Як діяти інвестору у разі проблемної новобудови?

Якщо ви опинились в ситуації, коли забудовник припинив будівництво або у вас є підстави вважати, що введення в експлуатацію опинилося під загрозою необхідно виконати наведені нижче дії.

СТАРТАП: MONITOR.ESTATE - Юридичний онлайн аудит об'єктів нерухомості

Матеріал підготовлено спільно компанією Monitor.Estate та адвокатом Дмитро Бузановим.

• Перевірити об’єкт будівництва, учасників будівництва, компанію, яка виконує будівельні роботи. Цей пункт необхідно виконати навіть якщо перед підписанням договору це було зроблено.

• Якщо виникли обґрунтовані підозри про проблемність вашої новобудови:
  1. поспілкуйтесь у чаті (форумі) інвесторів з цього питання або зверніться до юриста за консультацією, можливо про цей факт ви дізнаєтесь більше;
  2. зверніться за роз’ясненнями до компанії забудовника в письмовій формі з викладенням того факту, який свідчить про проблемність об’єкту будівництва або наявність проблем у компанії замовника будівництва (забудовника);
  3. якщо виявлений факт залежить від органів державної влади або місцевого самоврядування, то одним із адресатів вашого звернення має бути визначений орган (наприклад: щодо відсутності за адресою будівництва документації на земельну ділянку необхідно звернутись до виконавчого комітету міської (селищної) ради;
  4. необхідно отримати підтвердження або спростування факту, пояснення щодо ситуації, яка склалася і про заходи та строки їх виконання, які прийняті з боку забудовника та/або держаних органів та/або органів місцевого самоврядування.

ВІДЕО: Як забудовник може обманути інвестора: юридичний кейс

• факти можуть свідчити про те, що будівництво проблемне:

• відсутність документації (документи, які дають право забудови земельної ділянки, містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, затверджена проектна документація, будівельний паспорт забудови земельної ділянки, технічні умови на підключення комунікацій (окремо електрику, водопостачання, водовідведення, газопостачання), позитивний звіт про результати експертизи проектної документації на будівництво об’єктів, дозволи на початок будівельних робіт або декларацію на початок будівельних робіт, сертифікат про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта) *цей список не є вичерпним та обов’язковим для всього будівництва за класами наслідків будівель і споруд (Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності»)
• наявність проблем у компанії замовника будівництва (початок процедури банкрутства/ліквідації, наявність боргів зі сплати податків та/або зборів, наявність виконавчих проваджень, наявність судових справ в провадженні суду)
• наявність проблем у компанії, яка виконує будівельні роботи (генпідрядник) ( відсутність ліцензії на провадження господарської діяльності з будівництва, початок процедури банкрутства/ліквідації, наявність боргів зі сплати податків та/або зборів, наявність виконавчих проваджень, наявність судових справ в провадженні суду)

• Якщо ви отримали підтвердження факту, який виключає можливість введення в експлуатацію об’єкта будівництва, необхідно передивитись умови договору, який ви укладали. Необхідно в договорі визначити розділ та умови, яким врегульовано порядок розірвання договору, підстави для такого розірвання, можливість розірвання договору в односторонньому порядку, можливість переуступки прав.

ВІДЕО: Як купити заміський будинок? Юридичні аспекти

Договори за способом регулювання відносин бувають різні, найбільше поширеними формами є:

• договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру,
• договір купівлі-продажу деривативу,
• інвестиційний договір,
• договір пайової участі в Житлово-будівельному кооперативі,
• попередній договір купівлі-продажу.

Умови в договорах різні, тому слід виходити із умов конкретного договору. Для цього необхідно звернутись до юриста. Слід звернути увагу, що визнати право власності на об’єкт нерухомого майна – квартиру, в судовому порядку не вийде, тому можна розраховувати лише на повернення сплачених коштів.

IV Складаєте вимогу про укладення додаткової угоди про дострокове припинення договору та повернення сплачених грошових коштів, або про переуступку прав, та направляєте рекомендованим листом із описом вкладеного за реквізитами сторони договору, якщо інший порядок повідомлення не передбачений самим договором.

V Якщо термін укладення додаткової угоди від часу отримання письмової вимоги не визначений в договорі слід звернення розглядаються і вирішуються у термін не більше одного місяця від дня їх надходження. Якщо в місячний термін вирішити порушені у зверненні питання неможливо, керівник підприємства встановлює необхідний термін для його розгляду, про що повідомляється особі, яка подала звернення. При цьому загальний термін вирішення питань, порушених у зверненні, не може перевищувати сорока п'яти днів. якщо не буде обґрунтованої вимоги для розгляду. На обґрунтовану письмову вимогу громадянина термін розгляду може бути скорочено від встановленого цією статтею терміну. (ст. 20 Закону України «Про звернення громадян»).

направлення письмової вимоги є необхідною умовою для звернення до суду у разі відмови від виплати сплачених коштів, дострокового припинення договору, тощо.

ВІДЕО: Юридичні аспекти в житлово-комунальній сфері

VI Якщо в укладені додаткової угоди було відмовлено необхідно звертатись до суду з позовом. Для складення позовної заяви та отриманням правової допомоги необхідно звертатись до адвоката, якщо ціна позову перевищує 100 розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб (ст. 1312 Конституції України, п. 2 ч. 6 ст. 19 Цивільного процесуального Кодексу України).

VІІ До подання або разом із поданням позовної заяви необхідно подати заяву про забезпечення позову шляхом накладення арешту на грошові кошти на рахунках сторони договору в сумі, яка дорівнює ціні позову (ч. 2 ст. 149 Цивільного процесуального Кодексу України). Таке забезпечення зможе спрацювати коли гроші на відповідних рахунках є. Якщо грошей на рахунках не має, то необхідно забезпечити позов шляхом накладення арешту на майно сторони в договорі. Дізнатись про наявність рухомого або нерухомо майна, грошових коштів на рахунках, можна під час перевірки сторони договору, або шляхом подання заяви про забезпечення доказів (ч. 3 ст. 116 Цивільного процесуального Кодексу України).

VII Якщо є майно та/або грошові кошти дочекатися прийняття судом рішення на вашу користь, отримати виконавчий лист за рішенням, яке набрало законної сили та звернутись за виконанням в добровільному або примусовому порядку до приватного або державного виконавця.

Користуйтеся консультацією: Чек-лист перевірки забудовника! Поради юриста

VIII Якщо майна та/або грошових коштів не має, про що можна дізнатись після стадії забезпечення доказів, необхідно звертатись до правоохоронних органів із заявою про можливе вчинення кримінального правопорушення керівником компанії замовника будівництва (забудовником) за ознаками кримінального правопорушення за відповідними ст. Кримінального Кодексу України, які саме попередньо визначають правоохоронні органи під час приймання заяви про вчинення кримінального правопорушення та внесення відомостей до єдиного реєстру досудових розслідувань (ст. 214 Кримінального процесуального Кодексу України).

Зверніть увагу, що за законодавством України не передбачено порядку колективного звернення за захистом порушених прав або інтересів до суду, тобто колективного позову. Таким чином, якщо вам стало відомо про факт відсутності грошових коштів на рахунках, майна у сторони договору слід повідомити про цей факт інших інвесторів, вони можуть бути потерпілими у справі за вашою заявою про вчинення кримінального правопорушення. Значна кількість постраждалих осіб у справі може спрацювати на те, щоб правоохоронні органи вжили всіх заходів для розшуку майна та/або грошей керівника з метою подальшого арешту.

IX Якщо факт, який свідчить про проблемність в будівництві, виявлений вами не свідчить про неможливість введення в експлуатацію об’єкта будівництва та замовник будівництва вживає заходів для його вирішення, але зі сторони державних або органів місцевого самоврядування є протидія. Необхідно проаналізувати законність протидії з боку вказаних органів та в разі не вирішення спору в досудовому порядку долучайтесь до участі у справі, як треті особи.

X Якщо проблемне питання не вирішено і це ставить під сумнів строки введення в експлуатацію об’єкта будівництва необхідно направити:

1. вимогу згідно п. 3 цього чек листу;
2. або вимогу про укладення додаткової угоди про подовження строків дії та зменшення вартості майнових прав;
3. застосування штрафних санкцій до сторони договору відповідно до умов договору.
4. якщо в досудовому порядку це питання не вирішується протягом терміну визначеного умовами договору або ст. 20 Закону України «Про звернення громадян», слід звертатись до суду з позовною заявою.

Слід пам’ятати, що ризики від ваших інвестицій лежить на вас самих так само, як ризики підприємницької діяльності лежить на забудовниках. З метою належного виявлення ризиків та обрання засобів забезпечення повернення інвестованих грошових коштів слід проводити юридичний аналіз інформації, яку надає забудовник.

Скачати чек-лист можете за посиланням

Автор консультації: Копоть Володимир