Внесудебное взыскание ипотеки: разбор судебных решений в пользу должника

Для большинства банков и микрофинансовых организаций (МФО) внесудебный порядок обращения взыскания на ипотечное имущество является наиболее желательным путем урегулирования проблемной задолженности. Переоформление права собственности на ипотечную квартиру, дом или коммерческую недвижимость напрямую на кредитора (или продажа имущества от своего имени третьему лицу) выглядит значительно более быстрым, дешевым и эффективным инструментом, чем годы судебных исков и изнурительная процедура принудительного исполнения через исполнительную службу.

Однако эта «оперативность» имеет обратную сторону. Внесудебное взыскание лишает должника имущества в фактически автоматическом режиме, поэтому закон устанавливает для финансовых учреждений строгие требования для такого перехода права собственности. Законодатель сознательно создал систему гарантий, чтобы не допустить злоупотреблений со стороны кредитора и предотвратить безосновательную утрату ипотеки заемщиком.

На практике банки и МФО нередко пренебрегают этими правилами, например: отправляют требования на устаревшие адреса, игнорируют 30-дневный срок ожидания, манипулируют оценкой имущества или регистрируют право собственности при наличии мораториев или процессуальных запретов и т.п.

Ключевой правовой вывод, сформированный практикой Верховного Суда, гласит, что основанием для отмены государственной регистрации права собственности на предмет ипотеки является нарушение ипотекодержателем требований законодательства при реализации внесудебной процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки. К таким нарушениям относится, в частности, и непредоставление экспертной оценки предмета ипотеки (выводы Верховного Суда, изложенные в постановлениях от 24.12.2025 по делу № 646/857/18, от 28.01.2026 по делу № 932/3641/22). Кстати, последнее дело я вел по одному из своих клиентов.

Таким образом, должнику даже не обязательно опровергать факт наличия долга — достаточно доказать, что кредитор пошел «коротким путем», во время которого допустил существенную ошибку.

В этой статье разберу, какие именно процедурные ошибки банков и МФО становятся «железобетонными» аргументами для защиты должника в суде, как правильно зафиксировать эти нарушения и какие способы судебной защиты стоит выбирать для возврата себе ипотечного имущества.

ДАЛЕЕ БУДУТ ОТВЕТЫ НА ВОПРОСЫ:

- требование об устранении нарушения: ошибки в содержании, адресации и доказательствах вручения (проблематика Укрпочты, отсутствие описи вложения);

- соблюдение 30-дневного срока выполнения должником требования о погашении долга: с какой даты отсчитывать (с даты отправки или с даты получения должником);

- оценка ипотеки и занижение стоимости;

- наличие ареста, обеспечения иска, моратория во время внесудебного обращения взыскания на ипотеку;

- что просить в иске для отмены перехода права собственности на ипотеку;

- отмена внесудебного перехода права собственности, если долг действительно существует;

- какие процедурные ошибки банка или МФО являются самыми сильными для победы в суде;

- что будет с имуществом во время судебного разбирательства, если банк захочет его перепродать, и что делать, если банк уже успел перепродать квартиру третьему лицу;

- остается ли долг после того, как суд отменит внесудебное взыскание;

- как выбрать адвоката для защиты ипотеки;

- обстоятельства против должника;

- срок обращения в суд для отмены перехода права собственности;

- реструктуризация долга в рамках Кодекса о банкротстве, поможет должнику не потерять ипотеку;

- относительно надлежащего ответчика в споре об отмене решения регистратора о регистрации права собственности на ипотеку за ипотекодержателем;

- уведомление ипотекодержателем ипотекодателя и должника, если он отличается от ипотекодателя, о требовании погасить долг;

- вывод о стоимости ипотеки, составленный более чем за 90 дней до перехода права собственности на ипотеку;

- непредоставление ипотекодержателем государственному регистратору оценки ипотеки для проведения регистрации права собственности за банком;

- продажа предмета ипотеки от имени ипотекодателей не предусмотрена законом как способ обращения взыскания на ипотеку;

- применение другого способа удовлетворения требований, чем определено в уведомлении, направленном ипотекодателю;

- суды не наделены полномочиями обращать взыскание на ипотеку путем признания права собственности на нее за ипотекодержателем;

- несоразмерность задолженности по основному обязательству со стоимостью переданного в ипотеку имущества не является основанием для отказа в удовлетворении иска об обращении взыскания на ипотеку;

- отсутствие у нового кредитора (ипотекодержателя) обязанности повторно направлять должнику письменное требование об устранении нарушений по кредитному договору;

- ипотека остается действительной независимо от смены собственника имущества;

- порядок выселения из жилого помещения – предмета ипотеки, если стороны договора ипотеки предусмотрели ипотечную оговорку о возможности обращения взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования.

ВОТ ОТВЕТЫ:

Требование об устранении нарушения: ошибки в содержании, адресации и доказательствах вручения (проблематика укрпочты, отсутствие описи вложения)

Нарушение кредитором порядка направления требования об устранении нарушения является одним из сильнейших оснований для отмены внесудебного взыскания в суде.

Данные правоотношения регулируются частью 1 статьи 35 Закона Украины «Об ипотеке»: в случае нарушения основного обязательства и/или условий ипотечного договора ипотекодержатель направляет ипотекодателю и должнику, если он отличается от ипотекодателя, письменное требование об устранении нарушения. В этом документе указывается сжатое содержание нарушенных обязательств, требование о выполнении нарушенного обязательства в не менее чем тридцатидневный срок и предупреждение об обращении взыскания на предмет ипотеки в случае невыполнения этого требования. Если в течение установленного срока требование ипотекодержателя остается без удовлетворения, ипотекодержатель вправе принять решение об обращении взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора.

Следует подчеркнуть основные процедурные ошибки банков и МФО:

- адресация (направление не туда): кредитор направляет требование на адрес ипотеки или случайный адрес, а не на место проживания/регистрации, указанное в договоре (если должник не сообщал об его изменении);

- отсутствие описи вложения в письмо Укрпочты (проблематика доказывания): отправка требования обычным или заказным письмом без описи вложения не доказывает, что внутри было именно требование ст. 35, а не чистый лист или другой документ;

- ненадлежащие доказательства вручения (трекинг Укрпочты): отметка Укрпочты «возвращено в связи с истечением срока хранения» или «адресат отсутствует» не равна надлежащему вручению, если кредитор не докажет, что почтовое уведомление действительно вручалось должнику под роспись;

- ошибки в содержании: отсутствие в требовании четкого расчета суммы долга, отсутствие предупреждения о конкретном способе внесудебного взыскания (возможность уплаты долга) или предоставление срока для устранения нарушений менее 30 дней.

Главный юридический вывод: если кредитор не докажет факт надлежащего получения (или умышленного уклонения от получения) требования должником, внесудебное обращение взыскания признается судом незаконным независимо от наличия самого долга.

ВИДЕО В ТЕМУ: Скасування рішення державного реєстратора щодо переходу права власності на іпотечне майно

Соблюдение 30-дневного срока выполнения должником требования о погашении долга: с какой даты отсчитывать (с даты отправки или с даты получения должником)

В соответствии с ч. 1 ст. 35 Закона Украины «Об ипотеке» и устоявшейся практикой Верховного Суда, 30-дневный срок отсчитывается с даты получения требования должником, а не с даты его отправки кредитором.

Ключевые нюансы течения этого срока:

Базовое правило: день вручения почтового отправления адресату под роспись является первым днем течения 30-дневного срока.

Если письмо вернулось: если кредитор направил письмо по правильному адресу с описью вложения, но должник его не забрал, течение срока не начинается, так как отсутствует факт получения должником. Большая Палата Верховного Суда в постановлении от 29.09.20 по делу № 757/13243/17 обратила внимание на то, что надлежащим соблюдением ипотекодержателем процедуры уведомления ипотекодателя и должника, если он отличается от ипотекодателя, о требовании относительно устранения нарушения также нужно считать такое уведомление, которое было направлено надлежащим образом, однако не получено вследствие небрежности или уклонения от получения.

Преждевременная регистрация = незаконная: если банк / МФО зарегистрировал право собственности на ипотечное имущество (или продал его) до истечения 30 дней от даты фактического вручения / возврата письм

Оценка ипотеки и занижение стоимости

Ипотекодержатель приобретает предмет ипотеки в собственность или специальное имущественное право на него по стоимости, определенной на момент такого приобретения на основании оценки предмета ипотеки субъектом оценочной деятельности (часть 5 статьи 37 Закона об ипотеке).

Нарушение порядка проведения оценки является важным основанием для защиты должника в суде.

Основные нарушения кредитора и их юридические последствия:

- проведение оценки «задним числом»: отчет об оценке имущества должен быть действительным на момент проведения регистрации права собственности (срок действительности отчета составляет 6 месяцев). Если оценка просрочена или составлена уже после переоформления имущества, это является существенным процедурным нарушением;

- занижение стоимости (продажа / переоформление за бесценок): кредитор обязан осуществлять обращение взыскания по действительной рыночной стоимости. Специально заниженная оценка нарушает права должника, поскольку лишает его права получить разницу между высокой стоимостью имущества и суммой долга.

В постановлении от 23.01.2019 по делу 306/1224/16 и от 20.03.2019 по делу № 306/2053/16 Большая Палата Верховного Суда акцентировала внимание на том, что цена приобретения права собственности на предмет ипотеки является существенным обстоятельством, которое влияет на определение правомерности государственной регистрации перехода права собственности на ипотечное имущество во время внесудебного урегулирования.

Кроме того, в постановлении от 13.03.2024 по делу 201/15228/17 Большая Палата Верховного Суда пришла к выводу, что до 26.02.2020 Порядок №1127 не предусматривал подачи государственному регистратору отчета об оценке предмета ипотеки, однако такое требование предусматривалось в части третьей статьи 37 Закона Украины «Об ипотеке», имеющей высшую юридическую силу, в соответствии с которой ипотекодержатель приобретает предмет ипотеки в собственность по стоимости, определенной на момент такого приобретения на основании оценки предмета ипотеки субъектом оценочной деятельности, и обязан возместить ипотекодателю превышение 90 процентов стоимости предмета ипотеки над размером обеспеченных ипотекой требований ипотекодержателя.

Цена приобретения права собственности на предмет ипотеки является существенным обстоятельством, поэтому ипотекодержатель обязан предоставить государственному регистратору документ об экспертной оценке предмета ипотеки для проведения государственной регистрации права собственности на предмет ипотеки за ним.

Основанием для отмены государственной регистрации права собственности на предмет ипотеки является нарушение ипотекодержателем требований законодательства при реализации внесудебной процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки. К таким нарушениям относится, в частности, и непредоставление экспертной оценки предмета ипотеки (выводы Верховного Суда, изложенные в постановлениях от 24.12.2025 по делу 646/857/18, от 28.01.2026 по делу 932/3641/22).

ВИДЕО В ПОМОЩЬ: Скасування виконавчих дій, виконавчих проваджень під час війни

Наличие ареста, обеспечения иска, моратория на время внесудебного обращения взыскания на ипотеку

Проведение внесудебного обращения взыскания при наличии юридических препятствий является одним из самых распространенных грубых нарушений со стороны нотариусов и регистраторов.

Основные нарушения и их последствия:

- наличие арестов и обременений, в т.ч. в рамках уголовного производства (кроме самой ипотеки): наличие внесенных в Государственный реестр вещных прав (ГРВП) арестов (исполнительных, судебных, в уголовных производствах) прямо блокирует любые регистрационные действия по изменению собственника. Переоформление имущества кредитором при наличии действующих арестов является нарушением пункта 6 части 1 статьи 24 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», поэтому является безусловным основанием для отмены такой регистрации;

- обеспечение иска (судебный запрет): если суд в рамках другого дела (например, о признании ипотечного договора недействительным) принял меры обеспечения иска путем запрета совершать регистрационные действия в отношении имущества, регистрация права собственности за кредитором является незаконной с момента вынесения определения суда (независимо от того, знал ли о нем регистратор и внесено ли определение в ГРВП);

- действие мораториев:

Военный мораторий: во время действия военного положения и в течение 30 дней после его прекращения / отмены действует запрет на внесудебное обращение взыскания на ипотечное жилое имущество граждан, находящееся в ипотеке по потребительским кредитам (в соответствии с Законом № 2120-IX от 15.03.2022 с учетом дальнейших изменений относительно территории расположения имущества и статуса должника).

Валютный мораторий: по положению Закона о моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте, если кредит был предоставлен и получен не в гривнах, а в иностранной валюте. В этой ситуации совершение регистрационных действий во время действия законного запрета в форме моратория делает такую регистрацию противоправной, если такое имущество выступает в качестве обеспечения обязательств гражданина Украины (заемщика или имущественного поручителя) по потребительским кредитам, предоставленным ему кредитными учреждениями — резидентами Украины в иностранной валюте, и при условии, что:

- такое недвижимое жилое имущество используется как место постоянного проживания заемщика/имущественного поручителя или является объектом незавершенного строительства недвижимого жилого имущества, находящегося в ипотеке, при условии, что у заемщика или имущественного поручителя в собственности не находится другое недвижимое жилое имущество;

- общая площадь такого недвижимого жилого имущества (объекта незавершенного строительства недвижимого жилого имущества) не превышает 140 кв.м для квартиры и 250 кв.м для жилого дома.

Имейте в виду, наличие зарегистрированного запрета отчуждения имущества, наложенного нотариусом при удостоверении ипотечного договора, на основании которого приобретается право собственности на предмет ипотеки ипотекодержателем, а также зарегистрированных после государственной регистрации ипотеки других вещных прав, в том числе ипотеки, на переданное в ипотеку имущество не является основанием для отказа в государственной регистрации права собственности за ипотекодержателем.

Что просить в иске для отмены перехода права собственности на ипотеку

Зависит от того, кто является собственником имущества на момент подачи иска:

- если банк / МФО и они не успели переписать имущество на третье лицо – тогда следует просить суд признать незаконным и отменить решение государственного регистратора / нотариуса о государственной регистрации права собственности за кредитором. Почему так: потому что банк / МФО является стороной по ипотечному договору, поэтому истребование спорного имущества у такой стороны является ненадлежащим способом защиты, поскольку «истребование» применяется исключительно к лицу, с которым отсутствуют договорные отношения по ипотеке. При этом отмена решения государственного регистратора / нотариуса восстанавливает положение, существовавшее до нарушения (отмененного решения);

- если банк / МФО успели переписать имущество на третье лицо – тогда просить истребовать такое имущество в пользу должника согласно статьям 387 – 388 Гражданского кодекса.

ВИДЕО БОНУС: Захист спільного майна подружжя від торгів СЕТАМ

Можно отменить внесудебный переход права собственности, если долг действительно существует

Да. Для суда в первую очередь решающим будет соблюдение кредитором процедуры:

- оценка имущества;

- направление требования должнику (ипотекодателю);

- предоставление полного пакета документов нотариусу (регистратору).

Нарушение хотя бы одного из этих этапов (например, направление требования по ст. 35 Закона «Об ипотеке») делает внесудебное взыскание незаконным.

Какие процедурные ошибки банка или МФО являются самыми сильными для победы в суде

Отсутствие надлежащего доказательства вручения письменного требования должнику (с описью вложения) и проведение регистрации во время действия моратория или при наличии арестов в ГРВП. Это безусловные основания для отмены регистрации.

Что будет с имуществом во время судебного разбирательства, если банк захочет его перепродать. и что делать, если банк уже успел перепродать квартиру третьему лицу

Чтобы исключить перепродажу, вместе с иском подается заявление об обеспечении иска. Суд накладывает запрет на совершение регистрационных действий и отчуждение имущества до вступления решения в законную силу.

Если все-таки имущество будет продано банком в пользу третьего лица, последнее нужно привлекать к делу в качестве соответчика и в зависимости от оснований и предмета иска изменить предмет или основание. Одновременное изменение не разрешается, поэтому частыми являются случаи отказа в удовлетворении иска вообще, с последующей подачей иска с учетом нового собственника.

Остается ли долг после того, как суд отменит внесудебное взыскание

Да, долг не аннулируется. Отмена регистрации возвращает стороны в первоначальное положение: имущество возвращается должнику, ипотека восстанавливается, а банк вынужден взыскивать долг исключительно законным (чаще всего судебным) способом.

Как выбрать адвоката для защиты ипотеки

Ключевые критерии для выбора:

- нужно проверить ФИО адвоката в Едином реестре адвокатов Украины (ЕРАУ) и действительность свидетельства;

- выбирай юриста именно с опытом в твоей категории дел (ипотечные, кредитные споры и т.д.);

- профессионал оценивает риски и перспективы, но никогда не дает 100% гарантии выигрыша;

- работа оформляется письменным договором о предоставлении правовой помощи с четко определенной суммой, способом оплаты и конкретным объемом услуг (стратегией).

Совокупность вышеперечисленного необходима для эффективного сотрудничества.

Обстоятельства против должника

Смена адреса без уведомления кредитора: если должник сменил место проживания/регистрации и не уведомил банк (как требует договор), отправка требования на старый адрес будет считаться надлежащим уведомлением.

Умышленное уклонение от получения почты: письменный отказ от получения письма или игнорирование почтовых уведомлений под роспись трактуется судом как добросовестная попытка вручения со стороны кредитора.

Пропуск сроков исковой давности: задолженность или пропуск срока на обжалование действий регистратора без уважительных причин лишает возможности отменить переход права собственности.

Неверный способ защиты в иске: подача требования об «отмене решения регистратора» вместо «истребования имущества» (если имущество уже перепродано или фактически утрачено) является основанием для отказа в иске.

ВИДЕО ПОМОЩЬ: Суд заборонив двічі стягувати один кредит ТОВ Фінансова Компанія «Централ Фінанс»

Срок обращения в суд для отмены перехода права собственности

Для обжалования внесудебного перехода права собственности на имущество применяются следующие сроки обращения в суд:

- общий срок (исковая давность): 3 года с момента, когда должник, ипотекодатель (истец) узнал или должен был узнать о нарушении своего права — то есть о проведении государственной регистрации права собственности (ст. 257, ч. 1 ст. 261 Гражданского кодекса);

- специальный срок в административный суд (если ответчиками являются субъект властных полномочий — нотариус или государственный регистратор): если обжалуются субъектные действия регистратора в порядке административного судопроизводства — 6 месяцев со дня, когда лицо узнало о нарушении.

Ключевой нюанс: если защита осуществляется в порядке гражданского или хозяйственного судопроизводства (что является основным для ипотечных споров по защите частного права), применяется именно 3-летний срок исковой давности. Отсчет начинается не с даты самой регистрации, а с даты, когда должнику стало известно о ее совершении (например, с момента получения выписки из ГРВП или требования о выселении).

Реструктуризация долга в рамках кодекса о банкротстве поможет должнику не потерять ипотеку

Только если ипотека — единственное место проживания должника и кредит брался в валюте, процедура неплатежеспособности (банкротства) физического лица является одним из самых эффективных легальных инструментов для сохранения ипотечного жилья.

Судебная процедура неплатежеспособности позволяет остановить риски для ипотеки и дает возможность выплачивать долг в долгосрочную рассрочку (10-15 лет) без риска потерять единственную квартиру или дом.

Относительно надлежащего ответчика в споре об отмене решения регистратора о регистрации права собственности на ипотеку за ипотекодержателем

Надлежащий ответчик — исключительно ипотекодержатель (кредитор / банк / МФО / новый кредитор), в чью пользу был осуществлен переход права собственности на имущество.

Процессуальный статус государственного регистратора / нотариуса: регистратор или нотариус не являются надлежащим ответчиком в цивилистическом споре о праве. Они могут привлекаться к участию в деле исключительно в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Спор об отмене решения о государственной регистрации права собственности является спором о праве гражданском между должником и кредитором. Предъявление исковых требований к регистратору/нотариусу как к ответчику является самостоятельным основанием для отказа в иске в отношении этих требований.

Близкие по смыслу выводы содержатся в постановлении Верховного Суда от 02.06.2021 по делу № 520/5566/19.

Уведомление ипотекодержателем ипотекодателя и должника, если он отличается от ипотекодателя, о требовании погасить долг

Направление письменного требования об устранении нарушения является обязательной императивной процедурой, несоблюдение которой лишает кредитора права на внесудебное обращение взыскания.

Ключевые требования и юридические нюансы:

- кредитор обязан направить отдельные письменные требования ипотекодателю и должнику (если это разные лица). Ненаправление требования хотя бы одному из них является самостоятельным основанием для отмены регистрации права собственности за кредитором;

- содержание требования: документ должен содержать четкий расчет задолженности, указание на конкретное нарушенное обязательство, предупреждение о намерении применить внесудебное обращение взыскания и предоставление 30-дневного срока для устранения нарушений;

- способ отправки: требование должно направляться ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении на официальный адрес, указанный в договоре (если лицо официально не сообщало об изменении адреса).

Направление требования и должнику, и имущественному поручителю (ипотекодателю) является элементом единого процессуального механизма. Отсутствие доказательств надлежащей отправки/вручения требования любому из них делает дальнейшее внесудебное взыскание незаконным и подлежащим отмене в суде (Большая Палата Верховного Суда, постановление от 29.09.2020 по делу № 757/13243/17).

Вывод о стоимости ипотеки, составленный более чем за 90 дней до перехода права собственности на ипотеку

Подача ипотекодержателем государственному регистратору заключения о стоимости предмета ипотеки, составленного более чем за 90 дней до перехода права собственности на предмет ипотеки, свидетельствует об отсутствии у государственного регистратора оснований для регистрации права собственности предмета ипотеки за ипотекодержателем (Верховный Суд, постановление от 28.08.2024 по делу № 369/5543/20).

Непредоставление ипотекодержателем государственному регистратору оценки ипотеки для проведения регистрации права собственности за банком

Цена приобретения права собственности на предмет ипотеки является существенным обстоятельством, поэтому ипотекодержатель обязан предоставить государственному регистратору документ об экспертной оценке предмета ипотеки для проведения государственной регистрации права собственности на предмет ипотеки за ним. Основанием для отмены государственной регистрации права собственности на предмет ипотеки является нарушение ипотекодержателем требований законодательства при реализации внесудебной процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки. К таким нарушениям относится, в частности, и непредоставление экспертной оценки предмета ипотеки на день его отчуждения (Большая Палата Верховного Суда, постановление от 13.03.2024 по делу № 201/15228/17).

Продажа предмета ипотеки от имени ипотекодателей не предусмотрена законом как способ обращения взыскания на ипотеку

В соответствии с частью пятой статьи 38 Закона «Об ипотеке» действия по продаже предмета ипотеки и заключению договора купли-продажи осуществляются ипотекодержателем от своего имени, на основании ипотечного договора, содержащего оговорку об удовлетворении требований ипотекодержателя, предусматривающую право ипотекодержателя на продажу предмета ипотеки, без необходимости получения для этого какого-либо отдельного уполномочивания ипотекодателя. Учитывая указанное, основания для удовлетворения иска ипотекодержателя об обращении взыскания на предмет ипотеки путем продажи предмета ипотеки от имени ипотекодателя отсутствуют (Верховный Суд, постановление от 26.05.2021 по делу № 705/5748/14).

Применение иного способа удовлетворения требований, чем определено в уведомлении, направленном ипотекодателю

Если ипотекодержатель направил ипотекодателю уведомление об обращении взыскания на предмет ипотеки путем его продажи третьему лицу и не уведомлял о применении другого способа удовлетворения требований ипотекодержателя во время обращения взыскания на предмет ипотеки в процедуре внесудебного урегулирования на основании ипотечного договора, то обращение взыскания на предмет ипотеки путем приобретения ипотекодержателем права собственности является незаконным (Большая Палата Верховного Суда, постановление от 27.03.2019 по делу № 520/17304/15).

Суды не наделены полномочиями обращать взыскание на ипотеку путем признания права собственности на него за ипотекодержателем

Стороны в договоре или соответствующей оговорке могут предусмотреть как передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки во внесудебном порядке, так и предоставление ипотекодержателю права от своего имени продать предмет ипотеки как по решению суда, так и на основании соответствующей оговорки в договоре об удовлетворении требований ипотекодержателя или оговорки в ипотечном договоре на основании договора купли-продажи.

Таким образом, передача ипотекодержателю права собственности на ипотеку в соответствии со статьями 36, 37 Закона «Об ипотеке» является способом внесудебного урегулирования, осуществляемым по согласию сторон без обращения в суд. В то же время с учетом требований статей 328, 335, 392 Гражданского кодекса в контексте статей 36, 37 Закона Украины «Об ипотеке» суды не наделены полномочиями обращать взыскание на предмет ипотеки путем признания права собственности на него за ипотекодержателем (Верховный Суд, постановление от 11.09.2019 по делу № 925/1387/15).

Несоразмерность задолженности по основному обязательству со стоимостью переданного в ипотеку имущества не является основанием для отказа в удовлетворении иска об обращении взыскания на ипотеку

Законодательством не предусмотрено такого основания для отказа в удовлетворении иска об обращении взыскания на предмет ипотеки, как несоразмерность задолженности по основному обязательству со стоимостью имущества, переданного в ипотеку в счет обеспечения надлежащего его исполнения. Указанное положение может учитываться лишь в случае, если нарушением основного обязательства ипотекодержателю не причинены убытки. Лишение же ипотекодержателя права на обращение взыскания на имущество в счет погашения задолженности, которая в установленном порядке доказана, приводит к нарушению соотношения имущественных прав сторон, что не согласуется с общими принципами гражданского законодательства (судебная защита гражданского права и интереса, справедливость, добросовестность и разумность), закрепленными в пунктах 5 и 6 части первой статьи 3 Гражданского кодекса (Верховный Суд, постановление от 12.08.2020 по делу № 450/2216/15).

Отсутствие у нового кредитора (ипотекодержателя) обязанности повторно направлять должнику письменное требование об устранении нарушений по кредитному договору

Новый кредитор (ипотекодержатель) при реализации внесудебного порядка обращения взыскания на предмет ипотеки не обязан направлять должнику письменное требование об устранении нарушений по кредитному договору, если такое требование было направлено первоначальным кредитором (Верховный Суд, постановление от 11.09.2019 по делу № 755/7423/17).

Ипотека остается действительной независимо от смены собственника имущества

Ипотека остается действительной независимо от смены собственника имущества. В случае выбытия залогового имущества из собственности ипотекодателя законодательством установлен механизм защиты прав ипотекодержателя путем перенесения всех прав и обязанностей ипотекодателя на лицо, к которому перешло право собственности на имущество.

В таком случае в случае невыполнения заемщиком своих кредитных обязательств ипотекодержатель в силу части 1 статьи 33 Закона «Об ипотеке» имеет право удовлетворить свои требования за счет ипотечного имущества путем заявления исковых требований об обращении взыскания на предмет ипотеки к лицу, являющемуся собственником ипотечного имущества на момент заявления таких требований (Верховный Суд, постановление от 24.06.2020 по делу № 904/9896/17).

ВИДЕО БОНУС: Виселення за борги: міфи, реальні загрози для боржника

Порядок выселения из жилого помещения – предмета ипотеки, если стороны договора ипотеки предусмотрели ипотечную оговорку о возможности обращения взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования

Если стороны ипотечного договора предусмотрели в нем ипотечную оговорку о возможности обращения взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании этого договора, выселение должно происходить с соблюдением процедуры, предусмотренной частью второй статьи 40 Закона «Об ипотеке» и частью 3 статьи 109 Жилищного кодекса УССР (относительно направления жильцам жилья письменного требования добровольно освободить жилой дом или жилое помещение). Ее несоблюдение является основанием для отказа в иске о выселении жильцов жилья, являющегося предметом ипотеки и на которое обращается взыскание, поскольку на момент обращения с таким иском отсутствуют нарушения, непризнание или оспаривание прав ипотекодержателя или нового собственника в отношении предмета ипотеки (Верховный Суд, постановление от 13.03.2019 по делу № 520/7281/15).

Автор статьи: адвокат Васильев Павел Сергеевич

Телефон, телеграм, вайбер: 096-476-66-66

Почта: gplu.dp@gmail.com

Телеграм канал по кредитам, ипотекам и исполнительным производствам

Ютуб канал

Интернет сайт