Стаття 134. Обов’язковість продажу земельних ділянок державної чи комунальної власності або передачі їх у користування на конкурентних засадах (на земельних торгах)

Аналізуйте судовий акт: Якщо дозвіл на розробку проекту відведення з/д отримали два заявника, то право оренди на цю з/д продається компетентним органом на аукціоні за правилами ст. 134 ЗК України (ВС у справі № 688/2908/16-ц від 29 вересня 2020 р.)

Вже усталеною є судова практика про те, що законодавство не забороняє надавати заявникам на одну і ту ж саму земельну ділянку дозволи на розробку проекту землеустрою що відведення цієї з/д в оренду або у власність шляхом безкоштовної приватизації, тощо. Обґрунтовується це тим, що рішення «про надання дозволу» це ще не рішення про передачу в оренду або у власність, і таке рішення не створює обов’язок у власника землі підписати договір оренди землі або передати право власності на з/д заявнику. При такому тлумаченні законодавства вже на стадії безпосереднього оформлення речових прав при наявності двох і більше заявників на одну і ту саму з/д виникали не аби які проблеми.

І дійсно, якщо обидва заявники виготовили та погодили проект землеустрою щодо відведення з/д в установленому порядку, то керуючись якими критеріями власнику землі слід здійснити вибір серед заявників для передачі речових прав. Законодавство таких критеріїв не визначає. Зокрема не діє правило, що з/д передається, тому із заявників, хто перший отримав дозвіл на розробку проекту відведення, чи тому хто перший такий проект погодив.

Водночас окрім такої визначальної дилеми, виникає відразу декілька супутніх питань з приводу обрання кожним із заявників правильно для суду та ефективного на практиці способу для захисту своїх прав та інтересів. Адже коли власник землі все ж таки обере між заявниками, то такий вибір в будь- якому випадку буде щонайменше сумнівним, і інший заявник захоче його оскаржити.

Ця історія довга та сумна, а сама справа актуальна та надзвичайно складна, насамперед з точки зору реального вирішення спору, а не створення судом чергового формального папірця. Відразу приємно віддати належне Великій Палаті ВС, що в цьому випадку вона була на висоті та започаткували новий підхід у врегулюванні спірних відносин такого виду.

Позивач ще у 2012 році отримав дозвіл на розробку проекту щодо відведення з/д орієнтовною площею 25 га з метою подальшої передачі в оренду для ведення фермерського господарства. Проект землеустрою був виготовлений та погоджений тоді районним органом Держземагенства, була також виготовлена технічна документація з нормативної грошової оцінки з/д, яка пройшла державну експертизу. Важливо також, що саме завдяки діям позивача відбулася державна реєстрація з/д у Державному земельному кадастрі, тобто з/д стала сформованим об’єктом і їй був присвоєний кадастровий номер.

З жовтня 2014 р. у позивача розпочалися складнощі, обласний орган Держземагенства ухилявся від затвердження проекту землеустрою (не видавав відповідний наказ) та ігнорував звернення. А у квітні 2015 р. позивач раптово дізнався, що обласний орган Держземагенства видав наказ, яким з/д, на яку він претендував, передали іншому заявнику. У липні 2015р. інший заявник уклав договір оренди з/д та зареєстрував за собою право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Слід підкреслити, що інший заявник – це СИН голови Шепетівської РДА Хмельницької області (мабуть випадково так сталося…)

Інший заявник також отримав дозвіл на розробку проекту землеустрою та звернувся із заявою про передачу йому спірної з/д в оренду, проте значно пізніше ніж позивач. Водночас інший заявник не виготовляв свій проект землеустрою, не погоджував його та не затверджував в установленому порядку, проте отримав наказ про надання у користування з/д від обласного органу Держземагенства. Тобто оскільки з/д була вже внесена в Державний земельний кадастр інший заявник просто скористався документами та надбаннями позивача щодо юридичного оформлення з/д як об’єкту цивільних прав

Позивач звернувся до суду із позовом із наступними вимогами: про визнання наказу органу Держгеокадастру (правонаступник органу Держземагенства) про надання у користування з/д іншому заявнику на умовах оренди протиправним та скасуванню; про визнання недійсним договору оренди з/д ( де позивач не був стороною); та про скасування рішення про реєстрацію права оренди з/д за іншим заявником в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Суд першої інстанції задовільнив позов, суд апеляційної інстанції скасував рішення суду першої інстанції та відмовив у задоволенні позову, наступне оскарження і справа була передана на Велику Палату ВС. Суд касаційної інстанції частково задовільнив скаргу та змінив рішення суду апеляційної інстанції.

Суд апеляційної інстанції відмовляючи у задоволенні позову хоча і підтвердив грубе порушення при оформленні землевпорядної документації іншим заявником, проте вдався до традиційного формалізму. Ні наказ про надання у користування на умовах оренди з/д іншому заявнику, ні договір оренди не стосуються прав та інтересів позивача. Водночас сам позивач не встиг після надання дозволу на розробку проекту щодо відведення з/д протягом року затвердити проект в установленому порядку. Ті обставини, що відповідачі ігнорували звернення позивача про затвердження проекту, а головне що з/д у підсумку була оперативно передача в оренду сину відповідального посадовця звичайно суд апеляційної інстанції не зацікавили.

У своїй постанові ВП ВС прийшла до ряду надзвичайно цікавих висновків.

1. З моменту звернення особи із заявою про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення з/д в оренду до затвердження цього проекту відповідним органом державної влади або органом місцевого самоврядування в порядку, передбаченому ст. 186-1 ЗК України, між заявником та власником з/д триває стадія переддоговірних відносин. Юридичним результатом цієї стадії є лише конкретизація з/д, як об’єкту цивільних права та предмету майбутнього договору оренди між сторонами.

Договірні відносини виникають вже під час погодження інших умов договору оренди з/д, підписання сторонами такого договору, передачі з/д від власника орендарю, тощо.

Таким чином, якщо особа, яка отримала дозвіл на розробку проекту відведення певної з/д в оренду чи власність зволікає з його розробкою, погодженням та затвердженням, вона повинна розуміти, що речове право на цю з/д може бути передане іншій особі. З іншого боку відповідний орган державної влади чи орган місцевого самоврядування повинен діяти добросовісно у відношенні такої особи, насамперед НЕ ігнорувати заяви та інші звернення, не зволікати із розглядом, погодженням та затвердженням проекту, не відмовляти у його затвердженні без законних підстав, тощо.

2. Якщо з/д вже сформована та внесена до Державного земельного кадастру будь-яким чином, зокрема внаслідок дій особи, яка отримала дозвіл на розробку проекту відведення, то немає потреби іншій особі, яка також пізніше отримала той самий дозвіл, розробляти та затверджувати інший аналогічний проект. Цей висновок також підтверджується ст. 50 ЗУ «Про землеустрій», яка передбачає, що проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок складаються лише у разі зміни цільового призначення земельних ділянок або формування нових земельних ділянок.

3. До того ж, якщо право власності на з/д вже зареєстровано і у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно положення статті 123 ЗК України та статті 7 Закону України «Про фермерське господарство», якими передбачено обов'язкове одержання особою дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та його затвердження, не підлягають застосуванню.

4. Аналізуючи загальні принципи права ВП ВС підкреслює, що неконкурентне надання землі у користування за наявності двох або більше бажаючих не відповідає зазначеним принципам. Тобто при наявності двох та більше бажаючих отримати в оренду ту ж саму з/д на підставі ст. 134 ЗК України та ст. 135 ЗК України повинні проводитися земельні торги у формі аукціону та за результатами торгів підписуватися договір оренди із переможцем торгів.

5. З рештою має місце і втішний висновок ВП ВС для позивача у справі. Оскільки розробка проекту відведення з/д здійснюється в інтересах громади, то у випадку неотримання у користування бажаної з/д заявник має право на відшкодування понесених витрат органом державної влади чи органом місцевого самоврядування.

У підсумку ВП ВС ухвалює наступне.

Спірний договір оренди з/д спрямований на незаконне заволодіння спірною з/д порушує публічний порядок, тому відповідно до ст. 228 ЦК України є нікчемним, і недійсним не визнається.

Наказ органу Держземагенства про передання з/д у користування на умовах оренди іншому заявнику не є правовстановлюючим документом на з/д, а тому вимога позивача про визнання його протиправним та скасування не відповідає належному способу захисту порушеного права.

Державна реєстрація речового права на спірну з/д прямо порушує права позивача, оскільки він як перший отримувач дозволу на розробку проекту відведення з/д має право вимагати проведення земельних торгів щодо укладання договору оренди з/д. Тому суд першої інстанції правильно скасував державну реєстрацію права оренди за іншим заявником, а суд апеляційної інстанції помилково скасував це рішення.