11.10.2019 | Автор: Дунай Марія
Задать вопрос автору
Присоединяйтесь к нам в социальных сетях: telegram viber youtube

Как узаконить дом - самострой без права на землю в Украине

Как узаконить дом - самострой без права на землю в Украине - kak_uzakonit_dom_samostroy_bez_prava_na_zemlyu_v_ukraine_5888cdb165c36.jpg

Юридический ресурс Протокол предлагает узнать, как узаконить самострой в Украине в 2019 году, при каких условиях возможна легализация самостроя, какие для этого нужны документы, и куда обращаться. А также в каких «тяжелых» случаях поможет только суд.

В соответствии со статьей 376 Гражданского кодекса Украины лицо, которое осуществило или осуществляет самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает права собственности на него.

Оглавление:

Недвижимое имущество признается самостоятельно построенным если:

  • объект сведен или строится на земельном участке, не отведенном в установленном порядке для этой цели (право собственности на землю не оформлено);
  • недвижимость построена без надлежащего разрешения или без должным образом утвержденного проекта;
  • объект недвижимости построен с грубыми нарушениями строительных норм и правил.

В Украине типичной есть ситуация, когда дом уже есть, а документов не него еще нет. Более того, иногда, документов на землю тоже.

Такая ситуация могла возникнуть при следующих обстоятельствах:

  • Самострой получен в наследство.
  • Самострой возведен владельцем самостоятельно.
  • Самострой "куплен" у другого владельца.

В зависимости от указанных обстоятельств зависит и способ узаконивания «самостроя». Юридический ресурс «Протокол» изучил все возможные варианты.

Как оформить самовольно построенный дом?

Легализация самостроя хоть и имеет ряд этапов, но сводится к регистрации декларации о готовности строения в Государственном архитектурно-строительном контроле Украины. Но «спать спокойно» можно только после регистрации права собственности в государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

Как известно в Украине именно внесение данных в указанный реестр — это официальное признание и подтверждение государством фактов приобретения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество.

Способов узаконения самостроя есть несколько:

В упрощенном порядке. В 2018 году внесены правки в Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности», согласно которым объекты несанкционированного строительства можно узаконить и привести в соответствие с нормами законодательства Украины.

Сейчас узаконивание самостроя возможно для частных домов, дач и приусадебных зданий площадью не более 300 кв. м, которые были самовольно возведены с 05.08.1992 по 09.04.2015.

В то же время определение срока окончания строительства представляется не совсем реальным, так как точную дату окончания строительных работ порой не смогут назвать даже сами строители самостроя. Таким образом, пробелы в законодательстве позволяют воспользоваться законодательной амнистией почти нарушителям.

Надо отметить, что строительная амнистия в Украине (узаконение самостроев) объявляется не впервые. Существенная особенность этой строительной амнистии - отсутствие конечного срока ее действия, в отличие от предыдущей, нет.

Условия, при которых возможна строительная амнистия самостроя:

  • самострой соответствует функциональному назначению земельного участка.
  • период строительства самостроя с 05.08.1992 по 09.04.2015.
  • самострой соответствует строительным нормам;
  • площадь самостроя не превышает 300 квадратных метров.

Воспользуйтесь консультацией: Реєстрація права власності на самобуд за рішенням суду

Легализовать можно как частные жилые дома, дачные жилые постройки, так и объекты хозяйственного назначения, если они соответствуют выше указанным параметрам.

Подытоживая, под строительную амнистию подпадают объекты, которые соответствуют целевому назначению земельного участка, строительным нормам и прошли техническое обследование.

Если самострой не отвечает условиям, при которых возможна строительная амнистия, узаконивания самостроя возможно:

В обычном порядке. Заплатить все штрафы в Государственном архитектурно-строительном контроле Украины и ввести дом в эксплуатацию либо на основании строительного паспорта, либо изготовив полный пакет проектной документации.

В судебном порядке. Споры о признании права собственности на самовольно построенное имущество рассматриваются судами общей юрисдикции. Если Вы «добились своего» через суд, решение суда о признании вашего права собственности на самовольно построенное имущество не лишает обязанности ввести объект самостроя в эксплуатацию.

Шаг 1 Заказать техническое обследование объекта недвижимости

Заказать техническое обследование самостроя с изготовлением отчета.

Техническое обследование - процедура проведения осмотра состояния конструктивных элементов, определения класса строения и общие замеры здания результатом которого является составленный технический паспорт на дом. Технический паспорт, в свою очередь, является одним из пакета документов, который предоставляется для регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации.

Право осуществлять техническое обследование имеют организации, в штате которых есть лица, имеющие профильное образование и статус эксперта в вопросах надежности, долговечности, прочности зданий, их безопасного использования, пожарной безопасности и правильного подключения, и эксплуатации коммуникаций. Такие специалисты проходят аттестацию с обязательным получением сертификата о квалификации. Это требование статьи 17 Закона Украины «Об архитектурной деятельности».

Перечень организаций, которые отвечают требованиям, размещенный на сайте Госархстройинспекции.

Шаг 2 Подать заявление в территориальный орган Государственного архитектурно-строительного контроля Украины

К заявлению прилагаются:

  • один экземпляр заполненной декларации;
  • отчет о проведении технического обследования объекта;
  • копия документа (заверенного в установленном порядке), удостоверяющего право собственности или пользования земельным участком, на котором размещен объект и, в свою очередь, соответствует целевому назначения (т.е.строительству );
  • копия технического паспорта с отметкой о возможности размещения, надежной и безопасной эксплуатации объекта.

Если пакет документов соответствует установленным требованиям, в течение 10 дней после подачи документов Вы получаете решение о вводе объекта в эксплуатацию. Самое сложное позади, но это не повод останавливаться, переходим к шагу 3.

Шаг 3 Присвоить почтовый адрес и зарегистрировать право собственности

На этом этапе следует позаботиться о присвоении почтового адреса объекту недвижимости и регистрации имущественных прав на него.

С 1 июля 2019 года в Украине присвоения адресов объектам строительства и объектам недвижимого осуществляется в соответствии с Временным порядком реализации экспериментального проекта по присвоению адресов объектам строительства и объектам недвижимого имущества, утвержденного постановлением КМУ №367 от 27.03.2019 «Некоторые вопросы дерегуляции хозяйственной деятельности».

Необходимо отметить, что в соответствии с указанным порядком присвоение адреса объекту строительства, объекта недвижимого имущества является административной услугой. Приятная новость состоит в том, что плата за присвоение адреса не взимается.

Решение о присвоении адреса объекту строительства, объекта недвижимого имущества в соответствии с новым порядком принимает уполномоченный орган градостроительства и архитектуры.

Уполномоченным органом по присвоению адреса может быть:

  • исполнительный орган сельского, поселкового, городского совета - если объект расположен в пределах территории, на которую распространяются полномочия сельского, поселкового, городского совета;
  • районные в г. Киеве государственные администрации - если объект расположен в пределах территории, на которую распространяются полномочия районного в г. Киеве государственной администрации;
  • местная государственная администрация - если объект расположен в пределах территории, на которую не распространяются полномочия сельского, поселкового, городского совета или районных в г. Киеве государственных администраций.

Например, в Киеве присвоения почтовых адресов осуществляется распоряжением соответствующей районной в городе Киеве государственной администрации. Заявление о присвоении почтового адреса подается через разрешительный центр администрации.

Что касается регистрации прав собственности, здесь все без изменений. Для проведения процедуры регистрации прав необходимо обратиться к государственному регистратору через Центр предоставления административных услуг (далее - ЦНАП) или к нотариусу.

Адреса местных ЦНАП доступны в сети.

Пакет документов, который нужно подать, следующий:

  • Заявление о регистрации;
  • Оригинал квитанции об уплате сбора за регистрацию;
  • Оригинал декларации о готовности объекта к эксплуатации, зарегистрированнyю Госархстройинспекцией и внесённую в единый реестр документов, дающих право на выполнение подготовительных и строительных работ и свидетельствующих о принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;
  • Оригинал технического паспорта на дом;
  • Письменное заявление или договор между совладельцами о распределении долей в общей собственности, если владельцев два и больше.

Общий срок рассмотрения представленных государственному регистратору документов составляет 5 рабочих дней. Результатом этого шага является выписка из реестра прав.

Указанный срок рассмотрения государственным регистратором документов можно сократить двух дней, одного дня и 2 часов. Правда за скорость придется заплатить больше.

Что делать, если самострой получен в наследство

Строительство можно условно разделить на законное и незаконное. Законным является строительство, осуществленное на земельном участке, отведенном для этих целей, при наличии должным образом утвержденного проекта строительства, соответствующего разрешения (в случае необходимости его получения) и при условии соблюдения строительных норм и правил.

Кроме этого объект строительства может быть завершенным и незавершенным. Завершенными считаются объекты строительства, введенные в установленном порядке в эксплуатацию.

Если владелец завершенного строительства не зарегистрировал свое право собственности из-за смерти наследники могут обратиться в суд с иском о признании за ними права собственности в порядке наследования.

Так, в соответствии со статьей 16 Гражданского кодекса Украины способом защиты гражданского права в частности может быть признания права.

Объекты незавершенного строительства, - это объекты, которые не сданы в эксплуатацию. В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Украины до завершения строительства (создания имущества) лицо считается собственником материалов, оборудования и т.п., которые были использованы в процессе этого строительства (создания имущества).

В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда от 30.05.2008 №7 «О судебной практике по делам о наследовании» если строительство осуществлялось по закону, то в случае смерти застройщика до окончания строительства его права и обязанности как застройщика входят в состав наследства. То есть, к наследникам переходит не право собственности на объект недвижимости, а права и обязанности застройщика-наследодателя.

Тяжелее ситуация, если наследодатель осуществлял самовольное строительство, потому что самострои и ранее были незаконными. Так, статья 105 Гражданского кодекса УССР 1963 года устанавливала последствия такого строительства. Гражданин, который построил дом или его часть (пристройку) без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта или с грубым нарушением основных строительных норм и правил, не имел права распоряжаться этим домом или пристройкой.

Ключевыми в решении проблемы наследования самостроев есть следующие обстоятельства:

  • принадлежность земельного участка застройщику и соответствующее ее целевое назначение;
  • отвода участка в установленном порядке для строительства, если он не принадлежит застройщику;
  • устранение нарушений строительных норм и правил (при наличии);
  • уплата штрафа за незаконное строительство;
  • составление технического паспорта и тому подобное.

Как вывод, неоформленное имущество нельзя передавать в наследство.

Признать право собственности в порядке наследования может помочь суд. Но даже решение суда не избавляет от обязанности вести дом в эксплуатацию. Поэтому проблема с оформлением «ложится на плечи» наследнику такой недвижимости.

Что делать, если самострой построен владельцем самостоятельно, но документы на землю не оформлены

Эта ситуация самая сложная с юридической точки зрения.

Каждый земельный участок в Украине всегда имеет собственника. Человек только тогда может уверенно считать землю своей, если он оформил право собственности (пользования) в установленном законе порядке. Иначе земля принадлежит либо местной общине (распоряжается местный совет), либо государству Украина, либо другому лицу (физическому или юридическому).

Таким образом, с юридической точки зрения, такое строительство является самозахватом земли. А, следовательно, законный собственник может требовать снести самострой, освободить участок, вернуть его в первичное состояние, возмещения убытков, в том же числе и через суд.

Более того, в соответствии с частью пятой статьи 376 Гражданского кодекса Украины по требованию владельца (пользователя) земельного участка суд может признать за ним право собственности на недвижимое имущество, которое самовольно построено на нем, если это не нарушает права других лиц.

Вместе с тем, лицо, осуществившее самовольное строительство, имеет право на возмещение расходов на строительство, если право собственности на недвижимое имущество признано за собственником (пользователем) земельного участка, на котором оно размещено.

Право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество может быть по решению суда признано за лицом, осуществившим самовольное строительство на земельном участке, который не был ему отведен для этой цели, при условии предоставления земельного участка в установленном порядке лицу под уже построенное недвижимое имущество.

Учитывая нормы Земельного кодекса Украины можно выделить несколько вариантов передачи земельного участка:

  • бесплатная приватизация земли в рамках, установленных Земельным кодексом Украины;
  • выкуп участка (части участка);
  • аренда участка;
  • заключение договора суперфиция (вид договора аренды, когда законный собственник разрешает другому лицу строиться на своем участке).

Но, как всегда есть «но». В соответствии с Законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности» в случае отсутствия плана зонирования или детального плана территории, утвержденного в соответствии с требованиями настоящего Закона, передача (предоставление) земельных участков из земель государственной или коммунальной собственности в собственность или пользование физическим и юридическим лицам для градостроительных нужд запрещается.

Таким образом, если самострой построен на земельном участке находящийся на территории, на которую не разработанные такие планы, для оформления участка надо ждать их утверждения.

Из этого правила закон установил исключения. В частности, такой участок может передаваться, если на нем находится здание, которое пребывает в собственности заявителя.

Но даже невооруженным взглядом видно замкнутый законодательный круг: без оформления земельного участка невозможно оформить самострой, а без оформленного дома, нельзя оформить земельный участок.

Еще одно из подходящих исключений, установленных законом, является приватизация гражданином земельного участка, предоставленного ему в пользование в соответствии с законом. То есть для позитивного решения вопроса надо смотреть «историю» документов на такой участок.

Для признания права собственности на земельный участок через суд необходимо подготовить соответствующее исковое заявление. Помните, что на Юридическом ресурсе “Protocol” Вы можете найти юриста, который поможет составить юридически грамотное исковое заявление о признании права собственности на земельный участок для обращения к Фемиде.

Получив право на землю, можно начинать оформление самостроя.

Стоит учитывать еще нюанс, что самострой может быть построен на участке, на котором вообще запрещено строительство. Например, в прибрежной зоне, на сельскохозяйственной земле (на земле с таким целевым назначением разрешается только выращивать сельхозпродукцию), в границах красных линий (дорогах).

Подытоживая, в некоторых случаях узаконить самострой может помочь только суд. Споры о признании права собственности на самовольно построенное имущество рассматриваются судами общей юрисдикции.

Что делать, если самострой "приобретен" у другого владельца

С юридической точки зрения невозможно купить самострой, так как любые сделки по недвижимости заключаются только в том случае, если право собственности на такое имущество зарегистрировано согласно требованиям закона. А значит нотариус не оформит такой сделки. И тем не менее, в Украине еще встречаются случаи покупки недвижимости без документов.

Не обсуждая мотивов совершения такой “покупки”, предупредим о рисках. Именно новый собственник получит все проблемы связанные с оформлением самостроя, именно новый собственник оплатит все штрафы, в случаях на которые не распространяется строительная амнистия. Плюс надо обладать юридическими “ловкостью” и знаниями, чтобы быть уверенным, что это именно тот случай самостроя, который получиться узаконить.

Ответственность за самострой

Законодательством Украины предусмотрено несколько видов юридической ответственности за самовольное строительство, а именно:

  • предупреждение. Предписание Госархстройинспекции об устранении нарушений законодательства.
  • штраф.
  • принудительный снос самостроя.

Если это не убеждает «узаконить» самострой, снова обратим внимание, что такую ​​недвижимость юридически невозможно продать, подарить или обменять.

Самострой также влечет за собой невозможность законно подключить дом к инженерным сетям, поскольку основанием для заключения соответствующих договоров на поставку энергоносителей является зарегистрированная декларация о готовности объекта к эксплуатации.

Подытоживая обозначим следующее. Большинство самостроев возможно узаконить, но для этого не мешало бы заручиться юридической поддержкой, как минимум получить консультацию. Особенно полезным юрист будет в подготовке судебного иска, если другого способа узаконить самострой нет. Помните, на юридическом ресурсе Протокол, Вы всегда сможете найти юриста, который окажет юридические услуги качественно, профессионально и недорого.

Автор: Мария ДУНАЙ

Источник: Юридический ресурс Протокол

16985
Просмотров
2
Комментариев
Оставьте Ваш комментарий:

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь для добавления комментария.


1
Популярные судебные решения
ЕСПЧ