Стаття 31. Припинення договору оренди землі

Аналізуйте судовий акт: Якщо сторони погодили, що зміна директора підприємства-орендаря є підставою для розірвання договору, він підлягає розірванню (ВС КЦС справа №375/278/20 від 16.06.2021 р.)
 Сторонами було укладено договір оренди землі. Згодом, його було продовжено шляхом підписання додаткової угоди. В додатковій угоді сторонами внесено певні умови щодо розірвання договору землі.

Так, пунктом 8.3 передбачалося, що договір може бути припинений достроково за взаємною згодою сторін або на вимогу однієї із сторін у випадках, передбачених законодавством України та цим договором. А у пункті 8.6., сторони погодили, що реорганізація юридичної особи, а також зміна директора підприємства-орендаря є підставою для розірвання цього договору.

Рішенням районного суду, залишеним без змін постановою апеляційного суду у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні позову, суди виходили з того, що захисту підлягає порушене, невизнане або оспорюване право, проте позивачем не доведено, що від зміни керівника юридичної особи - орендаря змінилась суть правовідносин сторін, розмір чи порядок виплати орендної плати та інші обставини, внаслідок яких позивач зазнав шкоди та значною мірою позбувся того, на що розраховував при укладенні договору. Позивач подав касаційну скаргу.  Читати повністю

Аналізуйте судовий акт: Порушення орендарем строків завершення забудови земельної ділянки є підставою для одностороннього розірвання договору земельної ділянки (№ 3-926гс17 від 06.09.2017)

 В даній справі ВСУ досить чітко висловив свою позицію щодо підстав для одностороного розірвання договору оренди земельної ділянки, яку рішенням органу місцевого самоврядування було виділено під забудову.

Так, відповідно до ч. 4 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

В даному конкретному випадку між органом місцевого самоврядування та суб'єктом господарювання укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до положень якого орендар зобов’язаний, зокрема, приступити до використання земельної ділянки в строк, встановлений цим договором, і після підписання цього договору і акта приймання-передачі земельної ділянки та державної реєстрації договору; завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення та своєчасно вносити оренду плату.

Окрім цього, договором передбачено, що останній може бути розірваний  в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, в разі порушення строків завершення забудови земельної ділянки, встановлених договором.

Враховуючи те, що строки забудови орендарем було порушено - зазначений договір було розірвано в односторонньому порядку.

Вважаючи в цьому порушення своїх прав забудовник звернувся до господарського суду із позовною заявою про визнання незаконним і скасування рішення міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Хвалюючи рішення на користь орендаря суд першої інстанції зазначив, що підставою примусового припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, а розірвання договорів з підстав незавершення будівництва не передбачено чинним законодавством України. 

Проте, апеляційний суд, суд касаційної інстанції та ВСУ визнали такі висновки необгрунтованими та незаконними із наступних підстав.

За приписами ст. 626 ЦК України договором є домовленість сторін, що виражає узгоджену волю сторін, яка спрямована на досягнення конкретної мети, тобто договір це юридичний факт, на підставі якого виникають цивільні права та обов'язки.

За загальним правилом, встановленим ч. 1 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором; разом з тим, за частиною 3 наведеної статті у разі односторонньої відмови від договору повністю або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Крім того, як вбачається з умов договору, сторони погодили його розірвання в односторонньому порядку.

Обрання правового способу врегулювання спору є правом, а не обов'язком особи, яка добровільно, виходячи з власних інтересів, його використовує, а право на односторонню відмову від договору є позасудовою процедурою, яка не потребує погодження іншою стороною договору.

Таким чином, наведене вище правове регулювання не містить заборони для сторін договору оренди земельної ділянки передбачити випадки розірвання договору в односторонньому порядку шляхом вчинення стороною одностороннього правочину, що оформляється прийняттям рішення у встановленому порядку.

Так діюче законодавство не містить заборони для сторін договору оренди земельної ділянки передбачити випадки розірвання договору в односторонньому порядку шляхом вчинення стороною одностороннього правочину, що оформляється прийняттям рішення у встановленому порядку.

Водночас у даних правовідносинах застосування Рішення Конституційного Суду України від 16 квітня 2009 року у справі №1-9/2009 є необгрунтованим оскільки рішенням міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки не було скасовано попереднього рішення про передачу забудовнику земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового будинку.

Аналізуйте судовий акт: Орендарю до місцевої ради слід звертатись із вимогою «розірвати договір оренди землі» після того як він відчужив будівлю, яка знаходиться на цій землі, автоматично оренда не припиняється (ВГСУ 19 квітня 2017р., № 904/6738/16)

Взагалі ця проблема стара та складна і не зважаючи на істотні законодавчі поліпшення у питаннях оформлення прав власності на нерухомість – залишається. Так, у цій справі були будинок та земельна ділянка в оренді, права на які оформлені на одну юридичну особу – позивача. Далі, позивач відчужує будинок, в даному випадку на підставі договору задоволення вимог іпотекодержателя, третій особі, і звичайно договір оренди землі йому не потрібен. Новий договір оренди землі потрібен новому власнику будинку принаймні теоретично.   

Здавалось з точки зору здорового глузду, що місцева рада також зацікавлена у переоформленні прав оренди на нового власника будинку, бо так просто правильно.  Проте – ні. Починається як мінімум - бездіяльність, а як правило – корупція. І головне, за весь час до моменту розірвання договору оренди землі колишній власник будинку повинен сплачувати орендну плату, хоча він абсолютно не користується цією з/д.  Інакше фіскальний орган нарахує та донарахує…

І ось позивач спочатку звертається до місцевої ради із заявою про відмову від користування з/д та проханням вилучити в нього цю з/д та зарахувати до комунальної власності. Цікаво, що через тривалий час місцева рада все ж таки приймає рішення, яке є безспірною підставою для розірвання договору оренди землі. (в багатьох випадках таке рішення не приймається роками без хабаря). Зокрема у рішенні зазначається наступне:  «вилучити з/д, зарахувати з/д до земель міста, зобов’язати позивача у тримісячний строк укласти з міською радою в установленому порядку договір про розірвання договору оренди з/д». Ну що ще потрібно?

На підставі такого рішення позивач навідується до місцевої ради з питанням, потім з претензією – «скажіть, коли прийти підписати договір про розірвання». І починаються відписки на кшталт «зберіть та подайте документи у кабінет за №..» та потім взагалі ігнор. Нарешті позивач звернувся із позовом, і суд першої інстанції йому відмовив  обґрунтовуючи це тим, що позивачем вчасно і в повному обсязі не були подані «відповідні» документи….

Проте, суд апеляційної інстанції скасував рішення суду першої інстанції, задовільнив позов та вирішив «розірвати договір оренди земельної ділянки». Саме розірвати договір оренди земельної ділянки слід прости суд у такому випадку, а не, наприклад, «визнати розірваним» (такий спосіб захисту права не застосовується у господарському процесі). 

ВССУ відхиляючи касаційну скаргу місцевої ради підкреслив таке. На час розгляду спору державна реєстрації з/д за місцевою радою проведена не була, а установлений порядок розірвання договорів оренди з/д передбачає укладання договору про розірвання тільки після державної реєстрації цієї з/д за територіальною громадою.  Проте, це аж ніяк не стосується позивача. Місцевою радою було прийнято рішення про укладання договору про розірвання у тримісячний строк. Це рішення виконано не було, і бездіяльність відповідача порушує права позивача.

У такому спорі слід керуватись ст. 31 ЗУ «Про оренду землі», відповідно до якої «договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом» та ст. 141 ЗК України, згідно якої підставою припинення права користування з/д є набуття іншою особою права власності на будинок, яких розташований на цій з/д. 

ВСУ аналогічно висловився у постановах від 20.08.2013 у справі № 3-15гс13 та від 11.05.2016 у справі № 3-421гс16.

Насамкінець, необхідно підкреслити традиційно безглузду політику місцевої ради у цьому питанні.  Замість того, щоб просто підписати доп. про розірвання та сконцентрувати зусилля на укладанні договору оренди з/д із новим власником будівлі, місцева рада вдається до судових процесів, оскаржень та бездіяльності не отримуючи від цього нічого та неефективно використовуючи працю співробітників свого апарату. І така політика безглуздого оскарження очевидних протиправних речей   існує практично в усіх органах державної влади та місцевого самоврядування…