Примусова реалізація житлової нерухомості з дітьми: чи дозволена

В Україні є непоодинокі випадки придбання житлової нерухомості (квартир, будинків) з правовими проблемами, які можуть призвести до втрати права власності на таку нерухомість.

За даними рієлторських компаній, три клієнти зі 100 перебувають у зоні ризику та можуть втратити право власності на придбану нерухомість. А кожна 200-та угода може бути визнана недійсною через оскарження прав чи шахрайства.

Однією із поширених правових проблем є придбання нерухомості, право користування якою мають неповнолітні діти.

Суть проблеми

Основний закон держави зазначає, що кожен має право на житло. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду (ст. 47 Конституції України).

Відповідно до ст. 12 Закону «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей» держава охороняє і захищає права та інтереси дітей під час вчинення правочинів щодо нерухомого майна. Зменшення або обмеження прав та інтересів дітей під час вчинення будь-яких правочинів щодо житлових приміщень не допускається. Для вчинення будь-яких правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке належить дитині, а у випадках, визначених законом, також щодо нерухомості, право користування якою належить дитині, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування, що надається відповідно до закону.

У більшості випадків запобігти виникненню проблеми, яка може спричинити втрату покупцем придбаної нерухомості та грошей, може безпосередньо нотаріус, який посвідчує угоду (наприклад, договір купівлі-продажу нерухомості). Адже одним із його обов’язків є саме перевірка наявності/відсутності неповнолітньої дитини, яка має право користування такою нерухомістю.

Але є й інші можливості стати власником нерухомості, коли нотаріус / державний реєстратор вже не зобов’язаний здійснювати таку перевірку. А отже, для покупця може виникнути ризик.

Одним із таких видів придбання житлової нерухомості, з яким може зіштовхнутись покупець, є це придбання майна на публічних електронних торгах, яке реалізовується в межах виконавчого провадження. Адже на таких торгах можна придбати нерухомість за ціною, набагато нижчою від її ринкової вартості.

Щодо безпечності/законності такого придбання нерухомості, право користування якою має неповнолітня дитина, й піде далі розмова в цій статті. Адже це питання, враховуючи судову практику, до кінця не врегульоване на законодавчому рівні.

Судова практика

Нормативно-правові акти, такі як Інструкція з організації примусового виконання рішень (п. 30 розд. VІІІ), Порядок реалізації арештованого майна (п. 3 розд. ІІ), Закон «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей» (ст. 12), чітко зазначають, що у разі передання державним/приватним виконавцем на реалізацію нерухомого майна, право власності на яке (або право користування яким) мають діти, виконавець повинен отримати попередній дозвіл органів опіки та піклування, що надається відповідно до закону. Якщо такий дозвіл не надано, виконавець продовжує виконання рішення за рахунок іншого майна боржника. А в разі відсутності такого майна повертає виконавчий документ стягувачу з підстави, передбаченої п. 9 ч. 1 ст. 37 Закону «Про виконавче провадження».

Під час розгляду скарг на дії/бездіяльність виконавців щодо неотримання ними дозволу органів опіки та піклування перед переданням житлової нерухомості, яка не є предметом іпотеки, на примусову реалізацію суди зазвичай дотримуються однієї позиції – визнають такі дії/бездіяльність виконавців незаконними.

Для прикладу доцільно навести судову практику, яка підтверджує обов’язкове отримання виконавцем дозволу органів опіки та піклування або відповідного рішення суду, без якого реалізація нерухомого майна є неможливою: постанова Великої Палати Верховного Суду від 26.10.2021 у справі № 755/12052/19, постанова Верховного Суду у складі Касаційного цивільного суду від 15.02.2023 у справі № 2-537/11 (провадження № 61-5415св22), постанова Верховного Суду у складі Касаційного цивільного суду від 22.02.2023 у справі № 465/1825/20, постанова Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду від 04.10.2023 у справі № 925/362/20, постанова Верховного Суду у складі Касаційного адміністративного суду від 29.02.2024 у справі № 320/1771/19 та ін.

Але якщо виконавець проігнорував вимоги вказаних вище нормативно-правових актів та передав житлову нерухомість на реалізацію на електронні торги, то майже у всіх випадках суди дотримуються вже іншої думки. І під час розгляду спорів щодо визнання результатів електронних торгів недійсними у зв’язку з відсутністю дозволу органів опіки та піклування або відповідного рішення суду приймають позицію виконавця та залишають результати електронних торгів чинними, оскільки це порушення не впливає на результати електронних торгів.

Також суди порушують іще низку питань під час розгляду спорів про визнання результатів електронних торгів недійсними за аналогічних обставин. Адже є непоодинокі випадки, коли боржники зловживають своїми правами та навмисно прописують неповнолітніх дітей у свої квартири/будинки, створюючи таким чином труднощі для примусової реалізації нерухомого майна. Тому насамперед для правильного вирішення таких спорів через призму дотримання прав та інтересів дітей необхідно оцінити добросовісність дій боржника щодо свого кредитора. А саме:

• статус нерухомого майна (чи є воно предметом іпотеки);
• з якого часу діти зареєстровані в спірній житловій нерухомості;
• чи знав боржник про наявні заявлені до себе вимоги зі сторони кредитора;
• чи дотриманий встановлений чинним законодавством порядок їх реєстрації;
• чи проживають діти разом із батьками у спірній житловій нерухомості;
• чи дотриманий порядок їх вселення у спірне нерухоме майно;
• чи є спірне майно єдиним місцем їх постійного проживання;
• чи наявне інше житло у дітей чи їхніх батьків або осіб, які їх замінюють, яке може використовуватись як постійне місце проживання;
• який ступінь споріднення між дітьми і боржником та інші обставини.

Про це йдеться в постанові Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі № 757/13243/17, постанові Верховного Суду у складі Касаційного адміністративного суду від 14.07.2020 у справі № 813/5458/14, постанові Верховного Суду у складі Касаційного цивільного суду від 15.02.2023 у справі № 442/2252/17 та ін.

Висновки

Отже, підсумовуємо вищезазначене: придбання житлової нерухомості на публічних електронних торгах завжди пов’язане з відповідними ризиками. Але одні ризики можуть тільки ускладнити покупцю процес отримання нерухомості у своє фактичне користування (наприклад, у таких об’єктах можуть проживати колишні власники/мешканці), а інші можуть призвести до скасування права власності покупця на таку нерухомість та подальшої судової тяганини щодо повернення сплачених коштів.

Тому для мінімізації подібних ризиків і недопущення найнегативніших із них потенційний покупець, який бажає прийняти участь у публічних електронних торгах та поборотися за об’єкт нерухомого майна, повинен звернутися до відповідних спеціалістів, які здійснять якісний юридичний аналіз такої нерухомості із зазначенням усіх можливих негативних обставин, що можуть виникнути для нього в майбутньому.

Автор статті: Сергій Курінний, керівник практики безпеки бізнесу Investment Lawyer Group

Джерело: ЮП