Окремі аспекти діяльності об'єднання співвласників багатоквартирного будинку

Ухвалення у 2001 році Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків" (далі – Закон Про ОСББ)дало поштовх для впровадження та розвитку інституту об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, який за своє суттю подібний до будинкового "самоврядування", оскільки вказаний Закон встановлює загальні правові та організаційні засади створення та функціонування об'єднань і надає останнім право самостійно вирішувати питання, що входять до їхньої компетенції шляхом колективного управління усіма членами (співвласниками) організації.

Водночас запровадження вказаного інституту породило чимало спорів, які виникають у процесі реалізації співвласниками багатоквартирних будинків своїх прав на участь в управління відповідними об'єднаннями та ухвалення ним рішень.

Одним з найпоширеніших спорів під час створення та функціонування об'єднань є спори щодо дотримання порядку скликання та проведення установчих або загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку.

Читайте статтю: Проблемні аспекти земель ОСББ

Нечіткість окремих норм, що регулюють відповідні правовідносини, зумовлюють необхідність судового вирішення існуючих законодавчих прогалин. Верховний Суд у своїх постановах виклав ряд висновків щодо створення та функціонування об'єднань співвласників багатоквартирних будинків, визначивши основні вектори розвитку судової практики у таких правовідносинах.

Щодо юрисдикції спорів, які виникають під час діяльності об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.

Спори у правовідносинах, які стосуються порядку створення, реєстрації, реорганізації, діяльності і ліквідації об'єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку розглядаються господарськими судами, оскільки такі спори виникають при здійсненні права управління юридичною особою, а тому є найбільш наближеними до спорів, пов'язаних з діяльністю або припиненням діяльності юридичної особи незалежно від суб'єктного складу такого спору. Така позиція є усталеною та підтверджується практикою касаційної інстанції (постанови Великої Палати Верховного Суду від 02.10.2019 у справі № 501/1571/16-ц, від 06.02.2019 у справі № 462/2646/17, від 02.02.2021 у справі № 906/1308/19).

Водночас необхідно розрізняти спори у правовідносинах, які стосуються порядку створення, реєстрації, реорганізації, діяльності і ліквідації об'єднань зі спорами стосовно прав і обов'язків власника житлового чи нежитлового приміщення щодо користування та розпорядження спільним майном, як співвласника багатоквартирного будинку, оскільки їх розгляд здійснюється за правилами різного судочинства. Перші, як зазначено вище, розглядаються господарськими судами, а другі – загальними.

Зокрема, до таких спорів можна віднести конфлікти, які виникають між об'єднанням і його членом щодо укладених першим правочинів з управління та обслуговування будинку; які стосуються бездіяльності голови об'єднання щодо ненадання відповіді на заяви співвласників та зобов'язання останнього вчинити відповідні дії. Указана категорія спорів підсудна судам загальної юрисдикції (цивільні спори), що підтверджується усталеною судовою практикою.

Так, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.02.2020 у справі № 127/15798/19, розглядаючи правовідносини, виникнення яких обумовлено протиправними діями голови об'єднання щодо ненадання відповіді на заяву про проведення ремонту комунікацій будинку, виснувала, що з урахуванням суті та суб`єктного складу спірних правовідносин, спір має вирішуватися судами за правилами Цивільного процесуального кодексу України.

Читайте статтю: Загальні збори ОСББ: проблемні аспекти скликання та проведення

У справі № 906/1308/19 (постанова від 02.02.2021) Велика Палата Верховного Суду, розглядаючи конфлікт між співвласником і об'єднанням стосовно укладеного останнім договору (позов про визнання недійсним договору надання послуг між об'єднанням і суб'єктом підприємницької діяльності), вказала, що спір стосується реалізації прав та виконання обов`язків позивача у межах здійснення ним, як співвласником володіння, користування і розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, учасника правовідносин з надання житлово-комунальних послуг. Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що спір у цій справі виник стосовно прав і обов`язків позивача щодо користування та розпорядження спільним майном як співвласником багатоквартирного будинку, тому має вирішуватися в порядку цивільного судочинства.

Указаний спір було розглянуто за правилами господарського судочинства тільки через наявність юрисдикційного конфлікту. Суд першої інстанції загальної юрисдикції передав справу на розгляд господарського суду, який і здійснив розгляд справи по суті.

Отже, підсумовуючи викладене слід зазначити, що спори, які стосуються порядку створення, реєстрації, реорганізації, діяльності і ліквідації об'єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку розглядаються господарськими судами (постанови Великої Палати Верховного Суду від 02.10.2019 у справі № 501/1571/16-ц, від 06.02.2019 у справі № 462/2646/17, від 02.02.2021 у справі № 906/1308/19), а спори стосовно прав і обов'язків власника житлового чи нежитлового приміщення щодо користування та розпорядження спільним майном, як співвласника багатоквартирного будинку – судами загальної юрисдикції (постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.02.2020 у справі № 127/15798/19, від 02.02.2021 у справі № 906/1308/19).

Щодо порядку повідомлення співвласників про призначення та проведення установчих та загальних зборів.

Великий масив спорів у діяльності та створенні об'єднань займають справи щодо належного повідомлення співвласників багатоквартирного будинку про призначені збори.

Велика Палата Верховного Суду у постановах від 18.04.2018 у справі № 904/2796/17 та від 18.09.2018 у справі № 916/782/17 виснувала, що норма частини четвертої статті 6 Закону Про ОСББ імперативно визначає порядок і спосіб повідомлення власників: форма повідомлення обов'язково письмова; повідомляється кожен власник; таке повідомлення вручається власнику або під розписку, або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом).

Якщо питання щодо форми повідомлення, переліку осіб, що підлягають повідомленню чітко урегульовано наведеною вище нормою, то питання щодо порядку здійснення повідомлення та моменту належного повідомлення співвласника багатоквартирного будинку містить нечіткості у правовому регулюванні.

Порядок повідомлення власника житлового чи нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку урегульовано частиною четвертою статті 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" та частиною четвертою статті 6 Закону Про ОСББ.

Відповідно до частини четвертої статті 6 Закону Про ОСББ повідомлення про проведення установчих зборів направляється ініціативною групою не менше ніж за 14 днів до дати проведення установчих зборів. Повідомлення направляється в письмовій формі і вручається кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом).

Норма ж частини четвертої статті 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" передбачає, що повідомлення про дату та місце проведення зборів співвласників має бути вручено не пізніше ніж за 10 днів до дати проведення зборів у письмовій формі кожному співвласникові під розписку або шляхом поштового відправлення рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в цьому багатоквартирному будинку, а також має бути розміщено у загальнодоступному місці при вході до кожного під’їзду багатоквартирного будинку.

Читайте статтю: Принципи оскарження тарифів ОСББ

Тобто, обидві норми встановлюють обов'язок для об'єднання або ініціативної групи із завчасного повідомлення власника житлового або нежитлового приміщення про призначені збори. Якщо з повідомленням власника майна шляхом його вручення під розписку нормативне регулювання не містить нечіткості, оскільки у разі безпосереднього вручення повідомлення під розписку фіксується момент такого вручення (дата проставлення підпису), а доказом такого вручення є сам підпис власника майна, то у разі повідомлення особи шляхом надсилання рекомендованого листа, положення нормативних актів допускають можливість двоякого тлумачення.

На відмінно від норми частини четвертої статті 6 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", положення частини четвертої статті 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" передбачає необхідність вручення повідомлення про проведення зборів за десять днів до дати їх проведення.

На наше переконання, загальний зміст наведених норм узгоджуються між собою, адже у разі надіслане повідомлення рекомендованим листом за 14 днів до їх проведення, враховуючи такі засади цивільного законодавства, як добросовісність та розумність, передбачені пунктом 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України, та нормативи пересилання поштових відправлень, затверджені наказом Міністерства інфраструктури України від 28.11.2013 № 958, підлягає вручення адресатові протягом двох – трьох днів, тобто за десять днів до проведення зборів.

Водночас на практиці непоодинокі випадки коли власник майна у багатоквартирному будинку, з тих чи інших причин (недоліки у роботі пошти, зловживання адресатом власним правом), не отримує надісланого йому листа. Саме у таких випадках виникають конфліктні ситуації щодо належного повідомлення співвласника багатоквартирного будинку про дату, час та місце проведення зборів та їх порядок денний.

Висновок щодо застосування наведених вище норм було сформовано у постановах Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 910/9672/20, від 02.12.2020 у справі № 916/86/20, від 18.05.2022 у справі № 463/3644/17, який полягає в тому, що нормою статті 6 Закону Про ОСББ визначено лише способи повідомлення співвласників про проведення установчих зборів, а нормами статті 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку" встановлено саме порядок здійснення такого повідомлення (шляхом надсилання на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику у багатоквартирному будинку).

Наведений висновок стосується визначення адреси, на яку має бути надіслано повідомлення, таке має бути надіслано на адресу квартири (нежитлового приміщення), яка знаходиться у відповідному багатоквартирному будинку, а не будь-яку іншу, яка належить співвласнику у іншому будинку.

Що ж до належного повідомлення співвласника багатоквартирного будинку шляхом направлення рекомендованого листа, то відповідний висновок було сформованого у постановах Верховного Суду від 02.12.2020 у справі № 916/86/20, від 11.08.2021 у справі № 922/2575/19, який полягає в тому, що направлення повідомлення про проведення установчих зборів на адресу квартири, яка належить власнику, свідчить про дотримання встановленого законодавством порядку повідомлення позивача про проведення установчих зборів.

Читайте статтю: Питання управління будинком (управлінські компанії). Застосування закону про ОСББ

Позиція суду касаційної інстанції мотивована тим, що ініціатор установчих зборів не має права примушувати співвласників отримувати повідомлення про скликання зборів. Зазначення дати і причин невручення і повернення конверта не входить до компетенції об'єднання з огляду на вимоги Закону України "Про поштовий зв`язок", Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України № 270 від 05.03.2009.

Отже, обов'язок з повідомлення співвласника багатоквартирного будинку про проведення зборів буде дотримано, у разі направлення ініціатором проведення зборів (ініціативна група або об'єднання) рекомендованого листа на адресу квартири (нежитлового приміщення), яка належить власнику у цьому будинку.

Окремо слід звернути увагу на положення норми частини першої статті 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" яка передбачає, що у разі коли у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об’єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об’єднань співвласників багатоквартирних будинків.

Наведений вище висновок щодо застосування норм статті 6 Закону Про ОСББ та статті 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку" було сформовано у справі стосовно оскарження установчих зборів об'єднання. Однак, надалі суд касаційної інстанції застосовував його і у спорах, в яких оскаржувались рішення загальних зборів (не тільки установчих) (див. до прикладу постанови Верховного Суду від 07.09.2021 у справі № 912/2294/20, від 14.07.2022 у справі № 756/7632/18, від 08.02.2023 у справі № 904/3783/21, від 24.05.2023 у справі № 911/195/22, від 16.08.2023 у справі № 904/1711/22).

У цьому аспекті необхідно враховувати висновок, зроблений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.02.2021 у справі № 906/1308/19, що наявність вказівки на особливості законодавчого регулювання порядку проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень не означає того, що зі створенням об'єднання на правовідносини з управління спільним майном багатоквартирного будинку вже не поширюються приписи Закону України "Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку", адже за таких обставин співвласники багатоквартирних будинків не перестають бути учасниками відносин зі здійснення права власності у багатоквартирному будинку.

Діяльність об'єднань і асоціацій регулюється цим Законом, Цивільним, Житловим та Земельним кодексами України, іншими нормативно-правовими актами та статутом об'єднання, асоціації (стаття 3 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку").

Зі змісту наведеної норми можна виснувати, що діяльність об'єднання крім Закону Про ОСББ може також регулюватися нормами цивільного законодавства. Тобто у частині правовідносин, що не урегульовані Закону Про ОСББ можуть застосовуватися положення Закону України "Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку".

Водночас у разі, якщо правовідносин чітко урегульовані положеннями Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" то норми Закону України "Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку" не підлягають застосуванню. Подібний висновок викладено Верховним Судом у пункті 75 постанови від 14.09.2022 у справі № 914/3112/20.

Читайте статтю: Передача документації на будинок ОСББ. Відміна державної реєстрації та припинення юридичної особи

Так, суд касаційної інстанції відхилив довід скаржника щодо визначення необхідної кількості голосів для ухвалення рішення (75 відсотків від загальної площі квартир), передбаченої частиною шостою статті 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку" саме з огляду на приписи частини першої вказаної статті та зазначив, що частина шоста названої статті не підлягає застосуванню до спірних правовідносин.

Отже, підсумовуючи викладене щодо порядку повідомлення власника житлового або нежитлового приміщення, можна дійти таких висновків:

• повідомлення направляється за 14 днів до дати проведення зборів шляхом:
  • • направлення рекомендованого листа;
    • безпосереднього вручення під розписку;
• направлення повідомлення про проведення установчих зборів на адресу квартири, яка належить власнику, свідчить про дотримання встановленого законодавством порядку повідомлення власнику про проведення установчих зборів;
• правовідносини щодо проведення зборів та прийняття рішень об'єднання співвласників багатоквартирного регулюються Законом Про ОСББ, однак, якщо правовідносини не врегульовані вказаним Законом (або містять прогалини), то на них також поширюються норми Закону України "Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку".

Щодо наслідків неналежного повідомлення співвласника про призначення зборів.

Слід зазначити, що норми чинного законодавства не встановлюють чітких наслідків неналежного повідомлення співвласника багатоквартирного будинку про призначені загальні або установчі збори.

Велика Пала Верховного Суду у постанові від 18.04.2018 у справі № 904/2796/17, ураховуючи встановлені судами обставини щодо неповідомлення про призначені установчі збори, дійшла висновку про порушення, зокрема, статті 6 Закону Про ОСББ та наявності підстав для задоволення позову про визнання недійсним рішення установчих зборів.

Верховний Суд у постанові від 25.06.2019 у справі № 922/1500/18, враховуючи вищенаведений висновок Великої Палати, виснував, що достатньою підставою для визнання незаконним рішення установчих зборів є виявлення самого факту недотримання ініціативною групою ОСББ порядку повідомлення певного співвласника будинку.

Однак, надалі Велика Палата Верховного Суду відступила від власного правового висновку щодо можливості оскарження державної реєстрації об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (викладеного і в постанові від 18.04.2018 у справі № 904/2796/17), визначивши, що позовна вимога щодо скасування державної реєстрації існуючої юридичної особи (ОСББ), яка створена у відповідному порядку та здійснює свою діяльність тривалий час, за період свого існування набувши відповідних прав і обов’язків, не призведе до поновлення прав і законних інтересів особи, яка звертається з таким позовом (постанова Великої Палати Верховного від 29.06.2021 у справі № 916/964/19). А тому у задоволенні такого позову необхідно відмовляти.

У подальшому Верховний Суд висловив позицію, зокрема у постановах від 06.09.2021 у справі №916/3074/20, від 22.09.2022 у справі №924/1146/21, від 02.03.2023 у справі №916/3209/21, стосовно того, що порушення порядку повідомлення власника квартири або нежитлового приміщення під час скликання та проведення загальних зборів учасників відповідача не призводить до обов`язкового визнання недійсним рішення таких зборів. Так як, безумовною підставою для визнання недійсними рішень загальних зборів є: прийняття загальними зборами рішення за відсутності кворуму для проведення загальних зборів чи прийняття рішення; прийняття загальними зборами рішень з питань, не включених до порядку денного загальних зборів.

Читайте статтю: Щодо розгляду справ у спорах за участю об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) про скасування державної реєстрації ОСББ

Також Верховний Суд напрацював ряд висновків щодо обставин, які необхідно враховувати у спорах про оскарження рішень об'єднань співвласників багатоквартирного будинку, зокрема:

• розглядаючи спір про визнання недійсними рішень загальних зборів з підстав порушень, допущених під час скликання та проведення загальних зборів, суд повинен встановити порушення прав позивача оспорюваним рішенням загальних зборів (постанова ВС від 21.03.2023 у справі № 914/2565/21);
• інтереси окремого власника можуть не збігатися з інтересами інших співвласників багатоквартирного будинку. Тому, вирішуючи питання щодо ефективності обраного позивачем способу захисту, суди мають враховувати баланс інтересів усіх співвласників та самого ОСББ, уникати зайвого втручання в питання створення і діяльності ОСББ, які вирішуються виключно установчими зборами співвласників (постанова ВС від 15.06.2022 у справі № 908/2289/20);
• суд має утримуватися від зайвого втручання в питання діяльності ОСББ, в тому числі і шляхом скасування рішень, у разі, якщо вони поза жодним сумнівом підтримані більшістю співвласників і за своїм змістом не мають ознак дискримінації або іншого порушення прав чи законних інтересів конкретного співвласника, який оскаржує такі рішення в судовому порядку (постанова ВС від 16.08.2023 у справі № 904/1711/22).

Отже, враховуючи викладене можна дійти таких висновків:

• неналежне повідомлення власника квартири або нежитлового приміщення не є безумовною підставою для скасування рішення ОСББ;
• оскарження рішення установчих зборів про створення ОСББ не призведе до поновлення прав і законних інтересів особи, яка звертається з таким позовом;
• під час вирішення питання щодо наявності підстав для скасування рішень загальних зборів підлягають врахуванню:
  • • наявність (відсутність) порушеного права чи законного інтересу позивача оспорюваним рішенням;
    • баланс інтересів окремого та усіх співвласників і самого ОСББ;
    • неприпустимість надмірного втручання в питання діяльності ОСББ.

Автор статті: Вітюк Роман