Стаття 15. Умови договору оренди землі

Аналізуйте судовий акт: Незазначення у договорі оренди земельної ділянки чіткого розміру орендної плати, як істотної умови договору, є підставою для визнання його недійсним (ВС/КЦС справа № 282/422/20 від 28.10.2021 р.)
 Судова практика у спорах щодо визнання договору оренди землі недійсним досить поширена. Як відомо, відсутність однієї із істотних умов у договорі оренди землі може бути підставою для визнання такого договору недійсним. Перелік істотних умов договору оренди землі передбачений у ст. 15 ЗУ «Про оренду землі». Для визнання договору оренди недійсним суд встановлює, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси сторін договору. Якщо відсутність у договорі однієї з істотних умов не унеможливила виконання договору, зокрема в частині проведення розрахунків, і сторони протягом певного часу виконували договір погодженим способом, то незгода однієї із сторін з умовою договору не може бути підставою для визнання її прав порушеними та визнання договору недійсним. 

Від того, яким чином сторони пропишуть умови договору оренди землі, багато що залежить. Оскільки при виявленні тої чи іншої неясності у договорі, що дасть можливість трактувати її на власний розсуд, можна  визнати такий договір недійсним. На це звернув увагу Верховний Суд у справі № 282/422/20 від 28.10.2021 р. за позовом особи про визнання додаткової угоди до договору оренди землі недійсною.

Позовна заява мотивована тим, що сторони 2005 року уклали договір оренди землі, відповідно до якого позивач передав в оренду строком на 5 років належну йому земельну ділянку площею 2,3301 га та призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Позивач та відповідач 15 лютого 2010 року уклали додаткову угоду до договору оренди землі, відповідно до якої строк оренди продовжено до 1 березня 2020 року. Читати повністю

Аналізуйте судовий акт: Договір оренди землі не може бути визнаний недійсним судом, у разі якщо сторони протягом певного часу його виконували (КСЦ/ВС у справі № 471/761/17-ц від 30 липня 2020 р)

Укладення будь-якого договору передбачає собою досягнення домовленостей сторін, яка, в свою чергу, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

І хоча сторони вільні в укладенні договору та визначенні його умов, проте для кожного договору законодавством передбачені істотні умови, домовленість щодо яких обов’язково має бути досягнута.

Відповідно до частини 2 статті 638 Цивільного кодексу України, істотними умовами договору є умови про предмет, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

В свою чергу, істотні умови договору оренди землі встановлені статтею 15 Закону України «Про оренду землі», відповідно до якої в договорі оренди обов’язково має бути визначено:

об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);

дата укладення та строк дії договору оренди;

орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Перелік підстав для визнання недійсності правочину визначені статтею 203 ЦК України.

Відповідно договір може бути визнаний недійсним, зокрема, у разі якщо:

зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Підписавши договір оренди землі на умовах, які були узгоджені з іншою стороною, з усіма наявними недоліками такого договору, сторона виражає волевиявлення та розуміє наслідки, а тому у суду не має підстав визнати договір недійсним, керуючись лише відсутністю в договорі однієї з істотних умов, передбачених законодавством.

Враховуючи, що правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Отже, якщо відсутність у договорі однієї з істотних умов не унеможливила виконання договору, зокрема в частині проведення розрахунків, і сторони протягом певного часу виконували договір погодженим способом, то незгода позивачів з умовою виконання договору не може бути підставою для визнання їх прав порушеними в момент укладення договору та визнання його недійсним з цих підстав.

Фактичні обставини справи: До суду звернувся орендодавець з вимогою визнати договір оренди землі від 01 лютого 2011 року, укладений між ним та відповідачем на 49 років недійсним.

Підставами для визнання договору недійсним було вказано:

• Невідповідність площі земельної ділянки переданої в оренду, реальним даним;
• Не дотримано умови щодо нотаріального посвідчення договору;
• Договір зареєстровано в органі, який станом на дату реєстрації перестав діяти;
• Не вказано, на підставі яких документів позивач є власником земельної ділянки, не зазначено її кадастровий номер;
• Не підписано сторонами акт прийому-передачі земельної ділянки;
• При укладенні договору не було визначено нормативну грошову оцінку земельної ділянки, не зазначено, в якій кількості орендна плата сплачується в натуральній формі, а в якій - в грошовій;
• Не вказано адреси учасників правочину, їх ідентифікаційні номери та паспортні дані, яким чином орендар сплачує податок на дохід від оренди земельної ділянки;
• Відсутні умови перегляду орендної плати у зв`язку з інфляцією;
• Не вказано про акт передачі межових знаків на зберігання та про агрохімічний паспорт поля, земельної ділянки;
• Не зазначено, що орендар до органу місцевого самоврядування надає план сівозміни.

Судом першої та апеляційної інстанції у задоволенні позову відмовлено. Позивач звернувся з касаційною скаргою до Верховного Суду, який також відмовив у її задоволенні зазначивши, вказавши, що відсутні підстави для визнання оспорюваного договору оренди землі недійсним, а тому суди зробили правильний висновок про відмову у задоволенні позову.

Аналізуйте судовий акт: Попри те що, що розмір орендної плати є істотною умовою оренди землі, відсутність відповідного пункту в договорі НЕ є підставою для визнання його недійсним (ВССУ у справі № 618/588/16-ц від 02 листопада 2017р.)

Стаття 15 ЗУ «Про оренду землі» визначає істотні умови договору оренди землі серед яких зокрема: орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.  Відповідно до ст. 638 ЦК України договір вважається укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору, в тому числі тих що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду. Проте, на практиці, насамперед там де договори оренди нотаріально не посвідчуються сторонами, трапляються випадки не дотримання вимог щодо істотних умов договору.

В даному випадку договорі оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею      6, 37 га був укладений без зазначення розміру орендної плати строком на 10 років, і орендодавець – нащадок працівника колгоспу звернувся із позовом про визнання такого договору недійсним та про повернення з\д  власнику. В договорі оренди зелі також не був вказаний розмір податку за користування земельною ділянкою.

Суд першої  інстанції задовільнив позов, суд апеляційної інстанції скасував рішення суду першої інстанції та відмовив у задоволенні позову, суд касаційної інстанції залишив рішення суду апеляційної інстанції без змін.

Відмовляючи у задоволенні позову суди згадали Постанову ВСУ від 04 лютого 2015 року справа № 6-233цс14.

Згідно такого підходу для визнання договору недійсним (при цьому очевидно будь-якого) недостатньо лише фактичне недотримання сторонами ст. 638 ЦК України –«укладання договору», а необхідно суду встановити, що невизначення сторонами істотної умови в договорі після його укладення порушує права позивача.   

В даному випадку позивач начебто не довів, що відсутність орендної плати в договорі порушує його права, а захисту судом підлягає лише порушене право. Суд підкреслив, що позивач отримує орендну плати два роки хоча і невстановленого розміру. Позовні вимоги не уточнювалися, отже за думкою суду позивач сам винен, що неправильно подав позов… 

Аналізуйте судовий акт: Невизначеність нормативної грошової оцінки земельних ділянок у договорі оренди не породжує юридичних наслідків та НЕ зумовлює його недійсність (ВСУ у справі № 6-2195цс16 від 13 березня 2017р.)

Увага! Спільне засідання цивільної та господарської палат ВСУ!

 Рішенням суду першої інстанції, з яким погодились апеляційний та касаційний суди, задоволено позов прокуратури та визнано недійсними договори оренди земельних ділянок, скасовано рішення про державну реєстрацію права оренди земельних ділянок та земельні ділянки повернено у власність держави.

Підставою для задоволення позовних вимог стало те, що момент укладення вказаних договорів не було проведено нормативної грошової оцінки земель, яка є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності. В свою чергу оскільки орендна плата, відповідно до ст. 15 Закону України "Про оренду землі" є істотною умовою договору відсутність її розміру стало підставою для визнання договорі недійсними.

Проте, скасовуючи зазначені рішення ВСУ вказав, що судами, які розглядали справу не взято до уваги той факт, що подальшому сторони оспорюваних договорів вчинили дії, спрямовані на приведення зазначених правочинів у відповідність до вимог закону: визначили нормативну грошову оцінку земельних ділянок, які передавались в оренду та уклали додаткові угоди, якими були внесені зміни до спірних договорів із зазначеного питання, чи було взагалі порушено права орендодавця при укладенні таких договорів, як це передбачено ст. 16 та чи відповідає така зміна вимогам ст. 632 ЦК України.

Окрім того, прокурор,звертаючись до суду із цим позовом  не вказав органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.

Наявіність усіх всіх фактів стала підставою для скасування рішень та направлення справи до суду першої інстанції для нового розгляду.

ПРАВОВИЙ ВИСНОВОК ВСУ у справі № 6-2195цс16: Відносини, пов’язані з орендою землі для ведення фермерського господарства регулюються відповідними нормами ЦК України, ЗК України, законами України «Про фермерське господарство», «Про оренду землі» та іншими нормативно-правовими актами.

Так, згідно з абзацом 1 частини першої статті 7 Закону України «Про фермерське господарство» для отримання (придбання) у власність або в оренду земельної ділянки державної власності з метою ведення фермерського господарства громадяни звертаються до відповідної районної державної адміністрації. Для отримання у власність або в оренду земельної ділянки із земель комунальної власності з метою ведення фермерського господарства громадяни звертаються до місцевої ради.

Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Орендна плата відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Частиною першою статті 13 Закону України «Про оцінку земель» передбачено, що для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності обов’язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими та затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України «Про оцінку земель»).

Крім того, за змістом статті 93 ЗК України відповідач набуває право використовувати земельну ділянку та обов’язок сплачувати орендну плату не з моменту прийняття рішення компетентним органом про передачу цієї ділянки в оренду, а з моменту укладення договору оренди землі.

Отже, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати при укладенні договору оренди.

Відповідно до абзацу 13 статті 1 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок – це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Частиною п’ятою статті 5 цього Закону передбачено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Згідно із частиною третьою статті 201 ЗК України нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо.

Аналіз наведених правових норм дає підстави для висновку, що нормативна грошова оцінка – конкретна вартісна характеристика, яка містить низку етапів, передбачених чинним законодавством. Зокрема, це прийняття уповноваженим органом влади рішення щодо проведення нормативної грошової оцінки земель, розробка технічної документації грошової оцінки спеціальною установою, погодження технічної документації органами влади, прийняття відповідною радою рішення про затвердження технічної документації.