ВИКОРИСТАННЯ ЗЕМЛІ В УКРАЇНІ Є ПЛАТНИМ: чи сплачувати за землю під власною будівлею?

Нормативне обґрунтування

Згідно ч.1, ст.206 Земельного кодексу України: «Використання землі в Україні є платним».

Відповідно до пп.14.1.147 Податкового кодексу України: «Плата за землю - обов’язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності».

Плата за землю належить до складу місцевих податків, що встановлюються місцевими радами та зараховуються до місцевих бюджетів (ст.ст.10, 265 та 284 ПК України).

В запропонованому матеріалі проаналізуємо земельні відносини в межах міста Києва, де діє Київська міська рада (далі - Київрада).

Керуючись п.5.3 Положення про плату за землю в м. Києві, затв. рішенням Київради від 23.06.2011 № 242/5629 (далі – Положення): «Ставка земельного податку за земельні ділянки (крім ОСББ), які використовуються юридичними і фізичними особами (крім підприємств державної та комунальної власності), в тому числі у разі переходу права власності на будівлі, споруди (їх частини), але право власності на які або право оренди яких в установленому законодавством порядку не оформлено, встановлюється у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельних ділянок».

Тобто Київрадою покладено обов’язок щодо сплати земельного податку в розмір 3 % (річних) від н/г оцінки на фактичних користувачів земельних ділянок, незалежно від оформлення речових прав.

Натомість, Міністерством фінансів України надано офіційне роз’яснення: «Особу, яка володіє нерухомим майном, що розташоване на земельній ділянці, права на яку для такої особи не оформлені, не можна вважати платником земельного податку в розумінні ст. 269 ПК України до моменту виникнення відповідних прав такої особи на цю земельну ділянку відповідно до запису, сформованого у Державному земельному кадастрі у порядку визначеному законом.

До такого моменту зазначена особа відповідно до вимог ПК України не повинна сплачувати земельний податок», згідно наказу від 06.07.2018 № 602 «Про затвердження узагальнюючих податкових консультацій з деяких питань оподаткування платою за землю» (далі – Наказ Мінфіну).

Отже, на противагу Положенню Київради Мінфін вказав на відсутність обов’язку сплати податку до моменту оформлення на неї речових прав.

Два вказані рішення породили дискусійне питання: чи потрібно сплачувати за неоформлену землю під власною будівлею?

З точки зору Київради, консультація Мінфіну сприяє ухиленню щодо внесення плати за землю та умисному затягуванню процесу оформлення ділянок під майном. Як наслідок, втрат зазнає місцевий бюджет. По відношенню до добросовісних користувачів такий підхід є несправедливим.

Позиція ж Мінфіну ґрунтується на тлумаченні норм податкового законодавства й технічних особливостях справляння плати за землю.

З метою врегулювання розбіжностей Наказ Мінфіну було оскаржено до суду, але у підсумку Верховним Судом закрито провадження з посиланням на відсутності у Київради прав на подання відповідної скарги (ухвала від 03.12.2020 № 826/16150/18).

Протилежні позиції зумовили два сценарії поведінки при використанні неоформленої землі:

I. СПЛАТА ПОДАТКУ ЗГІДНО п.5.3 ПОЛОЖЕННЯ

Особа самостійно обчислює річну суму земельного податку виходячи із ставки 3 % від н/г оцінки. Щороку станом на 01 січня і не пізніше 20 лютого поточного року подає податкову декларацію на поточний рік, з розбивкою річної суми рівними частками за місяцями (п.286.2 ПК України). Сплачується податок рівними частинами протягом 30 днів за попередній місяць.

Дані про н/г оцінку для розрахунку податку можна отримати безоплатно в електронній формі через портал e.land.gov.ua або через ЦНАП (ч. 20 Методики н/г оцінки земельних ділянок, затв. постановою КМУ від 03.11.2021 № 1147).

За таких обставин особа виконує власний обов’язок перед територіальною громадою, а податковий орган відповідну оплату беззаперечно зараховує.

II. БЕЗДІЯЛЬНІСТЬ ЩОДО СПЛАТИ ПОДАТКУ

Беручи до уваги роз’яснення Мінфіну, з необережності можна дійти висновку про цілковиту фінансову безпеку за несплату земельного податку.

Обираючи ж даний варіант, особою не здійснюється декларування та сплата земельного податку до моменту реєстрації відповідних речових прав.

Але варто чітко розуміти, що така бездіяльність тягне за собою пряме невиконання норм Положення Київради, Земельного та Цивільного кодексів України та породжує ризик настання негативних наслідків.

МОЖЛИВІ НАСЛІДКИ БЕЗДІЯЛЬНОСТІ

Позиція щодо відсутності обов’язку сплати земельного податку не звільняє від необхідності внесення плати за землю, оскільки використання землі в України є платним.

Власник земельної ділянки (місцева рада) може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю (ч.2, ст.152 ЗК України).

Особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи без достатньої правової підстави, зобов`язана повернути потерпілому це майно (ст.1212 ЦК України).

Відповідно фактичний користувач земельної ділянки, який зберіг у себе кошти, що мав сплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти її власнику (кондикційні зобов’язання).

Тож місцева рада може захистити своє право на компенсацію вартості неотриманої орендної плати шляхом стягнення в судовому порядку безпідставно збережених коштів (не плутати зі стягненням збитків за самовільне зайняття земельної ділянки).

Описану вище позицію викладено в постановах ВП Верховного Суду від 09.11.2021 № 905/1680/20 та Верховного Суду від 09.12.2021 № 922/4264/20, якими на кінець 2021 року сформовано єдину практику по зазначеному питанню.

За висновками суду позивачу суттєво полегшено процес доказування, звузивши фактично перелік необхідних документів до двох витягів з ЄДР нерухомого майна та витягу з ДЗК із даними про н/г оцінку.

Водночас суди допускають можливість стягнення коштів не лише щодо невідведеної ділянки, але й у випадках її використання після закінчення строку договору оренди чи придбання будівлі без переоформлення договору оренди.

Слід зауважити, що формування ділянки як об’єкта цивільних прав є обов’язковою умовою для задоволення позову (на несформовану ділянку може накладатися стягнення, до прикладу, після її інвентаризації місцевою радою та затвердження технічної документації, тощо).

Отже, орган самоврядування отримав достатньо потужний важіль для захисту інтересів територіальної громади у даному питанні. Натомість поле для маневру відповідача зводиться до доволі вузьких меж.

В умовах бездіяльності місцевої ради захист прав громади може здійснити орган прокуратури (постанова ВП Верховного Суду від 15.10.2019 № 903/129/18)

ЕКОНОМІЧНА СКЛАДОВА

У випадку сплати земельного податку, згідно п.5.3 Положення, на особу покладається обов’язок внесення суми, що відповідає 3 % від н/г оцінки на рік.

Натомість за рішенням суду розмір коштів вираховується з орендної плати. При такій формі оплати 3 % є мінімально можливою ставкою для приватних осіб (до прикладу у м. Києві для будівель торгівлі - 5 %, фінансових установ – 10 %, автозаправних комплексів – 12 %).

Відповідно, за рішенням суду фінансові втрати можуть сягати значно більшого розміру, ніж у добровільному порядку.

Розміри ставок на 2022 рік встановлено згідно додатку 11 до рішення Київради «Про бюджет м. Києва на 2022 рік» від 09.12.2021 № 3704/3745

Отже, при співставленні двох варіантів розвитку подій економічна вигода вбачається все ж у сплаті земельного податку згідно п.5.3 Положення Київради.

Приклад: ділянка площею 0,06 га (6 соток), що використовується для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, має розмір н/г оцінки – 4 261 200 грн. Строк використання – 3 роки.

1. Сплата у формі земельного податку: 4 261 200 × 0,03 (3 %) × 3 (роки) = 383 508 грн
2. Стягнення у судовому порядку: 4 261 200 × 0,05 (5 %) × 3 (роки) = 639 180 грн

Різниця (без врахування дод. витрат) = 255 672 грн.

ВИСНОВОК

Обов’язок внесення плати за землю має живу правову природу та дієві механізми впливу органів влади на його безухильне дотримання.

Поза межами податкового контролю власником землі цілком вдало може застосовуватися механізм стягнення коштів у судовому порядку.

Київрадою запропоновано демократичний варіант внесення плати за використання неоформленої ділянки під власною будівлею: у формі земельного податку за мінімальною ставкою. У випадку нехтування ним, у особи виникає ризик повернення коштів за рішенням суду у кратному розмірі.

Який з двох шляхів обрати: сплачувати добровільно чи очікувати стягнення – кожен повинен вирішити самостійно.

Водночас варто пам’ятати, що третім та самим вірним рішенням для цілком законного використання земельної ділянки є оформлення на неї власних речових прав (відведення землі).

Автор статті: ДУБЧАК ВІТАЛІЙ АНАТОЛІЙОВИЧ