Стаття 27. Підстави для державної реєстрації прав

Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (СОДЕРЖАНИЕ) Прочие законы

4475

Просмотров

Просмотров

Добавить в избраное

1. Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі:

{Абзац перший частини першої статті 27 із змінами, внесеними згідно із Законом № 2269-VIII від 18.01.2018 ; в редакції Закону № 2518-IX від 15.08.2022 }

1) укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва або майбутній об’єкт нерухомості, речові права на які підлягають державній реєстрації, чи його дубліката;

{Пункт 1 частини першої статті 27 в редакції Закону № 2518-IX від 15.08.2022 }

2) свідоцтва про право власності на частку у спільному майні подружжя у разі смерті одного з подружжя, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;

3) свідоцтва про право на спадщину, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;

4) виданого нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікатів;

5) свідоцтва про право власності, виданого органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді, чи його дубліката;

6) свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого до 1 січня 2013 року органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією, чи його дубліката;

{Пункт 6 частини першої статті 27 в редакції Закону № 1666-VIII від 06.10.2016 }

7) рішення про закріплення нерухомого майна на праві оперативного управління чи господарського відання, прийнятого власником нерухомого майна чи особою, уповноваженою управляти таким майном;

8) державного акта на право приватної власності на землю, державного акта на право власності на землю, державного акта на право власності на земельну ділянку або державного акта на право постійного користування землею, виданих до 1 січня 2013 року;

9) судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості;

{Пункт 9 частини першої статті 27 із змінами, внесеними згідно із Законом № 340-IX від 05.12.2019 ; в редакції Закону № 2518-IX від 15.08.2022 }

10) ухвали суду про затвердження (визнання) мирової угоди;

11) заповіту, яким установлено сервітут на нерухоме майно;

12) рішення уповноваженого законом органу державної влади про повернення об’єкта нерухомого майна релігійній організації;

13) рішення власника майна, уповноваженого ним органу про передачу об’єкта нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості з державної у комунальну власність чи з комунальної у державну власність або з приватної у державну чи комунальну власність;

{Пункт 13 частини першої статті 27 в редакції Закону № 2518-IX від 15.08.2022 }

13 - 1 ) договору, яким встановлюється довірча власність на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, та акта приймання-передачі нерухомого майна, яке є об’єктом довірчої власності;

{Частину першу статті 27 доповнено пунктом 13 - 1 згідно із Законом № 132-IX від 20.09.2019 ; в редакції Закону № 2518-IX від 15.08.2022 }

13 - 2 ) актів приймання-передачі нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості неплатоспроможного банку перехідному банку, що створюється відповідно до статті 42 Закону України "Про систему гарантування вкладів фізичних осіб";

{Частину першу статті 27 доповнено пунктом 13 - 2 згідно із Законом № 590-IX від 13.05.2020 ; в редакції Закону № 2518-IX від 15.08.2022 }

13 - 3 ) договору про передачу страхового портфеля;

{ Частину першу статті 27 доповнено пунктом 13 - 3 згідно із Законом № 1909-IX від 18.11.2021 }

14) інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

2. Державна реєстрація обтяжень проводиться на підставі:

1) судового рішення щодо набуття, зміни або припинення обтяження речових прав на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, що набрало законної сили;

{Пункт 1 частини другої статті 27 із змінами, внесеними згідно із Законом № 340-IX від 05.12.2019 ; в редакції Закону № 2518-IX від 15.08.2022 }

2) рішення державного виконавця, приватного виконавця щодо обтяження речових прав на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості;

{Пункт 2 частини другої статті 27 із змінами, внесеними згідно із Законом № 1404-VIII від 02.06.2016 ; в редакції Закону № 2518-IX від 15.08.2022 }

3) визначеного законодавством документа, на якому нотаріусом вчинено напис про накладення заборони щодо відчуження нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості;

{Пункт 3 частини другої статті 27 в редакції Закону № 2518-IX від 15.08.2022 }

4) рішення органу місцевого самоврядування про віднесення об’єктів нерухомого майна до застарілого житлового фонду;

5) договору, укладеного в порядку, визначеному законом, яким встановлюється обтяження речових прав на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, чи його дубліката;

{Пункт 5 частини другої статті 27 в редакції Закону № 2518-IX від 15.08.2022 }

5 - 1 ) договору купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж), договору про участь у фонді фінансування будівництва, на виконання яких сплачено частково ціну майбутнього об’єкта нерухомості;

{Частину другу статті 27 доповнено пунктом 5 - 1 згідно із Законом № 2518-IX від 15.08.2022 }

5 - 2 ) заяви про первинну державну реєстрацію спеціального майнового права на всі майбутні об’єкти нерухомості, що є складовими частинами подільного об’єкта незавершеного будівництва, та обтяження речових прав на майбутні об’єкти нерухомості, включені до гарантійної частки;

{Частину другу статті 27 доповнено пунктом 5 - 2 згідно із Законом № 2518-IX від 15.08.2022 }

5 - 3 ) заяви про зміну гарантійної частки (у тому числі у зв’язку із зміною проектної документації на будівництво);

{Частину другу статті 27 доповнено пунктом 5 - 3 згідно із Законом № 2518-IX від 15.08.2022 }

6) закону, яким встановлено заборону користування та/або розпорядження нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва, майбутнім об’єктом нерухомості;

{Пункт 6 частини другої статті 27 в редакції Закону № 2518-IX від 15.08.2022 }

7) інших актів органів державної влади та посадових осіб згідно із законом.

27/54

Добавить в избраное

КОММЕНТАРИЙ от ресурса "ПРОТОКОЛ":

Аналізуйте судовий акт: Належний спосіб захисту у випадку відмови чи ухилення орендодавця від укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі (ВП/ВС у справі № 908/299/18 від 26 травня 2020 р.)

У лютому 2018 року позивач звернувся суду з позовом, у якому просив визнати поновленим договір оренди землі.

Так, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. З цього випливає обов`язок орендодавця передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на новий строк. Відповідно до частини восьмої статті 33 названого Закону таке передання здійснюється шляхом укладення сторонами додаткової угоди до договору оренди землі. Зазначена додаткова угода відповідно до пункту 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

У даній справі позивач дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, надавши проект додаткової угоди за п`ятдесят днів до закінчення строку дії договору, належним чином виконавши свій обов`язок щодо повідомлення орендодавця про намір його поновити. Крім цього, позивач продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору.

На думку ж скаржника (відповідача), суд повинен був розглянути позовні вимоги та відмовити у задоволенні позову, зокрема, з огляду на невідповідність обраного позивачем способу його захисту, визначеним законодавством.

Позиція Великої Палати Верховного Суду: Якщо орендодавець відмовляється чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі», то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту.

Аналізуйте судовий акт: Якщо право власності на будівлю ще незареєстроване, проте не визнається, то належним відповідачем є землевласник, а правильним способом захисту права – позов про визнання права власності (ВП ВС у справі № 916/1608/18 від 19 травня 2020 р.)

Сподіваємося, що це рішення Великої Палати ВС стане базовим як і у визначенні юрисдикції у спорах з державними реєстраторами щодо вчинення ними реєстраційних дій із нерухомістю, так і у визначенні позивачем відповідача та обрання правильного способу захисту права у випадку невизнання права власності на будівлю іншим суб’єктом.

Спір полягає в наступному. Десь у 70-х роках на промисловому об’єкті серед іншого була побудована чи –то будівля чи то споруда площею 53 кв. м під назвою у технічному паспорті «павільйон». Із часом внаслідок декількох перетворень цього промислового об’єкту власником павільйону стала юридична особа. Проте правовстановлюючих документів зареєстрованих у встановленому в наші часи порядку на павільйон юридична особа не мала. Більш того орган місцевого самоврядування не збирався ці документи юридичній особі видавати, а планував знести павільйон та звільнити земельну ділянку від забудови.

Як водиться вирішили використати суд. Проте спочатку пішли до державного реєстратора і отримали відмову у державній реєстрації права власності, оскільки належних правовстановлюючих документів не мали, а заявлене речове право на павільйон на думку державного реєстратора не підлягало державній реєстрації. І дійсно відповідно до ДБН В.2.2-23:2009 поняття «павільйон» не відноситься до капітальних споруд. Проте «цікавість» павільйону полягала в тому, що він мав фундамент, інженерні мережі, спокійно стояв на одному місці десятки років, а у заявників був експертний висновок, про те що павільйон є будівлею, тобто нерухомим майном.

Юридична особа звернулася до господарського суду із позовом із декількома вимогами: про визнання недійсним рішення д/р про відмову у державній реєстрації права власності на павільйон, про визнання права власності на павільйон, про зобов’язання здійснити державну реєстрацію права власності на павільйон. Позивач визначив відповідачем державного реєстратора і суд першої інстанції такий позов задовільнив.

Орган місцевого самоврядування, який не приймав участі у розгляді справи у суді першої інстанції оскаржив таке рішення в апеляційному порядку. Суд апеляційної інстанції скасував рішення суду першої інстанції, провадження у справі в частині визнання відмовного рішення д/р недійсним закрив, а у задоволенні вимог до д/р про визнання права власності та державну реєстрації права власності відмовив.

Велика Палата ВС залишила постанову суду апеляційної інстанції без змін і сформулювала у своїй постанові ряд важливих висновків.

Вимога про визнання недійсним рішення д/р про відмову у державній реєстрації права власності на павільйон повинна розглядатися за правилами адміністративного судочинства. Д/р в даному випадку здійснює управлінські функції і виступає як суб’єкт владних повноважень. Саме до юрисдикції адміністративного суду належить спір, в якому одна із сторін законодавчо вповноважена владно керувати поведінкою іншої, а інша - відповідно зобов`язана виконувати вимоги та приписи цієї сторони.

Тому провадження по подібним позовним вимогам в судах цивільної чи господарської юрисдикції підлягають припиненню.

Важливо, що д/р, як відповідач не оспорює в даному випадку право власності позивача на «павільйон». Д/р лише здійснюючи свої управлінські функції не вносить відповідний запис про право власності позивача на павільйон у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, оскільки не вважає його капітальною спорудою.

Майнова вимога про визнання права власності на павільйон правильно заявлена позивачем – юридичною особою за правилами господарського судочинства (у випадку, коли позивач фізична особа, така вимога повинна заявлятися за правилами цивільного судочинства). Проте державний реєстратор не являється належним відповідачем у такому спорі. І суд в такому випадку відмовляє в позові до неналежного відповідача.

Велика палата ВС підкреслює, що якщо право на будівлю чи споруду ще не зареєстровано за жодним суб’єктом в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то правильним способом захисту порушеного права буде подання позову про визнання права власності на підставі ст. 392 ЦК України. Відповідачем у такому позові слід зазначати власника земельної ділянки, на якій спірна будівля чи споруда розташована. В нашому випадку це орган місцевого самоврядування.

Водночас ВП ВС наголошує, що якщо право на будівлю чи споруду вже зареєстроване за визначеним суб’єктом в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно правильним способом захисту порушеного права буде подання віндикаційного позову на підставі ст. ст. 387, 388 ЦК України. Відповідачем у такому позові слід зазначати саме суб’єкта зазначеного як власника спірного майна на момент подання позову в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Надалі судове рішення про визнання права власності на будівлю, споруду є підставою для державної реєстрації права власності за позивачем (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»), якщо на момент такої реєстрації власником земельної ділянки, на якій розміщена будівля, споруда є відповідач, а право власності на будівлю, споруду ні за ким не зареєстроване.

І тільки тоді, коли д/р порушить таке судове рішення, виникне правова підстава у суду розглядати позовну вимогу «про зобов`язання д/р провести державну реєстрацію права власності на нерухоме майно (павільйон) у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.