ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 червня 2019 року

м. Київ

Справа № 906/780/18

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Селіваненка В.П. (головуючий), Булгакової І.В. і Сухового В.Г.,

за участю помічника судді Лазарєвої О.С. (за дорученням головуючого судді),

представників учасників справи:

позивача - приватного підприємства "Зевс" (далі - Підприємство) - Юрко К.В. - керівник (наказ від 14.06.2019 №7),

відповідача-1 - виконавчого комітету Бердичівської міської ради Житомирської області (далі - Виконком) - Окунь О.М. - представник (довіреність від 08.01.2019 №02-29/41),

відповідача-2 - відділу комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради (далі - Відділ) - не з`яв.,

розглянув касаційні скарги Виконкому та Відділу

на рішення господарського суду Житомирської області від 22.11.2018 (суддя Давидюк В.К.) та

постанову Північно-Західного апеляційного господарського суду від 28.03.2019 (головуючий суддя - Олексюк Г.Є., судді Гудак А.В. і Петухов М.Г.)

зі справи №906/780/18

за позовом Підприємства

до Виконкому та

Відділу

про визнання договору оренди нежитлового приміщення від 26.04.2015 №742 таким, що продовжив свою дію, та визнання права користування нежитловим приміщенням.

РУХ СПРАВИ

Короткий зміст позовних вимог

1. Позов було подано про: визнання за Підприємством права користування нежитловим приміщенням - торговельним павільйоном, загальною площею 63 кв.м, що розташоване за адресою: м. Бердичів, провулок Пляжний ( Піонерський ) , 6, на підставі договору оренди нежитлового приміщення від 26.04.2015 №742 (далі - Договір оренди); визнання Договору оренди, укладеним між Відділом та Підприємством, таким, що продовжив свою дію на тих же умовах і на той же строк.

2. Позов мотивовано тим, що Договір оренди автоматично продовжив свою дію на той самий строк та на тих самих умовах відповідно до приписів статті 764 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), частини другої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", оскільки орендодавець протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору не заперечив щодо продовження його дії.

Короткий зміст рішень судових інстанцій

3. Рішенням господарського суду Житомирської області від 22.11.2018, залишеним без змін постановою Північно-Західного апеляційного господарського суду від 28.03.2019: позов задоволено; визнано за Підприємством право користування нежитловим приміщенням - торговельним павільйоном загальною площею 63 кв.м, що розташоване за адресою: м. Бердичів, провулок Пляжний ( Піонерський), 6, на підставі Договору оренди; визнано Договір оренди, укладений Відділом та Підприємством, таким, що продовжив свою дію на тих же умовах і на той же строк.

4. Рішення та постанову мотивовано тим, що на момент закінчення строку дії Договору оренди, а також протягом місяця після закінчення цього строку орендодавець не заперечував щодо поновлення спірного договору на новий строк, тому суди дійшли висновку, що договір оренди є продовженим (пролонгованим) на той самий термін і на тих самих умовах. Окрім того, суди взяли до уваги те, що орендар продовжує користуватися орендованим майном на підставі Договору оренди та сплачує орендну плату.

Короткий зміст вимог касаційних скарг

5. У касаційній скарзі до Верховного Суду Виконком, посилаючись на те, що судами попередніх інстанцій не досліджено і не встановлено повно, всебічно та об`єктивно всіх обставин, що призвело до неправильного застосування норм матеріального та процесуального права, просить скасувати оскаржувані судові рішення і передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

6. У касаційній скарзі до Верховного Суду Відділ, посилаючись на порушення судами попередніх інстанцій норм процесуального та матеріального права у прийнятті оскаржуваних рішень, просить скасувати ці судові рішення і передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Доводи, наведені в касаційній скарзі Виконкому

7. Судами попередніх інстанцій неправильно застосовано та порушено норми матеріального та процесуального права.

8. Виконком не погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про те, що матеріали справи не містять доказів письмового повідомлення орендодавцем орендаря про відмову в подовженні Договору оренди, а також доказів направлення письмових заперечень проти продовження його дії на новий строк.

9. Листами від 22.02.2018 та від 04.04.2018 Підприємство попереджалося про відмову в продовженні Договору оренди.

10. У пункті 5.24 Договору оренди сторони погодили, що орендар після закінчення терміну дії договору, якщо немає згоди орендодавця на його продовження або у випадку дострокового припинення (розірвання) договору, в триденний термін повинен повернути об`єкт згідно з актом приймання-передачі.

11.Відповідно до пункту 5.1 Договору оренди орендар зобов`язується використовувати об`єкт за призначенням; акти обстеження від 06.03.2019 та від 11.03.2019 свідчать про те, що об`єкт не використовується за призначенням, чим порушуються умови Договору оренди.

Доводи, наведені в касаційній скарзі Відділу

12. Листами від 22.02.2018 та від 04.04.2018 Підприємство попереджалося про відмову в продовженні Договору оренди. Отже, мало місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору оренди на тих самих умовах на той самий термін, у зв`язку з чим продовження Договору не може розглядатися як таке, що відбулося внаслідок мовчазної згоди сторін договору.

13. Договір оренди не може бути автоматично продовжений на тих самих умовах, оскільки підлягають зміні істотні умови Договору оренди щодо вартості об`єкта оренди та розміру орендної плати.

14. Пунктом 11.6 Договору оренди встановлено, що всі зміни і доповнення до цього договору оформлюються у вигляді додатків. Отже, для продовження цього договору є обов`язковим укладення відповідного додатку до Договору оренди.

15. Комісією Відділу було здійснено обстеження об`єкта оренди та встановлено, що об`єкт не використовується Підприємством за призначенням, про що складено акти обстеження від 06.03.2019 та від 11.03.2019.

Доводи інших учасників справи

16. У відзиві на касаційну скаргу Підприємство, зазначаючи, що: оскаржувані рішення ухвалені у відповідності до вимог чинного законодавства, враховуючи всі фактичні обставини справи, з вірним застосуванням норм процесуального і матеріального права та повним з`ясуванням обставин, що мають значення для правильного вирішення спору; листи від 22.02.2018 та від 04.04.2018 Відділу не містять посилань на заперечення щодо продовження Договору оренди на тих самих умовах, не спрямовані на припинення або зміну умов Договору оренди; у постанові Верховного Суду від 29.01.2018 у справі № 910/321/18 висловлено правову позицію щодо неможливості позбавлення сторони права на пролонгацію договору оренди, оскільки воно гарантовано імперативною нормою закону, а саме частиною першою статті 764 ЦК України, частиною четвертою статті 284 Господарського кодексу України (далі - ГК України), частиною другою статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", - та просило залишити оскаржувані судові рішення без змін, а касаційні скарги - без задоволення.

17. У відповіді на відзив Підприємства Виконком та Відділ заперечують проти доводів згаданого відзиву, зазначають, що судами попередніх інстанцій повно, всебічно та об`єктивно не встановлено та не досліджено всіх обставин справи, що призвело до неправильного застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, і просять скасувати рішення місцевого господарського суду від 22.11.2018 та постанову Північно-Західного апеляційного господарського суду від 28.03.2019 у справі №906/780/18, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

СТИСЛИЙ ВИКЛАД ОБСТАВИН СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНИХ СУДАМИ ПЕРШОЇ ТА АПЕЛЯЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЙ

18. Рішенням Бердичівської міської ради від 10.10.2002 №69 Виконкому надано повноваження щодо управлінням майном територіальної громади міста та виконання всіх функцій, наданих власнику чинним законодавством, крім функцій, пов`язаних зі зміною форм власності.

19. Відповідно до умов укладеного Відділом (орендодавець) та Підприємством (орендар) Договору оренди:

- орендодавець передає, а орендар приймає, відповідно до рішення виконавчого комітету від 25.06.2009 №356 та договору оренди нежитлового приміщення від 26.06.2009 №742/1, у строкове платне користування нежитлове приміщення - торговельний павільйон (об`єкт) площею 63 кв.м, розміщений за адресою: 13300, Житомирська обл., м. Бердичів , пров. Піонерський, 6 , вартість якого визначена згідно зі звітом про незалежну оцінку майна на 30.04.2012 і становить 52 710 грн. (пункт 1.1);

- орендар вступає у користування об`єктом одночасно з підписання сторонами цього договору та акта приймання-передачі об`єкта (пункт 2.1);

- орендна плата визначається відповідно до Господарського кодексу України, Цивільного кодексу України, Методики розрахунку орендної плати за комунальне майно та пропорції її розподілу, затвердженої рішенням Бердичівської міської ради від 29.01.2015 №1002, враховуючи конкурсні пропозиції Договору оренди, і становить (525,69 +20% ПДВ) грн. х місячний індекс за місяць станом на 30.04.2015 (пункт 3.1);

- цей договір укладено строком на 2 (два) роки та 11 (одинадцять) місяців та діє з 26.04.2015 по 26.03.2018 (пункт 11.1);

- орендар, який належно виконує свої обов`язки за договором оренди, після закінчення терміну дії договору має переважне право перед іншими особами на укладання договору оренди на новий термін (пункт 11.3);

- орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладання договору оренди на новий термін, зобов`язаний повідомити про це орендодавця за місяць до закінчення терміну договору (пункт 11.4);

- у разі якщо орендар продовжує користуватися об`єктом оренди після закінчення строку дії договору, то за відсутності заперечень орендодавця протягом місяця він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором (пункт 11.5).

20. 21.02.2018 директор Підприємства звернувся до міського голови Бердичівської міської ради з письмовою заявою вих. №1, в якій просив продовжити Договір оренди терміном на 3 (три) роки.

21. 22.02.2018 Відділ повідомив Підприємство листом, що: договір страхування торговельного павільйону закінчився 30.01.2018, проте орендар не надав копію поновленого договору страхування на виконання пункту 5.16 Договору оренди; разом з тим у Підприємства наявна заборгованість з орендної плати за вересень 2017 року; зазначені обставини будуть враховані під час розгляду питання щодо продовження договору оренди на новий строк. Вказане повідомлення повернулося адресанту з відміткою поштового зв`язку "за закінченням терміну зберігання".

22. Виконком підготував відповідь від 15.03.2018 на звернення Підприємства про продовження дії Договору оренди терміном на три роки, в якій вказано, що пропозиція орендаря перевищує строк, передбачений Договором оренди, та, враховуючи наявність порушення умов договору щодо сплати орендної плати та страхування об`єкта оренди, вказане питання буде розглядатися виконавчим комітетом.

23. 28.03.2018 Відділ направив Підприємству листа про необхідність поновити договір страхування об`єкта оренди та протягом 3-х днів надати копію поновленого договору страхування.

24. 04.04.2018 Відділ направив Підприємству листа про необхідність поновити договір страхування та сплатити заборгованість з орендної плати і зазначив, що питання продовження Договору оренди буде розглядатися виконавчим комітетом.

25. Рішенням Виконкому від 19.07.2018 №231 було продовжено Договір оренди нежитлового приміщення за адресою: м.Бердичів, пров. Пляжний,6, укладений з Підприємством, терміном на шість місяців з дати його закінчення, до 26.09.2018 без права його продовження.

26. 24.07.2018 Відділ надіслав Підприємству повідомлення про прийняте Виконкомом рішення, у зв`язку з чим підготовлено та направлено Підприємству для підписання проект додатку до Договору оренди.

27. 10.08.2018 Відділ повторно звернувся до Підприємства щодо необхідності підписання додатку до Договору оренди.

28. Задовольняючи позовні вимоги, суди попередніх інстанцій виходили з такого:

- слід розмежовувати правові конструкції, визначені у частині другій статті 17 та частині третій статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", оскільки продовження договору на тих же умовах і на той же строк та переважне право орендаря на укладення договору не є тотожними поняттями;

- підприємство, звертаючись до суду з даним позовом, визначило предметом позову продовження договору на той же строк та на тих самих умовах відповідно до частини другої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та статті 764 ЦК України, тобто в порядку автоматичної пролонгації;

- звернення Підприємства до міського голови Бердичівської міської ради про продовження дії Договору оренди на три роки не означає, що орендар ініціював саме перед орендодавцем - Відділом питання укладення Договору оренди на новий строк, тобто орендар не висловлював орендодавцеві свого бажання щодо зміни умов договору оренди;

- у матеріалах справи відсутні докази звернення орендаря саме до орендодавця з пропозицією укладення Договору оренди на новий строк у зв`язку з належним йому переважним правом за приписами частини третьої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна";

- у матеріалах справи відсутні докази письмового повідомлення орендодавцем орендаря про відмову в продовженні Договору оренди на новий строк, а також докази направлення письмових заперечень проти продовження його дії на новий строк, - у строки, передбачені частиною першою статті 764 ЦК України.

ДЖЕРЕЛА ПРАВА Й АКТИ ЇХ ЗАСТОСУВАННЯ

29. ЦК України:

- за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (частина перша статті 759);

- договір найму укладається на строк, встановлений договором (частина перша статті 763 ЦК України);

- якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який раніше був встановлений договором (стаття 764 ЦК України).

30. Стаття 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна":

- термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п`ять років, якщо орендар не пропонує менший термін (частина перша);

- у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором (частина друга);

- після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору (частина третя).

31. Закон України "Про місцеве самоврядування в Україні":

- сільський, селищний, міський голова очолює виконавчий комітет відповідної сільської, селищної, міської ради, головує на її засіданнях (частина третя статті 12);

- до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать: власні (самоврядні) повноваження: управління в межах, визначених радою, майном, що належить до комунальної власності відповідних територіальних громад (підпункт 1 пункту "а" частини першої статті 29);

- сільський, селищний, міський голова здійснює керівництво апаратом ради та її виконавчого комітету (пункт 4 частини четвертої стаття 42).

32. Господарський процесуальний України (далі - ГПК України):

- доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина перша статті 73);

- належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування (частина перша статті 76);

- суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів; стаття 86);

- обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи (частина п`ята статті 236).

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів попередніх інстанцій

33. Верховний Суд вважає рішення судів попередніх інстанцій про задоволення позовних вимог передчасними з огляду на таке.

Судом апеляційної інстанції зазначено, що: звернення Підприємства до міського голови Бердичівської міської ради про продовження дії Договору оренди на три роки не означає, що орендар ініціював саме перед орендодавцем - Відділом питання укладення Договору оренди на новий строк, тобто орендар не висловлював орендодавцеві свого бажання щодо зміни умов договору оренди; в матеріалах справи відсутні докази звернення орендаря саме до орендодавця з пропозицією щодо укладення договору оренди на новий строк у зв`язку із належним йому переважним правом за приписами частини третьої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

При цьому судами першої та апеляційної інстанцій не досліджено за належними доказами розмежування повноважень Відділу та Виконкому у разі укладення нового договору оренди на інших умовах, ніж передбачені Договором оренди, зокрема на строк, що перевищує строк Договору оренди. Наведене, між тим, мало значення для правильного вирішення даного спору.

У разі якщо прийняття відповідного рішення відносилось виключно до компетенції Виконкому, Підприємство, направляючи звернення до міського голови про продовження Договору оренди на три роки, фактично мало намір використати своє переважене право на укладення Договору оренди на новий строк відповідно до частини третьої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", яке здійснюється шляхом укладення договору на новий строк із встановленням умов за домовленістю сторін. Тим більше, що положеннями частини третьої статті 17 названого Закону передбачено право власника приймати рішення про використання майна для власних потреб.

Крім того, судом апеляційної інстанції не перевірено відповідними засобами доказування доводів скаржників, наведених в апеляційних скаргах, щодо знаходження спірного об`єкта нерухомості у межах прибережної захисної смуги, оскільки згідно з частиною третьою статті 61 Земельного кодексу України об`єкти, що знаходяться у прибережній захисній смузі, можуть експлуатуватися, якщо при цьому не порушується її режим.

Висновки за результатами розгляду касаційних скарг

34. З огляду на наведене Верховний Суд дійшов висновку, що судами попередніх інстанцій належним чином не з`ясовано й не перевірено усіх обставин справи та пов`язаних з ними доказів, що є порушенням вимог статей 86, 236 ГПК України щодо прийняття судового рішення на підставі всебічного, повного і об`єктивного розгляду в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Наведене згідно з частиною третьою статті 310 ГПК України є підставою для скасування оскаржуваних судових рішень, а оскільки припис частини другої статті 300 названого Кодексу містить заборону для суду касаційної інстанції з учинення процесуальних дій, пов`язаних із встановленням обставин справи та оцінкою доказів, - то й для передачі справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

35. У такому розгляді судам необхідно врахувати викладене, здійснити належну перевірку доказами обставин, зазначених у цій постанові, надати цим доказам та доводам сторін належну правову оцінку і вирішити спір відповідно до закону. За результатами нового розгляду має бути здійснено й розподіл усіх судових витрат у даній справі.

Керуючись статтями 300, 308, 310, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Касаційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційні скарги виконавчого комітету Бердичівської міської ради Житомирської області та відділу комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради задовольнити.

2. Рішення господарського суду Житомирської області від 22.11.2018 та постанову Північного-Західного апеляційного господарського суду від 28.03.2019 зі справи №906/780/18 скасувати.

Справу передати на новий розгляд до господарського суду Житомирської області.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя В. Селіваненко

Суддя І. Булгакова

Суддя В. Суховий