Земельные участки: их продажа, регистрация прав, приватизация, изменение целевого назначения

В последнее время стоимость продажи земельного участка по Украине снизилась на треть. Причиной тому стали появившиеся ограничения и высокие ставки в кредитовании, а также непростая специфика данного бизнеса. Да, покупка земельного участка с последующей перепродажей вполне может стать выгодным бизнес решением. Однако по-настоящему разобраться в таком вопросе, и главное не прогадать – может только профессионал, пишет maanimo.com

Продажа и покупка участка земли

На сегодня ситуация обстоит следующим образом: одни вложили средства в покупку участка еще до кризиса и ждут появления денег для строительства, другие же выбрали выжидательную тактику в надежде, что цены снизятся еще больше.

Покупка земельных участков зависит от многих критериев, наиболее распространённые из них:

• Расстояние до города, райцентра;
• Состояние дорог;
• Стоимость участка;
• Наличие инженерных коммуникаций (воды, канализации, газа);
• Наличие леса и водоема вблизи;
• Инфраструктура в районе (магазины, рынки, сады и школы, больницы и прочее).

Пользуйтесь консультацией: Як внести зміни до переліку робіт будівельної ліцензії?

Сделки купли-продажи земли заключают:

1. Перекупщики – их главная цель получить максимальную прибыль от перепродажи участка.
2. Крупные инвесторы – покупают огромные земельные площади, а после застраивают их коттеджными поселками, развлекательными и торговыми комплексами, гипермаркетами, заводами и пр.
3. Частные инвесторы – приобретают земли для осуществления и ведения сельскохозяйственной деятельности.

Продажа земельных участков может стать прибыльным делом, только при условии, что в момент покупки ее оценят грамотно. А для оценки потенциала участка обязательно следует обратить особое внимание на юридические характеристики, такие как:

• приватизированность участка;
• наличие и подлинность государственного акта на землю;
• наличие всех необходимых юридических документов.

Важен также и прошлый опыт в таких сделках. Покупатель должен обладать «нюхом» и уметь прогнозировать вероятность выгодной продажи. Даже сегодня, в условиях кризиса, опытные спекулянты умудряются зарабатывать более пятидесяти процентов прибыли, подписывая договор купли продажи земельного участка.

На практике используются следующие схемы для получения прибыли от покупки земельного участка:

1. При наличии нескольких лишних миллионов долларов покупается крупный земельный надел, к нему подводятся все необходимые коммуникации, земля разбивается на несколько участков под будущие коттеджи, после чего каждый продается уже по отдельности.
2. Можно купить участок вблизи дорожных магистралей, неподалеку от коттеджного городка, застроить его, а затем в благоприятный момент продать.

Для того чтобы продать землю обязательно нужно получить справку из государственного реестра ограничений, ее делает нотариус уже в процессе сделки. До момента купли-продажи земельного участка должна быть проведена экспертная оценка земли.

Оценочная стоимость участка нужна по большому счету только для исчисления размера государственной пошлины. Выдается она независимым экспертом, у которого есть соответствующая лицензия. Стоимость оценки напрямую зависит от размеров участка и его удаленности (700-1200 грн. как правило).

Перечень необходимых для продажи земельного участка документов:

• Документ, что подтвердит частные права на землю;
• Справка из кадастрового бюро;
• Экспертная и независимая оценка участка;
• Паспорта собственников и супруги/супруга, если продавец состоит в браке;
• Идентификационные коды собственников и супруги/супруга;
• Свидетельство о регистрации брака, при необходимости – свидетельство о расторжении брака, свидетельство о смерти;
• Нотариально оформленное согласие супруги/супруга на продажу участка (в случае отсутствия в момент подписания договора);
• Свидетельства о рождении детей (если они тоже являются собственниками);
• Разрешение на продажу участка от органов опеки (если дети тоже собственники).

После того, как выполнены все необходимые условия, можно заключить договор купли-продажи земельного участка. Этот документ нужно удостоверить нотариально, после он подлежит государственной регистрации. В договоре нужно указать:

1. Вид договора, а также наименование сторон;
2. Предмет договора (подробное описание участка);
3. Документ, который подтверждает право собственности на данный участок;
4. Сведения о наличии или отсутствии ограничений на целевое использование участка;
5. Сведения на отсутствие запрета на отчуждение участка;
6. Экспертная оценка участка;
7. Цена договора и порядок расчетов;
8. Обязательства и ответственность сторон;
9. Случаи расторжения договора.

Скачать договор купли продажи земельного участка

Этот документ наиболее распространенный среди договоров на приобретение права собственности на участок земли. Форма может быть простая или нотариальная (если того желают стороны).

Типовой договор купли-продажи земельного участка не требует обязательной государственной регистрации. Однако обязательно нужно зарегистрировать факт перехода права собственности от старого владельца к новому.

В случае необходимости (или просто желания) нотариального удостоверения данной сделки нужно знать, что регистрация может происходить только в соответствующем нотариальном округе.

Объектом сделки является исключительно земельный участок, который находиться на кадастровом учете. Кадастровый номер и адрес обязательно указываются в договоре. Площадь указывается в соответствии с устанавливающими документами.

В тексте договора необходимо как можно точнее определить его предмет, дать подробное описание земельного участка, а именно:

1. Место нахождения;
2. Категория земель;
3. Целевое назначение;
4. Кадастровый номер;
5. Площадь (согласно документации).

Обязательное условие договора – указание цены участка. Порядок расчетов между участниками сделки определяется по соглашению: денежные средства можно получить до или после заключения договора или акта передачи.

Пользуйтесь консультацией: Землі колективної власності. Що потрібно знати?

Ознакомиться и скачать типовой договор купли продажи земельного участка.

Регистрация прав на землю

С 2018 года регистрация права собственности на дом и землю производится с помощью местного центра предоставления административных услуг или нотариуса.

После того, как будет произведена процедура включения данных об участке в государственный земельный кадастр и выдана соответствующая выписка можно регистрировать права на землю.

Порядок регистрации права собственности на землю следующий:

1. Определиться с местом обращения (нотариус или центр админ. услуг);
2. Подготовить необходимый пакет документов, а именно:

• Справка из Государственного кадастра;
• Оригинал и копия паспорта заявителя;
• Оригинал и копия ИНН;
• Чек, подтверждающий факт оплаты административного сбора (0,1% минимальной заработной платы, на сегодня 170 грн.);
• Документ, подтверждающий право собственности на землю (договор купли-продажи земельного участка, дарения, наследство и пр.);
• Доверенность, в случае если документы подает представитель, а также паспорт и ИНН представителя.

Заявление на регистрацию печатается и подписывается на месте. Если документы на землю содержат информацию о кадастровом номере, выписка из Госкадастра не требуется.

1. Срок рассмотрения документов составляет пять рабочих дней. Затем по желанию можно получить распечатку из реестра на бланке А4, но без подписей и печатей. Согласно новому порядку решение о получении права собственности публикуется на сайте Минюста и имеет юридическую силу.

При желании можно сократить пятидневный срок рассмотрения до двух дней, суток и даже двух часов. Правда и сбор за регистрацию в таком случае будет гораздо выше.

Как только процедура регистрации пройдет успешно, вы считаетесь полноправным владельцем земли и можете распоряжаться им по своему усмотрению.

Приватизация земельного участка

В соответствии со ст.121 ЗКУ каждый гражданин, имеющий в своем распоряжении земельный участок, имеет право на бесплатную приватизацию его в пределах таких норм:

• Для ведения фермерской деятельности – в размере пая, определенного для каждого члена сельскохозяйственного предприятия;
• Для ведения личного хозяйства – не больше двух гектар;
• Для садоводства – до 0,12 гектар;
• Для строительства дома, сооружений и хозяйственных зданий в селах – до 0,25 гектар, в поселках – до 0,15 гектар, в городах – до 0,10;
• Для дачного строительства – до 0,10 гектар;
• Для гаражей – до 0,01 гектар.

Бесплатная приватизация земельных участков проводится единоразово по каждому виду пользования земли и в пределах законных норм.

Порядок приватизации земельных участков таков:

1. Подача заявления в местный совет или районную администрацию. В нем указывается площадь и целевое назначение;
2. Принятие решения относительно разрешения на разработку документации в месячный срок;
3. Обращение в землеустроительную организацию и заключение соответствующего договора;
4. Разработка документации землеустроительной организацией (срок определяется по договоренности);
5. Предоставление полученных документов в местный совет или районную администрацию;
6. Принятие решения о передаче земельного участка в собственность (решение должно быть принято в течение двух недель).

Ниже перечислено, какие документы нужны для приватизации земельного участка:

• Копия паспорта и ИНН;
• Копия документа на недвижимость, находящуюся на участке;
• Документы, которые подтверждают факт участия в дачном кооперативе;
• Документ из территориального органа управления, подтверждающий факт пользования участком;
• Акт о согласовании границ земельного участка.

Если нужно приватизировать участок, не имеющий подтверждающих документов, необходимо доказать, что вы являлись пользователем земли в течение последних пятнадцати лет. Иногда доказательством могут послужить свидетельства соседей, но чаще требуется обращение в суд.

Пользуйтесь консультацией: Как узаконить самострой в Украине: стоимость, штрафы и причины амнистии

Изменение целевого назначения участка земли

Каждый земельный участок имеет свое конкретное целевое назначение. Если у владельца возникает необходимость использовать земли под совершенно другие нужды, это нужно оформить юридически. Изменение целевого назначения земельного участка в Украине – достаточно частая практика.

Порядок изменения целевого назначения земельного участка таков:

1. Оформление нотариального заявления на изменение целевого назначения;
2. Разработка проекта по отводу участка земли (готовит землеустроительная организация);
3. Проведение геодезических работ;
4. Обращение в сельский, районный или городской совет с прошением об изменении целевого назначения участка;
5. Сообщить об изменениях в орган Государственного земельного кадастра;
6. Регистрация в Государственном реестре прав.

В процессе потребуется подготовить следующий список документов:

• Заявление от владельца на разработку проекта по смене целевого назначения участка;
• Заверенная нотариально копия документа, подтверждающего право собственности на землю;
• Копия всех страниц паспорта заказчика, а для юридических лиц – всех учредительных документов;
• Копия ИНН;
• В отдельных случаях – градостроительное обоснование.

Заключение

Вокруг земельного вопроса всегда были, есть и будут куча споров. В процессе использования и оформления документации нередко возникают определённые трудности. Однако, после ознакомления с нашим материалом, у вас есть все шансы их обойти.

Это хоть и хлопотное дело, но вполне реальное.

Автор консультации: Евгений Чумаченко