Історія справи

Постанова КГС ВП від 28.01.2026 року у справі №918/614/25

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 січня 2026 року

м. Київ

cправа № 918/614/25

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Зуєва В.А. (головуючого), Берднік І.С., Міщенка І.С.

секретаря судового засідання - Дерлі І.І.

за участю представників сторін:

позивача - Януль В.С., Нездор О.Я.

відповідача - не з`явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Приватного підприємства "Торговий центр-Д"

на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 11.11.2025 (у складі колегії суддів: Маціщук А.В. (головуючий), Бучинська Г.Б., Філіпова Т.Л.)

та рішення Господарського суду Рівненської області від 22.09.2025 (суддя Церковна Н.Ф.)

за позовом Приватного підприємства "Торговий центр-Д"

до Рівненської міської ради

про визнання укладеним договору оренди землі на новий строк,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст та підстави позовних вимог

1.1. Приватне підприємство "Торговий центр-Д" (надалі - ПП "Торговий центр-Д", Позивач, Скаржник) звернулося до Господарського суду Рівненської області з позовною заявою до Рівненської міської ради (надалі - Рада, Відповідач) про спонукання до укладення додаткового договору про поновлення договору оренди.

1.2. В обґрунтування позову Позивач посилається на те, що він, як орендар земельної ділянки, у визначений строк направив Раді, як орендодавцю, лист-повідомлення про намір скористатися переважним правом на продовження орендних відносин, однак Відповідач рішення щодо цього листа не ухвалив.

На думку ПП "Торговий центр-Д", вказане порушує його право, яке випливає із реалізації переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" та є підставою для укладення договору у судовому порядку.

2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

2.1. Рішенням Господарського суду Рівненської області від 22.09.2025, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 11.11.2025, відмовлено в задоволенні позову.

2.2. Відмовляючи в задоволенні позову, суди виходили з того, що Позивач не дотримався строків звернення до Ради з наміром продовжити строк дії договору оренди землі, визначених пунктом 8 додаткового договору, відповідно до якого орендар зобов`язаний письмово повідомити орендодавця про такий намір не пізніше ніж за 180 днів до закінчення строку дії договору. З огляду на це суди дійшли висновку, що у спірних правовідносинах орендар не направив орендодавцеві у строки, встановлені статтею 33 Закону України "Про оренду землі", повідомлення про намір поновити договір оренди землі від 19.05.2004 разом із проектом додаткової угоди, що свідчить про недотримання передбаченої відповідним Законом процедури поновлення договору та, як наслідок, унеможливило розгляд такого питання орендодавцем із ухваленням відповідного рішення.

Поряд із цим судами попередніх інстанцій застосовано різні редакції Закону України "Про оренду землі". Так, місцевий господарський суд виходив із необхідності застосування положень Закону в редакції, чинній на момент укладення договору, натомість суд апеляційної інстанції зазначив, що до правовідносин з укладання договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою.

При цьому суд апеляційної інстанції, надаючи оцінку доводам Позивача про наявність у нього права власності на об`єкти нерухомості, розміщені на спірній земельній ділянці, зазначив, що сама по собі наявність такого права не виключає обов`язку дотримання процедури поновлення договору оренди у порядку статті 33 Закону України "Про оренду землі". Апеляційний господарський суд наголосив, що Позивач не позбавлений права звернутись до органу місцевого самоврядування в загальному порядку із заявою про надання земельної ділянки, необхідної для обслуговування належного Позивачеві об`єкта нерухомості, втім останне не впливає на вирішення цього спору.

3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиції інших учасників справи

3.1. Звертаючись з касаційною скаргою ПП "Торговий центр-Д" просить скасувати постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 11.11.2025 та рішення Господарського суду Рівненської області від 22.09.2025, та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

3.2. Ухвалою Суду від 25.12.2025 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ПП "Торговий центр-Д" на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 11.11.2025 та рішення Господарського суду Рівненської області від 22.09.2025 у справі № 918/614/25 на підставі пунктів 1, 3, 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України та призначено справу до розгляду.

3.3. В обґрунтуванні касаційної скарги Позивач посилається на:

- неправильне застосування судами попередніх інстанцій статті 33 Закону України "Про оренду землі" без урахування висновків Верховного Суду щодо її застосування, викладених у постановах від 27.07.2020 у справі № 912/686/17, від 06.03.2024 у справі № 902/1207/22, від 09.09.2025 у справі № 912/3809/16, від 22.06.2021 у справі № 200/606/18, від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, від 12.06.2019 у справі № 487/10128/14-ц та від 28.11.2022 у справі № 826/6029/18, зокрема щодо строку повідомлення орендарем орендодавця про намір укласти договір оренди на новий строк, обов`язку орендодавця належним чином відреагувати на таке повідомлення, а також особливостей поновлення договору у зв`язку з розміщенням на земельній ділянці об`єктів нерухомості. За позицією Скаржника, стаття 33 зазначеного Закону встановлює подвійний строк подання заяви про поновлення договору оренди землі: строк встановлений договором, а також граничний строк для подання заяви орендарем, який має намір скористатись правом на укладання договору на новий строк, а саме - не пізніше місяця до спливу строку договору оренди. При цьому Скаржник наполягає, що саме законодавчо визначений місячний строк ним дотримано, оскільки заява про поновлення договору подана 26.09.2024, тобто до настання граничного строку, передбаченого статтею 33 Закону України "Про оренду землі", а відтак висновок судів про недотримання процедури поновлення договору не узгоджується із наведеними підходами Верховного Суду.

Одночасно Позивач акцентує, що Рада не надала належних і допустимих доказів у розумінні статей 73 74 76 77 Господарського процесуального кодексу України на підтвердження того, що під час розгляду звернення орендаря вона діяла в межах розумної та добросовісної поведінки орендодавця. Так само, за твердженням Позивача, у матеріалах справи відсутні належні й допустимі докази, які б свідчили про неналежне виконання ним, як орендарем земельної ділянки, умов договору оренди землі від 19.04.2004.

- відсутній висновок Верховного Суду щодо:

1) правових наслідків невиконання орендодавцем обов`язку інформувати орендаря про закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки та можливість його поновлення.

Обґрунтовуючи цю підставу касаційного перегляду, Позивач стверджує, що ні у строк 180 днів, визначений умовами договору оренди, ні у строк 30 днів, на який він посилається як на передбачений законом, Відповідач не повідомив його про наближення закінчення строку дії договору та про необхідність його поновлення. За позицією ПП "Торговий центр-Д", невиконання орендодавцем обов`язку здійснити таке попередження у визначений договором і законом строк, та відсутність виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору у розумінні статті 126-1 Земельного кодексу України, має наслідком звільнення орендаря від негативних правових наслідків недотримання строку подання заяви про поновлення договору;

2) того, чи вважається орендар таким, що дотримався процедури поновлення договору, встановленої органом місцевого самоврядування, за умови його добросовісної поведінки та належного виконання договору оренди землі, продовження користування земельною ділянкою після спливу строку оренди і відсутності заперечень з боку Ради щодо такого користування, у т. ч . ураховуючи відсутність виключення орендодавцем з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору;

- суди попередніх інстанцій неналежно дослідили наявні у справі докази, зокрема: рішення Господарського суду Рівненської області від 06.09.2018 у справі № 918/413/18, витяг з Державного реєстру речових прав від 12.06.2025, супровідний лист Ради від 20.06.2025.

3.4. 16.01.2026 до суду надійшов відзив Ради на касаційну скаргу ПП "Торговий центр-Д", у якому Відповідач вказує на необґрунтованість доводів касаційної скарги та просить відмовити у її задоволенні, а оскаржувані судові рішення залишити без змін. На обґрунтування заперечень Рада зазначає, що відповідно до пункту 8 договору оренди Позивач був зобов`язаний не пізніше ніж за 180 днів до закінчення строку дії договору письмово повідомити орендодавця про намір продовжити його дію. Водночас із заявою про продовження договору Позивач звернувся з пропуском такого строку лише 26.09.2024, що, на думку Відповідача, свідчить про відсутність правових підстав для застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі".

4. Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій

4.1. 19.05.2004 Рада, як орендодавець, та Мале приватне підприємство- фірма "Торговий центр", як орендар, уклали договір оренди землі, який посвідчений приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Онищуком І.М. та зареєстрований Рівненською регіональною філією ДП "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України по земельних ресурсах", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 27.10.2004 за № 040458300024.

4.2. Відповідно до пункту 1 договору оренди орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 12684,00 кв. м, яка знаходиться у місті Рівному по вулиці Степана Бандери, для будівництва та обслуговування бейсбольного поля.

Умовами пунктів 2-3 договору визначено, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 12684 кв. м, у тому числі - 4400 кв. м з числа земель житлової та громадської забудови міста, 8284 м2 з числа земель Державно-комунального підприємства "Міське об`єднання парків культури та відпочинку". Земельна ділянка без забудов.

4.3. У пункті 8 договору оренди передбачено, що договір укладений на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

4.4. Згідно з пунктом 15 договору оренди земельна ділянка передається в оренду для будівництва та обслуговування бейсбольного поля.

4.5. За змістом пункту 16 договору оренди цільове призначення земельної ділянки для будівництва та обслуговування бейсбольного поля.

4.6. На виконання умов договору оренди 27.10.2004 Рада та Мале приватне підприємство-фірма "Торговий центр" підписали акт приймання передачі земельної ділянки в оренду, згідно з яким Рада передає, а Мале приватне підприємство-фірма "Торговий центр" приймає земельну ділянку площею 12684 кв. м по вул. Степана Бандери в оренду на підставі договору оренди, нотаріально посвідченого 19.05.2004 зареєстрованого за № 3330.

4.7. 06.05.2005 Рада, як орендодавець, та Мале приватне підприємство- фірма "Торговий центр", як орендар, уклади "Зміни та доповнення до договору оренди землі від 19.05.2004, зареєстрованим в реєстрі за № 2220", згідно з якими в пунктах 1, 15, 16 договору оренди землі замінили слова "будівництво та обслуговування бейсбольного поля" словами "будівництво та обслуговування волейбольних пляжних полів на піску та тенісних кортів".

4.8. Угодою про зміни до договору оренди землі 16.02.2006 Рада, як орендодавець, та ПП "Торговий центр-Д" як орендар погодили зміну назви орендаря з Малого приватного підприємства-фірми "Торговий центр" на ПП "Торговий центр-Д" на підставі статуту ПП "Торговий центр-Д".

4.9. У червні 2018 року ПП "Торговий центр-Д" звернулося до Господарського суду Рівненської області з позовом до Ради про спонукання до укладення додаткового договору про поновлення договору оренди землі.

В обгрунтування такого позову ПП "Торговий центр-Д" зазначало, що після спливу строку договору оренди землі від 19.05.2004 Рада ухвалила рішення від 30.10.2014 № 4617, яким у поновленні договору оренди землі від 19.05.2004 відмовлено.

4.10. Згідно з рішенням від 06.09.2018 у справі № 918/413/18 Господарський суд Рівненської області задоволив позов ПП "Торговий центр-Д". Суд ухвалив рішення про визнання укладеним у редакції, запропонованій Позивачем, додаткового договору про поновлення договору оренди землі від 19.05.2004, посвідченого приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Онищуком І.М. та зареєстрованого в реєстрі за № 2220, а також зареєстрованого Рівненською регіональною філією ДП "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України по земельних ресурсах", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 27.10.2004 № 040458300024.

Рішення Господарського суду Рівненської області від 06.09.2018 у справі № 918/413/18 не оскаржувалося, набрало законної сили та є чинним.

4.11. Згідно з пунктом 1 додаткового договору про поновлення договору оренди землі, який визнаний укладеним судом орендодавець на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі" надає, а орендар приймає в строкове платне користування для будівництва та обслуговування об`єктів фізичної культури і спорту (для будівництва та обслуговування волейбольних пляжних полів на піску та тенісних кортів) земельну ділянку з кадастровим номером 5610100000:01:041:0084, яка знаходиться в м. Рівне на вул. Здолбунівській, 33 за рахунок земель, які були надані Малому приватному підприємству - фірмі "Торговий центр" (після зміни назви - ПП "Торговий центр-Д") в оренду згідно з рішеннями Ради від 30.10.2003 № 497 та від 22.03.2005 № 1282 (договір оренди землі від 27.10.2004 № 040458300024 (зі змінами), посвідчений приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Онищуком І.М. 19.05.2004 за № 2220).

4.12. Згідно з пунктом 8 додаткового договору договір поновлений на 10 років з 28.10.2014 до 27.10.2024. Передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк, і у цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 180 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

4.13. 26.09.2024 адміністратор Центру надання адміністративних послуг у місті Рівному Семенюк Олена прийняла заяву від керівника ПП "Торговий центрД" Нездюр Олени Ярославівни для одержання послуги укладення договорів оренди землі на новий строк; об`єкт на який надається послуга земельна ділянка площею 1,2684 га; адреса об`єкта Рівненська область, м. Рівне, вул. Здолбунівська, 33; виконавець Управління земельних відносин виконавчого комітету Рівненської міської ради; термін виконання - 27.10.2024; перелік поданих документів: копія витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців (зі змінами), копія договору оренди землі (зі змінами), документація із землеустрою або графічний матеріал з нанесенням земельної ділянки, копія витягу із Державного земельного кадастру про земельну ділянку або копія витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права оренди, копії документів, які підтверджують виникнення права власності на об`єкти нерухомого майна, що знаходяться на земельній ділянці; очікуваний строк вирішення справи - 30 календарних днів.

4.14. Листом від 30.09.2024 № 01-10/324-24/1446-24 Управління земельних відносин виконавчого комітету Рівненської міської ради повідомило ПП "Торговий центр-Д", що управлінням земельних відносин розглянуто заяву від 26.09.2024, на підставі якої на розгляд сесії Ради підготовлено проект рішення про укладення договору оренди землі на новий строк на вул. Здолбунівській, 33. Після погодження даного проєкту, згідно з регламентом міської ради, він буде переданий секретарю міської ради для розгляду в постійних комісіях та сесією міської ради.

4.15. Листом від 25.12.2024 № 01-10/324-24/1999-24 Управління земельних відносин виконавчого комітету Рівненської міської ради повідомило ПП "Торговий центр-Д", що на сесії Ради 24.12.2024 проект рішення міської ради "Про укладення з ПП "Торговий центр-Д" на новий строк договору оренди земельної ділянки на вул. Здолбунівській, 33", не набрав необхідної кількості голосів депутатів для ухвалення. Згідно з пунктом 28.1.1 регламенту Ради проєкт рішення, який не набрав необхідної кількості голосів, вважається відхиленим.

4.16. Копії листів Управління земельних відносин виконавчого комітету Рівненської міської ради від 30.09.2024 № 01-10/324-24/1446-24 та від 25.12.2024 № 01-10/324-24/1999-24 надані суду ПП "Торговий центр-Д" додатками до позову, що свідчить про обізнаність Позивача про такі листи.

4.17. 06.01.2025 адміністратор Центру надання адміністративних послуг у місті Рівному Лук`яник Катерина прийняла заяву від керівника ПП "Торговий центр- Д" Нездюр Олени Ярославівни для одержання послуги укладення договорів оренди землі на новий строк; об`єкт на який надається послуга земельна ділянка площею 1,2684 га; адреса об`єкта Рівненська область, м. Рівне, вул. Здолбунівська, 33; виконавець Управління земельних відносин виконавчого комітету Рівненської міської ради; термін виконання - 06.02.2025; перелік поданих документів: копія витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців (зі змінами), копія договору оренди землі (зі змінами), документація із землеустрою або графічний матеріал з нанесенням земельної ділянки, копія витягу із Державного земельного кадастру про земельну ділянку або копія витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права оренди; очікуваний строк вирішення справи - 30 календарних днів.

4.18. Управління земельних відносин виконавчого комітету Рівненської міської ради таку заяву залишило без реагування.

4.19. Вважаючи, що Рада ухилилася від продовження строку дії договору оренди землі від 19.05.2004 ПП "Торговий центр-Д" звернулося до Господарського суду Рівненської області з позовом до Ради про визнання укладеним договору оренди землі на новий строк у відповідній редакції, умови якої не відрізняються від умов додаткового договору про поновлення договору оренди землі, який визнано укладеним на підставі рішення Господарського суду Рівненської області від 06.09.2018 у справі № 918/413/18.

5. Позиція Верховного Суду

5.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення учасників справи, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга ПП "Торговий центр-Д" не підлягає задоволенню з таких підстав.

5.2. Відповідно до частини першої статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

5.3. Виходячи зі змісту мотивувальної частини оскаржуваних судових рішень та наведених у касаційній скарзі доводів, предметом касаційного перегляду у цій справі є правильність застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі", а відтак з`ясування таких питань:

1) чи може звернення орендаря до орендодавця із заявою про укладення додаткової угоди з метою реалізації переважного права на поновлення договору оренди, вчинене після спливу строку повідомлення, визначеного саме умовами договору, слугувати достатньою підставою для відмови у продовженні орендних правовідносин у порядку статті 33 Закону України "Про оренду землі", з урахуванням принципу добросовісності поведінки сторін у цих правовідносинах;

2) яке правове значення для можливості продовження орендних правовідносин у порядку статті 33 Закону України "Про оренду землі" має відсутність письмових заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Наведене підлягає оцінці судом касаційної інстанції за умови зокрема підтвердження підстав касаційного перегляду, передбачених пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

Водночас, Суд має вирішити питання щодо обґрунтованості формування правових висновків Верховного Суду з окреслених Скаржником питань застосування норми права у подібних правовідносинах.

5.4. З приводу наведеного Суд зазначає таке.

Щодо редакції Закону України "Про оренду землі", який підлягає застосуванню у спірних правовідносинах.

5.5. За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон.

5.6. 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 цього Закону, з урахуванням його прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

5.7. Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнено абзацами 3 і 4 такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

5.8. Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі.

Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

5.9. За змістом статті 5 Цивільного кодексу України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

5.10. Відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

5.11. Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

5.12. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зазначено, що частини п`ята та шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин.

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону України "Про оренду землі", орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині 6 Закону України "Про оренду землі", розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

5.13. Отже, статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

5.14. Водночас Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінено редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша - п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 Земельного кодексу України.

5.15. При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

5.16. Поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях стаття 126-1 Земельного кодексу України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

5.17. Укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

5.18. Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі України "Про оренду землі" у попередній редакції, є змістовно різними.

5.19. Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

Зазначені висновки викладено у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, на яку звертає увагу Скаржник.

5.20. Як вбачається з матеріалів справи, на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди на новий строк, звернення Позивача з позовом до суду та ухвалення судових рішень у справі діяла нова редакція Закону України "Про оренду землі" із внесеними змінами, а тому суд першої інстанції дійсно помилково застосували до спірних правовідносин положення закону в редакції, чинній на момент укладання договору оренди.

Щодо правових підстав для продовження договірних правовідносин у розумінні статті 33 Закону України "Про оренду землі".

5.21. Відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі", після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

5.22. Згідно з частиною дев`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

5.23. Суд зазначає, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

5.24. У постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, а також у постановах Верховного Суду від 03.02.2021 у справі № 915/1003/20, від 03.11.2021 у справі № 910/7864/20, від 30.11.2021 у справі № 910/15776/20, від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21, сформульовано правові висновки, які у своїй сукупності відображають послідовний підхід Верховного Суду щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі". З аналізу наведених рішень випливає, що законодавець пов`язав реалізацію орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі з чітким дотриманням передбачених Законом і договором строків повідомлення орендодавця про намір продовжити договірні відносини.

5.25. Відповідне своєчасне повідомлення є необхідною передумовою як для виникнення у орендаря права на продовження договірних правовідносин, так і для покладення на орендодавця обов`язку розглянути таке звернення та надати відповідь у встановленому порядку.

Аналогічна позиція викладена у постанові Верховного Суду від 13.08.2025 у справі № 916/3404/24.

5.26. Як встановлено колегією суддів та не заперечується сторонами, Позивач звернувся до Ради з заявою про укладення договору оренди на новий строк 26.09.2024. Натомість згідно з пунктом 8 додаткового договору про поновлення договору оренди землі, який є укладеним відповідно до рішення Господарського суду Рівненської області від 06.09.2018 у справі № 918/413/18, після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк, і в цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 180 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Отже, за умовами пункту 8 зазначеного додаткового договору Позивач мав повідомити Відповідача про намір поновити договір оренди не пізніше 30.04.2024 (тобто за 180 днів до 27.10.2024), тоді як звернення із відповідною заявою відбулося 26.09.2024, тобто за 31 календарний день до закінчення строку дії договору.

5.27. Колегія суддів наголошує, що позиція судів попередніх інстанцій про необхідність врахування саме встановленого договором оренди землі строку для повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору, а не мінімального (місячного) строку, визначеного законом, цілком узгоджується з викладеним у постановах Верховного Суду від 20.01.2021 у справі № 915/892/20, від 15.02.2022 у справі № 915/1434/20, від 17.01.2023 у справі № 915/1422/21.

Так у відповідних постановах наголошено, що частиною другою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що таке звернення орендаря повинно бути вчинене у строк встановлений самим договором оренди, проте не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди. Така конструкція цієї статті передбачає, що у випадку відсутності домовленості між сторонами договору щодо такого строку та незакріплення останнього в договорі, цей строк визначено нормативно - не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. Таким чином, перевагу має договірний строк, визначений та встановлений сторонами в договорі оренди землі.

5.28. З огляду на наведене, встановлені судами обставини та зміст пункту 8 додаткового договору, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку, що Позивач не дотримався визначених договором і статтею 33 Закону України "Про оренду землі" передумов реалізації переважного права на поновлення договору, а відтак не виконав вимог, які є необхідними для продовження договірних правовідносин у порядку, передбаченому цією нормою.

5.29. У цьому контексті касаційного оскарження Суд вважає необґрунтованими посилання Скаржника на правові висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 06.03.2024 у справі № 902/1207/22.

Так, у справі № 902/1207/22 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що за змістом частини третьої статті 6 Цивільного кодексу України сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Умови договору, щодо яких має бути досягнута згода, не повинні суперечити законодавчо визначеним умовам, за яких такий договір може бути укладений (стаття 6 Цивільного кодексу України). У протилежному випадку правочин (його окремі умови), що не відповідає закону, не створює правових наслідків, на які він спрямовувався, оскільки застосування імперативної норми закону не може залежати від волі приватних осіб.

Ураховуючи вищезазначене Велика Палата Верховного Суду виснувала, що викладена у договорі умова про набрання договором чинності після його державної реєстрації суперечить правилам обчислення строку дії договору оренди землі, імперативно встановленим другим реченням частини першої статті 19 Закону України "Про оренду землі", а тому вказана умова не змінила визначений у Законі України "Про оренду землі" момент, з якого розпочав перебіг строк дії договору.

Натомість наведені висновки не є релевантними для вирішення цього спору, оскільки предметом оцінки є інша правова конструкція, а саме не допустимість відступу договором від імперативної норми, а співвідношення договірного та нормативного строків повідомлення орендодавця про намір поновити договір у межах процедури статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Як було зазначено вище, конструкція частини другої статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачає, що у випадку відсутності домовленості між сторонами договору щодо такого строку та незакріплення останнього в договорі, цей строк визначено нормативно - не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. Тобто, перевагу має саме договірний строк, визначений та встановлений сторонами в договорі оренди землі.

У цій справі сторонами строк повідомлення набув обов`язкової сили для сторін за результатми ухвалення судового рішення у справі № 918/413/18, яким відповідний додатковий договір визнано укладеним у запропонованій ПП "Торговий центр-Д" редакції. Отже, встановлення у договорі більш тривалого строку (180 днів) не є відступом від імперативної норми, як це мало місце у справі № 902/1207/22, а становить реалізацію диспозитивного елементу процедури, прямо передбаченої статтею 33 Закону України "Про оренду землі".

5.30. Таким чином, посилання Скаржника на постанову Великої Палати Верховного Суду від 06.03.2024 у справі № 902/1207/22 не спростовує висновків судів попередніх інстанцій про те, що орендар зобов`язаний діяти у строк, визначений сторонами у договорі, і лише за відсутності такої домовленості закон допускає реалізацію переважного права у нормативно визначений строк - не пізніше ніж за місяць до спливу строку дії договору оренди землі.

5.31. Не свідчить про неправильність висновків судів попередніх інстанцій щодо недотримання ПП "Торговий центр-Д" регламентованої процедури поновлення договору оренди й посилання Скаржника на постанову Верховного Суду від 09.09.2025 у справі № 912/3809/16, у якій суди, оцінюючи наявність підстав для укладення додаткової угоди у судовому порядку, взяли до уваги відсутність належних заперечень орендодавця як одну з істотних умов відповідного висновку.

Колегія суддів ураховує, що правові висновки, викладені у зазначеній постанові, сформульовано за інших фактичних передумов реалізації переважного права орендаря. Зокрема, у справі № 912/3809/16 було встановлено, що орендар, діючи добросовісно, розумно та в повній відповідності до вимог частин першої-третьої статті 33 Закону України "Про оренду землі", завчасно надіслав орендодавцю лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, додавши до листа три примірники додаткової угоди про поновлення договору.

Натомість у цій справі судами встановлено несвоєчасність звернення орендаря до орендодавця, а відтак і недотримання ним передумов реалізації переважного права у спосіб та у строки, визначені договором оренди і Законом України "Про оренду землі".

5.32. Отже, висновки та правова позиція, викладені у постанові Верховного Суду від 09.09.2025 у справі № 912/3809/16, зроблені за відмінних фактичних обставин, що виключає їх релевантність для оцінки правомірності висновків судів у цій справі.

5.33. При цьому, наводячи у відповідній частині касаційного оскарження доводи з посиланням на пункт 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, Позивач не зазначає, які саме докази, що мають значення для вирішення питання про дотримання ним передумов реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк, не були враховані судами попередніх інстанцій. Натомість наведені ПП "Торговий центр-Д" доводи за своїм змістом зводяться до вимоги надати іншу (повторну) оцінку вже дослідженим доказам і фактичним обставинам, виходячи з правової позиції Скаржника. Однак такі вимоги виходять за межі повноважень суду касаційної інстанції та не узгоджуються зі змістом підстави касаційного оскарження, визначеної пунктом 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

За таких обставин наведене свідчить про необґрунтованість відповідних доводів Скаржника.

5.34. Таким чином, наведені у відповідній частині Скаржником доводи касаційної скарги, передбачені пунктами 1, 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, не підтвердилися під час касаційного розгляду

Щодо питання добросовісності поведінки сторін у спірних правовідносинах при застосуванні статті 33 Закону України "Про оренду землі".

5.35. За змістом частин третьої-четвертої статті 13 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом та несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

5.36. За встановленими судами обставинами, звернення Позивача до Ради із заявою про продовження договірних правовідносин у порядку статті 33 Закону України "Про оренду землі" здійснено поза межами строку, прямо визначеного договором оренди.

5.37. Відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.

5.38. Отже, законодавець, задекларувавши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

5.39. У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

5.40. Суд зауважує, що у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, на яку у відповідному розрізі касаційного оскарження звертає увагу Скаржник, наголошено, що у межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 Цивільного кодексу України та статті 33 Закону України "Про оренду землі" орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.

Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.

Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.

Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев`ятою статті 33 Закону про оренду землі право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.

5.41. Отже, за висновком Верховного Суду у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, добросовісність виконання сторонами договірних обов`язків і реалізація ними своїх прав є визначальним при оцінці правомірності позовних вимог.

5.42. У постанові Верховного Суду від 28.11.2022 у справі № 826/6029/18, на яку також звертає увагу Скаржник, викладено позицію, відповідно до якої нормативне обґрунтування прийнятого рішення та його співвідношення з фактичними обставинами не є формальною вимогою, оскільки суд має перевірити чи діяв суб`єкт владних повноважень, на підставі, у межах повноважень та у спосіб, що визначені Конституцією та законами України, з використанням повноваження з метою, з якою це повноваження надано, обґрунтовано, тобто з урахуванням усіх обставин, що мають значення для прийняття рішення (вчинення дії).

5.43. Аналізуючи питання добросовісності поведінки сторін, Суд ураховує, що рішенням Господарського суду Рівненської області від 06.09.2018 у справі № 918/413/18 задоволено позов ПП "Торговий центр - Д" та визнано укладеним додатковий договір про поновлення договору оренди землі у редакції, запропонованій саме цим підприємством. Отже, умова про обов`язок орендаря повідомити орендодавця про намір поновити договір не пізніше ніж за 180 днів до закінчення строку його дії була сформульована та ініційована самим Позивачем і набула обов`язкової сили для сторін за результатами ухвалення судового рішення.

За таких обставин ігнорування Позивачем установленого ним же строку повідомлення не узгоджується з вимогами добросовісної поведінки у зобов`язальних правовідносинах та свідчить про наявність ознак суперечливої поведінки орендаря.

5.44. Суд ураховує доктрину venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), якам ґрунтується ще на римській максимі "non concedit venire contra factum proprium" (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

5.45. Механізм, передбачений статтею 33 Закону України "Про оренду землі", передбачає послідовність юридично значимих дій сторін, за яких реалізація переважного права орендаря поставлена у залежність від його належної та своєчасної ініціативи - повідомлення орендодавця у встановлений строк про намір поновити договір із долученням проекту відповідної додаткової угоди. Саме вчинення цих дій є передумовою виникнення у орендодавця обов`язку розглянути питання поновлення договору в порядку реалізації переважного права орендаря та прийняти відповідне рішення.

Натомість у цій справі судами встановлено, що ПП "Торговий центр-Д" не повідомило орендодавця у строк, визначений договором оренди, про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк та не подало у межах цього строку проєкт додаткової угоди.

При цьому відсутніть реалізації вказаних дій з боку орендаря позбавляє орендодавця можливості розглянути питання поновлення договору відповідно до процедури, передбаченої статтею 33 Закону України "Про оренду землі".

5.46. У зв`язку з цим позиція Скаржника про недобросовісність поведінки Ради є необґрунтованою, оскільки у цій справі встановлено первинне недотримання самим орендарем визначених законом і договором передумов реалізації переважного права, що судами попередніх інстанцій враховано при вирішенні спору.

Щодо правового значення відсутності письмових заперечень орендодавця для продовження орендних правовідносин у порядку статті 33 Закону України "Про оренду землі".

5.47. Звертаючись з касаційною скаргою, Позивач зазначає, що відсутність направлення Радою письмових заперечень щодо подальшого користування ним орендованою земельною ділянкою після закінчення строку дії договору зумовлює автоматичну пролонгацію орендних правовідносин, і на підтвердження такого підходу посилається, зокрема, на постанову Верховного Суду від 27.07.2020 у справі № 912/686/17.

5.48. Втім колегія суддів вважає наведене посилання необґрунтованим з огляду на таке.

5.49. У постанові від 27.07.2020 у справі № 912/686/17 Верховний Суд зауважив, що з огляду на встановлені судами попередніх інстанцій обставини справи, відповідач в порядку, передбаченому частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", не направляв у визначений цим Законом строк повідомлень про заперечення у поновленні договору оренди землі, і, за висновками судів, дії позивача щодо укладення додаткової угоди на тих самих умовах у цьому випадку спрямовані виключно на оформлення тих правовідносин, які склалися між сторонами внаслідок поновлення договору з наведених підстав, на що, зокрема вказує предмет заявленого в межах зазначеної справи позову. Оскільки у цій справі позов пред`являвся до здійснення відповідачем поділу земельної ділянки і в інших фізичних осіб виникло речове право щодо створених 12 земельних ділянок вже у процесі розгляду справи, після ухвалення Вищим господарським судом України постанови, якою було задоволено позовні вимоги позивача, і такі дії відповідача щодо поділу земельної ділянки під час вирішення в суді спору щодо спірної земельної ділянки свідчать про недобросовісність поведінки відповідача, тому Верховний Суд вважав, що порушене право позивача підлягає захисту саме в заявлений позивачем спосіб - шляхом визнання укладеною додаткової угоди.

Тобто висновок про наявність підстав для продовження договірних правовідносин у судовому порядку був зумовлений застосуванням до спірних правовідносин частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на відповідний момент, яка передбачала можливість поновлення договору за умов продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку договору та відсутності письмових заперечень орендодавця.

5.50. Разом з тим, як було зазначено вище, до правовідносин з укладання договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше норми законодавства не містять.

Таким чином, суд апеляційної інстанції дійшов належного висновку, що у спірних правовідносинах підлягає застосуванню саме редакція статті 33 Закону України "Про оренду землі" із змінами, внесеними Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", які набрали чинності 16.01.2020, і така редакція не містить частини шостої у редакції, на яку посилається Скаржник.

Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінено редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша - п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 Земельного кодексу України.

При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", тоді як за встановлених у цій справі обставин спірний договір оренди не належить до кола таких договорів (укладених або змінених у відповідний період).

5.51. З огляду на це до спірних правовідносин не підлягають застосуванню ані положення частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" у попередній редакції, на які посилається Скаржник у контексті "мовчазної згоди", ані правила статті 126-1 Земельного кодексу України як спеціального механізму поновлення, запровадженого для договорів, укладених або змінених після зазначених законодавчих змін.

5.52. У зв`язку з цим правові висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 27.07.2020 у справі № 912/686/17, сформульовані за інших умов нормативного регулювання поновлення договорів оренди землі, а відтак не є релевантними для вирішення цього спору та не підлягають застосуванню до встановлених у справі правовідносин.

5.53. З огляду на наведене Суд вважає необґрунтованими також посилання ПП "Торговий центр-Д" на відсутність висновку Верховного Суду та необхідність його формування у цій справі пов`язаних із застосуванням статті 126-1 Земельного кодексу України, а також із обставинами продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору та відсутності заперечень орендодавця щодо такого користування, заявленими як підстава касаційного перегляду за пунктом 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

5.54. Відповідно до пункту 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.

5.55. Зі змісту вказаної норми вбачається, що вона спрямована на формування єдиної правозастосовчої практики шляхом висловлення Верховним Судом висновків щодо питань застосування тих чи інших норм права, які регулюють певну категорію правовідносин та підлягають застосуванню господарськими судами під час вирішення спору.

Суд зазначає, що до спірних правовідносин не підлягають застосуванню ані приписи частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" у попередній редакції, ані правила статті 126-1 Земельного кодексу України, оскільки встановлені у справі обставини та перехідні положення законодавства не утворюють передумов для застосування цих норм. За таких умов правове регулювання спірних відносин здійснюється на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на момент звернення до суду, що, своєю чергою, виключає необхідність формування Верховним Судом окремого правового висновку з питань застосування норм, які не підлягають застосуванню у цій справі.

5.56. З огляду на наведене, зазначені Скаржником у відповідній частині підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1, 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, не підтвердилася під час касаційного провадження.

5.57. Щодо аргументів ПП "Торговий центр-Д" про розміщення на спірній земельній ділянці об`єктів нерухомості, що належать Позивачу на праві власності, як самостійної підстави для поновлення договору за статтею 33 Закону України "Про оренду землі", Суд зазначає таке.

5.58. За доводами Скаржника, сам факт розміщення на спірній земельній ділянці об`єктів нерухомості, які належать йому на праві власності, утворює самостійну правову підставу для поновлення договору оренди в порядку статті 33 Закону України "Про оренду землі". На підтвердження наведеного Позивач посилається на правові висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постановах від 12.06.2019 у справі № 487/10128/14-ц, 22.06.2021 у справі № 200/606/18, вважаючи, що наведена практика підтверджує можливість поновлення договору з огляду на наявність у нього права власності на розміщене на ділянці нерухоме майно.

5.59. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 наголосила, що чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, інших положеннях законодавства.

Велика Палата Верховного Суду звернула увагу, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давного Риму (лат. superficies solo cedit - збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані.

5.60. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 12.06.2019 у справі № 487/10128/14-ц вказала, серед іншого, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів (стаття 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод ).

5.61. Між тим у розумінні приписів земельного законодавства, зокрема статті 33 Закону України "Про оренду землі", сама по собі обставина розміщення на спірній земельній ділянці об`єктів нерухомості, що належать особі на праві власності, не становить самостійної підстави для укладення договору оренди на новий строк у порядку реалізації переважного права орендаря.

Така обставина зумовлює виникнення у власника такого майна права ініціювати оформлення права користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування відповідного об`єкта нерухомості, та, за наявності передумов, оформлення відповідних договірних відносин щодо цієї ділянки в загальному порядку.

Суд також ураховує, що ПП "Торговий центр-Д", звертаючись до Ради з проєктом поновлення договору оренди та до суду з цим позовом у порядку статті 33 Закону України "Про оренду землі", не посилалося на обставину знаходження на спірній земельній ділянці нерухомого майна, яке належить позивачу на праві власності, як на підставу заявлених вимог.

Необхідність поновлення договору була зумовлена саме існуванням договірних правовідносин між сторонами та своєчасним зверненням орендаря до орендодавця, а не фактом розміщення (знаходження) майна на спірній земельній ділянці.

Відповідно до статті 14 Господарського процесуального кодексу України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.

Відтак, оскільки ПП "Торговий центр-Д" обґрунтовувало позов про поновлення договору оренди виключно реалізацією переважного права за статтею 33 Закону України "Про оренду землі" (наявністю чинних договірних правовідносин та своєчасним зверненням до орендодавця), і при цьому не посилалося на розміщення на ділянці належного йому нерухомого майна як на підставу вимог, то в силу статті 14 Господарського процесуального кодексу України суди попередніх інстанцій не мали підстав виходити за межі заявлених вимог та самостійно змінювати обране Позивачем правове обґрунтування. Відтак, при розгляді цього спору факт знаходження нерухомості на спірній земельній ділянці не підлягає оцінці як самостійна підстава поновлення договору.

5.62. На це звернула увагу Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, наголосивши, що у разі наявності в особи права власності саме на об`єкт нерухомості відсутність підстав для поновлення договору оренди землі за частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" не може бути перешкодою для реалізації такою особою права користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування її об`єкта, а також для оформлення відповідних договірних відносин щодо цієї ділянки.

5.63. З огляду на це суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що за умови доведеності Позивачем обставини розміщення на спірній земельній ділянці об`єктів нерухомості, що належать йому на праві власності, ПП "Торговий центр-Д" наділено правом звернутися до Ради із окремою заявою про надання земельної ділянки, необхідної для обслуговування належного йому об`єкта нерухомості, однак таке звернення та сама наявність нерухомого майна не є самостійною підставою для застосування у цьому спорі механізму поновлення договору, передбаченого статтею 33 Закону України "Про оренду землі".

5.64. Викладене свідчить про належне застосування судом апеляційної інстанції правових висновків, сформульованих Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 22.06.2021 у справі № 200/606/18, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 12.06.2019 у справі № 487/10128/14-ц, та необгрунтованість аргументів Скаржника у відповідній частині, заявлених на підставі пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

6. Висновки Верховного Суду

6.1. Відповідно до частин першої, другої, п`ятої статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

6.2. За змістом пункту 1 частини першої статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

6.3. Згідно з частиною першою статті 309 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Частина друга цієї ж статті забороняє скасовувати правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

6.4. Оскільки наведені Скаржником підстави касаційного оскарження не підтвердилися під час касаційного провадження, касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а оскаржувані судові рішення у справі - залишенню в силі.

7. Розподіл судових витрат

7.1. Судовий збір за подання касаційної скарги відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладається на Скаржника.

Керуючись статтями 240 300 301 308 309 314 315 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд,

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Приватного підприємства "Торговий центр-Д" залишити без задоволення.

2. Постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 11.11.2025 та рішення Господарського суду Рівненської області від 22.09.2025 у справі № 918/614/25 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий В. Зуєв

Судді І. Берднік

І. Міщенко