Як правильно укласти договір оренди землі

Оренді земельної ділянки присвячені:

• Ряд норм в Земельному кодексі України № 2768-III, який набрав чинності - від 01.01.2002 р .;
• Закон України «Про оренду землі» № 161-XIV від 22.10.1998 р .;
• Постанова Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 р №220 «Про затвердження Типового договору оренди землі»;
• Ряд норм в Цивільному кодексі України № 435-IV від 01.01.2004 р .;
• Інші нормативно-правові акти, котрі побічно стосуються деяких аспектів договорів по оренді землі, наприклад: Конституція України Податковий кодекс України Господарський кодекс, Закон України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень», і. т. д.

• Загальні правила оренди земельної ділянки та форма договору
• Сторони угоди
• На що звернути увагу орендарю
• На що варто звернути увагу орендодавцю
• Терміни договору оренди землі
• Реєстрація права оренди земельних ділянок
• Специфічні види договорів на оренду землі

Загальні правила оренди земельної ділянки та форма договору

Отже, договір про оренду землі - це угода двох сторін про тимчасове користування земельною ділянкою за плату. Договір обов'язково укладається письмово. Нотаріальна форма даного договору не обов'язкова, однак може мати місце - якщо хоча б одна сторона на цьому наполягає.

NB: так, в кінці 2019 року, Верховна Рада України, прийняла закон про протидію рейдерству (№ 340-IX), яким внесла ряд змін, що торкнулися навіть оренди землі. Тепер, власник земельної ділянки може встановити «обов'язковість нотаріального посвідчення договору оренди» на рівні Державного реєстру прав на нерухоме майно (далі - «Реєстр») - шляхом подання відповідної нотаріальної заяви держреєстратору. Такий крок власника, буде зобов'язувати сторони договору оренди завжди засвідчувати його нотаріально.

Законом встановлено ряд істотних умов договору оренди землі. Чому це важливо - згідно з частиною 1 статті 638 Цивільного кодексу України - договір вважається укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Оскільки обов'язкова письмова форма - всі істотні умови повинні бути прописані в тексті цього договору. Істотними є такі умови:

• для всіх договорів оренди землі:
• • Предмет договору - тобто, земельна ділянка (її кадастровий номер, місце розташування та розмір);
  • Дата укладення та термін дії договору оренди;
  • Орендна плата: а саме - розмір, спосіб і порядок розрахунків, терміни і порядок внесення, індексація, перегляд і відповідальність за несплату;
  • За якими одна зі сторін наполягає дійти згоди.
• тільки для специфічних видів оренди землі:
• • Якщо договір, укладений до 16.01.2020 р і на землі розміщені будівлі - то при його переукладанні договір обов'язково повинен містити умови передбачені статтею 33 Закону «Про оренду землі» (переважне право орендаря на укладення договору на новий термін) і статтею 126-1 Земельного кодексу (простою мовою, там йдеться про автоматичну пролонгацію);
  • Якщо договір укладається суб'єктами госпдіяльності - рекомендується прописати вартість об'єкта, порядок розподілу амортизаційних витрат і порядок відновлення майна, повернення та викупу (стаття 284 Господарського кодексу України);
  • Якщо в договорі передбачаються умови щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, до договору обов'язково додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи;
  • Якщо договір укладено в порядку обміну правами користування земель с / г призначення (це специфіка оренди масивів земель с/г призначення) - обов'язково вказується договір, замість якого він укладений;
  • Якщо договір оренди укладено під полезахисні лісові смуги - умови для утримання та збереження таких смуг, забезпечення виконання ними функції агролісотехнічної меліорації.

Часто у сторін виникає питання щодо типового договору оренди землі, затвердженого КМУ. Чи потрібно повністю дотримуватися тексту такого при укладенні договору оренди земельної ділянки 2020 роки? Практика цього питання зводиться до того, що дотримання тексту типового договору рекомендується (тим більше, що в 2020 році такий типовий договір був приведений у відповідність з останніми змінами), однак, умови, прописані в ньому, можуть бути конкретизовані сторонами по їх спільним рішенням. Основною вимогою залишається необхідність прописати в договорі істотні умови, які ми розглядали вище.

Користуйтеся консультацією: Земельний сервітут: що це і які можливості надає

Сторони угоди

Орендодавцем можуть виступати як власники землі, так і особи, уповноважені ними, або законом (так, у випадках відсутності у власника землі спадкоємців, які прийняли спадщину - орендодавцем може виступати управитель спадщиною).

Орендарями ж - органи державної влади, місцевого самоврядування, фізичні, або юридичні особи (як резиденти, так і нерезиденти), і навіть, інші держави.

Будь-яку зі сторін можуть представляти уповноважені особи. У таких випадках, необхідно перевіряти документи, що підтверджують повноваження такої особи, що дозволяють йому взяти землю в оренду, або передати її в оренду.

На що звернути увагу орендарю

Перше - перевірити право власності на землю у контрагента. Це можна зробити, як на сайті Міністерства юстиції України (в кабінеті електронних сервісів) - отримавши інформаційну довідку з Реєстру, так і через Публічну кадастрову карту України - знайти землю по кадастровому номеру, і у спливаючому вікні вибрати «Інформацію про право власності». Так само рекомендується взяти у контрагента завірені ним копії документів на землю.

Зверніть увагу - земельна ділянка повинна бути сформованою - тобто, на неї повинен бути кадастровий номер. Реєстрація права оренди на несформовану землю - юридично неможлива.

Друге - орендарю важливо, щоб земля була якомога чіткіше ідентифікована в договорі. Так, крім фіксації обов'язкових істотних умов (кадастрового номера, місця розташування і розміру ділянки), можна прикласти до договору витяг з Держземкадастру (його може взяти власник). Там будуть вказані, і обтяження, і кадастровий план земельної ділянки (з чіткими межами ділянки), і цільове призначення, і розміри землі.

Укладаючи договір за формою типового - орендар вже не забуде зафіксувати важливі відомості про землю - адже заповнюючи форму, потрібно вказати, і дані по землі, і дефекти, і права третіх осіб, і наявність на землі будівель, і нормативно-грошову оцінку для розрахунку податку, і т.д.

NB: Якщо право на дострокове розірвання не передбачено договором, просто так, за бажанням сторони розірвати його в односторонньому порядку не можна. Для цього повинні бути вагомі підстави (припустимо невиконання зобов'язань стороною, або при пошкодженні земель, що перешкоджає оренді), рішення суду, або ж - згода другої сторони.

Орендарі, зверніть увагу - якщо договір розривається за Вашою ініціативою, і причиною не є порушення орендодавця - то орендну плату закон дозволяє вимагати з Вас ще рік, а для земель с / г призначення - 6 місяців - за винятком випадків, коли на землю, знайшовся новий орендар, згідний на ті ж умови.

Користуйтеся консультацією: Дуже просто про революційний земельний закон

На що варто звернути увагу орендодавцю

Орендодавцю не варто забувати:

• про своєчасну передачу землі;
• про зобов'язання попередити клієнта про дефекти, специфічні властивості землі і про права третіх осіб на землю;
• на нього покладено реалізацію прав третіх осіб (припустимо, якщо встановлено сервітут - забезпечувати прохід, проїзд земельною ділянкою, або інші права, зобов'язання за якими ним взято);
• якщо земля перебуває в заставі, потрібен дозвіл заставодержателя.

Терміни договору оренди землі

Договір оренди землі не може бути укладений більш ніж на 50 років. Якщо термін перевищує цей показник - вважається, що договір, все одно припинитися після закінчення 50-річного терміну.

Для деяких видів договорів оренди земельної ділянки встановлено і обов'язковий мінімальний термін:

• При оренді с / г землі, або землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства - не менше 7 років, а меліорованих земель, або на яких проводиться гідротехнічна меліорація - не менш 10 років;
• Для створення індустріального парку на землях державної або комунальної власності - не менше 30 років.

Реєстрація права оренди земельних ділянок

На сьогодні, реєстрація договору оренди землі не проводиться - реєструється ПРАВО оренди. Це важлива відмінність, оскільки, якщо договір вважається укладеним з моменту досягнення згоди з усіх істотних умов, то право орендувати (простими словами право використовувати землю) з'являється з моменту реєстрації ПРАВА оренди. Також, законодавець прописав умову, що земля вважається переданою в оренду виключно після реєстрації такого права на неї.

• Для реєстрації, сторонам (або орендарю) необхідно звернутися до реєстратора (нотаріуса, іншого державного реєстратора - в ЦНАП, або виконавчий орган місцевої ради) за місцем знаходження землі. Подати потрібно:
• Заяву на реєстрацію;
• Примірник договору (бажано укладати договір, як мінімум, в трьох примірниках);
• Витяг з Державного земельного кадастру (не завжди обов'язково, але як говорилося вище - краще мати при собі);
• Квитанцію для оплати адмінзбору за реєстрацію (на даний момент це 0,05 від прожиткового мінімуму, за прискорення термінів реєстрації збір буде вище);
• Документи, що ідентифікують заявника.

Реєструють протягом 5-ти робочих днів. Дані про реєстрацію, можна буде побачити в реєстрі прав на нерухоме майно (в електронному доступі, про який говорилося вище, теж), або ж - взявши Витяг з Державного земельного кадастру.

Користуйтеся консультацією: Земля в спадок і як оформити право власності на пай

Специфічні види договорів на оренду землі

Свою специфіку мають:

• Оренда сільськогосподарської землі, до якої висуваються вимоги щодо мінімальних термінів (див. Вище), додаткові вимоги щодо екологічного використання землі, існує механізм обміну орендованої землі, і.т.д .;
• Оренда земель державної, комунальної власності, яка розподіляється на конкурсних засадах, за винятком деяких випадків;
• Оренда земельного паю, де затверджена своя типова форма договору оренди земельного паю (Наказ Держкомзему №5 від 17.01.2000 р) та проводиться реєстрація договору, а не права - це пов'язано з тим, що пай не розглядається об'єктом нерухомого майна, на відміну від землі (Постанова КМУ від 24 січня 2000 р. № 119);
• Оренда земель під полезахисну лісосмугу, і інші особливі види оренди землі.

У будь-якому випадку, кожен договір оренди земельної ділянки може мати свою власну специфіку - пов'язану як з особливостями статусу сторін, їх довірчих (або ні) відносин, особливостями землі, терміну (на який він укладається), передбачуваними ризиками кожної зі сторін, співвідношенням цільового призначення землі і цілі оренди - аж до реального стану цієї землі.

У зв'язку з цим, якщо Вам буде потрібно юридична консультація професіонала, пропонуємо скористатися послугою "Тендер на юридичну допомогу" від юридичного порталу Протокол.

Автор консультації: Адвокат Трофименко Ірина

Джерело: юридичний ресурс Протокол

Список джерел:

1. Земельний кодекс України № 2768-III, від 01.01.2002 р .;
2. Закон України «Про оренду землі» № 161-XIV від 22.10.1998 р .;
3. Постанова КМУ від 03.03.2004 р №220 «Про затвердження Типового договору оренди землі»;
4. Цивільний кодекс України № 435-IV від 01.01.2004 р .;
5. Господарський кодекс України № 436-IV від 01.01.2004 р .;
6. Закон України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 03.08.2004 р № 1952-IV.

Користуйтеся консультацією: Проблеми, що виникають при оформленні спадщини на земельну ділянку