Автоматичне оформлення прав на землю: як двома законами вносяться зміни до ст. 120 Земельного кодексу України

Принцип набуття права власності — superficies solo cedit (від лат. «збудоване на землі слідує за нею»), заснований на тому, що земля є головною річчю, а розташовані на ній об’єкти нерухомості — її складові. В нашій державі такий принцип не знайшов свого практичного застосування, не зважаючи на те, що це було прямо передбачено законом. Спроби закріпити на законодавчому рівні процедуру переходу прав на землю у разі купівлі нерухомості на ній тривали з 2015 року, коли до ВРУ подали законопроект № 0850 (Проект Закону про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості)). І тільки 2 лютого 2021 року цей законопроект приймається Верховною радою, а згодом і підписується Президентом.

Трохи екскурсу в минуле

Варто почати з того, що порядок реалізації переходу прав на землю встановлений не одним законом, їх аж цілих 3! Що це за закони?

1. Закон України №1657-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення процедури приєднання до електричних мереж». Саме з урахуванням цього закону до ч.2 ст.120 ЗКУ внесені зміни, які набули чинності 20 серпня 2021 року. Згідно змін, право на земельну ділянку переходить одночасно із правом власності на об’єкт незавершеного будівництва. Обов’язкова умова – державна реєстрація права власності на незавершене будівництво.
2. Закон України №1174-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості». Прийнятий Верховною Радою 2 лютого 2021 року.
3. Закон України № 1720-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо переходу прав на земельну ділянку у зв’язку з переходом прав на об'єкт нерухомого майна, який на ній розміщено». Прийнятий на засіданні ВРУ 9 вересня 2021 року.

1 жовтня в газеті «Голос України» опубліковано Закон № 1720-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо переходу прав на земельну ділянку у зв`язку з переходом прав на об’єкт нерухомого майна, який на ній розміщено» і набере чинності цей закон лише 1 січня 2022 року.

Закон №1174-IX набере чинності вже 28 жовтня 2021 року. Тобто, з початку діятимуть норми передбачені Законом №1174-ІХ, а через 2 місяці стаття 120 ЗКУ «перевтілиться» відповідно до норм Закону №1720-IX.

Враховуючи той факт, що законів декілька, слід детально у них розібратися, яким чином норми цих законів «проявлять» себе на практиці та чи не виникнуть неоднозначності у їх трактуванні.

Що об’єднує ці закони

Нормою, яка встановлює єдине правило полягає у тому, що у разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), об’єкт незавершеного будівництва) розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від відчужувача до набувача такого об’єкта без зміни її цільового призначення. При цьому земля повинна бути оформлена (мати кадастровий номер), а перереєстрація прав із попереднього власника землі на нового буде відбуватися одночасно із посвідченням договору купівлі-продажу нерухомості. Такий порядок стосується земель приватної власності, щодо земель державної/комунальної форми власності порядок дещо інший.

Землі державної та комунальної власності

Якщо земля під придбаною нерухомістю оформлена (є кадастровий номер), то в такому разі у набувача не повинно виникнути проблем із переходом права користування на землю. Відповідне право переходить до нового власника будівлі в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника, без зміни цільового призначення.

Якщо земля не оформлена, то в такому разі новий власник нерухомості має протягом 30 днів звернутися до розпорядника землі з клопотанням про передачу йому у власність чи користування земельної ділянки, у порядку, передбаченому статтями 118, 123 або 128 ЗКУ.

По-перше, слід відмітити, що стаття 118 та 123 ЗКУ не встановлюють правила набуття права власності/користування на землю під придбаною нерухомістю, а містять положення про безоплатну приватизацію землі. Враховуючи цю норму, набувачам нерухомості необхідно буде проходити процедуру щодо оформлення землі під нею за загальною процедурою, яка існувала й до прийняття цього закону. Дискреційні повноваження місцевих ради чи органів державної влади ніхто не скасовував, а тому матимемо ситуацію, коли за неоформлену землю під придбаною нерухомістю потрібно буде «поборотись» і не факт, що справа не дійте до суду. Орган місцевого самоврядування матиме право «обирати» – передати вам землю у власність чи в оренду. І не факт, що нового власника нерухомості влаштує нове право на землю, яким його наділить місцева рада.

Нюанси переходу права оренди, емфітевзису, суперфіцію

Закон №1174-IX встановлює, що під час переходу відповідного права користування на землю, волевиявлення орендодавця (власника) та внесення змін до договору оренди землі (емфітевзису, суперфіцію) із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагаються. Про перехід відповідного права його суб’єкт зобов’язаний негайно повідомити орендодавця, особу, яка передала земельну ділянку в користування на праві емфітевзису, суперфіцію.

Своєю чергою, Закон №1720-IX передбачає, що повідомляти орендодавця про перехід права користування до нової особи не вимагається. Саме в такі редакції і буде діяти ч.4 ст. 120 ЗКУ, оскільки така норма встановлюється Законом №1720-IX, який набуде чинності 01.01.2022 року. Вважаємо, що це прямо порушує права власника землі. Новий власник нерухомості, а згодом і новий орендар йде до державного реєстратора та реєструє за собою право оренди, а власник землі й не знає про це. Очікується, що мало хто піде на таке, і набувачі нерухомості все-таки будуть вносити зміни до договорів. В іншому разі – як бути із нарахуванням та сплатою орендної плати, коли у договорі ще вказаний попередній орендар.

Спільна сумісна чи часткова власність?

Законами не розмежовуються поняття сумісної чи часткової власності, вказується лише те, що у разі набуття частки у праві спільної власності на об’єкт нерухомого майна право власності на земельну ділянку одночасно переходить до набувача пропорційно до його частки у праві спільної власності об’єкт нерухомості.

Істотні умови договору

Закон №1174-IX передбачає, що істотною умовою договору, на підставі якого набувається право на об’єкт нерухомого майна, пов’язане з переходом права приватної власності на земельну ділянку або прав оренди, емфітевзису, суперфіцію є кадастровий номер земельної ділянки. З буквального тлумачення цієї норми випливає, що, якщо договір НЕ пов’язуватиме перехід прав на землю з набуттям прав на нерухомість, то правило про кадастровий номер як істотну умову не порушуватиметься. Також не встановлена цим законом умова щодо обов’язковості вказувати у договорі умови про одночасний перехід прав на землю. Відтак, за цим Законом, який набуде чинності вже 28 жовтня, і буде діяти до 1 січня 2022 року, продати/купити нерухомість можна буде і без земельної ділянки.

Законом №1720-IX дещо розширено умови переходу прав на землю у разі купівлі нерухомості. Предметом правочину, який передбачає перехід права власності на об’єкт нерухомого майна, який розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), що перебуває у власності відчужувача, повинна бути земельна ділянка. Істотною умовою договору, який передбачає такий перехід права власності, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку від відчужувача до набувача такого об’єкта.

Адвокат Адвокатської фірми «Єфімов та партнери» Ірина Висіцька пояснює, що відтепер за договором відчужуватиметься два об’єкти – нерухомість та земельна ділянка під нею. І без включення земельної ділянки до предмету договору відчужити розміщену на такій ділянці нерухомість не можна. Тоді взагалі виникає питання у доцільності існування попередніх 15 частин ст. 120 ЗКУ для договорів – адже, якщо за договором відчужується земельна ділянка, то на підставі такого договору реєструються і речові права на неї. А відтак, немає жодного сенсу в існуванні законодавчої конструкції щодо переходу прав на земельну ділянку на підставі документів, за якими відчужується нерухоме майно, бо за цими ж документами одночасно відчужується і земельна ділянка як самостійний об’єкт цивільних прав.

Тобто під час укладання договору купівлі-продажу нерухомості, умова щодо переходу прав на землю є обов’язковою, а з цього слідує, що продати/купити будівлю без землі не можна буде в силу цього Закону.

«Або ж, законодавець закладав у цю частину інше значення, яке не є дуже явним. Тоді залишається тільки чекати практики застосування нової ч. 16 ст. 120 ЗКУ» - додає Ірина Висіцька.

Реєстраційні дії

Законом №1720-IX вносяться зміни до ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Державна реєстрація права власності на придбану нерухомість проводиться одночасно із державною реєстрацією права власності/користування на земельну ділянку. Це означає, що нотаріус чи держреєстратор реєструє за новим власником будівлі як придбану нерухомість, так і земельну ділянку, перевіряючи перед цим право на землю, яке належало попередньому власнику землі.

Документ відчуження нерухомості є підставою для державної реєстрації переходу до набувача права власності/користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об’єкт.

Закон № 1174-IX про державну реєстрацію переходу права власності/користування на землю у разі купівлі нерухомості нічого не вказує. Тому, скоріше за все, в період коли буде діяти цей закон (з 28.10.21 по 01.01.2022) у державного реєстратора не буде законних підстав для здійснення такої перереєстрації.

Особи, до яких не переходить право власності

Законом № 1174 передбачені наслідки набуття нерухомості у власність особою, яка не може мати у власності земельну ділянку під нею. Така особа має право вимагати передачі їй земельної ділянки на правах оренди або суперфіцію. «Умови користування визначаються набувачем нерухомості в односторонньому порядку. Одразу ж спадає на думку, що такий набувач матиме велику спокусу вимагати встановлення плати за користування земельною ділянкою у розмірі, наприклад, 1 гривня, у той час як власник землі сплачуватиме плату за землю у сотні та навіть тисячі разів більшу. Та ще й за земельну ділянку, якою не може користуватись. Але таку спокусу Закон № 1174 упередив – ним передбачено, що у такому разі орендар або суперфіціарій зобов’язаний відшкодовувати власнику земельної ділянки плату за землю, яку відповідно до закону зобов’язаний сплачувати її власни» - акцентує увагу адвокат Ірина Висіцька.

Трохи критики

1. Жодний закон не встановлює кореляції між розмірами і вартістю придбаного об’єкта нерухомості та розмірами, вартістю земельної ділянки, на якій він розміщений. На практиці це з’явиться можливість заволодіння земельними ділянками, розмір та вартість яких буде значно завищена у порівнянні з розміщеними на них об’єктами нерухомості. Як бачимо, це – прямий шлях до зловживань та маніпуляцій.
2. Є і певна асиметричність правила застосування принципу єдності нерухомості та землі під ним: у разі відчуження нерухомості до набувача переходять права на земельну ділянку, однак у разі відчуження земельної ділянки права на розташовану на ній нерухомість можуть залишатися у відчужувача.
3. Як бути коли на земельній ділянці розташований не один об’єкт нерухомості? Це питання врегульовано лише стосовно випадку переходу права оперативного управління, господарського відання на об’єкт нерухомого майна державної власності, що розміщений на земельній ділянці державної власності, яка перебуває у постійному користуванні попереднього суб’єкта права оперативного управління, господарського відання.
4. Закони можна вважати «поверхневими» з огляду на те, що невідомо хто та з якого моменту буде платити за користування землею після переходу права власності на нерухомість, як наслідок втрати надходжень до відповідних бюджетів. Такі нюанси слідувало б передбачити у Законах, оскільки такі ситуації трапляються доволі часто, і розглядати такі спори може тільки суд.

Автор статті: Дубенкова Марія