САМОБУД. Будівельна амністія очима адвоката

Багатьох власників нерухомості цікавить питання: "Як узаконити самобуд?". Щоб розібратися з цією темою потрібно визначитися з самим терміном «самобуд».

Самобуд – це нерухомість, збудована без дозволу місцевих органів влади. У власника самобуду немає документів на право власності, а значить, він не може повноцінно користуватися даною нерухомістю, продавати її та передавати у спадок, якщо це потрібно зробити. А ще на додачу на власника даної нерухомості може бути накладений штраф Державною інспекцією архітектури та містобудування України (далі – ДІАМ).

Щоб врегулювати ситуацію з самобудами і вирішити питання: “Як узаконити самобуд?”, Кабінет Міністрів України затвердив наказ №158 від 03.07.2018, у якому зобов’язав створити порядок для узаконення нерухомості без відповідної документації. У зв'язку з вищевказаним наказом і було створено «ПОРЯДОК проведення технічного обстеження та прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель та споруд, будівель та споруд сільськогосподарського призначення за класом наслідків (відповідальності) відносяться до об'єктам з незначними наслідками (СС1), побудовані на земельній ділянці відповідного цільового призначення без дозвільного документа на виконання будівельних робіт» для того, щоб ви мали можливість ознайомитися з ним, залишаю вам посилання на нього - https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0976-18/ed20191224#Text. У народі цей наказ прозвали «будівельна амністія». Тоді давайте більш детально розкриємо цю тему і зрозуміємо, що можна узаконити через цю ухвалу, а до яких об'єктів нерухомості вона не має жодного відношення.

Також у цій статті ви знайдете відповіді на такі питання, як:

• ЯКІ БУДИНКИ МОЖНА УЗАКОНИТИ ЧЕРЕЗ БУДІВЕЛЬНУ АМНІСТІЮ?
• ЯКА ЗЕМЛЯ ВИКОРИСТОВУЄТЬСЯ ДЛЯ БУДІВЕЛЬНОЇ АМНІСТІЇ?
• ЯКІ Є СПОСОБИ УЗАКОНЕННЯ САМОВІЛЬНОГО БУДІВНИЦТВА?
• ЯКИЙ ПАКЕТ ДОКУМЕНТІВ ПОТРІБНИЙ ДЛЯ БУДІВЕЛЬНОЇ АМНІСТІЇ?
• ЯКА ПРОЦЕДУРА РОЗГЛЯДУ ЗАЯВИ ПРО ПРИЙНЯТТЯ В ЕКСПЛУАТАЦІЮ ОБ'ЄКТУ?
• ЯКІ ПІДСТАВИ ДЛЯ СКАСУВАННЯ ДЕКЛАРАЦІЇ ПРО ПРИЙНЯТТЯ В ЕКСПЛУАТАЦІЮ ОБ'ЄКТУ?
• ЩО БУДЕ, ЯКЩО НЕ ВВЕСТИ САМОБУТ У ЕКСПЛУАТАЦІЮ?
• ПОПУЛЯРНІ ЗАПИТАННЯ НА ТЕМУ БУДІВЕЛЬНОЇ АМНІСТІЇ

ЯКІ БУДИНКИ МОЖНА УЗАКОНИТИ ЧЕРЕЗ БУДІВЕЛЬНУ АМНІСТІЮ?

Для того щоб розібратися з даним нам потрібно виконати 3 дії:

1. Визначити дату будівництва нерухомості, яку ви хочете узаконити через будівельну амністію.
2. Визначити клас нерухомості, який ви хочете узаконити через вказане вище положення.
3. Визнати площу, яку ви хочете узаконити.

Давайте розберемося з першим та другим кроком. Для того, щоб узаконити нерухомість, вона повинна бути побудована з 05 серпня 1992 року до 09 квітня 2015 року. Але дана дата діє тільки до наступних будівель:

• будівель класу СС1;
• індивідуальних (садибних) житлових будинків;
• садових;
• дачних будинків;
• господарських (присадибних) споруд;
• інших споруд до 100 м2 включно.

До будівель класу СС1 відносяться будівлі, що відповідають таким технічним характеристикам:

• у цьому приміщенні постійно перебувати може лише 50 людей;
• у будівлі можуть періодично приходити і відвідувати цю споруду лише до 100 осіб усередині нерухомості та поза нею;
• ціна спорудження даного будинку не повинна перевищувати 2500 мінімальних розмірів заробітної плати на зазначений період звернення до органу, який проводить реєстрацію цієї особи (на період написання цієї статті розмір мінімальної заробітної плати становить 6 700 грн, виходячи з цього споруда не повинна коштувати більше ніж 16 млн. 750 тис. грн);
• житловий будинок не вищий за 4 поверхи.

Також дана амністія діє до будівель та споруд сільськогосподарського призначення, збудованих до 12 березня 2011 року.

Давайте розберемося з третім кроком. Будівельна амністія діє тільки для будівель до 100 м2 кв., включаючи тільки такі будівлі: будівель класу СС1; індивідуальних (садибних) житлових будинків; садових; дачних будинків.

Неоднозначна ситуація виникла з площами господарських (присадибних) будівель та інших споруд до 300 м2, оскільки у Положенні зазначено, що їхня площа має бути 300 м2 включно, а у Законі України «Про регулювання містобудівної діяльності» говориться, що їхня площа не перевищує 100 м2. Оскільки юридична сила Закону більша за Положення, тому до таких будівель застосовується площа у розмірі 100 м2.

Розмір площі не поширюється лише на будівлі та споруди сільськогосподарського призначення, збудовані до 12 березня 2011 року.

Також можливо у розрізі даного розділу статті у вас виникне питання: "Які будівлі не потрібно реєструвати в Україні?", то на ваше запитання відповіді немає, оскільки вся нерухомість підлягає реєстрації відповідно до законодавства України, а якщо її не зареєструвати вона підпадає під категорію самовільного будівництва відповідно до ст.376 Цивільного кодексу України.

Після того, як ми визначили, які будівлі підлягають реєстрації, ми можемо переходити до теми, яка потрібна земля, щоб використати для своєї нерухомості будівельну амністію.

Користуйтеся консультацією: Що робити сусідам, якщо почався поряд самобуд. Покрокова інструкція

ЯКА ЗЕМЛЯ ВИКОРИСТОВУЄТЬСЯ ДЛЯ БУДІВЕЛЬНОЇ АМНІСТІЇ?

Багатьох власників будівель хвилює питання: «Як узаконити самобуд без землі?». Щоб розібратися з цією темою, потрібно спочатку дізнатися, яка земля може використовуватися для узаконення самочинного будівництва через будівельну амністію.

Для того, щоб скористатися становищем потрібно, щоб земля, на якій знаходиться самобуд, була у власності особи, яка реєструватиме на себе зазначену будівлю, яка знаходиться на території цієї земельної ділянки. Щоб підтвердити ваше право на земельну ділянку вам необхідо надати виписку із земельного кадастру. Також дана земельна ділянка повинна мати цільове призначення «землі для житлової та суспільної забудови» відповідно до пункту ч.1 ст.19 Земельного кодексу України та ст.375 Цивільного кодексу України. Також узаконити будівлю можна, якщо земля, на якій побудована споруда має цільове призначення, про яке я писав вище, і знаходиться у власника будівлі на праві користування передбаченим договором суперфіції (право на користування будинком, зведеним на чужій землі) відповідно до ч.1 ст. 413 Цивільного кодексу України та ст.101.1 Земельного кодексу України або оренди

Тому, даючи відповідь на запитання: "Як узаконити самобуд без землі?", потрібно, щоб земля була у власності власника будівлі або була на праві користування з правильним цільовим призначенням.

ЯКІ Є СПОСОБИ УЗАКОНЕННЯ САМОВІЛЬНОГО БУДІВНИЦТВА?

Узаконення самовільного будівництва можна здійснити у 2 підходах:

1. підхід. Використовуючи судову інстанцію. Необхідно звернутися до суду із відповідною заявою. Це не швидкий шлях, та й не завжди суди стають на бік заявника, їхні рішення також підлягають оскарженню.
2. підхід. Узаконити самобуд через будівельну амністію, якщо споруда відповідає нормам, зазначеним у порядку, про які йшлося вище.

ЯКИЙ ПАКЕТ ДОКУМЕНТІВ ПОТРІБНИЙ ДЛЯ БУДІВЕЛЬНОЇ АМНІСТІЇ?

Для того, щоб узаконити самобуд за будівельною амністією не вистачить лише відповідності вашого об'єкта нормам, зазначеним у порядку, також потрібно буде зібрати відповідний пакет документів, який вказується нижче

• заяву про прийняття до експлуатації об'єкта;
• один екземпляр заповненої декларації;
• звіт (не потрібний, якщо є технічний паспорт);
• право власності на земельну ділянку відповідного цільового призначення чи договір використання (суперфіція);
• технічний паспорт.

Основним документом у даному пакеті є технічний паспорт, оскільки він є основним письмовим документом, що складений на основі матеріалів проведеної технічної інвентаризації об'єкта нерухомого майна без якого неможлива реєстрація будівлі за будівельною амністією, оскільки тоді буде порушено ІІ розділ відповідного положення. Технічний паспорт містить такі відомості про об'єкт:

• місцезнаходження (адреса);
• склад;
• технічні характеристики;
• план та опис об'єкта;
• ім'я/найменування власника/замовника;
• відомості про право власності на об'єкт нерухомого майна;
• відомості про суб'єкт господарювання, який виготовив технічний паспорт тощо.

Якщо у вас є технічний паспорт, який ви робили до набрання чинності будівельною амністією, то в ньому має бути позначка про проведення технічного обстеження. А якщо ви робите технічний паспорт після набуття чинності, то там вже обов'язково має бути дана позначка.

А якщо ви хочете докладніше розібратися з темою технічного паспорта, рекомендую вам прочитати мою статтю за посиланням - https://protocol.ua/ua/tehnichniy_pasport_na_neruhomist_ochima_advokata/.

Після того, як ми визначилися, які потрібно подавати документи, потрібно зрозуміти, як вони мають виглядати для подання на реєстрацію об'єкта нерухомості. Як вони виглядають ви зможете знайти в моєму телеграмі каналі в якому з'являється найактуальніша інформація по темі будівництва за посиланням - https://t.me/stroitelstvoadvocat, звернутися до мене за телефоном 096-476-66-66 або 095-235-31-10. А якщо вам зручніше писати повідомлення, напишіть його мені в телеграмі в особисті повідомлення за посиланням - https://t.me/vasiliev_advocat.

Для того, щоб зареєструвати ваш самобуд вам потрібно буде написати заяву про прийняття в експлуатацію об'єкта і додати до його програми іншу частину пакета документів, про які я писав вище. Заяву потрібно подавати до Державної інспекції архітектури та містобудування України відповідно до місця вашого проживання або через електронний кабінет надання адміністративних послуг онлайн (щоб виконати дію онлайн вам потрібен електронний цифровий підпис (ЕЦП)).

Користуйтеся консультацією: Перелік та розмір штрафів у сфері будівництва

ЯКА ПРОЦЕДУРА РОЗГЛЯДУ ЗАЯВИ ПРО ПРИЙНЯТТЯ В ЕКСПЛУАТАЦІЮ ОБ'ЄКТУ?

Процедура розгляду заяви про прийняття в експлуатацію об'єкта складає 10 днів з дня подання зазначеної заяви до Державної інспекції архітектури та містобудування України відповідно до місця вашого проживання, а якщо дії виконувались онлайн, то реєстрація відбувається автоматично в той самий день.

Власник об'єкта нерухомості, який хоче його зареєструвати, повинен подавати достовірну інформацію до цієї заяви, як в офлайновій формі (подання заяви до Державної інспекції архітектури та містобудування України відповідно до місця вашого проживання) так і онлайн (через електронний кабінет).

Орган, що приймає об'єкт в експлуатацію, може надіслати заяву на доопрацювання у строк, відповідно, що не вийшов до дня прийняття в експлуатацію об'єкта із зазначенням порушень та надання часу на усунення їх. Також копію декларації цей орган залишає собі на зберігання.

Власник із виправленою заявою може звернутися до органу повторно із заявою про прийняття в експлуатацію об'єкта. Після правильного подання заяви Державна інспекція архітектури та містобудування України відповідно до місця вашого проживання видає декларацію про готовність об'єкта до експлуатації із зазначенням дати прийняття. Дата прийняття в експлуатацію відповідає даті підписання та складання декларації.

Декларація про прийняття в експлуатацію об'єкта нерухомості вноситься до єдиного реєстру документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і свідчить про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів (далі – реєстр).

Користуйтеся консультацією: Публічна кадастрова мапа України: як їй користуватися

ЯКІ ПІДСТАВИ ДЛЯ СКАСУВАННЯ ДЕКЛАРАЦІЇ ПРО ПРИЙНЯТТЯ В ЕКСПЛУАТАЦІЮ ОБ'ЄКТУ?

Є лише три підстави для скасування декларації про прийняття в експлуатацію об'єкта:

• виявлення органом недостовірних відомостей;
• внесення змін до декларації за заявою власника об'єкта нерухомості;
• рішення суду про скасування реєстрації декларації, що набрала законної сили.

Відповідний орган має право скасувати декларацію, якщо виявить такі порушення, як факт, що на дату реєстрації декларації інформація, що в ній міститься, не відповідала дійсності, та/або виявлення розбіжностей між даними, зазначеними в декларації.

Внесення змін до декларації за заявою власника об'єкта нерухомості слід подавати у строк у 3 дні у заяві, яка надсилається цінним листом з описом або може бути подана через електронний кабінет. При внесенні змін до цієї декларації вона виключається з реєстру і у неї вносяться такі відомості у верхньому лівому кутку відмітка «У зв'язку зі змінами, внесеними декларацією від 20__ року № , ця декларація втратила чинність» із зазначенням дати, підпису уповноваженої посади особи органу Державної інспекції архітектури та містобудування України відповідно до місця вашого проживання, скріпленого особистою печаткою.

Також рішення суду про відміну реєстрації декларації, що набрало законної сили, виключає декларацію з реєстру і тим самим виводить об'єкт з експлуатації. Відповідне рішення можна скасувати, якщо звернутися за допомогою до адвоката, який спеціалізується на категоріях справ, пов'язаних із будівельними суперечками. Ви можете звернутися до мене за допомогою в цій ситуації за телефонами 096-476-66-66 або 095-235-31-10. А якщо вам зручніше писати повідомлення, напишіть його мені в телеграмі в особисті повідомлення за посиланням - https://t.me/vasiliev_advocat .

Про скасування запису в реєстрі орган, який виключає відомості, повідомляє власника нерухомості, вилученого з експлуатації протягом 3 робочих днів з дня його скасування у вигляді письмового повідомлення або через електронний кабінет.

ЩО БУДЕ ЯКЩО НЕ ВВЕСТИ САМОБУД У ЕКСПЛУАТАЦІЮ?

Якщо не ввести самобуд в експлуатацію неможливо:

• передати право власності на об'єкт, тобто неможливо буде продати, подарувати, передати у спадок цей об'єкт;
• укласти договори почання на підключення – води, газу, тепла, електроенергії;
• змінити відомості, зазначені у технічному паспорті.

Також за невведення в експлуатацію самобуду можливе настання юридичної відповідальності відповідно до чинного законодавства. Відповідальність може бути така:

1. Державна інспекція архітектури та містобудування України та її місцеві органи можуть виписати припис на усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності (відповідно до ч.1 ст. 38 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності).
2. Суд може ухвалити рішення про знесення об'єкта за кошти власника самобуду (відповідно до ч.2 ст. 38 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”).
3. Державна інспекція архітектури та містобудування України та її місцеві органи можуть накласти штраф відповідно до ч.9 ст.96 Кодексу України про адміністративні правопорушення у розмірі від п'ятисот до шестисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, що становить від 8 500 грн до 10 200 грн.

Користуйтеся консультацією: Як узаконити будинок - самобуд без права на землю в Україні.

ПОПУЛЯРНІ ЗАПИТАННЯ НА ТЕМУ БУДІВЕЛЬНОЇ АМНІСТІЇ

1. Скільки коштує привести об'єкт в експлуатацію відповідно до будівельної амністії?

Будівельна амністія безкоштовна, але щоб зібрати відповідний пакет документів, про який я писав вище, вам потрібно буде заплатити суму залежно від площі вашого об'єкта для виготовлення технічного паспорта, оскільки його виготовляють лише за відповідну суму коштів. Наприклад, виготовлення технічного паспорта для приватних будинків площею до 100 квадратних метрів становить близько 2 500 грн, а ось для будівель понад цю площу зростає і ціна – від 2 500 до 6 000 грн, залежно від швидкості виконання та регіону в якому ви проживаєте .

2. Скільки часу працюватиме будівельна амністія?

Ця будівельна амністія безстрокова і немає інформації про те, що її дія скоро буде обмежена.

3. А як можна узаконити будівлю, якщо вона збудована до 1991 року?

Хороше питання, ви правильно помітили, що будівельна амністія починає діяти тільки з 05 серпня 1992 року, а нерухомість побудована до зазначеної дати, наприклад, у 1991 році узаконюється на підставі технічного паспорта.

4. Як узаконити прибудову?

Для того, щоб узаконити прибудову до будівлі, яка вже була узаконена, потрібно отримати новий технічний паспорт, на якому буде видно, що прибудова до нього внесена, а вже після цього скористатися будівельною амністією для узаконення будинку та забудови в цілому. Також не потрібно в такій ситуації звертатися до суду, оскільки ви отримаєте відмову у відповідності до того, що суд не може брати на себе функції компетентних державних або самоврядних органів. Докладніше з цією темою ви можете ознайомитись у ухвалі Верховного Суду у справі 306/2140/17 від 18.04.2019 (посилання - https://reyestr.court.gov.ua/Review/81288352). Також хочу зазначити, що будинок на земельній ділянці з прибудовами розглядається як садиба (ст. 381 Цивільного кодексу України).

5. Як узаконити сарай у дворі?

У положенні, яке в народі прозвали будівельною амністією, прописано, що споруди сільськогосподарського призначення можна узаконити через дане положення, якщо вони збудовані до 12 березня 2011 року, а оскільки сарай є сільськогосподарською будівлею, його можна узаконити за допомогою цього механізму.

6. Як узаконити будинок у садовому товаристві?

Оскільки це положення містить такий термін, як садовий будинок як у своїй назві так і в самому тексті положення, такий вид споруди підпадає під дію будівельної амністії і може бути узаконений через неї з дотриманням пунктів про які я писав вище: тобто площі до 300 м2 та дати будівництва від 05 серпня 1992 року до 09 квітня 2015 року.

7. Як узаконити підвальне приміщення?

Відповідно до Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» до допоміжних належать приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітки, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясні, комори сміттєкамери, горища, підвали, шахти, відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення З цього випливає, що підвальні приміщення відносяться до допоміжних приміщень, тобто також належать до об'єктів, які можливо узаконити через будівельну амністію, тільки для їхнього узаконення потрібно виготовити новий технічний паспорт. якщо підвальне приміщення там не вказано.

8. У мене є кіоск і я його обклав цеглою і збудував фундамент, я можу його узаконити через будівельну амністію?

Це питання складається з кількох етапів. Спочатку потрібно розібратися, що кіоск - це не об'єкт нерухомості, а лише рухоме майно за допомогою якого людина провадить свою підприємницьку діяльність як юридична особа (ПВ) або як фізична особа-підприємець (ФОП). А те, що ви обклали кіоск цеглою та зробили фундамент, зробили його об'єктом нерухомості, що підпадає під ст. 376 Цивільного кодексу України у самовільне будівництво, яке вже підпадає під будівельну амністію. А ось тут і проявляється факт того, що через будівельну амністію неможливо узаконити будівлю, призначену для нежитлових цілей і використовувану в комерційній роботі.

Тому відповідь - неможливо скористатися будівельною амністією за таких умов. А якщо ви хочете узаконити ваше самочинне будівництво через будівельну амністію, то ви можете зателефонувати мені за номерами 096-476-66-66 або 095-235-31-10. А якщо вам зручніше писати повідомлення, напишіть його мені в телеграмі в особисті повідомлення за посиланням - https://t.me/vasiliev_advocat і отримати консультацію з вашого питання.

9. Я знайшов для придбання цікавий об'єкт нерухомості, а при спілкуванні з власником виявилося, що він не має жодних документів, як мені купити цей об'єкт?

Для того щоб купити даний об'єкт, вам потрібно буде попросити власника об'єкта нерухомості його узаконити через будівельну амністію, якщо об'єкт підпадає під дію даного положення, а вже після цього укладати договір купівлі-продажу вказаного об'єкта. Щоб більш докладно дізнатися про купівлю об'єктів, що відносяться до самочинного будівництва, напишіть мені і отримайте консультацію з цього питання.

10. Я купив землю 10 років тому і побудував на ній автомийку і хочу її узаконити через будівельну амністію, у мене це вийде зробити?

Через процедуру будівельної амністії вам не вдасться узаконити автомийку тому, що вона не є житловим будинком або господарською будівлею. А якщо ви плануєте узаконити автомийку, можете звернутися за індивідуальною та повною консультацією до мене, щоб виконати узаконення вашої нерухомості, яка використовується як нежитлова.

Незабаром на моєму телеграмі каналі (за посиланням - https://t.me/stroitelstvoadvocat) вийде стаття, в якій ми розберемо ще більше питань на цю тему, переходьте туди і чекайте на продовження статті на тему будівельної амністії.

Якщо Вам потрібна послуга професіонала, ми пропонуємо скористатися сервісом "Тендер на юридичну послугу" від юридичного ресурсу Протокол.

Автори консультації: адвокат Васильєв Павло Сергійович, юрист Любий Ігор Анатолійович

Джерело: юридичний ресурс Протокол