Історія справи

Ухвала КГС ВП від 25.01.2018 року у справі №917/773/17

Верховний

Суд

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 лютого 2018 року

м. Київ

справа № 917/773/17

Верховний Суд у складі колегії суддів палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду:

Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Сухового В.Г.

за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.

учасники справи:

позивач - товариство з обмеженою відповідальністю "Агрофірма "Хорольська",

представник позивача - Анніна К.К.;

відповідач - Головне управління Держгеокадастру у Полтавській області,

представник відповідача - не з'явився.

розглянув матеріали касаційної скарги товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма "Хорольська"

на рішення Господарського суду Полтавської області від 27 червня 2017 року у складі Бунякіної Г.І. та на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 04 жовтня 2017 року у складі Медуниці О.Є. - головуючого, Білецької А.М., Пелипенко Н.М.

Історія справи

Короткий зміст та підстави позовних вимог

1. У травні 2017 року ТОВ агрофірма "Хорольська" звернулась до Господарського суду Полтавської області з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області про визнання укладеною між сторонами додаткової угоди про поновлення Договору оренди землі №115 від 01.06.2011р. на умовах, запропонованих у листі ТОВ "Агрофірма "Хорольська" від 22.03.2017р., а саме: поновити договір терміном на 5 років з визначенням орендної плати у розмірі 4% від нормативної грошової оцінки землі.

2. Позовні вимоги обґрунтовані наступними обставинами справи.

2.1. Розпорядженням голови Хорольської районної державної адміністрації № 11 від 18.01.2008р. Товариству з обмеженою відповідальністю "Сільськогосподарське товариство "Зоря" надано дозвіл на виготовлення технічної документації зі встановлення зовнішніх меж земельних ділянок площею 932,6 га (з яких 160,4 га - рілля, 428,8 га - сіножаті, 102,4 га - сільськогосподарські двори та будівлі, 241,0 га - пасовища), які розташовані на території Староаврамівської сільської ради для передачі в оренду з метою ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

2.2. Розпорядженням голови Хорольської районної державної адміністрації № 124 від 05.05.2011р. ТОВ "Сільськогосподарське товариство "Зоря" затверджено технічну документацію із землеустрою щодо складання документів, які посвідчують право користування на земельну ділянку загальною площею 209,9028 га (рілля), в тому числі і на земельну ділянку площею 14,9255 га (кадастровий номер 5324885400000220058), яка є предметом даного спору.

2.3. 01.06.2011р. між Товариством з обмеженою відповідальністю "Сільськогосподарське товариство "Зоря" (орендар) та Хорольською районною державною адміністрацією Полтавської області (орендодавець) укладено договір оренди землі № 115.

2.4. Згідно п.1, п.2 договору, орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, загальною площею 14,9255 га, в тому числі 14,9255 га ріллі із земель запасу, яка знаходиться на території Староаврамівської сільської ради Хорольського району Полтавської області.

2.5. Договір укладено строком на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п.8 договору).

2.6. В пунктах 9-14 сторони погодили розмір та порядок сплати орендних платежів. Орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі та розмірі 4% від нормативної грошової оцінки землі.

2.7. Вказаний договір зареєстровано у відділі Держкомзему у Хорольському районі Полтавської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 18.01.2012р. за № 532480004001659.

2.8. ТОВ "Агрофірма "Хорольська", маючи намір скористатись своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі, звернулась до Головного управління Держгеокадастру в Полтавській області з листом №893 від 17.05.2017р., в якому просило поновити договір оренди землі №115 від 01.06.2011р. терміном на 10 років. До листа позивач додав проект додаткової угоди.

2.9. Відповідач, у відповідь, листом №27-16-7777.3-4892/2-16 запропонував позивачу внести зміни до договору, а саме: встановити орендну плату у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки 1 гектара відповідного сільськогосподарського угіддя та термін дії договору 7 років. Крім того, відповідач запропонував позивачу провести за власний рахунок нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

2.10. 23.09.2016р. позивач направив відповідачу лист №1735, в якому погодився на поновлення договору оренди землі терміном на 7 років та встановленням орендної плати в розмірі 10% від нормативної грошової оцінки 1 гектара відповідного сільськогосподарського угіддя, а також зобов'язався провести за власний рахунок нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

2.11. Відповідач, у відповідь, надіслав позивачу лист №27-16-7777.5-7812/2-16 від 08.11.2016р., в якому запропонував встановити орендну плату в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки 1 гектара відповідного сільськогосподарського угіддя та терміном дії договору 7 років. Також відповідачем запропоновано позивачу провести за власний рахунок нормативну грошову оцінку земельної ділянки та розробити агрохімічний паспорт поля.

2.12. Листом №2364 від 07.12.2016р. позивач повторно звернувся до відповідача з пропозицією поновити договір оренди землі від 01.06.2011р. №115 на умовах, запропонованих у листі Головного управління Держгеокадастру №27-16-7777.5-7812/2-16 від 08.11.2016р. та додав до листа проект додаткової угоди для підписання.

2.13. В свою чергу, відповідач в листі №27-16-7777.31-8753/2-16 від 19.12.2016р. запропонував позивачу за власний рахунок розробити агрохімічний паспорт поля та долучити його до раніше поданих документів.

2.14. 18.01.2017р. позивач направив відповідачу лист №119, в якому повідомив про виготовлення агрохімічного паспорту поля та додав до листа "Матеріали обстеження сільськогосподарських угідь земельної ділянки ТОВ Агрофірма "Хорольська" на території Староаврамівської сільської ради Хорольського району Полтавської області від 04.01.2017р." на земельну ділянку, площею 14,9255 га .

2.15. Позивач зазначає, що відповідач отримав вказаний лист 18.01.2017р., однак питання щодо поновлення договору оренди землі залишилось неврегульованим між сторонами.

2.16. Після закінчення терміну дії договору оренди землі, позивач, на підставі ч.6 ст.33 ЗУ "Про оренду землі", звернувся до відповідача з листом №697 від 22.03.2017р. про поновлення договору оренди землі № 115 від 01.06.2011 на той же самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, а саме: терміном на 5 років та з орендною платою 4 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. До листа позивач додав проект додаткової угоди.

2.17. 20.04.2017р. відповідач у відповідь надіслав лист №27-16-0.332-2823/2-17, в якому запропонував позивачу розмір орендної плати 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та термін дії договору на 7 років. Крім того, позивачу було запропоновано провести за власний рахунок нормативну грошову оцінку земельних ділянок та надати до ГУ Держгеокадастру дані щодо зміни показників якісного стану ґрунтів, які відбувалися за час здійснення товариством господарської діяльності на відповідних земельних ділянках, які відображають динаміку змін якісних характеристик ґрунтового покриву вищезазначених земельних ділянок на час передачі в оренду земельних ділянок та по закінченню дії договору.

3. Позивач звернувся до суду із позовом про визнання укладеною між Головним управлінням Держгеокадастру у Полтавській області та Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма "Хорольська" додаткової угоди про поновлення договору оренди землі № 115 від 01.06.2011р., на умовах запропонованих у листі ТОВ Агрофірма "Хорольська" від 22.03.2017р. № 697, а саме в редакції, зазначеній в проекті додаткової угоди № 1 від 18.01.2017р., у зв'язку із зволіканням відповідача в укладенні додаткової угоди в порядку ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

4. Рішенням Господарського суду Полтавської області у задоволенні позову відмовлено. Рішення мотивоване тим, що сторони знаходяться в договірних відносинах щодо оренди земельної ділянки згідно листа від 23.09.2016р. на умовах, запропонованих орендодавцем, а саме: плата за землю - 10% від нормативно-грошової оцінки землі та термін дії договору - 7 років, що погоджено орендарем та відображено у листі позивача. За таких обставин суд дійшов висновку про безпідставність вимог позивача, так як право позивача вже відновлено.

5. Постановою апеляційного суду рішення місцевого господарського суду залишено без змін, але змінена його мотивувальна частина. Апеляційний суд не погодився з висновком місцевого суду про факт встановлення договірних відносин сторін щодо оренди земельної ділянки, оскільки за результатами листування не було досягнуто згоди щодо істотних умов договору оренди землі.

6. Щодо пункту 6 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" апеляційний суд зазначив, що правові підстави для поновлення договору оренди землі відсутні, оскільки відповідач ще до закінчення строку дії договору надав свої заперечення стосовно поновлення договору оренди на тих самих підставах.

Враховуючи вищенаведене, апеляційний суд відмовив у задоволенні позовних вимог.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

7. Не погоджуючись з вказаними судовими рішеннями, позивач подав касаційну скаргу в якій просить - вказані судові рішення скасувати та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу (узагальнено)

8. Скаржник обґрунтовує доводи касаційної скарги невірним застосуванням статті 33 Закону України "Про оренду землі", що полягають у наступному:

8.1. Ч.5 ст.33 Закону України "Про оренду землі" встановлює, що після одержання листа про намір продовжити договір оренди землі відповідач повинен був у місячний термін:

1) розглянути цей лист;

2) за необхідності узгодити з орендарем істотні умови договору;

3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі, або за наявності заперечень, направити орендарю лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

8.2. Позивач зазначає, що листа-повідомлення із запереченням про поновлення договору оренди землі не отримував. Позивач лише отримав відповідь на пропозицію про поновлення договору оренду землі, з необхідними умовами на його поновлення, з порушенням місячного терміну, встановленого ч.5 ст.33 Закону України "Про оренду землі".

8.3. скаржник вважає, що спірний договір поновився автоматично в силу приписів ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі", тому наслідком задоволення позову є формальне оформлення фактичних правовідносин сторін, а не спонукання державного органу до укладання угоди.

Позиція Верховного Суду

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої й апеляційної інстанцій

9. У відповідності до статті 33 Закону України «Про оренду землі», по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

10. Як неодноразово зазначав Верховний Суд України, переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі може бути реалізоване шляхом двох окремих правових підстав: перша наведена у ч.1-ч.5 вказаної статті, друга - у ч. 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

11. За змістом ч.1-ч.5 згаданої статті, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

12. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

13. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

14. Правова конструкція, передбачена ч.1.-ч.5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» узгоджується з положеннями статті 777 Цивільного кодексу України, яка встановлює загальний принцип реалізації переважного права наймача на продовження договору найму на новий строк. За змістом згаданої статті Цивільного кодексу України, наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

15. У відповідності до ч.6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено іншу правову підставу, яка полягає в наступному: у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

16. Отже, ч.1-ч.5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що орендар ініціює питання поновлення договору оренди землі на новий строк шляхом направлення орендодавцю листа-повідомлення та проекту додаткової угоди. Отримавши зазначений лист-повідомлення та проект додаткової угоди, орендодавець вчиняє ряд юридично значимих дій, а саме: (а) перевіряє його на відповідність вимогам закону, (б) узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, (в) приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), (г) укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

17. Отже, якщо орендар, маючи на меті реалізацію свого переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, ініціював перед орендодавцем питання про таке поновлення, скориставшись правовим механізмом ч.1-ч.5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», то ч. 6 вказаної статті не може бути застосована до таких правовідносин, оскільки: (1) не передбачає звернення орендаря до орендодавця; (2) переговори сторін щодо зміни (за необхідності) істотних умов не проводяться.

18. Таким чином, виходячи з того, що в ч.1-ч.5 та ч.6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» містять дві окремі правові підстави реалізації орендаря свого переважного права на поновлення договору оренди землі, вони не можуть бути застосовані одночасно, оскільки є різними за своєю правовою природою, механізмом застосування та правовими наслідками. Сам лише факт спливу місячного строку за відсутністю листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди, разом з іншими підставами, вказаними в ч.6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», не може свідчити про автоматичне поновлення договору оренди землі за наявності вже погоджених сторонами змін істотних умов договору оренди. З наведених вище підстав Верховний Суд відхиляє аргументи позивача, наведені в пп. 8.1., 8.2. та 8.3 цієї постанови.

19. У справі що переглядається у касаційному порядку сторони дійшли згоди щодо зміни умов договору оренди земельної ділянки в частині строку дії договору - з 4 на 7 років, та орендної плати - з 4 до 10 % від нормативної грошової оцінки, однак додаткову угоду укладено не було.

20. Відповідно до приписів статті 6 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

21. Приписами статей 641 - 642 вказаного кодексу визначено порядок пропозиції до укладення договору (оферта) та її прийняття (акцепт). Так, пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов'язаною у разі її прийняття. А відповідь особи, якій адресована пропозиція укласти договір, про її прийняття (акцепт) повинна бути повною і безумовною.

22. Згідно частини 1 статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а частиною першою статті 16 цього Кодексу визначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

23. Отже, указані норми визначають об'єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов'язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи. Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту. Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права, який має відповідати тим фактичним обставинам, які склалися, виходячи із тих відносин, які відповідають відповідним нормам права.

24. Таким чином виходячи із встановлених судами обставин справи та вимог наведених норм права, суд касаційної інстанції дійшов висновку, що у даному спорі права позивача були порушені у тій частині, що дійшовши згоди щодо зміни умов договору оренди земельної ділянки в частині строку дії договору - з 4 на 7 років, та орендної плати - з 4 до 10 % від нормативної грошової оцінки, відповідач у подальшому ухилився від укладення додаткової угоди щодо продовження дії договору оренди земельної ділянки на нових погоджених умовах, і продовжував висувати нові умови для продовження орендних відносин, оскільки за положеннями частини 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі", при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін, а у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

25. За вказаних обставин відсутні правові підстави вважати, що у позивача виникло право на позов на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" з посиланням на те, що позивач після закінчення терміну дії договору оренди землі продовжив користуватися земельною ділянкою за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі.

26. Верховний Суд вважає за необхідне зазначити, що позивачем вибрано невірний спосіб захисту свого порушеного права, що має наслідком відмову у даному позові з заявлених підстав та за заявленими вимогами, однак дана обставина не звільняє позивача від обов'язковості укладання додаткової угоди з відповідачем на погоджених ними умовах відповідно до вимог частини 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

27. За таких обставин та з урахуванням меж розгляду справи в суді касаційної інстанції касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а оскаржувані судові рішення підлягають залишенню без змін зі зміною їх мотивувальної частини.

28. Згідно вимог статті 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за її подання і розгляд покладаються на товариство з обмеженою відповідальністю "Агрофірма "Хорольська".

29. Керуючись статтями 300, 301, 308, 311, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма "Хорольська" задовольнити частково.

2. Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 04 жовтня 2017 року 2017 року залишити без змін з мотивів, викладених в мотивувальній частині даної постанови суду касаційної інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Міщенко І.С.

Судді Берднік І.С.

Суховий В.Г.