Продаж закордонної нерухомості: податкові наслідки та реалії 2026 року

Останнім часом я все частіше консультую клієнтів, які планують або вже завершили угоди з продажу нерухомості за межами України. У процесі обговорення юридичних нюансів ключовим завжди стає питання: «А що з податками в Україні?». Існує небезпечна помилка, що якщо об’єкт фізично знаходиться в іншій юрисдикції, то українські податкові органи не мають до нього відношення.

Насправді для податкових резидентів України ситуація інакша. Позиція Державної податкової служби у 2026 році (зокрема, викладена в ІПК №1310/ІПК/99-00-24-03-03) є однозначною: дохід від відчуження іноземного майна кваліфікується як іноземний дохід.

Нижче я розібрав покроково, до чого варто готуватися власникам активів у Польщі, Іспанії, Австрії чи будь-якій іншій країні світу.

Користуйтеся консультацією: Внесення інформації про нерухомість до Єдиного реєстру нерухомості: чи потрібно це робити і чи варто панікувати

Податкові ставки

Для українського резидента продаж закордонної нерухомості тягне за собою обов’язок сплатити податки вдома. Сумарна ставка на сьогодні становить 23%:

• 18% — податок на доходи фізичних осіб (ПДФО);

• 5% — військовий збір.

Важливий нюанс: розрахунок бази оподаткування відбувається у гривні за офіційним курсом НБУ, що діяв на дату фактичного отримання коштів платником.

Користуйтеся консультацією: Перевірка нерухомості перед купівлею та де найчастіше "ламається" угода

Чому «українські пільги» не працюють за кордоном?

Багато власників розраховують на норми статті 172 ПКУ, яка дозволяє звільнити від оподаткування перший продаж за рік, якщо майно було у власності понад 3 роки.

Наголошую: ця пільга діє ВИКЛЮЧНО для нерухомості, розташованої на території України. Для закордонних активів діє загальне правило іноземного доходу — податки сплачуються незалежно від терміну володіння об’єктом.

Пастка витратної частини: оподаткування «обороту», а не прибутку

Це один із найскладніших аспектів для розуміння. У випадку з іноземним доходом фізичної особи законодавство не дозволяє враховувати витрати на придбання майна.

• Приклад: Ви придбали апартаменти за €100 000, а продали за €110 000.

• Реальність: Податкові зобов'язання у 23% розраховуються з усієї суми продажу (€110 000), а не з інвестиційного прибутку у €10 000.

Користуйтеся консультацією: Як оформити спадщину на нерухомість в Україні, перебуваючи за кордоном

Механізм уникнення подвійного оподаткування

Україна має чинні конвенції про уникнення подвійного оподаткування з більшістю європейських країн. Це дозволяє дещо оптимізувати навантаження, але процедура має суворі вимоги:

1. Залік ПДФО: Ви можете зменшити суму українського ПДФО (18%) на суму аналогічного податку, вже сплаченого в країні, де знаходиться майно.

2. Документальне підтвердження: Необхідно надати офіційну довідку від іноземного податкового органу про суму сплаченого податку та базу оподаткування. Така довідка має бути належним чином легалізована або апостильована.

3. Військовий збір (5%): Цей збір не підлягає заліку за міжнародними договорами. Він сплачується в бюджет України в повному обсязі незалежно від іноземних виплат.

Декларування та терміни

Якщо операція з продажу відбулася у 2025 році, платник має дотримуватися наступного графіка:

• До 1 травня 2026 року — подання річної податкової декларації про майновий стан і доходи.

• До 1 серпня 2026 року — фактична сплата нарахованих податкових зобов'язань.

У 2026 році, коли система автоматичного обміну фінансовою інформацією (CRS) працює на повну потужність, сподіватися на конфіденційність угоди за кордоном — це критичний ризик. Дані про рух коштів на рахунках та зміну власників активів стають прозорими для ДПС.

Я рекомендую прораховувати податкову модель ще на етапі підготовки договору купівлі-продажу. Це дозволить вчасно підготувати пакет документів за кордоном для законного зменшення податкового навантаження в Україні.

Автор консультації: Асадчев Юрій Ігорович