Коли постає питання про купівлю нерухомості, абсолютно доцільним є твердження про те, що «кожнен, маючи бажання стати власником квартири за привабливу ціну, супутньо має і бажання здійснити таке набуття власності із мінімальними ризиками». Саме через цінову привабливість, в останні роки все популярнішим стає інвестування в будівництво нерухомості.
Такі угоди вигідні і для компанії, яка здійснює будівництво, і для майбутнього власника квартири – Покупця (інвестора). Забудовник отримує кошти на будівництво, а Покупець має можливість придбати нерухомість за ціною, яка є значно нижчою ринкової.
В той же час, Забудовник повинен переконати інвестора вкласти свої кошти саме в його проект; заощадити на оподаткуванні доходу і зробити це все в межах Закону України «Про інвестиційну діяльність»
Одним з поширених правових механізмів фінансування будівництва нерухомості є механізм форвардного контракту. Нещодавно наша команда вкотре здійснювала перевірку Забудовника, який застосовує саме такий механізм і ми вирішили поділитись з Вами цим практичним роз’ясненням.
Форвардний контракт - є цивільно-правовим договором, який засвідчує зобов’язання Забудовника у майбутньому в установлений строк передати майнові права на нерухомість у власність інвестора на визначених умовах (в тому числі — фіксуючи майбутню ціну), а покупець зобов’язується прийняти в установлений строк ці майнові права і сплатити за них ціну, визначену таким договором. Сам забудовник не є стороною такого Договору а дериватив підписується між Компанією з управління активами що управляє недиверсифікованим венчурним пайовим інвестиційним Фондом з якого і фінансуєтсья будівництво. Тобто, інвестування непряме ( і це «плюс»)
Отже, форвардний контракт (купівлі-продажу деривативу) укладається між КУА, яка є Продавцем, та Покупцем (інвестором). КУА продає контракт, відповідно до якого в майбутньому виникнуть зобов’язальні відносини між Забудовником (набуає зобов’язань відносно третьої сторони — юридичної особи-організатора будівництва) та Покупцем. Такий контракт є гарантією Покупця щодо захисту своїх інтересів, адже, допоки об’єкт будівництва не буде завершений і не зданий в експлуатацію, Забудовник не має на нього прав, а отже — не має можливості ним розпорядитись на власний розсуд.
Розрахунки здійснюються через установу банку (безготівковий спосіб — це «плюс»).
Підтвердженням Права Покупця на Дериватив є Акт прийому-передачі Деривативу.
Компанія з управління активами – юридична особа, яка здійснює професійну діяльність з управління активами інституційних інвесторів на підставі ліцензії, що видається Державною комісією з цінних паперів та фондового ринку.
Діяльність компаній з управління активами жорстко контролюється НКЦПФР, що дає додаткові гарантії Покупцю. Активне використання інститутів спільного інвестування обумовлене відносною легкістю контролю фінансових потоків і цільовим використанням коштів з Фонду саме на будівництво.
Істотними умовами форвардного контракту є Предмет – базовий актив у вигляді певного обсяуг майнових прав на нерухоме майно; ціна; строк оплати базового активу та строк виконання зобов’язання за договором.
Ціна, яку повинен сплатити Покупець встановлена цим контрактом, і не може змінюватися.
Після укладення форвардного контракту, він підлягає реєстрації на Товарній біржі, що сприяє захисту прав Покупця, і тим самим є безперечною перевагою форвардного контракту (це також «плюс»)
Для прийняття участі в публічному аукціоні, Забудовник укладає договір з Товарною біржею про надання послуг з організації та проведення публічного аукціону з продажу майнових прав на об’єкти нерухомого майна. Між Забудовником і Товарною біржею на кожен об’єкт будівництва укладається окремий договір. А КУА укладає договір з Товарною біржею про надання послуг з організації та проведення публічного аукціону з продажу форвардних контрактів на постачання майнових прав на об’єкти нерухомого майна.
Ринок первинної нерухомості є досить ризиковим. І одним з найпоширеніших ризиків є подвійний перепродаж. Однак, уникнути його можна саме шляхом укладення форвардного контракту. Покупець має переважне право на придбання об’єкту нерухомості за цим контрактом. І при проведенні публічних аукціонів, Товарна біржа здійснює контроль над угодами з урахуванням права власності на форвардні контракти.
Після закінчення будівництва і здачі об’єкту нерухомості в експлуатацію, саме конкретний інвестор стає первинним власником квартири.
Кілька слів про майнові права. Майнові права, в розумінні ст. 177 Цивільного кодексу України є одним із видів об’єктів цивільних прав, на ряду із грошима, цінними паперами, результатами інтелекруальної діяльності. Верховний суд України у своїй Постанові від 18.11.2015 року у справі за № 6-1858цс15 вкотре висловився, що майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об’єкта цивільних прав. майнове право засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.
Таким чином, серед різних способів інвестування зведення об’єктів нерухомості, інвестування через купівлю дериватирву (форвардного контракту) є однією з найбільш безпечних форм інвестування.
Звісно, є чимало інших аспектів, які впливають на ризиковість інвестування у конкретний об’єкт, але правовва форма є ключивим фактором під час надання інвесторам правового висновку за результатами
експертизи інвестування.
Юрист Юридичного альянсу
/4105/">"ПРАВОСВІДОМІСТЬ"
page
youtube