСУ від 8.06. 2016р. у сп. № 21-804а16)

Фабула судового акту: Оплата орендної плати та плати за землю при переході права власності на нерухомість, яка розташована на орендованій земельній ділянці, завжди була дискусійною. При цьому фіскальний орган хоче, щоб продавець продовжував оплачувати орендну плату відповідно до умов договору оренди, де він залишається орендарем, а покупець платив плату за землю, згідно даних Державного земельного кадастру. При цьому таке ноу-хау між продавцем та покупцем як договір про компенсацію зі сплати орендної плати за землю ігнорується фіскальним органом.

Розглянувши цю справу ВСУ повністю став на сторону ДПІ (дивиться тут нижче) і залишив в силі повідомлення-рішення, яким покупцю нерухомості на земельній ділянці донарахували плату за землю, незважаючи на те, що аналогічну суму він перерахував продавцю на підставі договору про компенсацію, а продавець сплатив цю суму до бюджету як орендар на підставі договору оренди.

Аналізуйте судовий акт: У випадку відчуження нерухомості попередній власник сплачує плату за землю або орендну плату до оформлення новим власником правовстановлюючого документу на земельну ділянку (ВАСУ, головуючий суддя Костенко)

Читайте статтю: Плата за землю при переході права власності на нерухоме майно, розташоване на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Розглянемо найпоширенішу ситуацію у сфері операцій із нерухомим майном. Продавець є власником будівлі і орендарем земельної ділянки, яка відведена для експлуатації та обслуговування цієї будівлі. Орендодавцем (власником) цієї земельної ділянки є орган місцевого самоврядування з яким укладено та зареєстровано у Державному земельному кадастрі договір оренди земельної ділянки строком так на 15 років. Право власності на будівлю за один день перейшло від Продавця Покупця на підставі договору купівлі-продажу будівлі, при цьому відповідні зміни щодо права власності на будівлю нотаріус в день укладання договору купівлі - продажу будівлі вніс до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Право оренди земельної ділянки автоматично від Покупця до Продавця не переходить, оскільки є третя сторона – орган місцевого самоврядування і тут починаються складнощі.

Відповідно до статті 31 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі в тому числі припиняється у разі «набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці». Згідно статті 34 ЗУ «Про оренду землі» - «у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.» Як правило договір оренди землі, передбачає повернення земельної ділянки у власність органу місцевого самоврядування на підставі акту приймання (повернення) – передачі земельної ділянки.

Дивиться відео: Зміна орендної плати за землі державної та комунальної власності.

Начебто законодавець врегулював порядок зміни орендаря земельної ділянки проте має місце наступний конфлікт інтересів чотирьох різних суб’єктів:

1. Позиція органу місцевого самоврядування: ми звичайно розуміємо, що процедура припинення договору оренди з/д з попереднім власником будівлі та процедура укладання договору оренди з/д з новим власником будівлі може зайняти роки, проте місцевий бюджет не повинен втрачати орендну плату за користування з/д. Тому в будь-якому випадку акт приймання – передачі з/д буде підписуватись з Продавцем тільки одночасно з договором оренди з/д та актом приймання-передачі з/д з Покупцем. А до цього моменту шановний Продавець сплачуйте орендну плату, як це передбачено припиненим договором оренди з/д, оскільки відбувається її фактичне користування і домовляйтесь з Покупцем про яку-небудь компенсацію.
2. Позиція фіскального (податкового) органу: чим більше коштів сплачується до бюджету ти краще і коли мова іде про наповнення бюджету категорії «справедливість» та «здоровий глузд» не використовуються. Тому, Продавець сплачує орендну плату до моменту підписання з органом місцевого самоврядування акту приймання -передачі з/д, тобто моменту її «фактичного повернення», незважаючи на те, що дія самого договору оренди з/д припинилась в моменту припинення права власності на будівлю. Продавець сплачує плату за землю, незважаючи на те, що не має документів на право користування з/д, тобто договору оренди з/д, оскільки став власником будівлі і фактично користується земельною ділянкою. Ми звичайно розуміємо, що за використання однієї з/д одночасно платять і Продавець і Покупець, але ми впевнені, що так передбачено діючим законодавством.
3. Позиція Продавця: будівлю я продав, закон передбачає, що договір оренди з/д припинився на дату договору купівлі-продажу будівлі, з/д я фактично не користуюсь, оскільки там вже хазяйнує Покупець – за що я маю платити? Законослухняний Продавець навіть неодноразово прийде до органу місцевого самоврядування і спробує «віддати» йому з/д, проте орган місцевого самоврядування не підпише з ним акт приймання – передачі з/д до тих пір, поки Покупець не оформить права оренди на себе.
4. Позиція Покупця: будівлю я купив і фактично усією з/д користуюсь. Договір оренди з/д я не проти оформити із часом, проте ніяких хабарів за прискорення процедури давати не буду. Ще треба подивитись яку встановить ставку орендної плати орган місцевого самоврядування. Розумію Продавця, але і сам плачу за фактичне користування земельної ділянкою плату за землю. (як правило це менші кошти ніж орендна плата). Порядний Покупець може укласти з Продавцем договір компенсації орендної плати за фактичне користування з/д, проте в цьому випадку Покупець не зможе віднести суму сплаченої компенсації на витрати і йому ще донарахують податки та штрафні санкції.

Таким чином, ситуація абсурдна, але ми живемо з нею вже багато років.

Читайте статтю: Проведение нормативной денежной оценки обязательно для заключения договора аренды земельного участка

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

8 червня 2016 року м. Київ

Колегія суддів Судової палати в адміністративних справах Верховного Суду України у складі:

розглянувши в порядку письмового провадження справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю (далі – ТОВ) «АТБ-торгстрой» (далі – ТОВ «АТБ-торгстрой») до державної податкової інспекції у Хортицькому районі
м. Запоріжжя Головного управління ДФС у Запорізькій області (далі – ДПІ) про визнання протиправним та скасування податкового повідомлення рішення,

встановила:

У червні 2015 року ТОВ «АТБ-торгсрой» звернулося до суду з позовом, у якому просило визнати протиправним і скасувати податкове повідомлення-рішення від 13 серпня 2014 року № 0000942204 про заниження податкового зобов’язання із сплати земельного податку на суму 37 542 грн 9 коп. (далі – спірне рішення).

Послалося на те, що ДПІ безпідставно сформувала спірне рішення на зазначену суму, позаяк земельний податок за 2013 рік за земельні ділянки під придбаним ТОВ «АТБ-торгстрой» об’єктом нерухомості був сплачений орендарем земельної ділянки, яким за умовами договору купівлі-продажу майна залишалася друга сторона договору – продавець майна, якому ТОВ «АТБ-торгстрой» мало компенсовувати витрати зі сплати орендної плати за землю.

Суди встановили, що відповідно до підпункту 20.1.4 пункту 20.1 статті 20, підпункту 75.1.2 пункту 75.1 статті 75, підпункту 78.1.4 пункту 78.1 статті 78, пункту 79.2 статті 79 Податкового кодексу України (далі – ПК) та згідно з наказом ДПІ від 14 липня 2014 року № 748 року була проведена документальна позапланова невиїзна перевірка ТОВ «АТБ-торгстрой» з питань дотримання вимог податкового законодавства з нарахування та сплати сум земельного податку за земельні ділянки державної і комунальної власності на території Хортицького району м. Запоріжжя за період з 1 січня по 31 грудня 2013 року. За результатами перевірки складено акт від 24 липня 2014 року № 582/08-31-31-22/32010549 про порушення вимог пункту 286.1 статті 286, пунктів 287.1, 287.6 статті 287 ПК, що призвели до заниження податкових зобов’язань зі сплати земельного податку (далі – Акт).

Передумовами цього стали такі обставини. У березні 2012 року ТОВ «АТБ-ІНВЕСТ» і ТОВ «АТБ-торгстой» уклали договір купівлі-продажу частини будівлі загальною площею 986 кв. м, розташованої на земельних ділянках площами 0,0242 і 0,1995 га в м. Запоріжжі на вул. Гудименка, 16а. Земельні ділянки, на яких знаходився куплений об’єкт нерухомості, перебували в користуванні ТОВ «АТБ-ІНВЕСТ» на підставі двох договорів оренди землі від 2 листопада 2010 року, укладених ним із Запорізькою міською радою.

11 лютого 2013 року ТОВ «АТБ-торгстрой» подало декларацію з земельного податку за 2013 рік № 9005398365, в якій заявило до сплати платіж на суму 31 629 грн 61 коп. 25 лютого 2014 року шляхом подання уточнюючої податкової декларації з земельного податку № 90900611651 за 2013 рік ТОВ «АТБ-торгстрой» зменшило свої податкові зобов’язання з цього платежу на загальну суму 31 629 грн 61 коп.

Дніпропетровський окружний адміністративний суд постановою від 6 липня 2013 року визнав протиправним і скасував спірне рішення.

Дніпропетровський апеляційний адміністративний суд постановою від 13 жовтня 2015 року скасував постанову суду першої інстанції та ухвалив нову – про відмову в задоволенні позову. Рішення мотивував тим, що із набуттям права власності на будівлю чи споруду до власника переходить право власності чи користування земельною ділянкою, на якій розташована належна йому на праві власності будівля чи споруда, а звідси – обов’язок зі сплати земельного податку. Та обставина, що за умовами договору купівлі-продажу частини будівлі сторони досягли згоди, що продавець – ТОВ «АТБ-ІНВЕСТ» – продовжуватиме сплачувати орендну плату за земельні ділянки, на яких стоїть продана частина будівлі, а покупець – її власник – відшкодовуватиме цей платіж продавцю, не звільняє власника придбаного майна від обов’язку сплати податку на землю.

Із обґрунтуванням суду апеляційної інстанції погодився Вищий адміністративний суд України, який ухвалою від 11 листопада 2015 року відмовив у відкритті касаційного провадження.

У заяві про перегляд ТОВ «АТБ-торгстрой» з підстави неоднакового застосування підпунктів 14.1.72, 14.1.136 пункту 14.1 статті 14, пунктів 287.1, 287.6 статті 287 та статті 288 ПК у подібних правовідносинах просить скасувати рішення судів касаційної й апеляційної інстанцій та залишити в силі постанову суду першої інстанції.

На підтвердження неоднакового застосування зазначеної норми права послалося на ухвали Вищого адміністративного суду України від 28 лютого 2014 року та 22 червня 2015 року (справи №№ К/800/6130/14, К/800/20868/15 відповідно).

В ухвалі Вищого адміністративного суду України від 28 лютого 2014 року, суд касаційної інстанції погодився з висновками суду апеляційної інстанції про те, що за земельну ділянку, яка на умовах договору перебуває в оренді, нараховувати та сплачувати до бюджету плату за землю повинен належний землекористувач такої земельної ділянки.

В ухвалі від 22 червня 2015 року цей же суд схвалив висновок суду апеляційної інстанції, який у своєму рішенні зазначив, що сплата земельного податку в повному обсязі від імені попереднього власника земельних ділянок, яка була компенсована останньому покупцем за умовами договору, що не був визнаний недійсним у встановленому законом порядку, не є відмовою нового власника майна від сплати цього платежу. Стверджується також, що за описаних обставин податковий орган фактично здійснив подвійне нарахування земельного податку за користування земельними ділянками.

Отже, завданням перегляду у цій справі є потреба у формулюванні правозастосовного висновку щодо того, чи повинна юридична особа, яка набула право власності на частину будівлі, сплачувати земельний податок за земельну ділянку, на якій розташоване придбане нерухоме майно, коли за умовами договору купівлі-продажу цього майна продавець погодився сплачувати оренду плату за земельну ділянку, на якій знаходиться це майно, відповідно до укладеного ним з органом місцевого самоврядування договору оренди, а покупець компенсуватиме йому ці платежі.

В аспекті заявлених вимог, з огляду на фактичні обставини, установлені судами, колегія суддів Судової палати в адміністративних справах Верховного Суду України дійшла висновку про таке.

За підпунктами 14.1.72 і 14.1.73 пункту 14.1 статті 14 ПК земельним податком визнається обов’язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів. Землекористувачами можуть бути юридичні та фізичні особи (резиденти і нерезиденти), яким відповідно до закону надані у користування земельні ділянки державної та комунальної власності, у тому числі на умовах оренди.

Відповідно до підпунктів 269.1.1 і 269.1.2 пункту 269.1 статті 269 ПК платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі.

Згідно з підпунктом 270.1.1 пункту 270.1 статті 270 ПК об’єктами оподаткування є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні.

За пунктом 287.7 статті 287 ПК у разі надання в оренду земельних ділянок (у межах населених пунктів), окремих будівель (споруд) або їх частин власниками та землекористувачами, податок за площі, що надаються в оренду, обчислюється з дати укладення договору оренди земельної ділянки або з дати укладення договору оренди будівель (їх частин).

У частинах першій та другій статті 120 Земельного кодексу України встановлено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об’єкти, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

За статтями 125 і 126 цього Кодексу право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав, яка оформляється відповідно до Закону України від 1 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Аналогічним чином перехід права власності на земельну ділянку до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, унормовують положення статті 377 Цивільного кодексу України.

За частиною третьою статті 7 Закону України від 6 жовтня 1998 року № 161-ХІV «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Аналіз зазначених норм права дає можливість визначити, хто саме є платником земельного податку, що є об’єктом оподаткування, з якого моменту виникає (набувається, переходить) обов’язок сплати цього податку, подію (явище), з якою припиняється його сплата, умови та підстави сплати цього платежу у разі вчинення правочинів із земельною ділянкою чи будівлею (її частиною), які на ній розташовані.

Із встановлених обставин справи випливає, що ТОВ «АТБ-торгстрой» на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 13 березня 2012 року набуло право власності на частину будівлі, розташованої на земельних ділянках площами 0,0242 і 0,1995 га в м. Запоріжжі на вул. Гудименка, 16а^.. Державну реєстрацію права власності на це майно засвідчено реєстраційним номером 1455215 від 23 квітня 2012 року.

Земельні ділянки, на яких знаходиться придбаний об’єкт нерухомості, перебували в користуванні продавця на підставі двох договорів оренди землі від 2 листопада 2010 року, укладених ним із Запорізькою міською радою.

За пунктом 1.6 договору купівлі-продажу частини будівлі та договору від 1 січня 2013 року № 12-12-13 про компенсацію витрат на оплату орендної плати за землю продавець нерухомого майна мав сплачувати орендну плату за землю, на яких розташована будівля, а покупець зобов’язався відшкодувати ці витрати продавцю.

Підсумовуючи сказане, колегія суддів дійшла такого висновку.

У розумінні положень підпунктів 14.1.72, 14.1.73 пункту 14.1 статті 14, підпунктів 269.1.1, 269.1.2 пункту 269.1, пункту 269.2 статті 269, підпунктів 270.1.1, 270.1.2 пункту 270.1 статті 270, пункту 287.7 статті 287 ПК платником земельного податку є власник земельної ділянки або землекористувач, якими може бути фізична чи юридична особа. Обов’язок сплати цього податку для його платника виникає з моменту набуття (переходу) в установленому законом порядку права власності на земельну ділянку чи права користування нею і триває до моменту припинення (переходу) цього права.

Якщо певна фізична чи юридична особа набула право власності на будівлю або його частину, що розташовані на орендованій земельній ділянці, то до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Застереження в договорі купівлі-продажу об’єкта нерухомості про те, що продавець продовжує сплачувати орендну плату за земельні ділянки, на яких розташована придбана частина будівлі, а покупець відшкодовуватиме продавцю її сплату, не звільняє останнього від обов’язку сплати податку за земельну ділянку, на якій розташоване набуте ним майно, оскільки договором не можна змінити виконання обов’язку, встановленого податковим законом.

Нормативне тлумачення норм податкового закону, неоднаковість застосування яких оспорюється, в контексті змісту фактичних обставин справи дає підстави вважати, що суд касаційної інстанції правильно застосував норми матеріального права, у зв’язку з чим підстав для задоволення заяви ТОВ «АТБ-торгстрой» немає.

Керуючись статтями 241, 242, 244 Кодексу адміністративного судочинства України, колегія суддів Судової палати в адміністративних справах Верховного Суду України

постановила:

У задоволенні заяви товариства з обмеженою відповідальністю «АТБ-торгстрой» відмовити.

Постанова є остаточною і оскарженню не підлягає, крім випадку, встановленого пунктом 3 частини першої статті 237 Кодексу адміністративного судочинства України.