Історія справи

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 жовтня 2016 року Справа № 922/550/16

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Рогач Л.І. - головуючого, Алєєвої І.В., Дроботової Т.Б.розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Харківської міської радина постановуХарківського апеляційного господарського суду від 14.06.2016 у справі№ 922/550/16 Господарського судуХарківської областіза позовомХарківської міської радидоПриватного акціонерного товариства "Будівельний торговий будинок"третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "БТБ - 1"провнесення змін до договору,за зустрічним позовом Приватного акціонерного товариства "Будівельний торговий будинок"доХарківської міської радитретя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача за первісним позовом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "БТБ - 1"пророзірвання договору орендиза участю представників:позивачане з'явилися (про час та місце судового засідання повідомлені належно)відповідача третьої особиСуббота В.О. - предст. дов. від 01.09.2016 не з'явилися (про час та місце судового засідання повідомлені належно) ВСТАНОВИВ:26.02.2016 Харківська міська рада звернулась до господарського суду з позовом до Приватного акціонерного товариства "Будівельний торговий будинок" про внесення змін до договору оренди землі від 18.10.2004 за реєстраційним №75129/04 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору у редакції позивача. Позов вмотивовано прийняттям міською радою рішення про затвердження нормативної грошової оцінки земель, відповідно до якої визначається розмір орендної плати, а також приписами статей 13, 144 Конституції України, статей 12, 93, 125, 126, 189 земельного кодексу України, статей 629, 651, 653, 654, 792 Цивільного кодексу України, статей 15, 30 Закону України "Про оренду землі", статтями 5, 13, 15, 21 Закону України "Про оцінку земель".

Відповідач проти позову заперечив, вказавши, що передав збудований на орендованій земельній ділянці об'єкт на баланс Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "БТБ-1", відтак, він не є користувачем земельної ділянки відповідно до положень статті 120 Земельного кодексу України, статей 377, 415 Цивільного кодексу України та частини третьої статті 7 Закону України "Про оренду землі".

25.03.2016 Приватне акціонерне товариство "Будівельний торговий будинок" звернулось до господарського суду з зустрічним позовом до Харківської міської ради (третя особа Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "БТБ-1") про розірвання договору оренди землі від 18.10.2004 № 75129/04, мотивуючи позов припиненням орендних правовідносин з підстав набуття права власності на житловий будинок, який розташований на орендованій земельній ділянці, третьою особою, та керуючись статтею 60 Господарського процесуального кодексу України, статтями 1, 32 Закону України "Про оренду землі", статями 42, 93 120, 141 Земельного кодексу України, статями 377, 651 Цивільного кодексу України, умовами пункту 40 договору оренди.

Харківська міська рада проти зустрічного позову заперечила, вказавши, що договір оренди землі є діючим; а відповідно до вимог частини п'ятої статті 116 Земельного кодексу України земельні ділянки, які перебувають у власності чи користуванні громадян або юридичних осіб, передаються у власність чи користування за рішенням органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування лише після припинення права власності чи користування в порядку, визначеному законом; відповідно до пункту 25 Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 19.21.2012 № 960/12 дострокове розірвання договору землі оформлюється на підставі відповідного рішення міської ради угодою про розірвання договору оренди землі згідно із затвердженою формою, чого у даному випадку не дотримано.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 13.04.2016 (суддя Макаренко О.В.) у первісному позові відмовлено повністю; зустрічний позов задоволено повністю; розірвано договір оренди землі від 18.10.2004, зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) від 18.10.2004 за № 75129/04, укладений між Харківською міською радою та Приватним акціонерним товариством "Будівельний торговий будинок"; стягнуто з Харківської міської ради судовий збір.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 14.06.2016 (судді Медуниця О.Є. - головуючий, Тихий П.В., Гетьман Р.А.) вказане рішення залишено без змін, як законне і обґрунтоване.

Не погоджуючись із висновками судів попередніх інстанцій Харківська міська рада подала до Вищого господарського суду України касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення та постанову судів попередніх інстанцій, прийняти нове рішення, яким позов задовольнити в повному обсязі. Касаційну скаргу мотивовано доводами про порушення судами норм матеріального та процесуального права, а саме: суди, в порушення вимог статті 43 Господарського процесуального кодексу України, не врахували приписи статті 116, частини четвертої статті 142 Земельного кодексу України, статей 26, 59, 73 Закону України "Про місцеве самоврядування" та неправильно застосували статтю 651, частину другу статті 182, 214, 653, 654 Цивільного кодексу України, частину четверту статті 31, статтю 32 Закону України "Про оренду землі", статті 42, 120, 125, частину першу статті 141 Земельного кодексу України; суди дійшли помилкового висновку про припинення зобов'язань сторін за спірним договором та не врахували, що договір оренди землі не припинено у спосіб, передбачений законодавством, а саме, шляхом укладення додаткової угоди та обов'язкової реєстрації його припинення; суди не надали оцінку положенням затвердженого рішенням Харківської міської ради від 19.21.2012 № 960/12 Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові щодо дострокового розірвання договору, надали невірну оцінку умовам пункту 40 договору оренди землі від 18.10.2004, який не містить положення щодо автоматичного дострокового припинення договору у разі переходу права власності на будівлі, розташовані на орендованій земельній ділянці, до іншої особи; крім того, суди не врахували, що відповідач, як зацікавлена у розірванні договору особа, не створив умов для можливості вирішення питання про розірвання договору орендодавцем; враховуючи дійсність договору оренди, відповідач повинен сплачувати оренду плату у розмірі, передбаченому чинним законодавством, який відповідно до наведеної практики Верховного Суду України та Вищого господарського суду України підлягає перегляду у разі зміни нормативної грошової оцінки землі з внесенням відповідних змін до умов договору.

Позивач за первісним позовом та третя особа не скористались процесуальним правом на участь у судовому засіданні свого представника.

Представник відповідача за первісним позовом у засіданні та у відзиві заперечив доводи касаційної скарги, просив суд залишити прийняті рішення без змін.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника відповідача, присутнього у судовому засіданні, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення в судових рішеннях, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Як встановили суди попередніх інстанцій та вбачається з матеріалів справи, 18.10.2004 Харківська міська рада (орендодавець) та Акціонерне товариство "Будівельний торговий будинок" (орендар) уклали договір оренди земельної ділянки в місті Харкові, по вул. Дружби Народів (будівельний № 36) для будівництва житлового будинку та експлуатації цього об'єкту. Згідно з пунктом 1 договору, орендодавець на підставі рішення 21 сесії Харківської міської ради 24 скликання від 28.04.2004 № 66/04 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Дружби Народів (будівельний № 36).

Відповідно до пункту 8 договір укладено строком: на будівництво до 01.12.2006 (але не пізніше прийняття об'єкту в експлуатацію), на експлуатацію до 01.12.2029. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно з пунктом 9 договору, орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем щомісячно у грошовій формі та становить: - на період будівництва: 2004 рік - 2119,46 грн.; 2005 рік - 2825,95 грн.; 2006 рік - 4160,42 грн.; - на період експлуатації: 73,71 грн. Відповідно до пункту 13 договору визначені підстави перегляду розміру орендної плати.

Пунктом 15 договору погоджено, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва житлового будинку та для експлуатації цього об'єкту. Цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови (пункт 16 договору).

Пунктом 40 договору передбачено, що перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору та укладання договору оренди з новим власником будинків та споруд.

Суди встановили, що 30.12.2008 житловий будинок за адресою: м. Харків, Московський район, вул. Дружби Народів, 228 "Б" прийнято в експлуатацію, про що складено Акт про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, затверджений рішенням виконавчого комітету Харківської міської ради за № 877. Рішенням виконавчого комітету Московської районної в місті Харкові раді від 10.02.2009 № 42 житловому будинку по вул. Дружби Народів (будівельний 36) присвоєно поштову адресу - "Дружби Народів, 228 "Б".

За змістом Витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань у даному державному реєстрі з березня 2009 року зареєстровано як юридичну особу Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "БТБ-1".

21.04.2009 орендар направив Харківській міській раді лист № 76 з проханням переоформити договір оренди земельної ділянки від 18.10.2004 по вул. Дружби Народів, площею 0,7874, що одержана ним в оренду для будівництва та експлуатації житлового будинку, на створене та зареєстроване Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "БТБ-1".

05.05.2009 ПАТ "Будівельний торговий будинок" передав на баланс Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "БТБ-1" житловий будинок по вул. Дружби Народів, 228 "Б" в місті Харкові, що підтверджується відповідним актом прийому-передачі житлового комплексу.

Листом № 50 від 17.03.2014 ПАТ "Будівельний торговий будинок" повідомив Харківську міську раду про те, що у зв'язку з передачею 05.05.2009 житлового будинку на баланс Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "БТБ-1", договірні зобов'язання по договору оренди землі від 18.10.2004 між сторонами відсутні. Натомість Харківська міська рада, листом від 15.04.2014 № 3651/0/225-14 повідомила ПАТ "Будівельний торговий будинок" про те, що дострокове розірвання договору оренди землі за взаємною згодою сторін оформлюється відповідно до пункту 25 Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затвердженого рішенням 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання "Про затвердження Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові" від 19.12.2012 № 960/12, а саме, угодою про розірвання договору оренди землі на підставі відповідного рішення сесії Харківської міської ради та пакету документів, який необхідно надати орендарю.

Також рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 № 1209/13 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 року" затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яку отримано на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01 січня 2013 року та яка підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України. Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року застосовується з 01 січня 2014 року.

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" встановлено, що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 року" вводиться в дію з 01 січня 2014 року, а зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

На виконання вказаного рішення Харківська міська рада направила ПАТ "Будівельний торговий будинок" лист-пропозицію № 7275/0/225-15 від 12.10.2015 з трьома примірниками додаткової угоди до договору оренди землі та трьома примірниками розрахунку орендної плати, у зв'язку із зміною її розміру, для підписання. ПАТ "Будівельний торговий будинок" не надав відповідь на лист-пропозицію у встановлений термін, що стало підставою для звернення до суду з позовом про внесення змін до договору оренди землі від 18.10.2004 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору у редакції позивача.

Підставою для звернення з зустрічним позовом про розірвання договору оренди землі від 18.10.2004 за рішенням суду стала передача збудованого ПАТ "Будівельний торговий будинок" на спірній земельній ділянці житлового будинку на баланс Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "БТБ-1".

Відмовляючи у задоволенні первісного позову та задовольняючи зустрічний позов, місцевий господарський суд виходив з того, що припинилось речове право ПАТ "Будівельний торговий будинок" на розташоване на орендованій ним земельній ділянці майно, відтак, фактичне користування земельною ділянкою здійснює третя особа, відповідач добровільно відмовився від права користування орендованою земельною ділянкою, а чинним законодавством та умовами договору передбачена можливість дострокового розірвання договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї з сторін договору; відповідно підстави для задоволення первісного позову відсутні.

Переглядаючи справу у повному обсязі за приписами статті 101 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції, погодився з висновками суду попередньої інстанції, вказав, що фактичне користування земельною ділянкою, здійснює новий власник, до якого перейшло право власності на нерухоме майно, законодавчими приписами передбачено можливість дострокового розірвання договору на вимогу однієї із сторін договору з наведених підстав, що відповідає положенням договору оренди про підстави дострокового розірвання цього договору та не суперечить практиці Верховного Суду України.

Відповідно до частини першої статті 93 Земельного кодексу України та статті 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

За частиною другою статті 120 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на час укладення договорів купівлі-продажу нерухомого майна) при відчуженні будівель та споруд, які розташовані на орендованій земельній ділянці, право на земельну ділянку визначається згідно з договором на земельну ділянку.

На момент звернення відповідача з зустрічною позовною заявою діяла редакція частини другої статті 120 Земельного кодексу України, за змістом якої у разі, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Аналогічні положення щодо пов'язаності об'єкта нерухомості та наданої для його розташування і обслуговування земельної ділянки містяться й у Цивільному кодексі України; згідно із статтею 377 Цивільного кодексу України, до особи, яка набула право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

З 05.11.2009 статтю 141 Земельного кодексу України доповнено пунктом "е", за яким підставою припинення права користування земельною ділянкою є набуття іншою особою права власності на будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці; також з 05.11.2009 частину першу статті 31 Закону України "Про оренду землі" доповнено пунктом 8, згідно з яким договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на земельній ділянці. Водночас статтею 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України; частиною третьою статті 31 вказаного Закону визначено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

З матеріалів справи вбачається, що відповідач звернувся з зустрічною вимогою про розірвання в судовому порядку чинного договору оренди землі з підстав, наданих йому законодавством з 05.11.2009, застосувавши їх у триваючих орендних правовідносинах після набрання чинності відповідними законодавчими змінами.

Можливість розірвання договору за рішенням суду з підстав, наведених у частині першій статті 31 Закону України "Про оренду землі" (в новій редакції) відповідає правовим висновкам Верховного Суду України, викладеним у постановах від 06.06.2011 у справі № 11/227, від 19.06.2012 у справі № 36/368-9/63 та від 20.08.2013 у справі № 18/5005/12936/2011 (застосовано статті 120, 141 Земельного кодексу України, статтю 377 Цивільного кодексу України, статтю 31 Закону України "Про оренду землі" у новій редакції при розірванні договору оренди земельної ділянки з підстав переходу права власності на об'єкт нерухомості щодо правовідносин, які склалися у період до 05.11.2009).

Зі змісту статті 651 Цивільного кодексу України також вбачається, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Суди встановили, що як за договором (пункти 38, 40), так і за законом орендар на час звернення з зустрічним позовом має право вимагати розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку за рішенням суду з наведених у позові підстав, відповідно підстави для задоволення первісного позову про внесення змін до договору оренди від 18.10.2004, шляхом визнання укладеною додаткової угоди з огляду на розірвання договору відсутні.

Посилаючись на приписи Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затвердженого рішенням 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання "Про затвердження Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові" від 19.12.2012 № 960/12, скаржник залишив поза увагою, що цим документом врегульовано порядок розірвання договорів оренди земельної ділянки шляхом укладення додаткової угоди, тобто, позасудовий порядок розірвання договору.

Таким чином, доводи скаржника про порушення судами норм матеріального та процесуального права суперечать дійсним обставинам справи та приписам чинного законодавства, не спростовують обґрунтованих висновків судів, фактично зводяться до переоцінки обставин, належно та повно встановлених судами та не беруться колегією суддів до уваги з огляду на положення статті 111-7 Господарського процесуального кодексу України.

Рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин. Обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, які мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

Перевіривши у відповідності до частини 2 статті 1115 Господарського процесуального кодексу України юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення у рішенні місцевого та постанові апеляційного господарського суду, колегія суддів дійшла висновків, що господарські суди в порядку статей 43, 99, 101 Господарського процесуального кодексу України розглянули всебічно, повно та об'єктивно в судовому процесі всі обставини справи в їх сукупності; дослідили подані сторонами в обґрунтування своїх вимог та заперечень докази, вірно застосували норми матеріального та процесуального права, що регулюють спірні правовідносини; підстав для скасування судових рішень з мотивів, наведених у касаційній скарзі, не вбачається.

На підставі викладеного, керуючись статтями 1115, 1117, пунктом 1 статті 1119, статтями 11111, 11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Харківської міської ради залишити без задоволення.

Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 14.06.2016 у справі №922/550/16 Господарського суду Харківської області та рішення Господарського суду Харківської області від 13.04.2016 залишити без змін.

Головуючий Л. Рогач

Судді І. Алєєва

Т. Дроботова