Стаття 7. Перехід права на оренду земельної ділянки

Аналізуйте судовий акт: У разі продажу нерухомості, договір оренди попереднього землекористувача не припиняється, а відбувається заміна сторони (ВС/КГС, справа № 913/210/18 від 18 квітня 2019 р)

Набули у власність об’єкт нерухомості – автоматично стали користувачем земельної ділянки під ним. Верховний суд прийшов до висновку, що у разі продажу нерухомості, договір оренди попереднього землекористувача не припиняється, а відбувається заміна сторони у зобов’язанні.

Кожне рішення касаційної інстанції – окремий правовий висновок, який може зіграти вирішальну роль у розгляді спору в судах першої та/або апеляційної інстанції.

В деяких питаннях касаційні суди вже мають однозначну позицію, а в деяких –продовжують бути в пошуках єдиної позиції.

Щодо «автоматичного» переходу права власності/ користування земельно ділянкою у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що на ній знаходяться, вже багато років точаться дискусії як на теоретичному рівні, так і в залах судових засідань.

В рішенні, що розглядається, справа стосується «автоматичного» переходу права оренди земельної ділянки, на якій знаходиться споруда, право власності на яку перейшло до нового власника на підставі договору купівля-продажу.

Прокурор, в інтересах держави, звернувся до суду з вимогою стягнути з підприємства безпідставно збережені кошти у сумі 76 307,26 грн., як розмір орендної плати за землю, який розраховано з розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Вимоги прокурора обґрунтовані тим, що відповідач не уклав договір оренди земельної ділянки, на якій розташоване належне йому нерухоме майно, та не сплачував орендну плату за її користування, чим фактично збільшив свої доходи, а позивач втратив належне йому майно - орендну плату за користування земельною ділянкою комунальної власності, що підлягає відшкодуванню на підставі статей 1212-1214 ЦК України (тобто, главою 83 Цивільного кодексу України, що стосується набуття, збереження майна без достатньої правової підстави).

Якщо коротко: прокурор, вважаючи, що станом на дату подання позову до суду, відповідач не уклав договір оренди земельної ділянки на якій знаходиться набута у власність ним нерухомість, а діючий з попереднім орендарем договір оренди припинився, відповідач безпідставно зберіг кошти орендної плати за фактичне користування земельною ділянкою без належних на те правових підстав.

Суд апеляційної інстанції погодився з висновком місцевого суду про наявність правових підстав для задоволення заявлених позовних вимог, так як з дати набуття відповідачем права власності на будівлі та споруди, які були розташовані на орендованій попереднім власником земельній ділянці, договір оренди землі припинився.

Таким чином, з моменту виникнення права власності на нерухоме майно у власника виникає обов'язок оформити та зареєструвати речове право на відповідну земельну ділянку, розташовану під цією будівлею.

Натомість, Верховний суд, не погодившись з таким висновком, вказавши на правові висновки судів в інших подібних справах, зазначив, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов'язанні.

При виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об'єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов'язанні, і що після відчуження об'єктів нерухомості позивачі не повинні сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої вони вже не є, а зобов'язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості,

Отже, в день купівлі-продажу нерухомості у попереднього власника нерухомості автоматично припинилося, а у відповідача автоматично виникло право користування (оренди) спірною земельною ділянкою площею.

При цьому, відбулася заміна сторони в зобов'язанні.

Такі висновки суду виключають можливість задовольнити позовні вимоги прокурора, так як у відповідача були наявні правові підстави для користування земельною ділянкою.

Аналізуйте судовий акт:  Угода про розірвання договору оренди земельної ділянки укладена між міською радою та попереднім власником об'єктів нерухомості НЕ породжує зміну цивільних прав та обов`язків, так як укладена з особою, яка не є стороною договору (№ 922/1349/18)

Суть розглядуваної справи полягала в тому, що товариство у якого перебувала земельна ділянка на праві оренди здійснило відчуження нежитлових приміщень, що на ній розташовані. Товариство-набувач нежитлових приміщень, в свою чергу, звернувся з листом до міської ради з проханням надати в оренду земельну ділянку. За результатами звернення, міською радою прийнято рішення про припинення договору оренди землі з попереднім власником нерухомості. Цим же рішенням товариству, яке придбало приміщення було надано дозвіл на розробку документації з подальшим оформленням права оренди за земельну ділянку. Втім, рішення про передачу в оренду земельної ділянки набувачу нежитлових приміщень так і не було прийнято.

Міська рада через деякий час направляє новому власнику приміщень попередження з розрахунком розміру недоотриманої плати за користування земельною ділянкою. Мотивуючи свою позицію тим, що набувач будівель використовую земельну ділянку без правовстановлюючих документів.

Стаття 120 Земельного кодексу України (далі - ЗКУ) встановлює - якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Така норма закріплює загальний принцип цілісності об’єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об’єкт розташований.

До особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда. Тобто, підставою припинення оренди земельної ділянки з попереднім орендарем є цивільно-правовий договір відчуження нерухомості (купівлі-продажу, дарування тощо) та, відповідно, підставою виникнення права оренди у нового власника будівлі.

У розумінні положень ч.2 ст.120 ЗКУ, ч.2 ст.377 Цивільного кодексу України та ч.3 ст.7 Закону України «Про оренду землі» при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки.

Переукладення договорів оренди, у зв’язку з відчуженням нерухомості має, насправді, лише правопосвідчуюче, але аж ніяк не правоустановче значення.

Проте, як бачимо, норми щодо автоматичного переходу право користування до нового землекористувача не застосовуються. Річ у тому, що договором відчуження нерухомості припиняється право користування земельної ділянки щодо попереднього власника та переходить на тих самих умовах до нового власника. Це дає підстав стверджувати, що договір оренди земельної ділянки не підлягає розірванню. Крім того, так як попередній землекористувач вибуває з орендних відносин (за договором відчуження майна) то усі його подальші дії спрямовані на припинення орендних відносин позбавлені будь-якого сенсу, тобто не тягнуть настання правових наслідків для нового власника майна як орендаря земельної ділянки.

Аналізуйте судовий акт: Покупець нерухомості, яка розташована на орендованій з/д, автоматично набуває обов’язку сплачувати орендну плату на умовах договору оренди з/д укладеного із продавцем попри відсутність додаткової угоди про заміну сторони в зобов’язанні (№913/661/17)

ВС потрохи вносить юридичну ясність у питання бездокументарного користування земельною ділянкою для обслуговування приватної будівлі, та проблему правильної позовної вимоги при стягненні коштів власником землі за користування такою землею із фактичного землекористувача – власника приватної будівлі.     

Узагальнено існує два випадки, коли при придбанні будівлі права землекористування покупцем будівлі не оформлюються, проте фактичне землекористування з/д виділеною для обслуговування цієї будівлі відбувається, і орган місцевого самоврядування втрачає доходи.   

Перший – це випадок, коли земля для обслуговування будівлі відводилася за старим законодавством у користування, тобто на підставі Акту про надання земельної ділянки у користування, і тоді право користування з/д при зміні власника будівлі припиняється.  

Другий випадок, коли між продавцем будівлі та органом місцевого самоврядування вже укладений за діючим законодавством договір оренди з/д. Тоді  право оренди з/д переходить до покупця будівлі в силу закону, відбувається автоматична заміна орендаря в договорі оренди з/д з продавця на покупця будівлі,  і набувач будівлі зобов’язаний сплачувати органу місцевого  самоврядування орендну плату на умовах визначених в договорі оренди із попереднім власником. При цьому відсутність додаткової угоди про заміну сторони в договорі оренди з/д з продавця будівлі на покупця НЕ позбавляє обов’язку набувача будівлі сплачувати оренду плату.      

Ця  справа про другий випадок, і вона ілюструє надзвичайну важливість професійного обґрунтування позову та формулювання позовної вимоги для досягнення результату.  Тобто, усім зрозуміло, що набувач будівлі щось порушує, коли не сплачує за користування з/д, проте питання на які норми законодавства слід посилатися, щоб ці кошти стягнути через суд виявилося не із легких.

Орган місцевого самоврядування спочатку стягував з набувача збитки -  упущену вигоду на підставі ст. 22, 1166 ЦК України, а потім вирішив змінити обґрунтування і стягувати безпідставно набуті кошти (майно) на підставі ст. 1212 ЦК України.  Для розрахунку суми стягнення за період несплати бралася місячна орендна плата, яка була визначена договором оренди з/д із попереднім власником будівлі. Суд першої інстанції відмовив у стягненні збитків, але суд апеляційної інстанції побачив в спірних правовідносинах кондикційні зобов'язання землекористувача і задовільнив позов.

Суд касаційної інстанції скасував рішення суду апеляційної інстанції і залишив в силі відмовне рішення суду першої інстанції. ВС підкреслив, що ні стягнення збитків (упущеної вигоди),  ні стягнення безпідставно  набутих коштів (майна), в даному випадку НЕ є правильним способом захисту порушеного права. А насправді все просто – слід подавати позов про стягнення орендної плати та обґрунтовувати його порушення орендарем умов договору оренди.   

Цитуємо ВС: «У разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.»

Зокрема, це передбачається ст. 7 ЗУ "Про оренду землі", ст. 120 ЗК України та ст 377 ЦК України. 

Отже, між органом місцевого самоврядування та набувачем будівлі юридично існують орендні відносини, на умовах передбачених договором оренди з/д укладеному між органом місцевого самоврядування  та попереднім власником будівлі.