Спори щодо оренди землі: судова практика 2022

Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (ст. 14 Конституції України), тож не дивно, що, попри негативний вплив війни на інтенсивність здійснення правосуддя, категорія спорів із земельних правовідносин залишається однією з найчисельніших та тих, що регулярно генерує нові висновки Верховного Суду щодо застосування норм права, які регулюють ті чи інші правовідносини у земельній сфері.

Відповідно до статистичних даних у межах цивільного, господарського та адміністративного судочинства впродовж 2022 року у спорах щодо оренди землі в Україні загалом ухвалено близько 2330 судових рішень (не враховуючи ухвал із процесуальних питань), зокрема:

• судами першої інстанції впродовж 2022 року ухвалено близько 1615 рішень;
• судами апеляційної інстанції впродовж 2022 року винесено близько 596 постанов;
• судами касаційної інстанції впродовж 2022 року винесено близько 119 постанов.

Для порівняння впродовж 2021 року у спорах щодо оренди землі ухвалено близько 3504 судових рішення.

З огляду на кількість судових рішень, цілком справедливим є твердження, що судова практика в земельних спорах є своєрідним «окремим видом мистецтва».

Проблематика у спорах, пов’язаних із земельними правовідносинами, починається з вірного визначення їх суб’єктного складу, продовжується трансформацією з одного виду в інший на різних стадіях правовідносин (що має значення для визначення юрисдикції суду, уповноваженого на вирішення того чи іншого спору) та завершується обранням належного способу захисту порушеного права.

Для розуміння послідовності, логіки та мотивів формування правових висновків щодо застосування норм права, які регулюють правовідносини у земельних спорах необхідно аналізувати судову практику в поєднанні із законодавчими змінами, враховуючи як висновки національних судів щодо застосування норм права (в тому числі і ті, від яких було відступлено), так і практику ЄСПЛ мінімум за останні 10-15 років.

Попри зменшення темпу розгляду судових справ, спричиненого військовою агресією з боку російської федерації, впродовж 2022 року були сформовані правові висновки, які підлягають застосуванню mutatis mutandis у значній кількості судових справ.

У 2022 році Великою Палатою Верховного Суду винесено ряд постанов, які містять такі висновки, серед них варто закцентувати увагу на наступних:

1. Постанова ВП ВС від 25.01.2022 у справі №143/591/20, провадження №14-72цс21, реєстраційний номер рішення у ЄДРСР: 1044150800.

У вказаній справі здійснено висновок щодо належного способу захисту права в разі укладення орендодавцем договору оренди земельної ділянки з новим орендарем і реєстрації за ним права оренди ще до закінчення строку дії первинного договору оренди та до вичерпання строку для повідомлення первинним орендарем про своє бажання скористатися переважним правом.

ВП ВС, проаналізувавши обставини справи, дійшла висновку, що за умов, якщо первинний орендар має право на укладення договору оренди (додаткової угоди до неї), наявні два різні порушення прав первинного орендаря: з боку орендодавця (який відмовляється укладати додаткову угоду до договору оренди) та наступного орендаря (який незаконно заволодів майном - правом оренди - шляхом реєстрації цього права). Тому належним способам захисту прав первинного орендаря відповідають дві позовні вимоги - про спонукання до укладення додаткової угоди (тобто про визнання такої угоди укладеної) та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря.

Читайте статтю: Автоматичне оформлення прав на землю: як двома законами вносяться зміни до ст. 120 Земельного кодексу України

2. Постанова ВП ВС від 20.07.2022 у справі №910/5201/19, провадження №12-37гс21, реєстраційний № рішення у ЄДРСР: 105852860.

Великою Палатою Верховного Суду поставлено крапку в резонансному спорі щодо ухвалення міською радою рішення про передачу в довгострокову оренду земельної ділянки у зв'язку з набуттям права власності на нерухоме майно. Одіозним у оспорюваному рішенні міської ради було те, що розмір земельної ділянки, яка передана в оренду, був у 410 разів більший, ніж площа нерухомого майна, розташованого на цій землі. У даній справі ВП ВС:

• висвітлено проблему суб’єктного складу такої категорії спорів, надано роз’яснення щодо випадків, в яких органи Держгеокадастру можуть звертатись до суду (підтримано попередні висновки ВП ВС, викладені у справі №925/929/19);
• сформовано висновок про те, що якщо орган місцевого самоврядування ухвалює рішення всупереч закону та інтересам мешканців міста й Українського народу, то саме прокурор має право діяти на захист порушених державних інтересів шляхом подання відповідного позову до суду. При цьому міська рада набуває статусу відповідача в такому спорі;
• вказано, що навіть тоді, коли в договорі купівлі-продажу нерухомості дотримано такої істотної умови договору, як зазначення кадастрового номеру земельної ділянки, за відсутності в попереднього власника належним чином оформлених прав користування земельною ділянкою, на якій розміщено нерухоме майно, положення статей 120 ЗК України, 377 ЦК України в частині переходу прав на земельну ділянку до нового власника в тому ж обсязі застосуванню не підлягають;
• зазначено, що розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщеного на ній майна, не є безмежним, оскільки в будь-якому випадку обумовлюється наявною у власника необхідністю використовувати майно за цільовим призначенням. З'ясування в такому випадку дійсного розміру земельної ділянки, яка має бути відведена власнику майна, забезпечує розумний баланс між індивідуальними та колективними інтересами, що зумовлює пропорційність втручання.

3. Постанова ВП ВС від 05.10.2022 у справі №922/1830/19, провадження №12-91гс20, реєстраційний № рішення у ЄДРСР: 108285268.

Дана постанова ВП ВС має вагоме значення для практикуючих юристів, оскільки Велика Палата Верховного Суду відступила від практики, яка вже, здавалося б, була усталеною, а саме цивільну юрисдикційність земельних спорів щодо земельних ділянок, наданих для ведення фермерського господарства, визначали, якщо:

• фізична особа зверталася до уповноваженого органу та отримала спірні земельні ділянки для ведення фермерського господарства, а фермерське господарство було нею зареєстроване після звернення до суду з позовом та відкриття провадження у справі (або взагалі не було зареєстроване);
• спір стосується виділення земельної ділянки для ведення фермерського господарства фізичній особі, яка вже реалізувала своє право на отримання у спрощеному порядку земельної ділянки для ведення фермерського господарства, створила таке фермерське господарство, а потім знову як фізична особа скористалася таким правом, звернулася до компетентного органу та отримала повторно земельну ділянку чи земельні ділянки для ведення фермерського господарства.

Господарська юрисдикція спору узагальнено визначалася:

• у правовідносинах користування земельною ділянкою, первинно наданою фізичній особі для ведення фермерського господарства, вважаючи, що в силу прямих приписів законодавства з дня державної реєстрації такого фермерського господарства відбувалася фактична заміна орендаря й обов'язки землекористувача земельної ділянки;
• коли земельна ділянка виділялася додатково фермерському господарству як юридичній особі.

У постанові від 05.10.2022 у справі №922/1830/19 Велика Палата Верховного Суду, з метою забезпечення єдності та сталості судової практики, зазначила, що спори щодо користування землями фермерського господарства, в тому числі з центральним органом виконавчої влади, який реалізує політику у сфері земельних відносин, з іншими юридичними особами, мають розглядатися господарськими судами незалежно від того, чи отримувала фізична особа раніше земельну ділянку для створення фермерського господарства і того, чи створила вона це фермерське господарство.

Окремо потрібно зазначити, що, аналізуючи постанови ВП ВС від 20.07.2022 у справі №910/5201/19 та від 05.10.2022 у справі №922/1830/19, не можна не звернути увагу на наступну особливість щодо суб’єктного складу спору:

• у справі №910/5201/19 ВП ВС вказала, що якщо орган місцевого самоврядування ухвалює рішення всупереч закону та інтересам мешканців міста й Українського народу, то саме прокурор має право діяти на захист порушених державних інтересів шляхом подання відповідного позову до суду. При цьому міська рада набуває статусу відповідача у такому спорі;
• у справі №922/1830/19 ВП ВС вказано, що в цій справі прокурор пред'явив, зокрема, вимогу про визнання незаконним та скасування наказу ГУ Держземагентства у Харківській області, відповідачем визначив ГУ Держгеокадастру в Харківській області. Отже, в частині цієї позовної вимоги позов фактично пред`явлений державою (в особі прокурора) до неї самої (в особі ГУ Держгеокадастру у Харківській області). Зазначене не відповідає ч. 1 ст. 45 ГПК України, відповідно до якої сторонами в судовому процесі - позивачами і відповідачами - можуть бути особи, зазначені у ст. 4 цього Кодексу. Отже, позивач і відповідач не можуть збігатися, оскільки такий збіг унеможливлює наявність спору.

Враховуючи "дещо протилежну" позицію ВП ВС щодо можливості прокурора здійснювати такий вид представництва інтересів держави, можна спрогнозувати чергову передачу цього питання на вирішення ВП ВС.

4. Постанова ВП ВС від 02.11.2022 у справі №922/3166/20, провадження №12-36гс21, реєстраційний № рішення у ЄДРСР: 107510192.

ВП ВС дійшла висновку, що протягом строку дії договору оренди землі орендодавець не може бути обмежений у праві звернутися до суду з позовом, покликаним усунути нецільове використання земельної ділянки, зокрема і шляхом розірвання договору оренди землі. Такий позов може бути пред'явлений протягом всього строку дії договору (та існування обумовленого таким договором обов`язку виконувати зобов'язання щодо цільового використання земельної ділянки), тож у такій категорії справ обрахунок строку позовної давності з моменту, коли орендодавець довідався або мав би довідатись про нецільове використання земельної ділянки орендарем, є невірним.

5. Додатково варто приділити увагу справі 477/2330/18, яка ухвалою ВП ВС від 20.04.2022 була прийнята для продовження розгляду. Відповідно до інформації з офіційного сайту Судової влади України, справу було розглянуто 14.12.2022, судові рішення попередніх інстанцій змінено, проте станом на 12.01.2023 у ЄДРСР текст постанови ВП ВС у даній справі відсутній.

У межах справи 477/2330/18 ВП ВС вирішується питання розмежування підстав та умов для примусового припинення права власності й права користування (в тому числі оренди) землею.

Примітним у вказаній справі є те, що члени Науково-консультативної ради при Верховному Суді, які є представниками науки земельного права, дійшли одностайного висновку про те, що використання земельної ділянки не за цільовим призначенням та неусунення допущених порушень може бути підставою лише для примусового припинення права користування земельною ділянкою. Пункт а ч. 1 ст. 143 ЗК України передбачає лише умови, за яких право власності та/чи право користування земельними ділянками припиняється примусово в судовому порядку, а не порядок припинення права на землю.

Натомість члени Науково-консультативної ради при Верховному Суді, які є представниками науки цивільного права, дійшли одностайного висновку про те, що положення статті 143 ЗК України, яка є спеціальною відносно положень статей 140 і 141 ЗК України, відповідає загальних засадам правового регулювання земельних відносин і завданню земельного законодавства, зокрема ч. 2 ст. 4 ЗК України. Категорія «право на землю», яка зазначена у ст. 143 ЗК України, об'єднує такі суб'єктивні права, як право власності на землю, право користування землею й обмежені речові права.

З огляду на ухвалені судові рішення закономірно, що практика розгляду справ у даній категорії спорів не є статичною. Вона постійно підлаштовується до найменших змін у правовідносинах, у зв’язку з чим підбір судових рішень, де правовідносини у земельній сфері відповідали б усім, сформованим Верховним Судом, критеріям подібності правовідносин завжди є своєрідним викликом для практикуючих юристів.

Автор дайджесту: - Юлія Юрченко, адвокат юридичної компанії "Максим Боярчуков та Партнери"