ВІДМОВИТИ НЕ МОЖНА ВИСЕЛИТИ МЕШКАНЦІВ ІПОТЕЧНОГО ЖИТЛА

Однією з поширеніших на сьогодні категорій справ цивільної юрисдикції є виселення мешканців іпотечного житла. Справи ініціюють банки з приводу житла, яке виставляється на продаж з метою погашення заборгованості перед фінансовою установою, або новими власниками, які придбали таке житло, і відповідно намагаються захистити свої інтереси у безперешкодному користуванні своєю власністю.

Судова перспектива таких справ залежить від певних чинників. Зазначене обумовлене тим, що з одного боку, державою задекларовано непорушність права власності, а з іншого боку, для колишніх власників майна, яке було передане в іпотеку та відчужене примусово з метою забезпечення вимог кредитора, передбачені умови виселення з такого майна.

Під час вирішення зазначених справ слід враховувати норму ст. 47 Конституції України, відповідно до якої ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду. Частиною першою ст. 40 Закону «Про іпотеку» передбачено, що звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів і членів їх сімей. Виселення проводиться у порядку, встановленому законом, зокрема ст. 109 ЖК УРСР. За змістом ст. 40 Закону «Про іпотеку» та ст. 109 ЖК УРСР особам, яких виселяють із жила, що є предметом іпотеки, у зв’язку зі зверненням стягнення на предмет іпотеки, інше постійне житло надається лише у тому разі, якщо іпотечне житло було придбане не за рахунок кредиту, забезпеченого іпотекою.

Слід зауважити, що такий підхід щодо застосування ст. 109 ЖК УРСР та положень ст. ст. 39, 40 Закону «Про іпотеку» був усталеним у практиці ВСУ. Зокрема, він був відображений у постановах ВСУ від 1 липня 2015 року у справі № 6-875цс15 (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/46301673), від 2 вересня 2015 року у справах № № 6-1049цс15 (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/49954914), 6-915цс15 (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/54092988), від 30 вересня 2015 року у справі № 6-1892цс15 (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/51982268), від 7 жовтня 2015 року у справі № 6-1468цс15 (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/52312545), від 22 червня 2016 року у справі №6-197цс16 (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/58681279), від 6 липня 2016 року у справі № 6-3173цс15 (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/58902244).

Важливо розуміти, що дія зазначеної норми ст. 109 ЖК УРСР не припиняється й у разі переходу права власності на предмет іпотеки до іншої особи. Наприклад, ВСУ у постанові від 2 березня 2016 р. у справі №6-3064цс15 (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/56309760) зауважив на тому, що ПАТ «Універсал Банк» було передано в іпотеку квартиру, яка не була придбана за рахунок кредитних коштів, право власності на цю квартиру набуто самим іпотекодержателем внаслідок реалізації квартири з прилюдних торгів, а тому висновок суду про наявність передбачених законом підстав для виселення мешканців із цієї квартири без надання їм іншого постійного житла є помилковим.

Аналогічний підхід до вирішення даної категорії справ спостерігається у судовій практиці ВС, що можна проілюструвати на прикладі двох близьких за часом прийняття постанов: колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду 07 листопада 2018 року у справі № 753/21561/15 (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/77764240) та Великої Палати ВС від 31 жовтня 2018 року у справі № 753/12729/15-ц (http://reyestr.court.gov.ua/Review/77696631).

Обставини першої справи: 16 травня 2008 року між ПАТ «Державний ощадний банк України» та відповідач укладений договір про іпотечний кредит на придбання квартири за договором купівлі-продажу від 16 травня 2008 року. Також між відповідачем та ПАТ «Державний ощадний банк України» укладений іпотечний договір від 16 травня 2008 року. Предметом іпотеки є трикімнатна квартира, придбана за рахунок кредиту.

Рішенням Дарницького районного суду м. Києва від 31 травня 2011 року стягнуто з відповідача на користь ВАТ «Державний ощадний банк України» заборгованість за договором про іпотечний кредит від 16 травня 2008 року. У рахунок погашення заборгованості звернуто стягнення на предмет іпотеки трикімнатну квартиру на користь ВАТ «Державний ощадний банк України». Визначено спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів.

31 березня 2014 року державним виконавцем ВДВС Дарницького РУЮ м. Києва відкрито виконавче провадження. 01 квітня 2015 року банком отримане свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів, які не відбулися.

Відповідно до довідки форми № 3 від 16 липня 2015 року та акта, складеного працівниками банку у вказаній квартирі зареєстрована та проживає відповідач. 21 липня 2015 року банк направив відповідачу письмову вимогу щодо звільнення житлового приміщення (квартири), яку остання отримала особисто 23 липня 2015 року, проте вимогу про звільнення житлового приміщення в добровільному порядку виконати відмовилась.

З огляду на це, банк вимагав виселення відповідача з квартири.

Перша інстанція цю вимогу задовольнила, апеляційний суд залишив рішення без змін.

Правова позиція Першої судової палати Касаційного цивільного суду: згідно із ч. 3 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду здійснюється відповідно до ст. 39 Закону України «Про іпотеку». Так, згідно із частинами першою, другою цієї статті в разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки одночасно з рішенням про звернення стягнення на предмет іпотеки суд за заявою іпотекодержателя виносить рішення про виселення мешканців за наявності підстав, передбачених законом, якщо предметом іпотеки є жилий будинок або жиле приміщення.

Частиною першою ст. 40 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що звернення стягнення на передані в іпотеку жилий будинок чи жиле приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей.

Нормою, яка визначає порядок виселення із займаного жилого приміщення, є стаття 109 ЖК Української РСР, у частині першій якої передбачено підстави виселення. Частина третя ст. 109 ЖК Української РСР регулює порядок виселення громадян.

За змістом ч. 2 ст. 40 Закону України «Про іпотеку» та ч. 3 ст. 109 ЖК Української РСР після прийняття рішення про звернення стягнення на передані в іпотеку жилий будинок чи жиле приміщення шляхом позасудового врегулювання на підставі договору всі мешканці зобов'язані на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити жилий будинок чи жиле приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги. Якщо мешканці не звільняють жилий будинок або жиле приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.

Установивши, що відповідач, після виконання ПАТ «Державний ощадний банк України» вимог ЖК Української РСР та Закону України «Про іпотеку» вимог щодо письмового повідомлення про виселення із квартири, добровільно не звільняє займане нею житло, суд першої інстанції, з яким погодився й суд апеляційної інстанції, дійшов правильного висновку про наявність підстав для виселення відповідача.

Твердження заявника про те, що відповідач не може бути виселеною із квартири без надання їй іншого житлового приміщення, є безпідставними, оскільки вона 16 травня 2008 року на підставі договору купівлі-продажу за рахунок коштів, отриманих у кредит від ПАТ «Державний ощадний банк України», а отже, відповідач не є власником квартири, та є такою, що підлягає виселенню.

Обставини другої справи: На забезпечення виконання умов кредитного договору позичальником укладено договір іпотеки від 25 березня 2007 року, за яким в іпотеку передано трикімнатну квартиру, яка на той час належала йому на праві приватної власності. 28 лютого 2012 року інша особа на прилюдних торгах придбала цю квартиру, а 13 березня 2015 року зареєструвала своє право власності на неї. У вказаній квартирі зареєстровані та проживають позичальник – попередній власник квартири та малолітня дитина. Квартиру позичальник придбав не за рахунок кредиту (позики) банку, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення. Звернення стягнення на предмет іпотеки відбулося за виконавчим написом нотаріуса. Новий власник, який придбав житло на прилюдних торгах, не може користуватися своєю власністю, оскільки попередній власник, який втратив право власності на житло, відмовляється виселятися з нього.

Позиція Великої Палати ВС: Конституцією України передбачено як захист права власності, так і захист права на житло. У рішенні від 07 липня 2011 року у справі «Сєрков проти України», яке набуло статусу остаточного 07 жовтня 2011 року, ЄСПЛ зазначив, що п. 2 ст. 1 Першого протоколу до Конвенції визнає, що держави мають право здійснювати контроль за використанням майна шляхом уведення в дію «законів».

Таким законом, на переконання Великої Палати Верховного Суду, є стаття 109 ЖК УРСР, яка закріплює правило про неможливість виселення громадян без надання іншого жилого приміщення.

Відповідно до ч. 1 ст. 8 Конституції України в Україні визнається і діє принцип верховенства права. Суддя, здійснюючи правосуддя, керується верховенством права (ч. 1 ст. 129 Конституції України). Аналогічний припис закріплений у ч. 1 ст. 10 ЦПК України.

Елементом верховенства права є принцип правової визначеності, який, зокрема, передбачає, що закон, як і будь-який інший акт держави, повинен характеризуватися якістю, щоб виключити ризик свавілля.

На думку ЄСПЛ, поняття «якість закону» означає, що національне законодавство повинне бути доступним і передбачуваним, тобто визначати достатньо чіткі положення, аби дати людям адекватну вказівку щодо обставин і умов, за яких державні органи мають право вживати заходів, що вплинуть на конвенційні правацих людей (п. 39 рішення у справі «C.G. та інші проти Болгарії» («C. G. and Others v. Bulgaria»), заява № 1365/07; п. 170 рішення у справі «Олександр Волков проти України», заява № 21722/11.

Невиконання кредитних зобов’язань стало підставою подання до суду позовів банками про звернення стягнення на іпотечне майно, надане за договорами забезпечення кредитів, що зумовило масове виселення колишніх власників з неповнолітніми дітьми із житла. Це створило напругу в суспільстві, яка могла призвести до масових заворушень.

Законом України від 22 вересня 2011року № 3795-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо врегулювання відносин між кредиторами та споживачами фінансових послуг» внесено зміни до ст. 109 ЖК УРСР, згідно з якими виселення із займаного жилого приміщення допускається з підстав, установлених законом. Громадянам, яких виселяють із жилих приміщень, одночасно надається інше постійне жиле приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення. Постійне жиле приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинно бути зазначено в рішенні суду.

В усталеній практиці ВСУ при розгляді вказаної категорії справ, у тому числі й у постановах від 22 червня 2016 року у справі № 6-197цс16 (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/58681279) та від 21 грудня 2016 року у справі № 591/3480/15-ц (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/63880312), роз’яснено порядок застосування ст. 40 Закону № 898-IV та ст. 109 ЖК УРСР. Зазначено, що ч. 2 ст. 109 ЖК УРСР установлює загальне правило про неможливість виселення громадян без надання іншого жилого приміщення. Як виняток, допускається виселення громадян без надання іншого жилого приміщення при зверненні стягнення на жиле приміщення, що було придбане громадянином за рахунок кредиту, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення. Зроблено висновок про те, що під час ухвалення судового рішення про виселення мешканців при зверненні стягнення на жиле приміщення застосовуються як положення ст. 40 Закону № 898-IV, так і норма ст. 109 ЖК УРСР.

Внаслідок відмови в задоволенні позову про виселення, неволодіючий власник несе певні обмеження. Разом з тим спірне житлове приміщення вказаним власником придбане на прилюдних торгах 28 лютого 2012 року, при підготовці до яких мали бути зазначені обтяження у вигляді наявності осіб, які зареєстровані і проживають у житловому приміщенні, тобто виявлені ризики, пов’язані з придбанням спірної нерухомості. Однак до суду з цим позовом покупець звернувся у липні 2015 року.

При цьому необхідно врахувати, що спірна квартира придбана при реалізації предмета іпотеки державним виконавцем. Державний виконавець повинен був зазначити про обтяження квартири у вигляді проживання у ній її власника разом із членами сім’ї, серед яких є неповнолітня дитина.

Банк при наданні згоди на реалізацію предмета іпотеки мав виконати вимоги ч. 2 ст. 109 ЖК УРСР, оскільки на той час вона вже діяла у зміненій редакції, яка містила заборону виселення боржника за кредитним договором без надання іншого житлового приміщення.

Тобто новий власник може частково поновити свої права шляхом звернення про відшкодування шкоди до продавця, якщо той неналежним чином виконав свої зобов’язання про повне інформування можливих покупців квартири про її обтяження, чи до банку про виконання останнім обов’язку із забезпечення осіб, які підлягають виселенню, іншим житловим приміщенням та відшкодування збитків.

Велика Палата ВС вважає, що правовий висновок ВСУ про належне застосування ст. 40 Закону № 898-IV та ст. 109 ЖК УРСР, викладений у постановах від 22 червня 2016 року у справі № 6-197цс16 (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/58681279) та від 21 грудня 2016 року у справі № 591/3480/15-ц (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/63880312), є законним та обґрунтованим, враховує вимоги як вітчизняного, так і міжнародного законодавства про дотримання положень ст. 1 Першого протоколу до Конвенції та практики ЄСПЛ, а також ураховує, що такі обмеження неволодіючого власника встановлені законом, вони є необхідними в демократичному суспільстві та застосовуються з дотриманням балансу інтересів сторін спірних правовідносин, оскільки наявні інші ефективні способи захисту прав неволодіючого власника.

Зважаючи на викладене, Велика Палата ВС зробила висновок про те, що немає підстав для відступу від висновків щодо застосування норми права в подібних правовідносинах, викладених у раніше ухвалених постановах ВСУ.

Аналогічна позиція відображена й у постанові Касаційного цивільного суду від 24 жовтня 2018 року № 520/15533/13-ц (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/77473620) та від 5 листопада 2018 року справа № 699/538/14-ц (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/77848594).

Отже, шальки терезів у першому випадку схилилися на користь позивача, тоді як у другому випадку рішення було на користь відповідача з огляду на те, яке майно було передане в іпотеку – придбане за рахунок кредитних коштів, на забезпечення повернення яких і був укладений договір іпотеки, або інше майно. У другому випадку суд відмовляє у задоволенні вимоги про виселення у разі ненадання відповідачу іншого житла. У першому випадку такої законодавчої вимоги не існує, що й обумовлює задоволення позовних вимог про виселення відповідача.

Автор статті: Антонюк Елена