19.12.2019 | Автор: Адвокатська фірма "Єфімов та партнери"
Задать вопрос автору
Присоединяйтесь к нам в социальных сетях: telegram viber youtube

Операційна оренда земельної ділянки: юридичні аспекти

Операційна оренда земельної ділянки: юридичні аспекти - 0_14004600_1576740336_5dfb25f02237d.jpg

СИТУАЦІЯ

Департамент «Центр надання адміністративних послуг (ЦНАП) є бюджетною установою, утримуваною коштом бюджету міста. Як неприбуткова, вона включена до Реєстру неприбуткових установ та організацій. У 2013 році департамент ЦНАП для ведення своєї діяльності згідно з рішенням міської ради отримав в оперативне управління частину будівлі площею 1500 м². Означена будівля є об’єктом нерухомого майна комунальної власності. Цю будівлю департамент ЦНАП оприбуткував на баланс за Актом приймання-передачі як основний засіб.

Разом з тим, земля під будівлею, на якій вона розташована, є окремим активом. І департамент ЦНАП мав би в бухгалтерському обліку її відобразити окремо на підставі документів, встановлених законодавством (абз. 3 п. 11, п. 12 розд. ІІІ Методичних рекомендацій з бухгалтерського обліку основних засобів суб'єктів державного сектору, затверджених наказом Мінфіну від 23.01.2015 № 11). Адже, департамент ЦНАП згідно з підпунктом «а» частини другої статті 92 Земельного кодексу України (ЗК) мав би набути на земельну ділянку під об’єктом нерухомого майна комунальної власності право безстрокового постійного користування нею. Та згідно з Податковим кодексом України не витрачав би бюджетні кошти на сплату земельного податку.

Натомість, у квітні місяці 2019 року міською радою прийнято рішення про зміну сторони Орендаря у зобов’язаннях за договором оренди землі з «Територіальна громада міста» на «Департамент «Центр надання адміністративних послуг». На виконання цього рішення у липні 2019 року було складено додаткову угоду про зміну сторони за договором. Підписана ця додаткова угода уповноваженою особою від територіальної громади та директором департаменту ЦНАП. А в серпні 2019 року на департамент ЦНАП в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень зареєстровано право оренди земельної ділянки під об’єктом нерухомого майна комунальної власності, а не право безстрокового постійного користування нею.

Як орендований основний засіб цю земельну ділянку департамент ЦНАП повинен обліковувати на позабалансовому субрахунку 011 «Орендовані основні засоби розпорядників бюджетних коштів» за вартістю, зазначеною в договорі про оренду, а не в балансі. Та платити кошти за оренду земельної ділянки до того ж міського бюджету. Адже право оренди земельної ділянки передбачає строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження, зокрема підприємницької діяльності (ч. 1 ст. 93 ЗК). Але, департамент ЦНАП не веде підприємницьку діяльність, а надає адміністративні послуги населенню керуючись Законом України «Про адміністративні послуги» відповідно до Положення про департамент, затвердженого рішенням міської ради. І на своє утримання він отримує кошти з міського бюджету. Тож, всупереч вимогам статті 22 Бюджетного кодексу України, це сприятиме неефективному їх витрачанню.

Просимо роз’яснити як має вчинити бухгалтерська служба департаменту ЦНАП:

а) повернути отриманий договір оренди землі площею 1500 м² без відображення у бухгалтерському обліку з вимогою передати цю земельну ділянку ЦНАП на праві безстрокового постійного користування нею згідно з підпунктом «а» частини другої статті 92 ЗК, адже ця земельна ділянка не перебуває на балансі у жодного суб’єкта державного чи госпрозрахункового сектору? Але в такому разі, це не дасть можливості до 20 вересня 2019 року відповідно до статті 286.4 Податкового кодексу України подати податкову декларацію та до 30 вересня 2019 року сплатити кошти за оренду землі і, як наслідок, ДФС України будуть накладені штрафні санкції. Адже, додаткова угода пройшла реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

б) відобразити її на позабалансовому субрахунку 011 «Орендовані основні засоби розпорядників бюджетних коштів»? в) якщо відобразити її на позабалансовому субрахунку 011, тоді: за якою вартістю, адже у розрахунку орендної плати і основному договорі оренди землі площею 1500 м², обома сторонами за яким – Орендодавцем та Орендарем - є Територіальна громада міста, вказана вартість земельної ділянки за нормативною грошовою оцінкою 2012 року. Окремо нами отримана нормативна грошова оцінка цієї земельної ділянки станом на 22.08.2019? На підставі якого первинного документа, оскільки Акта приймання-передачі також не надали.

Додатково повідомляємо, що у цій будівлі також знаходиться приміщення площею 100 м², яке у 2012 році згідно із договором купівлі-продажу, укладеним з Територіальною громадою міста, є власністю приватного підприємства. Вся земельна ділянка площею 1600 м² під будівлею та прибудинковою територією зареєстрована під одним кадастровим номером. І у 2012 році, не зважаючи на те, що ця земельна ділянка не перебуває на балансі у жодного суб’єкта державного сектору, на підставі рішення міської ради оформили договори оренди. За ними Територіальна громада міста виступила Орендодавцем, а Орендарями – пропорційно до часток осіб у праві власності будівлі за договором оренди землі:

  • першим (частка 23/25) Територіальна громада міста;
  • другим (частка 2/25) приватне підприємство, яке отримало цю земельну ділянку в строкове платне користування (оренда) на 25 років.

ВИРІШЕННЯ

У відповідності до ст. 204 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 № 436-IV (далі – ЦКУ) правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Із описаної ситуації не вбачається підстав для нікчемності (тобто недійсності в силу закону) договору оренди землі та/або додаткової угоди до нього щодо заміни орендаря на ЦНАП. Так само запитувачем не зазначено про існування судового рішення, яким би такі договір/додаткова угода були визнані недійсними. Тож допоки відповідне судове рішення не з’явиться, договір оренди та додаткова угода нього щодо заміни орендаря на ЦНАП вважатимуться правомірними.

При цьому згідно зі ч. 1 ст. 193 Господарського кодексу України від 16.01.2003 № 436-IV (далі – ГКУ) суб’єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов’язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов’язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

При цьому до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених ГКУ.

Відповідно до ст. 629 ЦКУ договір є обов’язковим для виконання сторонами.

Отже, договір оренди землі під належною ЦНАП будівлею є обов’язковим для виконання сторонами, у тому числі ЦНАП, оскільки останній набув статусу орендаря такої землі за укладеною у квітні 2019 року додатковою угодою.

Відтак, фактичне повернення орендодавцеві отриманого договору оренди землі не звільняє ЦНАП від обов’язку його виконання, у тому числі і в частині сплати орендної плати.

Що стосується постійного землекористування, то сам лише той факт, що ЦНАП підпадає під перелік осіб, які вказані у пп. «а» ч. 2 ст. 92 Земельного кодексу України від 25.10.2001 № 2768-III (далі – ЗКУ), не означає, що ЦНАП автоматично (в силу закону) стає постійним землекористувачем. Для отримання землі на праві постійного користування ЦНАПу потрібно пройти процедуру, яка передбачена ст. 123 ЗКУ.

Крім того, серед осіб, перелічених у пп. «а» ч. 2 ст. 92 ЗКУ, немає приватних підприємств. Тож у ситуації, коли власником частини будівлі є приватне підприємство, надання земельної ділянки під такою нерухомістю на праві постійного користування взагалі під великим питанням. Адже передача всієї земельної ділянки у постійне користування лише ЦНАПу порушуватиме права на користування землею приватного підприємства як власника нерухомості. А набуття приватним підприємством поряд із ЦНАПом статусу постійного користувача земельної ділянки під належною їм будівлею наразі неможливе.

Таким чином, за відсутності судового рішення, про яке йшлося вище, у ЦНАПу немає підстав не відобразити орендовану земельну ділянку у своєму бухгалтерському обліку.

Що стосується НГО, то вона відповідно до ст. 1 Закону України «Про оцінку земель» від 11.12.2003 № 1378-IV визначається як капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами. У відповідності до ч. 1 ст. 13 вказаного Закону така оцінка проводиться у разі:

  • визначення розміру земельного податку;
  • визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності;
  • визначення розміру державного мита при міні, спадкуванні (крім випадків спадкування спадкоємцями першої та другої черги за законом (як випадків спадкування ними за законом, так і випадків спадкування ними за заповітом) і за правом представлення, а також випадків спадкування власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою) та даруванні земельних ділянок згідно із законом;
  • визначення втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва;
  • розробки показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель;
  • відчуження земельних ділянок площею понад 50 гектарів, що належать до державної або комунальної власності, для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд;
  • проведення інвентаризації масиву земель сільськогосподарського призначення (у разі якщо попередня нормативна грошова оцінка земельних ділянок у цьому масиві не проводилася протягом 5 років до дня прийняття уповноваженим органом рішення про проведення такої інвентаризації).

Для відображення вартості земельних ділянок та права користування земельними ділянками у бухгалтерському обліку відповідно до законодавства України проводиться експертна грошова оцінка земельних ділянок (ч. 2 ст. 13 Закону України «Про оцінку земель»).

Разом із тим, у розділі ІІ Порядку застосування Плану рахунків бухгалтерського обліку бюджетних установ (додаток 1 до Плану рахунків бухгалтерського обліку бюджетних установ, який затверджений наказом Міністерства фінансів України від 26.06.2013 № 611) передбачено, що на рахунку 01 «Орендовані необоротні активи» обліковуються необоротні активи, прийняті від сторонніх організацій за балансовою (залишковою) і первісною вартістю орендодавця в оренду або у користування.

Отже, чинним законодавством не передбачається застосування НГО для визначення вартості земельної ділянки у бухгалтерському обліку.

Опубліковано: журнал Головбух Бюджет № 37, 04 жовтня 2019

Автор статті: адвокат Ірина Висіцька, партнер "Адвокатської фірми "Єфімов та партнери".

450
Просмотров
0
Комментариев
Оставьте Ваш комментарий:

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь для добавления комментария.


Популярные судебные решения
Популярные события
ЕСПЧ