Как правильно заключить договор аренды земли

Аренде земельного участка посвящены:

• ряд норм в Земельном кодексе Украины № 2768-III, вступившим в силу – от 01.01.2002 г.;
• Закон Украины «Про аренду земли» № 161-XIV от 22.10.1998 г.;
• Постановление Кабинета Министров Украины от 03.03.2004 г. №220 «Про утверждение Типового договора аренды земли»;
• ряд норм в Гражданском кодексе Украины № 435-IV от 01.01.2004 г.;
• иные нормативно-правовые акты, косвенно касающиеся некоторых аспектов договоров по аренде земли, к примеру: Конституция Украины, Налоговый кодекс Украины, Хозяйственный кодекс, Закон Украины «Про государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и их отягощений», и. т. д..

Оглавление:

• Общие правила аренды земельного участка и форма договора
• Стороны договора
• На что обратить внимание арендатору
• На что стоит обратить внимание арендодателю
• Сроки договора аренды земли
• Регистрация права аренды земельных участков
• Специфические виды договоров на аренду земли

Общие правила аренды земельного участка и форма договора

Итак, договор об аренде земли это соглашение двух сторон о временном пользовании земельным участком за плату. Договор, обязательно, заключается письменно. Нотариальная форма данного договора не обязательна, однако может иметь место - если хотя бы одна сторона на этом настаивает.

NB: так, в конце 2019 года, Верховная Рада Украины, приняла закон о противодействии рейдерству (№ 340-IX), которым внесла ряд изменений, затронувших даже аренду земли. Теперь, собственник земельного участка может установить «обязательность нотариального удостоверения договора аренды» на уровне Государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее – «Реестр») - путём подачи соответствующего нотариального заявления госрегистратору. Такой шаг собственника, будет обязывать стороны договора аренды всегда удостоверить его нотариально.

Законом установлен ряд существенных условий договора аренды земли. Почему это важно – согласно части 1 статьи 638 Гражданского кодекса Украины – договор считается заключенным, если стороны в надлежащей форме пришли к согласию по всем существенным условиям договора. Поскольку обязательна письменная форма - все существенные условия должны быть прописаны в тексте этого договора. Существенными являются следующие условия:

• для всех договоров аренды земли:
  • предмет договора – то есть, земельный участок (его кадастровый номер, местоположение и размер);
  • дата заключения и срок действия договора аренды;
  • арендная плата: а именно - размер, способ и порядок расчетов, сроки и порядок внесения, индексация, пересмотр и ответственность за неуплату;
  • по которым одна из сторон настаивает прийти к соглашению.
• только для специфических видов аренды земли:
  • если договор, заключен до 16.01.2020 г. и на земле размещены строения – то при его перезаключении договор обязательно должен содержать условия предусмотренные статьей 33 Закона «Про аренду земли» (преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок) и статьей 126-1 Земельного кодекса (простым языком, там идет речь про автоматическую пролонгацию);
  • если договор заключается субъектами хоздеятельности – рекомендуется прописать стоимость объекта, порядок распределения амортизационных затрат и порядок восстановления имущества, возврата и выкупа (статья 284 Хозяйственного кодекса Украины);
  • если в договоре предусматриваются условия по охране и улучшению объекта аренды к договору обязательно прилагается соглашение о возмещении арендатору расходов на такие мероприятия;
  • если договор заключен в порядке обмена правами пользования земель с/г назначения (это специфика аренды массивов земель с/г назначения) - обязательно указывается договор, взамен которого он заключен;
  • если договор аренды заключен под полезащитные лесные полосы – условия для содержания и сохранения таких полос, обеспечения выполнения ими функции агролесотехнической мелиорации.

Часто у сторон возникает вопрос насчет типового договора аренды земли, утвержденного КМУ. Нужно ли всецело придерживаться текста такого при заключении договора аренды земельного участка 2020 года? Практика этого вопроса сводится к тому, что соблюдение текста типового договора рекомендуется (тем более, что в 2020 году такой типовой договор был приведен в соответствие с последними изменениями), однако, условия, прописанные в нём, могут быть конкретизированы сторонами по их обоюдному решению. Основным требованием остается необходимость прописать в договоре существенные условия, которые мы рассматривали выше.

Пользуйтесь консультацией: Земельный сервитут: что это и какие возможности предоставляет

Стороны договора

Арендодателем могут выступать как собственники земли, так и лица, уполномоченные ими, либо законом (так, в случаях отсутствия у собственника земли наследников, которые приняли наследство – арендодателем может выступать управитель наследством).

Арендаторами же – органы государственной власти, местного самоуправления, физические, либо юридические лица (как резиденты, так и нерезиденты), и даже, другие государства.

Любую из сторон могут представлять уполномоченные лица. В таких случаях, необходимо проверять документы, подтверждающие полномочия такого лица, позволяющие ему взять землю в аренду, либо передать её в аренду.

На что обратить внимание арендатору

Первое - проверить право собственности на землю у контрагента. Это можно сделать, как на сайте Министерства юстиции Украины (в кабинете электронных сервисов) – получив информационную справку из Реестра, так и через Публичную кадастровую карту Украины - найти землю по кадастровому номеру, и во всплывающем окне выбрать «Информацию про право собственности». Так же рекомендуется взять у контрагента заверенные ним копии документов на землю.

Обратите внимание – земельный участок должен быть сформирован – то есть, на него должен быть кадастровый номер. Регистрация права аренды на несформированную землю – юридически невозможна.

Второе - арендатору важно, чтобы земля была как можно более четко идентифицирована в договоре. Так, помимо фиксации обязательных существенных условий (кадастрового номера, местоположения и размера участка), можно приложить к договору извлечение из Госземкадастра (его может взять собственник). Там будут указаны, и отягощения, и кадастровый план земельного участка (с четкими границами участка), и целевое назначение, и размеры земли.

Заключая договор по форме типового – арендатор уже не забудет зафиксировать важные сведения о земле - ведь заполняя форму, нужно указать, и данные по земле, и дефекты, и права третьих лиц, и наличие на земле строений, и нормативно-денежную оценку для расчета налога, итд.

NB: Если право на досрочное расторжение не предусмотрено договором, просто так, по желанию стороны расторгнуть его в одностороннем порядке нельзя. Для этого должны быть веские основания (допустим невыполнение обязательств стороной, либо при повреждении земель, препятствующем аренде), решение суда, или же - согласие второй стороны.

Арендаторы, обратите внимание – если договор расторгается по Вашей инициативе, и тому не стали причины нарушения арендодателя – то арендную плату закон разрешает требовать с Вас еще год, а для земель с/г назначения – 6 месяцев – за исключением случаев, когда на землю, нашелся новый арендатор, согласный на те же условия.

Пользуйтесь консультацией: Очень просто о революционном земельном законе

На что стоит обратить внимание арендодателю

Арендодателю не стоит забывать:

• о своевременной передаче земли;
• об обязательстве предупредить клиента про дефекты, специфические свойства земли и о правах третьих лиц на землю;
• на него возложена реализация прав третьих лиц (допустим, если установлен сервитут - обеспечивать проход, проезд земельным участком, либо прочие права, обязательства по которым ним взято);
• если земля пребывает в залоге, потребуется разрешение залогодержателя.

Сроки договора аренды земли

Договор аренды земли не может быть заключен более чем на 50 лет. Если строк превышает этот показатель – считается, что договор, все равно прекратиться по истечению 50-летнего срока.

Для некоторых видов договоров аренды земельного участка установлен и обязательный минимальный срок:

• при аренде с/г земли, или земли для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства – не менее 7 лет, а мелиорируемых земель, либо на которых проводится гидротехническое мелиорация - не меньше 10 лет;
• для создания индустриального парка на землях государственной или коммунальной собственности - не менее 30 лет.

Регистрация права аренды земельных участков

На сегодня, регистрация договора аренды земли не проводиться – регистрируется ПРАВО аренды. Это важное различие, поскольку, если договор считается заключенным с момента достижения согласия по всем существенным условиям, то право арендовать (простыми словами право использовать землю) появляется с момента регистрации ПРАВА аренды. Также, законодатель прописал условие, что земля считается переданной в аренду исключительно после регистрации такого права на неё.

Для регистрации, сторонам (либо арендатору) необходимо обратиться к регистратору (нотариусу, иному государственному регистратору – в ЦНАП, или исполнительный орган местной рады) по месту нахождения земли. Подать нужно:

• заявление на регистрацию;
• экземпляр договора (желательно заключать договор, как минимум, в трех экземплярах);
• извлечение из Государственного земельного кадастра (не всегда обязательно, но как говорилось выше – лучше иметь при себе);
• квитанцию для оплаты админсбора за регистрацию (на данный момент это 0,05 от прожиточного минимума, за ускорение сроков регистрации сбор будет выше);
• документы идентифицирующие заявителя.

Регистрируют на протяжении 5-ти рабочих дней. Данные про регистрацию, можно будет увидеть в реестре прав на недвижимое имущество (в электронном доступе, про который говорилось выше, тоже), или же – взяв Извлечение из Государственного земельного кадастра.

Пользуйтесь консультацией: Земля в наследство и как оформить право собственности на пай

Специфические виды договоров на аренду земли

Свою специфику имеют:

• аренда сельскохозяйственной земли, к которой предъявляются требования по минимальным срокам (см. выше), дополнительные требования по экологическому использованию земли, существует механизм обмена арендованной земли, и.т.д.;
• аренда земель государственной, коммунальной собственности, которая распределяется на конкурсных основаниях, за исключением некоторых случаев;
• аренда земельного пая, где утверждена своя типовая форма договора аренды земельного пая (Приказ Госкомзема №5 от 17.01.2000 г.) и проводится регистрация договора, а не права - это связано с тем, что пай не рассматривается объектом недвижимого имущества, в отличие от земли (Постановление КМУ от 24 января 2000 р. № 119);
• аренда земель под полезащитной лесополосой, и прочие особенные виды аренды земли.

В любом случае, каждый договор аренды земельного участка может иметь свою собственную специфику - связанную как с особенностями статуса сторон, их доверительных (либо нет) отношений, особенностями земли, срока (на который он заключается), предполагаемыми рисками каждой из сторон, соотношением целевого назначением земли и цели аренды - вплоть до реального состояния этой земли.

В связи с этим, если Вам потребуется юридическая консультация профессионала, предлагаем воспользоваться услугой "Тендер на юридическую помощь" от юридического портала Протокол.

Автор: Адвокат Трофименко Ирина

Источник: юридический ресурс Протокол

Список источников:

1. Земельный кодекс Украины № 2768-III, от 01.01.2002 г.;
2. Закон Украины «Про аренду земли» № 161-XIV от 22.10.1998 г.;
3. Постановление КМУ от 03.03.2004 г. №220 «Про утверждение Типового договора аренды земли»;
4. Гражданский кодекс Украины № 435-IV от 01.01.2004 г.;
5. Хозяйственный кодекс Украины № 436-IV от 01.01.2004 г.;
6. Закон Украины «Про государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и их отягощений» от 03.08.2004 г. № 1952-IV.

Пользуйтесь консультацией: Проблемы, возникающие при оформлении наследства на земельный участок