Правова природа земельного сервітуту: чи дійсно він є альтернативою орендним відносинам?

Часто доводиться чути думку, що сервітут є альтернативою оренді землі. Дійсно, земельний сервітут (як і оренда) відноситься до видів користування чужою земельною ділянкою. Однак за правовою природою, метою та підставою встановлення сервітут суттєво відрізняється від інституту оренди землі. Що ж це за продукт, які його характерні ознаки та чому він не зможе замінити оренду – на цих та інших нюансах сервітуту зосередимось далі.

Правова природа сервітуту

За визначенням, вміщеним у ч. 1 ст. 98 Земельного кодексу України від 25.10.2001 № 2768-III (далі - ЗКУ), право земельного сервітуту - це право власника або землекористувача земельної ділянки чи іншої заінтересованої особи на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками).

Цей інститут виник ще за часів римської імперії, про що свідчать письмові пам’ятки римського права. Сервітутом називали абсолютне за характером захисту право користування чужою річчю. Найдавнішими є сільські предіальні сервітути. Першими з’явилися такі життєво важливі для сільського господарства сервітути, як:

1) право проходу через чужу ділянку;

2) право проходу і прогону худоби через чужу ділянку;

3) право проходу, прогону худоби і проїзду возом;

4) право провести воду з ділянки сусіда на свою землю.

Дещо пізніше, зі зростанням міста Риму, з’явилися міські предіальні сервітути, першим з яких певно був «servitus cloacae mittendae» – право провести через чужу землю нечистоти зі свого двору в більшу міську клоаку. Ситуація дещо змінилася після появи у II ст. до н.е. персональних сервітутів, тобто таких, що пов’язані не з певною річчю, а належать певній особі.

В сучасному українському законодавстві загальні положення про сервітут містяться в главі 32 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 № 435-ІV (далі - ЦКУ) та главі 16 ЗКУ. Суть цього інституту залишилась незмінною - власники або землекористувачі земельних ділянок чи інші заінтересовані особи можуть вимагати встановлення на свою користь права користування чужою земельною ділянкою.

Разом із тим, встановлення земельного сервітуту не веде до позбавлення власника земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, прав володіння, користування та розпорядження нею (ч. 5 ст. 403 ЦКУ, ч. 3 ст. 98 ЗКУ).

Оренда ж передбачає для орендаря усі права щодо володіння та користування об’єктом оренди, права орендаря не можуть бути обмежені власником (ст. 24, 25 Закону про оренду землі (Закон України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV).

Відтак, на відміну від договору оренди землі, за яким орендареві передається право володіння та користування земельною ділянкою, за правом земельного сервітуту жодну із правомочностей власника земельної ділянки набувач сервітуту в повному обсязі не отримує.

При цьому у відповідності до ч. 4 ст. 98 ЗКУ сервітут здійснюється способом, найменш обтяжливим для власника земельної ділянки, щодо якої він встановлений, та встановлюється виключно у разі, коли потреби особи, в інтересах якої встановлюється сервітут, не можуть бути задоволені іншим способом (ч. 1 ст. 401 ЦКУ).

Таким чином, земельний сервітут встановлюється у виняткових випадках – коли в інший спосіб добратися до ділянки неможливо.

Та й мета користування ділянкою на умовах сервітуту має бути чітка визначена. Так, у ст. 99 ЗКУ визначені види права земельного сервітуту, серед них - право проходу та проїзду на велосипеді; право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху; право на розміщення тимчасових споруд (малих архітектурних форм); право прокладати на свою земельну ділянку водопровід із чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку; право забору води з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право проходу до природної водойми; право прогону худоби по наявному шляху та ін. І хоча перелік таких видів у ст. 99 ЗКУ не є вичерпним, особа, яка вимагає встановлення сервітуту, має обов’язково зазначити його конкретний вид.

При цьому правова природа сервітуту не передбачає можливості сервітуарія (особи, на користь якої встановлено сервітут) здійснювати підприємницьку діяльність на території, якою він користується, а також отримувати продукцію і доходи від користування землею.

Натомість орендар вправі самостійно господарювати на земельній ділянці, проводячи при цьому підприємницьку або інший вид діяльності. Відповідно, орендар може мати економічний зиск від такого господарювання на землі, а саме - отримувати продукцію і доходи.

Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного капіталу (ч. 5 ст. 93, ч. 1 ст. 134 ЗКУ).

На противагу цьому земельний сервітут не підлягає відчуженню, не може бути предметом купівлі-продажу, застави та не може передаватися будь-яким способом особою, в інтересах якої цей сервітут встановлено, іншим фізичним та юридичним особам (ч. 4 ст. 403 ЦКУ, ч. 2 ст. 101 ЗКУ). Єдине - дія земельного сервітуту, як і при оренді, зберігається у разі переходу прав на земельну ділянку, щодо якої встановлений земельний сервітут, до іншої особи.

Тож оренда та сервітут мають різну мету та цілі встановлення. Також різняться і завдання, які вирішуються за допомогою цих інститутів. Тому сервітут навряд чи може виступати альтернативою орендним відносинам.

Читайте статтю: Емфітевзис vs оренда: коли доцільно?

Види сервітутів

Частина 2 ст. 98 ЗКУ передбачає, що земельні сервітути можуть бути постійними і строковими. Прикладами постійного сервітуту є право прокладати на свою земельну ділянку водопровід із чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку, а також право на розміщення об’єктів трубопровідного транспорту. Тобто, до постійних належать земельні сервітути, при яких за допомогою однієї земельної ділянки (її частини) на постійній основі обслуговується інша земельна ділянка або певна особа.

Яскравим прикладом тимчасового земельного сервітуту є сервітут, у рамках якого здійснюється встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту будівель та споруд. По завершенню будівництва чи ремонту будівлі (споруди) дія цього земельного сервітуту припиняється.

Відповідно до ч. 2 ст. 401 ЦКУ сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій, конкретно визначеній особі (особистий сервітут). Наведена норма є підставою для класифікації сервітутів на особисті (приватні) та т.зв. публічні сервітути. Відмінність між ними полягає у тому, що публічні сервітути встановлюються для власника/користувача сусідньої (суміжної) земельної ділянки. Особистий сервітут належить особі, яка не має речового права на сусідню земельну ділянку. Найпоширенішим наразі прикладом встановлення особистого земельного сервітуту є право певної особи на розміщення тимчасових споруд (малих архітектурних форм) на земельних ділянках комунальної власності.

Залежно від підстави виникнення сервітути можна класифікувати на чотири види: встановлені договором, законом, заповітом, рішенням суду.

Зауважимо, що можливість встановлення земельного сервітуту за законом на сьогодні залишається суто теоретичною, оскільки чинне законодавство України не передбачає випадків, коли земельний сервітут виникав би безпосередньо на підставі закону. На інших підставах встановлення сервітуту зупинимось детально.

Договірний сервітут

Сторонами договору земельного сервітуту є власник/користувач земельної ділянки будь-якої форми власності (приватної, державної, комунальної) з одного боку та особа, яка вимагає його встановлення (сервітуарій).

Об’єктом договору земельного сервітуту є земельна ділянка (вкрай рідко) або її частина (у більшості випадків).

Чинним законодавством України не закріплений перелік істотних умов саме для договору земельного сервітуту, як наприклад, для договору оренди землі (ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV). Так само в підзаконних нормативно-правових актах не знайти типового або примірного договору земельного сервітуту (на відміну, знову ж таки, від договору оренди земельної ділянки (Типовий договір оренди землі, затверджений постановою КМУ від 03.03.2004 № 220). Тож при підготовці та укладенні договорів сервітуту сторонам необхідно керуватися вже названими вище главами 32 ЦКУ та 16 ЗКУ, а також загальними положеннями ЦКУ (глави 52, 53) та Господарського кодексу України № 436-ІV від 16.01.2003 (далі - ГКУ) (глава 20) щодо умов, порядку укладання, зміни та розірвання цивільно-правових (господарсько-правових) договорів. Далі зупинимося детальніше на його основних умовах.

1. Предмет договору сервітуту. При його визначенні варто вказати конкретні параметри земельної ділянки (її частини), відносно якої встановлюється сервітут (кадастровий номер, місце розташування, площа, цільове призначення і т.д.). Такі відомості зазначаються в договорі сервітуту відповідно до правовстановлюючих документів власника/користувача такої земельної ділянки та відомостей Державного земельного кадастру і Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Якщо договір земельного сервітуту укладається стосовно частини земельної ділянки, то в ньому обов’язково треба зазначити опис місця розташування з визначенням меж поширення права земельного сервітуту на плані (схемі). Наприклад, таким чином: «Земельний сервітут встановлюється згідно із планом меж земельного сервітуту, який вміщений у додатку № 1 до Договору, що є його невід’ємною частиною, а саме багатокутником по точкам А-Б-В-Г-А».

Окрім того, при визначенні предмету договору обов’язково треба погодити вид права земельного сервітуту, невиключний перелік яких містить ст. 99 ЗКУ.

2. Строк дії договору земельного сервітуту. У відповідності до ч. 2 ст. 403 ЦКУ сервітут може бути встановлений на певний строк або без визначення строку. Однак якщо договір укладається з землекористувачем земельної ділянки, відносно якої встановлюється земельний сервітут, то строк його дії має бути вказаний обов’язково При цьому такий строк не може бути більшим за період, на який така земельна ділянка передана у користування землекористувачу.

3. Плата за договором сервітуту. В ч. 1 ст. 98 ЗКУ передбачено, що користування земельною ділянкою на умовах сервітуту може бути як безоплатним, так і платним. В останньому випадку у договорі потрібно встановити розмір плати за земельний сервітут та порядок розрахунків. На сьогодні жодною законодавчою нормою не встановлено ні мінімального, ні максимального розміру плати за користування землею за договором сервітуту. Також законодавство не містить положень щодо залежності такої плати від нормативної грошової оцінки землі або інших кількісних показників. Тому сторони договору сервітуту визначають розмір та порядок визначення такої плати на свій розсуд. Також варто передбачити відповідальність сервітуарія за її несплату/несвоєчасну сплату.

Характеризуючи умови щодо плати за договором сервітуту, неможливо не торкнутися питання плати за землю, яка передбачена розділом ХІІ Податкового кодексу України № 2755- VІ від 02.12.2010(далі - ПКУ) як складова податку на майно.

Так, плата за землю справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. Платниками земельного податку є власники земельних ділянок та постійні землекористувачі, а платниками орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності - орендарі таких земельних ділянок (пп. 14.1.72, пп. 14.1.147, п. 269.1, п. 288.2 ст.288 ПКУ).

Окремих (спеціальних) вимог до форми договору сервітуту законодавство не містить. Однак відповідно до ст. 208 ЦКУ у письмовій формі належить вчиняти, зокрема:

- правочини між юридичними особами;

- правочини між фізичною та юридичною особою, крім правочинів, які повністю виконуються сторонами у момент їх вчинення;

- правочини фізичних осіб між собою на суму, що перевищує 340 грн, крім правочинів, які повністю виконуються сторонами у момент їх вчинення.

Очевидно, що договір сервітуту повністю не виконується сторонами у момент його вчинення.

Окрім того, чинне законодавство передбачає обов’язкову державну реєстрацію сервітуту, для проведення якої необхідно подати відповідний підтверджуючий документ (в даному випадку – договір). Тож договір сервітуту має бути укладений в письмовій формі.

Обов’язкового нотаріального посвідчення договору сервітуту законодавство не вимагає, проте такий договір відповідно до ст. 209 ЦКУ може бути нотаріально посвідчений за домовленістю сторін.

Читайте статтю: Свердловина на підприємстві: дозвільні документи та обов’язкові платежі

Сервітут за заповітом

За своєю правовою природою такий заповіт є правочином щодо обтяження земельної ділянки заповідача. Наприклад, батько склав заповіт на користь своїх двох синів, розпорядившись на випадок своєї смерті належним йому на праві приватної власності житловим будинком. Його двоє синів приймають спадщину в рівних частинах. Однак з огляду на технічне планування будинку прохід до другої частини будинку є неможливим (відсутність окремого входу), у зв’язку з чим другий спадкоємець змушений користуватися проходом через «чужу територію», тобто належну першому спадкоємцю. Перший спадкоємець у даному випадку надає другому спадкоємцю право проходу (входу) до другої частини будинку. У заповіті може бути встановлено зобов’язання спадкоємця проводити, наприклад, щомісячну оплату за користування сервітутом.

Сервітут заноситься нотаріусом спочатку до заповіту, а потім до свідоцтва про право на спадщину, яке є підставою для державної реєстрації такого сервітуту.

Після смерті спадкодавця особа, на користь якої передбачено встановлення сервітуту, також має вчинити певний правочин - погодитися на встановлення сервітуту, прийнявши спадщину та вчинивши дії щодо його реєстрації. Земельні сервітути, встановлені в заповіті, після прийняття спадкоємцем спадщини в подальшому можуть також переходити в спадщину. Особистий сервітут встановлюється в інтересах конкретного спадкоємця, і тільки ця особа має право користування ним. Особистий сервітут не підлягає відчуженню і не переходить після прийняття спадщини спадкоємцям надалі в спадщину. Він припиняється зі смертю спадкоємця, на користь якого він був встановлений.

Встановлення земельного сервітуту в судовому порядку

Зацікавленій особі перед зверненням до суду із відповідним позовом потрібно подбати про наявність наступних доказів.

1. Недосягнення із власником/користувачем земельної ділянки домовленості про встановлення сервітуту та про його умови. Так, вирішуючи справи цієї категорії, суди посилаються на положення ч. 3 ст. 402 ЦКУ, яка передбачає судове розв’язання спору лише у випадку, коли досудове врегулювання спірної ситуації не дало належного ефекту.

Тому зацікавленій особі варто направити власнику/користувачу земельної ділянки (цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення) або вручити нарочно із відміткою на своєму екземплярі офіційну пропозицію про укладення договору сервітуту. Найкраще це оформити у вигляді проекту договору сервітуту, який підписати зі свого боку в двох примірниках.

У відповідності до ч. 4 ст. 180 ГКУ власник/користувач земельної ділянки повинен у двадцятиденний строк з дня отримання проекту договору скласти протокол розбіжностей до договору земельного сервітуту, та надіслати його зацікавленій стороні у двох примірниках разом із підписаним договором.

Якщо у вказаний строк таких дій не було вчинено, зацікавлена сторона може звертатися до суду із вимогою про встановлення сервітуту.

У випадку, коли власник/користувач земельної ділянки направив протокол розбіжностей, то зацікавлена сторона зобов’язана протягом двадцяти днів розглянути його, в цей же строк вжити заходів для врегулювання розбіжностей з другою стороною та включити до договору всі прийняті пропозиції, а ті розбіжності, що залишились неврегульованими, передати в цей же строк до суду.

Недотримання цієї процедури може мати наслідком відмову суду у задоволенні позову про встановлення сервітуту (див., зокрема, постанови Верховного Суду від 27.11.2019 у справі № 751/8865/15-ц, від 19.06.2019 у справі № 925/603/18, від 12.06.2019 у справі № 487/4106/14-ц).

2. Неможливості задоволення потреб зацікавленої особи іншим способом, аніж встановленням земельного сервітуту. Така умова встановлення сервітуту слідує із визначення цього правового інституту, а тому суди в усіх справах цієї категорії встановлюють наявність такої обставини. Оскільки для цього необхідна наявність спеціальних знань, то без експерта тут не обійтися. Нагадаємо, що вже більше двох років висновок експерта може бути підготовлений також на замовлення учасника справи (в нашому випадку – зацікавленої у сервітуті особі), а не лише складений на підставі ухвали суду про призначення експертизи.

Висновок експерта про можливість задовольнити потреби зацікавленої особи іншим шляхом, ніж встановлення сервітуту, є підставою для відмови судом у задоволенні позову про встановлення земельного сервітуту (див., наприклад, постанову Верховного Суду від 17.10.2019 у справі № 484/690/16-ц).

Державна реєстрація сервітуту

Відповідно до ч. 2 ст. 100 ЗКУ, ч. 2 ст. 402 ЦКУ, п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону про держреєстрацію прав (Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-IV) земельний сервітут підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно.

У відповідності до ч. 2 ст. 3 вказаного вище Закону речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до нього, виникають з моменту такої реєстрації.

Разом із тим, державна реєстрація сервітуту, що поширюється на частину земельної ділянки, здійснюється після внесення відомостей про таку частину до Державного земельного кадастру (ч. 11 ст. 791 ЗКУ).

Таким чином, наразі сервітут, що поширюється на частину земельної ділянки, може виникнути лише після внесення до Державного земельного кадастру (ДЗК) відомостей про таку частину ділянки, оскільки лише після такого внесення сервітут можна буде зареєструвати.

Згідно із ч. 2 ст. 29 Закону про ДЗК (Закон України «Про Державний земельний кадастр» від 07.07.2011 № 3613-VI), пунктом 126 Порядку № 1051(Порядок ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 18.10.2012 № 1051) для внесення до ДЗК відомостей про межі частини земельної ділянки, на яку поширюється сервітут, заявник подає:

1) заяву за формою згідно з додатком 25;

2) документи, на підставі яких набувається сервітут, із зазначенням меж частини земельної ділянки, на яку поширюється таке право;

3) документацію із землеустрою щодо встановлення меж частини земельної ділянки, на яку поширюється право сервітуту;

4) електронний документ (його поняття мітиться у ст. 23 Закону про ДЗК, а вимоги до змісту, структури і технічних характеристик - у додатку 1 до Порядку № 1051).

Разом із тим, у відповідності до статті 551 Закону України «Про землеустрій» технічна документація із землеустрою щодо встановлення меж частини земельної ділянки, на яку поширюються права суборенди, сервітуту, включає:

а) пояснювальну записку;

б) технічне завдання на складання документації, затверджене замовником документації;

в) кадастровий план земельної ділянки із зазначенням меж частини земельної ділянки, на яку поширюється право сервітуту;

г) матеріали польових геодезичних робіт;

ґ) копії документів, що є підставою для виникнення сервітуту.

Із вищевикладеного слідує, що у договорі земельного сервітуту, заповіті або рішенні суду мають бути визначені межі частини земельної ділянки, на яку поширюється таке право сервітуту. Окрім того, технічна документація із землеустрою щодо встановлення меж частини земельної ділянки, на яку поширюється право сервітуту, обов’язково має містити кадастровий план земельної ділянки із зазначенням меж частини земельної ділянки, на яку поширюється таке право. Вказана технічна документація необхідна для державної реєстрації сервітуту, тож виготовлення зазначеного кадастрового плану є обов’язковим у розглядуваному випадку.

При цьому сам договір сервітуту державній реєстрації не підлягає, а тому він вступає в силу (є укладеним) з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції (найчастіше в договорах моментом його вступу в дію передбачається день його підписання сторонами) або з дня нотаріального посвідчення - в разі такого посвідчення (ст. 640 ЦКУ). Отже, момент укладення договору сервітуту та виникнення у сервітуарія права користування земельною ділянкою не є тотожними та не збігаються в часі.

В результаті державної реєстрації сервітуту державний реєстратор формує витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, який підтверджує виникнення у сервітуарія права користування земельною ділянкою. Витяг надається в електронній та (за бажанням заявника) в паперовій формі. Такий витяг у паперовій формі надається з проставленням підпису та печатки державного реєстратора чи адміністратора центру надання адміністративних послуг (у разі отримання витягу шляхом звернення до центру надання адміністративних послуг).

Припинення сервітуту

Підстави припинення сервітуту передбачені у ст. 406 ЦКУ та ст. 102 ЗКУ. Ними є:

1) поєднання в одній особі особи, в інтересах якої встановлений сервітут, і власника земельної ділянки;

2) відмови від нього особи, в інтересах якої встановлений сервітут;

3) спливу строку, на який було встановлено сервітут;

4) припинення обставини, яка була підставою для встановлення сервітуту;

5) невикористання сервітуту протягом трьох років підряд;

6) порушення власником сервітуту умов користування сервітутом;

7) смерті особи, на користь якої було встановлено особистий сервітут.

Сервітут може бути припинений також за рішенням суду. Зокрема, якщо він унеможливлює використання земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, за її цільовим призначенням. Або ж у випадку припинення підстав встановлення сервітуту.

Аналіз судової практики свідчить, що в судовому порядку сервітути припинялись вкрай рідко. Одним із поодиноких судових рішень про задоволення позовних вимог в цій категорії справ є рішення Апеляційного суду Кіровоградської області від 25.08.2015 у справі № 385/200/15-ц. Вказаним рішенням сервітут припинено з огляду на систематичне порушення сервітуарієм умов договору, а саме - засмічення та захаращення ним частини земельної ділянки, стосовно якої було встановлено сервітут.

Опубліковано: журнал "Землевпорядний вісник" № 12/2019 ст. 41-47.

Автор статті: Ірина Висіцька, адвокат, партнер Адвокатського об’єднання «Адвокатська фірма «Єфімов та партнери».